【正文】 33 / 33。ｌｏｆｔ和ｓｏｈｏ都是Ｓｔｕｄｉｏ的不同表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時(shí)代后期人們對(duì)流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個(gè)性化表現(xiàn)的產(chǎn)品。６．Ｓｔｕｄｉｏ一族。這兩個(gè)字頭組合到一起構(gòu)成的這個(gè)新詞，“布爾喬亞”的內(nèi)核是實(shí)用主義，“波希米亞”的內(nèi)核是浪漫主義。ＩＦ一族更為注重生活方式的自由選擇，財(cái)富和地位的推動(dòng)力不再是特別重要的，即使行走的方向也帶有更多的個(gè)性色彩。“在全球范圍內(nèi)，自由地選擇工作方式、自由地選擇居住方式、自由地選擇生活方式。特別是知識(shí)層次較高或工作流動(dòng)較快的年輕夫婦，選擇不要生育的生活方式比例更大。丁克一詞為英文Ｄｏｕｂｌｅｉｎｃｏｍｅａｎｄｎｏｋｉｄｓ的縮寫ＤＩＮＫ，意即雙收入、無子女的家庭結(jié)構(gòu)。但由于其大部分人處于走出校門后初始創(chuàng)業(yè)的階段，工作和居所不確定，因此，他們也被稱為“都市炫一族”。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京２２歲至３５歲之間的職業(yè)群體，占到北京市區(qū)人口總數(shù)的一半左右。北京的“飄一族”大致包括外地進(jìn)京打工人員、大學(xué)畢業(yè)剛參加工作或想留在北京工作的年輕學(xué)生、每年冬夏寒暑假來京學(xué)習(xí)考試的在校學(xué)生等等。而來自各小戶型項(xiàng)目的客戶年齡資料也表明，２５－３５歲的年輕人占了絕大多數(shù)。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會(huì)選擇購(gòu)買小戶型給父母居住，這種趨勢(shì)在今后會(huì)更為明顯。他們由于工作的關(guān)系暫時(shí)居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計(jì)，選擇購(gòu)買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報(bào)。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房?jī)r(jià)，也許一生就只能購(gòu)買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個(gè)群體是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。他們或者還沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購(gòu)置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不太滿意。２．自住型需求者。兩大需求不外乎投資和自?。牐犇壳?，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的小戶型住宅需求者大致可以分為投資型和自住型：１．投資型需求者。記者對(duì)京城某小戶型的業(yè)主作了隨機(jī)調(diào)查，１０名被訪者中有７名年齡在２０—３５歲之間，１名在３５到４５歲之間，２名在４５歲以上；２０—３５歲的業(yè)主中，２名為ＩＴ公司職員，３名為自由職業(yè)者，另外兩人為剛畢業(yè)的大學(xué)生；１０人中有６人稱將小戶型用于自己居住，有３人用于投資，還有１人作為自己的第二居所。ＣＢＤ的炫特區(qū)還把產(chǎn)品做成可以終身居住的“鳳蝶獨(dú)居”，通州的白領(lǐng)易居推出了首付１．５萬元和１．８萬元的兩居、三居小戶型，更是將小戶型從一個(gè)過渡型產(chǎn)品推向了一個(gè)主力賣點(diǎn)的位置。小戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)品不斷細(xì)化出新。如果說去年是小戶型方興未艾之年，那么今年絕對(duì)是地地道道的小戶型年。這一人群追求時(shí)尚生活，不需要很大的空間面積，但急于擁有自己的蝸居。收房入住以后就要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)；供熱單位、自來水公司、供電局、煤氣公司和有線電視臺(tái)收取暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有線電視收視收費(fèi)等。即建筑面積在１２０平方米以內(nèi)的，按２％的稅率征收契稅；建筑面積超過１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按２％的稅率征收契稅，１２０平方米以上的部分按４％的稅率征收契稅。而原來規(guī)定的，購(gòu)買１２０平方米以下的普通商品房減半征收契稅的規(guī)定也相應(yīng)地由原來的２％調(diào)整為１．５％?？拷比A商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)的小戶型當(dāng)然是投資首選，如果小戶型地處大片成熟的居住區(qū)，那就要看這一地區(qū)小戶型占房屋總量的比例是否過高，如果高必然將會(huì)影響到今后是否容易出租賺取租金。小區(qū)所在位置是否有便捷的交通，空氣好不好，綠化怎么樣，有無噪音污染源——比如火車或者輕軌，年輕人對(duì)將來子女上學(xué)的事情也許不需太多考慮，但是去餐飲、娛樂場(chǎng)所是否方便卻是要先弄清的。如果太多戶人共用一部電梯，可能會(huì)影響上下樓所用的時(shí)間。３．裝修：小戶型的裝修大多采取統(tǒng)一模式，這就要求購(gòu)房者在選樓時(shí)務(wù)必注意樣板間的每個(gè)裝修細(xì)節(jié)，因?yàn)檫@就是您今后家中的格調(diào)，喜歡個(gè)性裝修或自助裝修的朋友就要注意，您是否喜歡開發(fā)商為您設(shè)計(jì)，還是想買毛坯房自己來設(shè)計(jì)。２．隔音：居住小戶型房屋有住戶多且密集的特點(diǎn)，所以隔音就顯得尤為重要，否則有可能在入住后有一種集體宿舍的感覺。