【正文】 成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三次住房消費(fèi)浪潮：第一次是經(jīng)濟(jì)適用房，雖緩解了住房危機(jī)，卻帶來(lái)城市的再次更新難題，也帶來(lái)眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費(fèi)浪潮。2000始，在全國(guó)樓市上便開始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目，并且都在一時(shí)間創(chuàng)造了市場(chǎng)銷售的奇跡。如果說(shuō)，此時(shí)的小戶型項(xiàng)目?jī)H是“小荷才露尖尖角”，只是對(duì)主流市場(chǎng)的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了2002年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對(duì)“小戶型”進(jìn)行了新的詮釋?，F(xiàn)在在市場(chǎng)上較為暢銷的小戶型有別于過(guò)去觀念中的小戶型，過(guò)去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場(chǎng)上走紅的小戶型其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。l 什么是小戶型目前尚沒(méi)有一個(gè)明確的概念對(duì)小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種說(shuō)法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。一種是：一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下；另一種是：?jiǎn)沃该娣e小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下)，主要指一居室。“小而不失居家必備，巧而不失布局合理”，則是小戶型的最佳闡釋。第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場(chǎng)啟動(dòng)的必然標(biāo)志。小戶型熱銷其實(shí)是個(gè)人購(gòu)房時(shí)代到來(lái)的標(biāo)志。第一章：小戶型市場(chǎng)形成的原因216。 戶型趨小是國(guó)際住宅面積的發(fā)展趨向在日本和歐洲一些國(guó)家，在七十年代末的時(shí)候70—120平方米的小戶型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的時(shí)候占了65％，到了九十年代末的時(shí)候70—120平方米占了80％。這幾個(gè)數(shù)據(jù)不僅看出來(lái)，從七十年代以后，70—120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時(shí)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說(shuō)整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。原因非常簡(jiǎn)單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因。216。 消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。隨著取消福利分房后個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的到來(lái)，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。1) 購(gòu)房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺?。一個(gè)時(shí)期以來(lái)，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費(fèi)觀念，總以為這輩子再不會(huì)買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，換房頻率已經(jīng)從以前的１０年換一次，提高到１０年換２次甚至３次了，這是個(gè)循環(huán)市場(chǎng)，總會(huì)有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購(gòu)買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。過(guò)渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場(chǎng)。 2) 消費(fèi)者對(duì)住宅功能的認(rèn)識(shí)趨于理性化。專家認(rèn)為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會(huì)越來(lái)越完備，住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢(shì)，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會(huì)客、休閑活動(dòng)都在家里，而隨著會(huì)所功能的發(fā)達(dá)，人們的交流、活動(dòng)都會(huì)移至公共空間。隨著社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者已經(jīng)開始逐步意識(shí)到：將來(lái)活動(dòng)空間與住宅會(huì)有一個(gè)功能細(xì)分的過(guò)程。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度看，有沒(méi)有必要花錢將購(gòu)買來(lái)的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里，別的尚且不論，僅就每個(gè)月要繳交一筆按面積計(jì)價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)用就不劃算了。3) 將買房作為理財(cái)方式。觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買房作為一種理財(cái)方式。總是租房和搬家，太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來(lái)房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買房，既對(duì)得起自己，又方便了“存款”。沒(méi)有點(diǎn)壓力，每月也不見得能存下錢來(lái)，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂(lè)用掉了。216。 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化1) 個(gè)人購(gòu)買和市場(chǎng)化逐步形成市場(chǎng)化的形成過(guò)程和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是不一樣的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級(jí)干部、科級(jí)干部需要多少，而市場(chǎng)需求是真正的消費(fèi)者所需要的面積。樓市里9成以上的個(gè)人購(gòu)房者，他們花自己的錢很心疼?？孔约旱膶?shí)力來(lái)購(gòu)房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。在一個(gè)市場(chǎng)里面，或者在一個(gè)城市里面，不同層次的消費(fèi)者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點(diǎn)決定了市場(chǎng)的產(chǎn)品。2) 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化我國(guó)經(jīng)過(guò)多年的計(jì)劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無(wú)子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至34人。 3) 置業(yè)者趨向年輕化市場(chǎng)主流購(gòu)房群體的平均年齡正在從35—45歲向25—35過(guò)渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。 216。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時(shí)的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設(shè)計(jì)很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過(guò)程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。由于材料技術(shù)的改進(jìn)，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設(shè)備很完善，滿足了生活的需要。