【正文】 Ｓｔｕｄｉｏ即“工作室”，在國(guó)內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型，在國(guó)際上也沒(méi)有形成定論。４．ＩＦ一族，即是ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＦｒｅｅｍａｎ，國(guó)際自由人。２．炫一族。③異地置業(yè)者。可以看出，相對(duì)于其他類型的項(xiàng)目，小戶型在購(gòu)買人群上有明顯的年輕化傾向，但仍有相當(dāng)比例是為有實(shí)力的買家購(gòu)買用于投資，這一比例與其他住宅項(xiàng)目的比例十分接近。因此，低首付、低總價(jià)、配套全的小戶型便應(yīng)運(yùn)而生。給小戶型算賬除訂金、首付、律師費(fèi)外，還有購(gòu)房契稅，特別要注意的是市政府對(duì)《北京市契稅管理規(guī)定》做出的最新修改，從７月１日起，買房契稅征收稅率由原來(lái)總購(gòu)房款的４％降為３％。墻壁隔音效果不佳的話，四鄰的起居走動(dòng)都可能成為影響你休息的因素。正因如此，眼下市場(chǎng)上出現(xiàn)的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設(shè)計(jì)，增進(jìn)彼此的交流。其中最突出的一個(gè)例子便是SOLO二代創(chuàng)造的“玻璃盒子”、“云中漫步”等設(shè)計(jì)新理念：，懸在空中的玻璃盒子另類、時(shí)尚；直通樓頂?shù)臉翘?，從一層就可以看?層的玻璃樓頂。局促的空間沒(méi)有獨(dú)立的廚房，沒(méi)有自由活動(dòng)的空間，更多的是滿足一個(gè)睡覺(jué)的需要。因?yàn)榫拖M(fèi)者而言，無(wú)論哪種產(chǎn)品，如何進(jìn)行包裝，最終都將恢復(fù)到其本質(zhì)——產(chǎn)品層面上來(lái)。 　　當(dāng)然，根據(jù)普通租賃市場(chǎng)的人群構(gòu)成來(lái)看，上述小戶型項(xiàng)目中，月租金２０００至２８００元依然是個(gè)不小的需求市場(chǎng)，如果投資者能在這個(gè)租金價(jià)位獲得較好的收益率，也不失為投資之選。另外，從市場(chǎng)角度看，房產(chǎn)消費(fèi)呈梯級(jí)格局，并且收入彈性較大，不可能一步到位，所以，在面積和價(jià)格方面均能符合市場(chǎng)需求的小戶型絕不是一種過(guò)渡產(chǎn)品，而是一種過(guò)渡消費(fèi)，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。需要指出的是對(duì)小戶型住宅的需求各個(gè)城市是有差別的，不是所有城市都像京滬等大城市那樣熱銷。需求決定供給，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)的這一變化趨勢(shì)，按照市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，由此帶給需求者和開(kāi)發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。④外地父母與兒女團(tuán)聚用。由于京滬等大城市，商務(wù)流動(dòng)人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶型可以用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所青睞。一個(gè)城市小戶型的需求大小，本市消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力的大小，這是政府在制定政策之前必須加以考慮的。由于小戶型在近期的購(gòu)買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。而且隨著將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越接近，開(kāi)發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤(rùn)的想法不一定能實(shí)現(xiàn)。即使有興趣為之一試身手的客戶，也很少有時(shí)間光顧施現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)付一到二個(gè)月工期安排。居室內(nèi)部為考慮實(shí)用性與經(jīng)濟(jì)性要素，可用家具的適當(dāng)布置分隔出休息、學(xué)習(xí)、會(huì)客空間，甚至利用邊角還可創(chuàng)造出休閑一角。II. 預(yù)期房型設(shè)計(jì)未來(lái)的小戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更加注重其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征。因此，項(xiàng)目配套設(shè)施必須要盡可能周全，滿足居住者的需求，可以考慮增設(shè)業(yè)主專用酒吧、健身房、郵局、24小時(shí)便利店、中西餐館、洗衣房、美容美發(fā)廳、書吧等設(shè)施，并且要收費(fèi)合理，符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。規(guī)?；_(kāi)發(fā)小戶型項(xiàng)目具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：1） 規(guī)模的擴(kuò)大，令開(kāi)發(fā)商有足夠地空間進(jìn)行環(huán)境與景觀的營(yíng)造，同時(shí)有針對(duì)性地為消費(fèi)者提供必要的配套，如休閑場(chǎng)所、體育設(shè)施、兒童活動(dòng)空間等,既滿足了消費(fèi)者多層次的需要，又提升了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。購(gòu)買的房子主要是先住后置換70％的被調(diào)查者選擇買下小戶型的房子后，住一段時(shí)間再進(jìn)行置換。另一方面，隨著WTO的加入，成都作為西部的中心將增加一大批年輕白領(lǐng)人士，小戶型作為過(guò)渡性住宅的價(jià)值更適宜創(chuàng)業(yè)階段的年輕人和普通工薪階層，也隨著人口的老齡化（據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都市有近300萬(wàn)的60歲以上老年人），部分老年人更希望有自己的一個(gè)花費(fèi)不大，配套齊全的小空間。