產(chǎn)品類別的延伸如果說小戶型的出現(xiàn)，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“小OFFICE”的產(chǎn)生也是迎合了市場(chǎng)的趨勢(shì)。郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)小戶型很明顯是一過渡性產(chǎn)品，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來說，小戶型是短期居住、長(zhǎng)期投資的房屋，這就從另一個(gè)側(cè)面對(duì)小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務(wù)氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價(jià)值。價(jià)值的提升小戶型的客戶大多是單身人士，原先的小戶型樓盤缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、清理房間等城市白領(lǐng)更加需要的生活配套服務(wù)項(xiàng)目只能依靠社區(qū)外的大環(huán)境，無形中增加了每天的生活支出。擴(kuò)大交流的范圍，令生活更多姿多彩，不再是一成不變的飲食男女。滿足了部分追求高品質(zhì)生活人群的要求。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。新新人類的消費(fèi)心理在建筑細(xì)節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚(yáng)。當(dāng)市場(chǎng)有更多選擇時(shí)，開發(fā)商都努力在小戶型設(shè)計(jì)上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個(gè)性化特征博新新人類一笑。個(gè)性的張揚(yáng)小戶型針對(duì)的客戶主要是一批20歲～35歲之間的新新人類，他們?nèi)菀讻_動(dòng)，充滿活力，對(duì)生活質(zhì)量有更高的要求。有了更多的儲(chǔ)藏空間，私密性強(qiáng)，可以相對(duì)自由地裝修、擺放家具，居室的風(fēng)景線不再單調(diào)、呆板，真正實(shí)現(xiàn)家的感覺。小戶型的買家其實(shí)更注重生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，面積擴(kuò)大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。20平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。大面寬落地窗和陽臺(tái)、明廚或明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，增加了通風(fēng)和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效，減少使用面積的無端占用。超小戶型面積過小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。面對(duì)供應(yīng)此起彼伏的增長(zhǎng)，小戶型們不得不正視自身存在的問題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產(chǎn)品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長(zhǎng)的影子。經(jīng)歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產(chǎn)品已然恢復(fù)了理性。 　　因此，在選擇小戶型項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，首先應(yīng)圈定該小戶型項(xiàng)目可能的出租對(duì)象，需要分析目標(biāo)承租人在面積、居住環(huán)境方面的要求是否與其可能承受的租金相協(xié)調(diào)。目前，在北京部分項(xiàng)目中的小戶型，是具有一定投資價(jià)值的。 　　而對(duì)于項(xiàng)目中的小戶型，由于該項(xiàng)目定位并不一定局限于年輕人，而是有其細(xì)分市場(chǎng)的選擇，因此將來的出租對(duì)象會(huì)隨項(xiàng)目定位的不同而不同。而如果將出租對(duì)象定位于普通公寓和高檔公寓的需求者，則會(huì)出現(xiàn)這兩類承租人對(duì)小戶型的面積、居住風(fēng)格、居住人群、功能配套難以接受的尷尬。普通租賃中，一居室最受歡迎，其租金集中范圍為１２００元至１６００元，主要為解決基本居住問題，需求人群多為２８歲以下年輕人，大部分人的月收入在５０００元以下；普通公寓中二居室需求較旺盛，其主力租金在４５００元左右，需求人群多為普通商務(wù)人士或月收入在１２０００以上的家庭和個(gè)人，一般要求居住環(huán)境較平穩(wěn)；高檔公寓租金一般在８０００元以上，主要是外籍商務(wù)人士、企業(yè)高層或企業(yè)主，他們對(duì)居住環(huán)境及周邊配套要求較高。前者特色鮮明，客戶定位指向性強(qiáng)，后者大多是項(xiàng)目中剩余的部分小戶型，但整個(gè)項(xiàng)目并沒有小戶型的定位初衷，大多出于緊跟市場(chǎng)熱點(diǎn)需要而做的宣傳，并且多屬于公寓類住宅。 　　因此，如果購(gòu)買小戶型用來自住，只要價(jià)格和風(fēng)格符合業(yè)主需求，自然是皆大歡喜，但如果購(gòu)買小戶型用來投資，則必須慎重選擇，考慮其實(shí)際的投資價(jià)值。因此，面積小并不構(gòu)成小戶型是即將被淘汰的過渡產(chǎn)品的理由。自從小戶型顯露于市場(chǎng)以來，一直存在種種爭(zhēng)議，歸納起來主要集中在兩個(gè)問題上：一是小戶型是過渡產(chǎn)品還是過渡消費(fèi)；二是小戶型是否值得投資、如何選擇。市場(chǎng)上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過80到100平方米。