【正文】 成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析報(bào)告 中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次住房消費(fèi)浪潮：第一次是經(jīng)濟(jì)適用房，雖緩解了住房危機(jī)，卻帶來城市的再次更新難題，也帶來眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費(fèi)浪潮。2000始，在全國樓市上便開始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目，并且都在一時(shí)間創(chuàng)造了市場銷售的奇跡。如果說，此時(shí)的小戶型項(xiàng)目僅是“小荷才露尖尖角”，只是對主流市場的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了2002年，在各地的房地產(chǎn)市場上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對“小戶型”進(jìn)行了新的詮釋?，F(xiàn)在在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場上走紅的小戶型其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。l 什么是小戶型目前尚沒有一個(gè)明確的概念對小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種說法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。一種是：一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下；另一種是：單指面積小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下)，主要指一居室。“小而不失居家必備，巧而不失布局合理”，則是小戶型的最佳闡釋。第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場啟動的必然標(biāo)志。小戶型熱銷其實(shí)是個(gè)人購房時(shí)代到來的標(biāo)志。第一章：小戶型市場形成的原因216。 戶型趨小是國際住宅面積的發(fā)展趨向在日本和歐洲一些國家，在七十年代末的時(shí)候70—120平方米的小戶型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的時(shí)候占了65％，到了九十年代末的時(shí)候70—120平方米占了80％。這幾個(gè)數(shù)據(jù)不僅看出來，從七十年代以后，70—120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時(shí)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。原因非常簡單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因。216。 消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。隨著取消福利分房后個(gè)人購房時(shí)代的到來，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。1) 購房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺?。一個(gè)時(shí)期以來，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費(fèi)觀念，總以為這輩子再不會買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)習(xí)慣來看，換房頻率已經(jīng)從以前的１０年換一次，提高到１０年換２次甚至３次了，這是個(gè)循環(huán)市場，總會有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。過渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場。 2) 消費(fèi)者對住宅功能的認(rèn)識趨于理性化。專家認(rèn)為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會越來越完備，住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會客、休閑活動都在家里，而隨著會所功能的發(fā)達(dá)，人們的交流、活動都會移至公共空間。隨著社會的發(fā)展，消費(fèi)者已經(jīng)開始逐步意識到：將來活動空間與住宅會有一個(gè)功能細(xì)分的過程。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度看，有沒有必要花錢將購買來的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里，別的尚且不論，僅就每個(gè)月要繳交一筆按面積計(jì)價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)用就不劃算了。3) 將買房作為理財(cái)方式。觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買房作為一種理財(cái)方式?？偸亲夥亢桶峒?，太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了“存款”。沒有點(diǎn)壓力，每月也不見得能存下錢來，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂用掉了。216。 市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化1) 個(gè)人購買和市場化逐步形成市場化的形成過程和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是不一樣的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級干部、科級干部需要多少，而市場需求是真正的消費(fèi)者所需要的面積。樓市里9成以上的個(gè)人購房者，他們花自己的錢很心疼?？孔约旱膶?shí)力來購房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。在一個(gè)市場里面，或者在一個(gè)城市里面，不同層次的消費(fèi)者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點(diǎn)決定了市場的產(chǎn)品。2) 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化我國經(jīng)過多年的計(jì)劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至34人。 3) 置業(yè)者趨向年輕化市場主流購房群體的平均年齡正在從35—45歲向25—35過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。 216。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時(shí)的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設(shè)計(jì)很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。由于材料技術(shù)的改進(jìn)，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設(shè)備很完善，滿足了生活的需要。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說有一個(gè)，只是一個(gè)小電爐就可以了，用微波爐做做早點(diǎn)就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過去是不一樣的。第二章：小戶型的暢銷原因分析“小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？”分析起來，除了小戶型的低總價(jià)外，還有包括位置、交通、投資回報(bào)率、戶型等多因素的綜合原因。 低總價(jià)。小戶型的購買群體是非常注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個(gè)群體。然而，市場上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于通過小面積很好地控制了總價(jià)，成為買家的過渡選擇。 交通便利。位置好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近(步行時(shí)間在10分鐘之內(nèi))的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無力買車，對公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。 投資回報(bào)率高。小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。對于投資型客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率。由于小戶型可以用相對低的投入獲得相對高的投資回報(bào)率，往往易受投資者青睞。對于自住型客戶來說，小戶型只是一個(gè)過渡性產(chǎn)品。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會或租或售，所以他們也會非常關(guān)心小戶型的投資回報(bào)率。 戶型宜商宜住。隨著市場的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。宜商小戶型項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價(jià)，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。第三章：小戶型賣給什么人根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購買小戶型的對象，大致可分為以下四類：第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。“衣、食、住、行”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數(shù)的單位都無法解決職工的住房問題，對于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生來說，解決住的問題，是邁進(jìn)社會的第一道難題。那些外地來打工的“漂一族”，帶著夢想來到城市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們在城市里奔波，也在不斷地變換著居住地場所；他們生活在城市里，卻始終無法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。住房對于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種心理上的“安慰”。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。第二類：單身白領(lǐng)和年輕夫婦。如今，在金融、IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無房戶中占了相當(dāng)大的比例。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識和個(gè)性化的消費(fèi)群體。這部分人往往以事業(yè)為重，又非常渴望有自己獨(dú)立的空間，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。 另外，在當(dāng)今社會里，由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習(xí)慣的差異造成摩擦，多選擇單獨(dú)居住，因?yàn)闆]有負(fù)擔(dān)，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時(shí)尚的小戶型。第三類：“新興而立”族。這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營企業(yè)主。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時(shí)間的重要性對他們而言已經(jīng)超過了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。 第四類：以投資為目的的投資客。房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)，買房可以認(rèn)為是消費(fèi)+投資的結(jié)合體。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。同時(shí)，隨著銀行降息，國家為鼓勵(lì)老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。目前，國內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時(shí)候，對于多數(shù)消費(fèi)者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是回報(bào)率，購買小戶型資金投入相對較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于2030歲的青年消費(fèi)者，其中又以25歲左右的消費(fèi)者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。同時(shí)，年青女性，特別是外來尋夢的知識女性在小戶型購買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個(gè)人群。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨(dú)立、安全感；在現(xiàn)實(shí)層面則等同于投資意向、經(jīng)濟(jì)收益，而無論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅(jiān)挺的基礎(chǔ)。第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析前 言1999年，SOHO的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場上掀起了一場波瀾壯闊的小戶型革命。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。這個(gè)時(shí)期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設(shè)。但畢竟小戶型亮出了自己的風(fēng)采。2000年交大第六期開發(fā)的數(shù)碼村標(biāo)志著小戶型進(jìn)入了大社區(qū)時(shí)代，“小戶型大社區(qū)，通過良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性”的開發(fā)模式影響了這一代小戶型。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機(jī)會。對于這類群體而言，家也許就是一個(gè)“睡眠場所”，會客、娛樂、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。對他們來講，郊區(qū)的藍(lán)天碧水遠(yuǎn)不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。所以，這一代的小戶型空間雖小，但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因?yàn)樾粜偷臉I(yè)主更