位于成都市府河內(nèi)環(huán)線東安北街段，居市區(qū)內(nèi)環(huán)線東安北路段路旁，隔河相對(duì)繁華望平街。尤其是在配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面缺少吸引小戶型消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，使這一賣點(diǎn)缺乏足夠支撐。4）科華路上旺鋪，只需4580元/平米起。精品戶型：216。這和被調(diào)查者的收入多少有密切關(guān)系，收入越高要求服務(wù)的種類越多。小戶型的住戶要“純”。而作為投資的考慮，主要選擇30平方米—50平方米的房子。自由度等項(xiàng)目就是城南小戶型的代表。第一章、成都市小戶型樓盤現(xiàn)狀分析經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，成都市現(xiàn)有的最新小戶型項(xiàng)目已達(dá)34個(gè)，其中有15個(gè)樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開(kāi)盤的樓盤），有19個(gè)是已開(kāi)盤的小戶型樓盤。對(duì)他們來(lái)講，郊區(qū)的藍(lán)天碧水遠(yuǎn)不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨(dú)立、安全感；在現(xiàn)實(shí)層面則等同于投資意向、經(jīng)濟(jì)收益，而無(wú)論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅(jiān)挺的基礎(chǔ)。 第四類：以投資為目的的投資客。第二類：?jiǎn)紊戆最I(lǐng)和年輕夫婦。 戶型宜商宜住。位置好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近(步行時(shí)間在10分鐘之內(nèi))的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設(shè)備很完善，滿足了生活的需要?？孔约旱膶?shí)力來(lái)購(gòu)房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度看，有沒(méi)有必要花錢將購(gòu)買來(lái)的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里，別的尚且不論，僅就每個(gè)月要繳交一筆按面積計(jì)價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)用就不劃算了。一個(gè)時(shí)期以來(lái)，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費(fèi)觀念，總以為這輩子再不會(huì)買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，換房頻率已經(jīng)從以前的１０年換一次，提高到１０年換２次甚至３次了，這是個(gè)循環(huán)市場(chǎng)，總會(huì)有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。第一章：小戶型市場(chǎng)形成的原因216。2000始，在全國(guó)樓市上便開(kāi)始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目，并且都在一時(shí)間創(chuàng)造了市場(chǎng)銷售的奇跡?！靶《皇Ь蛹冶貍洌啥皇Р季趾侠怼?，則是小戶型的最佳闡釋。 消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會(huì)客、休閑活動(dòng)都在家里，而隨著會(huì)所功能的發(fā)達(dá)，人們的交流、活動(dòng)都會(huì)移至公共空間。216。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時(shí)的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設(shè)計(jì)很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。然而，市場(chǎng)上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。由于小戶型可以用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)率，往往易受投資者青睞。那些外地來(lái)打工的“漂一族”，帶著夢(mèng)想來(lái)到城市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們?cè)诔鞘欣锉疾ǎ苍诓粩嗟刈儞Q著居住地場(chǎng)所；他們生活在城市里，卻始終無(wú)法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。第三類：“新興而立”族。目前，國(guó)內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時(shí)候，對(duì)于多數(shù)消費(fèi)者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是回報(bào)率，購(gòu)買小戶型資金投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對(duì)于購(gòu)房用于出租來(lái)說(shuō)是一種穩(wěn)妥而長(zhǎng)期的投資渠道。2000年交大第六期開(kāi)發(fā)的數(shù)碼村標(biāo)志著小戶型進(jìn)入了大社區(qū)時(shí)代，“小戶型大社區(qū)，通過(guò)良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性”的開(kāi)發(fā)模式影響了這一代小戶型。流星花園更不僅僅為樓盤起了一個(gè)時(shí)尚的名字，更引入了一種全新而超前的小戶型開(kāi)發(fā)理念，其開(kāi)發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個(gè)居住場(chǎng)所，更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個(gè)良好平臺(tái)。