一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、人才流動(dòng)比較大的大都市對(duì)小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市，或人才流動(dòng)比較小的中小城市，當(dāng)前對(duì)小戶型的需求則相對(duì)比較小。這種現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注和思考。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間一居室即被認(rèn)購(gòu)了100多套。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯(cuò)，銷售速度也較快。(二)小戶型住宅的需求狀況和特點(diǎn)小戶型住宅需求狀況。從長(zhǎng)期來看，我國(guó)大城市中小戶型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會(huì)進(jìn)一步提高，京、滬、成都等大城市出現(xiàn)小戶型熱銷的潮流也證明了這一發(fā)展趨勢(shì)。這些數(shù)據(jù)說明面積較小的房子是普通人的首選。家庭年收入在3萬元以下的人接近一半(％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(％)的家庭收入超過3萬元的人希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在70100平方米。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會(huì)選擇購(gòu)買小戶型給父母居住，這種趨勢(shì)在今后會(huì)更為明顯。他們由于工作的關(guān)系暫時(shí)居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計(jì)，選擇購(gòu)買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報(bào)。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房?jī)r(jià)，也許一生就只能購(gòu)買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個(gè)人群是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。他們或者還沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購(gòu)置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。自住型需求者。房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：投資型需求者。只有加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者收入的甄別，實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)購(gòu)制，才能從根本上限制中高收入購(gòu)買者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)。據(jù)北京市2001年的統(tǒng)計(jì)，16％的經(jīng)濟(jì)適用房被中高收入者所購(gòu)買。究竟是否大量興建小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)當(dāng)更多的考慮消費(fèi)者的需求，多了解社會(huì)各界的意見和建議，如此制定的政策才能更符合實(shí)際的需求情況。經(jīng)濟(jì)適用房政策的制定要進(jìn)行深入的調(diào)查研究。從長(zhǎng)期來看，我國(guó)居民對(duì)住宅需求的戶型也必然會(huì)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)，因而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)需求的變化而及時(shí)地調(diào)整自己的開發(fā)計(jì)劃。③在適應(yīng)市場(chǎng)需求方面。②在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)小戶型時(shí)應(yīng)注意的問題：①地理位置的選擇方面。家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)也決定我國(guó)未來對(duì)小戶型需求的持久性。而歐洲自90年代以來，100平方米以下的小戶型已經(jīng)占到市場(chǎng)新增量的75％，成為市場(chǎng)銷售的主體。發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)。與其片面追求開發(fā)利潤(rùn)空間大的大戶型，積壓資金，不如開發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運(yùn)作。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)提高對(duì)小戶型的認(rèn)識(shí)，重視對(duì)小戶型的開發(fā)。何樂而不為？同時(shí)由開發(fā)商或物業(yè)公司組織的裝修設(shè)計(jì)還便于與建筑師及時(shí)溝通，更易達(dá)到預(yù)期的建筑空間設(shè)計(jì)效果?，F(xiàn)在許多人就將裝修工程全權(quán)委托給某些裝修公司或裝修隊(duì)，由于目前裝修市場(chǎng)的不甚規(guī)范，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛不斷。五、提供精裝修小戶型項(xiàng)目　　小戶型購(gòu)買者