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說(shuō)有一個(gè)，只是一個(gè)小電爐就可以了，用微波爐做做早點(diǎn)就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過(guò)去是不一樣的。第二章：小戶型的暢銷原因分析“小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？”分析起來(lái)，除了小戶型的低總價(jià)外，還有包括位置、交通、投資回報(bào)率、戶型等多因素的綜合原因。 低總價(jià)。小戶型的購(gòu)買群體是非常注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個(gè)群體。然而，市場(chǎng)上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于通過(guò)小面積很好地控制了總價(jià)，成為買家的過(guò)渡選擇。 交通便利。位置好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近(步行時(shí)間在10分鐘之內(nèi))的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無(wú)力買車，對(duì)公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。 投資回報(bào)率高。小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。對(duì)于投資型客戶來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率。由于小戶型可以用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)率，往往易受投資者青睞。對(duì)于自住型客戶來(lái)說(shuō)，小戶型只是一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會(huì)或租或售，所以他們也會(huì)非常關(guān)心小戶型的投資回報(bào)率。 戶型宜商宜住。隨著市場(chǎng)的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。宜商小戶型項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價(jià)，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。第三章：小戶型賣給什么人根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買小戶型的對(duì)象，大致可分為以下四類：第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族?！耙隆⑹场⒆?、行”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數(shù)的單位都無(wú)法解決職工的住房問(wèn)題，對(duì)于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，解決住的問(wèn)題，是邁進(jìn)社會(huì)的第一道難題。那些外地來(lái)打工的“漂一族”，帶著夢(mèng)想來(lái)到城市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們?cè)诔鞘欣锉疾ǎ苍诓粩嗟刈儞Q著居住地場(chǎng)所；他們生活在城市里，卻始終無(wú)法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。住房對(duì)于他們而言，已不僅僅是解決住的問(wèn)題，而是一種心理上的“安慰”。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。第二類：?jiǎn)紊戆最I(lǐng)和年輕夫婦。如今，在金融、IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無(wú)房戶中占了相當(dāng)大的比例。他們不僅沒(méi)有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購(gòu)買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯?dú)立的空間，但收入不允許他們過(guò)多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。 另外，在當(dāng)今社會(huì)里，由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習(xí)慣的差異造成摩擦，多選擇單獨(dú)居住，因?yàn)闆](méi)有負(fù)擔(dān)，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時(shí)尚的小戶型。第三類：“新興而立”族。這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營(yíng)企業(yè)主。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時(shí)間的重要性對(duì)他們而言已經(jīng)超過(guò)了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。 第四類：以投資為目的的投資客。房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)，買房可以認(rèn)為是消費(fèi)+投資的結(jié)合體。房產(chǎn)周期長(zhǎng)，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。同時(shí)，隨著銀行降息，國(guó)家為鼓勵(lì)老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。目前，國(guó)內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時(shí)候，對(duì)于多數(shù)消費(fèi)者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是回報(bào)率，購(gòu)買小戶型資金投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對(duì)于購(gòu)房用于出租來(lái)說(shuō)是一種穩(wěn)妥而長(zhǎng)期的投資渠道。綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于2030歲的青年消費(fèi)者，其中又以25歲左右的消費(fèi)者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。同時(shí)，年青女性，特別是外來(lái)尋夢(mèng)的知識(shí)女性在小戶型購(gòu)買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個(gè)人群。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨(dú)立、安全感；在現(xiàn)實(shí)層面則等同于投資意向、經(jīng)濟(jì)收益，而無(wú)論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅(jiān)挺的基礎(chǔ)。第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析前 言1999年，SOHO的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起了一場(chǎng)波瀾壯闊的小戶型革命。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。這個(gè)時(shí)期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無(wú)力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設(shè)。但畢竟小戶型亮出了自己的風(fēng)采。2000年交大第六期開發(fā)的數(shù)碼村標(biāo)志著小戶型進(jìn)入了大社區(qū)時(shí)代，“小戶型大社區(qū)，通過(guò)良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性”的開發(fā)模式影響了這一代小戶型。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來(lái)了更多選擇住宅的機(jī)會(huì)。對(duì)于這類群體而言，家也許就是一個(gè)“睡眠場(chǎng)所”，會(huì)客、娛樂(lè)、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。對(duì)他們來(lái)講，郊區(qū)的藍(lán)天碧水遠(yuǎn)不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。所以，這一代的小戶型空間雖小，但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因?yàn)樾粜偷臉I(yè)主更