【正文】 從行業(yè)來看，Ｓｔ ｕｄｉｏ的行業(yè)主要分布在創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)（包括網(wǎng)頁設(shè)計(jì)）等新興行業(yè)。Ｓｔｕｄｉｏ即 “工作室 ”，在國內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型，在國際上也沒有形成定論。 “布波族 ”意味著不僅要有藝術(shù)理想、人文情懷、叛逆精神，更主要的還要有足夠多的財(cái)富來支撐。 ５．布波 族， “布 ”是 “布爾喬亞 ｂｏｕｒｇｅｏｉｓ 波 ”是 “波希米亞 ｂｏｈｅｍｉａｎ 。 ”能夠符合這三個(gè)條件的，便是國際自由人。 ４．ＩＦ一族，即是ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＦｒｅｅｍａｎ，國際自由人。目前，中國丁克家庭的比例并不大，但中國知識(shí)階層女性生育年齡普遍較大，說明不想生育的人越來越多，丁克家庭比例呈上升趨勢。 ３．丁克一族。這個(gè)多出生于２０世紀(jì)７０年代的人群，具有相對(duì)高收入、低儲(chǔ)蓄積累，同時(shí)擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的共同特征，是目前社會(huì)中最活躍的群體。 ２．炫一族。 中原市場研究部把小戶型的主要購買人群分成了六種： １．飄一族。 給小戶型業(yè)主畫像 根據(jù)調(diào)查顯示，購買小戶型的家庭結(jié)構(gòu)主要以單身和夫妻為主，被調(diào)查人員中有７９．９％的人屬于單身或者夫妻，這部分人正成為小戶型的主要購買人群。 ④ 外地父母與兒女團(tuán)聚用。 ③ 異地置業(yè)者。 ② 中低收入階層。具體包括： ① 剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人， 乃至本地單身的白領(lǐng)。由于京滬等大城市，商務(wù)流動(dòng)人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶型可以用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所青睞。可以看出，相對(duì)于其他類型的項(xiàng)目，小戶型在購買人群上有明顯的年輕化傾向，但仍有相當(dāng)比例是為有實(shí)力的買家購買用于投資，這一比例與其他住宅項(xiàng)目的比例十分接近。 那么究竟誰買了小戶型？不用說，絕大多數(shù)小戶型的購買者是年輕人。除了去年小戶型市場的兩個(gè)主角榮豐２００８非常男女和ＳＯＬＯ系列外，年初還出現(xiàn)了順義溫榆河畔東方太陽城面向老年人的一居小戶型。３０多家開發(fā)商推出的數(shù)十個(gè)項(xiàng)目中都有小戶型活躍的身影，小戶型的總供應(yīng)量達(dá)到了５００萬平方米左右。因此，低首付、低總價(jià)、配套全的小戶型便應(yīng)運(yùn)而生。 誰買了小戶型？ 毋庸置疑，購買小戶型的主力應(yīng)該是２０ —３５歲之間的 年輕人，這也是絕大多數(shù)小戶型的開發(fā)商所瞄準(zhǔn)的目標(biāo)人群。而７月１日以后和開發(fā)商簽訂買房合同的購房人則按新規(guī)定繳納契稅，即以套為單位，建筑面積在１２０平方米以內(nèi)的，按１．５％的稅率征收契 稅；建筑面積超過１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按１．５％的稅率征收契稅，１２０平方米以上的部分按３％的稅率征收契稅。買房人在７月１日以前 含當(dāng)日 和開發(fā)商簽訂合同的，還按以前的辦法繳納契稅。 給小戶型算賬 除訂金、首付、律師費(fèi)外，還有購房契稅，特別要注意的是市政府對(duì)《北京市契稅管理規(guī)定》做出的最新修改，從７月１日起，買房契 稅征收稅率由原來總購房款的４％降為３％。 ６．出租：如果將小戶型作為自己的過渡居所來使用的話，您在買房時(shí)就一定要考慮項(xiàng)目的投資前景和升值潛力。 ５．環(huán)境：這是購買任何房產(chǎn)項(xiàng)目都要注意的一環(huán)。 ４．電梯：在選房時(shí)，最好先搞清楚您所要購買的小戶型每層多少戶、共用幾部電梯，這點(diǎn)對(duì)生活節(jié)奏比較快的年輕人來說很重要。墻壁隔音效果不佳的話，四鄰的起居走動(dòng)都可能成為影響你休息的因素。滿足成長型小企業(yè)的需求成為小 OFFICE的主要方向，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透 １．房型：小戶型大多集中于５０平方米以下的一居，由于空間面積有限，居室如何分割就顯得尤為重要，最好選擇獨(dú)立功能分開的戶型，廚房與臥室需要適當(dāng)?shù)馗糸_，才有助于提高居住的舒適度。但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長，于是，今年出現(xiàn)的小戶型開始向郊區(qū)發(fā)展。在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚 房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天 24 小時(shí)供應(yīng)生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。正因如此，眼下市場上出現(xiàn)的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設(shè)計(jì)，增進(jìn)彼此的交流。 