市中心因其獨(dú)特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購(gòu)物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析最近對(duì)成都市的小戶型潛在消費(fèi)者的抽樣調(diào)查顯示，他們對(duì)小戶型的需求狀況為：第一節(jié)、戶型面積需求50平方米以上面積的房子最受歡迎。另外，在付過(guò)首付款后，裝修也可以計(jì)入總價(jià)享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。如果有固定的一筆錢用來(lái)買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。5） 5米寬景觀過(guò)廊。該項(xiàng)目臨近高校，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，于2002年6月8日開(kāi)盤，在為期一周的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)公寓銷售100%，商鋪銷售超過(guò)90%的佳績(jī)，開(kāi)創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)了小項(xiàng)目“短、平、快”的操作模式。3) “國(guó)際化”口號(hào)。武城700平方米室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、書吧為你提供生活休閑空間。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)考慮重新置業(yè)，以小換大來(lái)改善居住條件。吾家 交大路 北三環(huán)內(nèi) 738 多層 2608 期房武城而這里指的較大規(guī)模也有一定的限度，大約在6萬(wàn)平方米左右比較合適。2）、戶型設(shè)計(jì)不合理，主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置于廳室或陽(yáng)臺(tái)上等。2. 目前購(gòu)買小房型的主力軍為白領(lǐng)階層，但在當(dāng)今知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學(xué)習(xí)因素大大增加，在其所居住的場(chǎng)所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。四、物業(yè)管理更為周到居住與住房分離，投資性購(gòu)房上升,既要為住在里面的人服務(wù)，又要為買房者服務(wù)，如何滿足這兩類消費(fèi)群體的需求，為他們彼此提供相應(yīng)的服務(wù)是擺在開(kāi)發(fā)商面前的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高對(duì)小戶型的認(rèn)識(shí)，重視對(duì)小戶型的開(kāi)發(fā)。家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)也決定我國(guó)未來(lái)對(duì)小戶型需求的持久性。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)居民對(duì)住宅需求的戶型也必然會(huì)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)，因而開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)需求的變化而及時(shí)地調(diào)整自己的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。只有加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者收入的甄別，實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)購(gòu)制，才能從根本上限制中高收入購(gòu)買者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)。他們沒(méi)有能力承擔(dān)大戶型很高的房?jī)r(jià)，也許一生就只能購(gòu)買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個(gè)人群是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明面積較小的房子是普通人的首選。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間一居室即被認(rèn)購(gòu)了100多套。自從小戶型顯露于市場(chǎng)以來(lái)，一直存在種種爭(zhēng)議，歸納起來(lái)主要集中在兩個(gè)問(wèn)題上：一是小戶型是過(guò)渡產(chǎn)品還是過(guò)渡消費(fèi)；二是小戶型是否值得投資、如何選擇。普通租賃中，一居室最受歡迎，其租金集中范圍為１２００元至１６００元，主要為解決基本居住問(wèn)題，需求人群多為２８歲以下年輕人，大部分人的月收入在５０００元以下；普通公寓中二居室需求較旺盛，其主力租金在４５００元左右，需求人群多為普通商務(wù)人士或月收入在１２０００以上的家庭和個(gè)人，一般要求居住環(huán)境較平穩(wěn)；高檔公寓租金一般在８０００元以上，主要是外籍商務(wù)人士、企業(yè)高層或企業(yè)主，他們對(duì)居住環(huán)境及周邊配套要求較高。 　　因此，在選擇小戶型項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，首先應(yīng)圈定該小戶型項(xiàng)目可能的出租對(duì)象，需要分析目標(biāo)承租人在面積、居住環(huán)境方面的要求是否與其可能承受的租金相協(xié)調(diào)。大面寬落地窗和陽(yáng)臺(tái)、明廚或明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，增加了通風(fēng)和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效，減少使用面積的無(wú)端占用。個(gè)性的張揚(yáng)小戶型針對(duì)的客戶主要是一批20歲～35歲之間的新新人類，他們?nèi)菀讻_動(dòng)，充滿活力，對(duì)生活質(zhì)量有更高的要求。滿足了部分追求高品質(zhì)生活人群的要求。產(chǎn)品類別的延伸如果說(shuō)小戶型的出現(xiàn)，主要是為了滿足中低