公共氛圍的營造 小戶 型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對(duì)面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。今年開盤的小戶型大多在這方面加大了改進(jìn)力度，出現(xiàn)了一梯 10 戶，甚至一梯 4 戶的設(shè)計(jì)，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動(dòng)性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。 人口密度的降低 一梯二三十戶的人口密度，使來來往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復(fù)雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。其中最突出的一個(gè)例子便是 SOLO 二代創(chuàng)造的 “玻璃盒子 ”、 “云中漫步 ”等設(shè)計(jì)新理念：五面皆為玻璃的 米見方陽臺(tái)，懸在空中的玻璃盒子另類 、時(shí)尚；直通樓頂?shù)臉翘荩瑥囊粚泳涂梢钥吹?7 層的玻璃樓頂。在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計(jì)的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。一些項(xiàng)目觀景陽臺(tái)和外飄窗的設(shè)計(jì)增添了人與自然的融合。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。局促的空間沒有獨(dú)立的廚房，沒有自由活動(dòng)的空間，更多的是滿足一個(gè)睡覺的需要。 居住舒適性的提高 小面積居室的實(shí)現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價(jià)的。吸取了一代小戶型的經(jīng)驗(yàn)，小戶型的面積得到回歸，一居 40 平方米、二居 70 平方米～ 80 平方米的戶型成為主力。 房型的升級(jí)換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室，形式上更像當(dāng)年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。因?yàn)榫拖M(fèi)者而言，無論哪種產(chǎn)品，如何進(jìn)行包裝，最終都將恢復(fù)到其本質(zhì) ——產(chǎn)品層面上來。只有在明確了可能的承租人群后，再分析可能的投資回報(bào) 在近幾年大戶型當(dāng)?shù)赖臉鞘?，小戶型的出現(xiàn)頗有些 “撈偏門 ”的味道。比如有些項(xiàng)目本來就定位于公寓，價(jià)格雖高，但由于存在承租人群，并且項(xiàng)目和配套已經(jīng)成熟 ，因此還是可能具有投資價(jià)值的。但項(xiàng)目的定位、風(fēng)格、戶型、價(jià)格和配套其實(shí)在很大程度上已經(jīng)決定了將來可能的租賃人群。 當(dāng)然，根據(jù) 普通租賃市場的人群構(gòu)成來看，上述小戶型項(xiàng)目中，月租金2021至２８００元依然是個(gè)不小的需求市場，如果投資者能在這個(gè)租金價(jià)位獲得較好的收益率，也不失為投資之選。 ■如何選擇投資型小戶型？ 現(xiàn)在市場上的小戶型項(xiàng)目，由于居住環(huán)境和氛圍、面積、戶型布局、裝修配置大多針對(duì)年輕單身人士 ，這樣，購買小戶型后的出租對(duì)象自然以年輕人為主，但問題是，租金能達(dá)到什么水平？根據(jù)房產(chǎn)投資簡單經(jīng)驗(yàn)法則 ——月租金不得低于總房價(jià)的１％，不難看出，北京目前主要小戶型項(xiàng)目（主力戶型４０至８０平方米，售價(jià)５０００至８０００元／平方米）要獲得投資收益，其租金應(yīng)在2021元至６４００元，對(duì)照上述北京租賃市場狀況的簡單分析，這個(gè)租金水平基本上已超出普通租賃客戶的承受能力。 在分析小戶型的投資價(jià)值之前，讓我們先來看看北京租賃市場狀況。 ■小戶型是否值得投資？ 目前市場上的小戶型可分成兩類： “一是小戶型項(xiàng)目；二是項(xiàng)目中的部分小戶型。另外，從市場角度看，房產(chǎn)消費(fèi)呈梯級(jí)格局，并且收入彈性較大，不可能一步到位，所以，在面積和價(jià)格方面均能符合市場需求的小戶型絕不是一種過渡產(chǎn)品，而是一種過渡消費(fèi)，是市場細(xì)分的結(jié)果。 ■小戶型是過渡消費(fèi) 從建筑角度來看，住宅的舒適度和可住性并不取決于面積大小，而取決于住宅的功能是否匹配、是否齊全。面積小并不等于檔次低，小戶型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。 對(duì)小戶型住宅需求的特點(diǎn)。 需要指出的是對(duì)小戶型住宅的需求各個(gè)城 市是有差別的，不是所有城市都像京滬等大城市那樣熱銷。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后 —棟房子由復(fù)式改為小戶型后，兩周內(nèi)就銷售一空；位于市中心的一些全裝修的小戶型公寓也出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象，如靜安區(qū)的 “藍(lán)朝部落 ”，坐落在新黃浦的 “青年匯 ”，及位于虹橋地區(qū)的 “虹橋首席 ”等幾百套小戶型房在短短數(shù)周內(nèi)即被搶購一空。京昌路邊的 “沙灘人家 ”，半年之內(nèi)基本銷售完。對(duì)小戶型住宅的需求 在我國的一些大城市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。需求決定供給，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該適應(yīng)市場的這一變化趨勢，按照市場對(duì)小戶型的需求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，由此帶給需求者和開發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。 從近期來看，我國這些 人口流動(dòng)性大的京滬穗等大城市，對(duì)小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場小戶型供給長期不足有關(guān)，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會(huì)極大地緩和小戶型供給不足的狀況。綜合看來，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在 100平方米以下的比例超過了 90％。 2021 年 7 月，《北京青年報(bào)》策劃了一次對(duì)北京市民就經(jīng)濟(jì)適用房問題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的面積要求是不同的。 ④ 外地父母與兒女團(tuán)聚用。 ③ 異地置業(yè)者。 ② 中低收入階層。具體包括： ① 剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。由于京滬等大城市，商務(wù)流動(dòng)人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶型可以用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所青睞。 (三 )小戶型住宅的供給應(yīng)滿足需求 目前，在房地產(chǎn)市場中對(duì)小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。這既造成了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊張，又使得政府準(zhǔn)備給低收入者的補(bǔ)貼給了中高收入者。 經(jīng)濟(jì)適用房的購買要實(shí)行真正的嚴(yán)格的準(zhǔn)購制。 一個(gè)城市小戶型的需求大小，本市消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力的大小，這是政府在制定政策之前必須加以考慮的。 (二 )政府對(duì)開發(fā)小戶型應(yīng)采取的政策措施。由于對(duì)小戶型的需求是社會(huì)中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發(fā)上，要注意不能一哄而起。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運(yùn)，在建造和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采用先進(jìn)的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒有承重 墻，廚衛(wèi)管線進(jìn)行適當(dāng)處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是 1000 平方米以上的超級(jí)戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。由于小戶型在近期的購買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。隨著我國人口結(jié)構(gòu)的變化，越來越多的家庭成為獨(dú)生子女或無子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會(huì)如開發(fā)商所認(rèn)為的那樣，只是過渡性的住宅。 經(jīng)濟(jì)適用房要以中小戶型為主是國家的規(guī)定。日本曾統(tǒng)計(jì)過若干個(gè)國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到 130平方米左右時(shí)，就不再增長，然后又回落到 80100平方米。而且隨著將來房地產(chǎn)市場的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤空間會(huì)越來越接近，開發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤的想法不一定能實(shí)現(xiàn)。雖然小戶型的利潤空間要小于大戶型，但目前我國京滬等地大戶型的銷售情況并不樂觀，大量大戶型的商品房閑置。 二、房地產(chǎn)開發(fā)商及政府對(duì)小戶型住宅應(yīng)采取的對(duì)策 (一 )房地產(chǎn)商對(duì)小戶型熱銷應(yīng)采取的對(duì)策。由開發(fā)商或物業(yè)管理部門牽頭組織為購房客戶提供既經(jīng)濟(jì)實(shí)用又體 現(xiàn)時(shí)尚個(gè)性化的菜單式裝修服務(wù)，會(huì)使開發(fā)商及客戶達(dá)到雙贏效果。即使有興趣為之一試身手的客戶，也很少有時(shí)間光顧施現(xiàn)場，應(yīng)付一到二個(gè)月工期安排。另外，由于投資者和炒作者的介入，使得未來項(xiàng)目內(nèi)的 流動(dòng)人口（即不是那些自買自住的人）將很多，物業(yè)管理公司又不可能像酒店一樣登記每個(gè)住戶的身份證，將會(huì)給安全管理造成隱患。它采用預(yù)應(yīng)力框架結(jié)