【正文】 南京 小戶型公寓研究分析 緒言： 近年來，隨著南京房地產(chǎn)市場的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設計層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，自前幾年推出以來，目前已經(jīng)成為南京樓市中的新寵，樓盤受到了市場的追捧。經(jīng)濟事物發(fā)展的曲線就是從無到有，從有到精，從精到飽和。我們認為南京小戶型市場正在處于從精向飽和的轉變期，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不切合實際定位的小戶型樓盤，在后面的營銷推廣中也遇到了很大的阻力。如何真正實效的創(chuàng)出真正實效的產(chǎn)品已經(jīng)成為各大開發(fā)商研究 的焦點。 目前關于小戶型還沒有一個嚴格規(guī)范的界定，不同的國家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認定的小戶型主要是從面積上來界定，一般 3 居在 100 平方米以下， 2 居在 80 平方米以下， 1 居在 60 平方米以下的即為小戶型。但根據(jù)目前南京市場對小戶型默認的指向，本報告討論的主要是以 1居在 60平方米以下的戶型設計。 目前的小戶型住宅產(chǎn)品如果按照目前在南京的房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)形式來分，我們可以分為“單身公寓”和“酒店式公寓”；如果按照購房用途來講主要分為“舒適居住型”及“投資辦公型”，在下 面的報告中我們也主要將圍繞著這兩根主線對此進行系統(tǒng)的分析和論證。 ■ 單身公寓。它是近兩年來南京房產(chǎn)市場上供應量最大的小戶型住宅，從早期岔路口的盈家春天、河西的永嘉年華到目前正在銷售的河西的金馬酈城青年公寓、韻動匯，寧南的藍籌谷，城南的御水灣花園，江寧的江南青年城的單身公寓等等。目前此類物業(yè)的發(fā)展由最初的投資出租型公寓向挑高自住型發(fā)展，真正的向切合人性化的戶型設計。 ■ 酒店式公寓。它是一種具有產(chǎn)權性質的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無煤氣等居家生活所必備的配套設施。此類產(chǎn)品目前市場上供應較少 ，產(chǎn)品主要出現(xiàn)在 CBD 區(qū)域，如早期的劍橋國際公寓、麗晶國際到現(xiàn)在正在銷售的金陵王府、獨立年代等等。此類物業(yè)仍服務于公司金領，他們對自己生活服務功能要求相當高，同時自己已經(jīng)至少擁有一套住房，快節(jié)奏的生活是他們需要在自己工作區(qū)域擁有另外一處短暫的休息場所。同時由于此物業(yè)類型多處于南京核心 CBD 區(qū)域，濃郁的市場 辦公氛圍使得目前年輕的創(chuàng)業(yè)者在尋找辦公用房的時候，由于較高的辦公房總價，使得他們把目光紛紛投向此類型的公寓，目前正在珠江路開發(fā)的“未來城”，很多投資者都有諸如此類的想法。 在本次針對小戶型的專項市場調(diào)查中， 我們主要對供應量相對較多的小戶型公寓作為切入點，進行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關信息及相關分析匯總如下。 目 錄 一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革 ........................................................................ 6 二、南京小戶型設計定位的基本特點 ............................................................................... 7 最大程度的控制面積 ............................................................................................... 7 擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品 ........................................................................................ 8 完備的配套設施及酒店式服務增添了物業(yè)的附加值 .................................................. 9 全裝修成品房 ........................................................................................................ 10 僅僅是一種過渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強勢 ............................................ 11 三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀 ........................................................................................ 12 目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍 ..................................................................... 12 目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀 ............................................................................... 13 、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 ...................................................................... 13 、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 ......................................................................... 15 目前南京小戶型市場供求關系分析 ........................................................................ 17 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點 ..................................................................... 18 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點 ............................................................................ 18 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點 ............................................................................ 21 城南小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 24 城北小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 26 江寧小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 29 城中小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 32 四、南京小戶型市場分析 ............................................................................................... 35 南京市酒店式公寓分析 .......................................................................................... 35 南京酒店式公寓供應市場特點分析 ..................................................................... 35 南京酒店式公寓需求特點分析 ............................................................................ 37 南京市單身公寓分析 ............................................................................................. 39 南京單身公寓供應市場特點分析 ........................................................................ 39 南京單身公寓需求特點分析 ............................................................................... 41 五、南京小戶型產(chǎn)品未來發(fā)展方向分析 .......................................................................... 43 現(xiàn)在小戶型住宅發(fā)展趨勢 ...................................................................................... 43 面積功能全，適應購房者設計要求的戶型為永恒的戶型 ..................................... 43 結構合理，使用率高 ......................................................................................... 43 目標客戶承接面廣，以知識型的年輕工薪階層為主體 ......................................... 44 總價低，付款方式靈活 ...................................................................................... 44 向繁華區(qū)域周邊發(fā)展 .......................................................................................... 44 一次性裝修，檔次中等偏上 ............................................................................... 45 小戶型市場總結 .................................................................................................... 45 六、小戶型未來市 場的發(fā)展前景分析 ............................................................................. 46 七、個案分析 ................................................................................................................. 47 附一：小戶型房產(chǎn)投資分析 ........................................................................................... 52 附二：南京目前主要在售小戶型情況一覽表： ............................................................... 54 一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革 小戶型公寓又稱白領公寓，前期的出現(xiàn)僅僅作為一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅具體明晰化的一種衍生物，早其層高大約在 3 米左右，一般平均在 25 平方米 — 50 平方米左右 /套，總價在 18萬元 — 35萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間。近年來根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的小戶型公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到 40平方米 — 60平方米， 而且在房屋結構方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺等等，設計也更為人性化。 小戶型公寓的誕生最早是從上海的租賃的市場中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空臵的整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場，面向中層收入的白領出租，一般每個人負擔的費用每月在 500－ 1000 元之間，結果頗受各類白領的廣泛青睞，眾多開發(fā)商于是從中重新發(fā)現(xiàn)商機，紛紛推出專案，至此這種被命名為“小戶型公寓”的住宅才風靡起來。而南京小戶型則是由 鼓樓進香河 路上的劍橋國際公寓率先拉起了南京小戶型的大旗，在當時就掀起了一股小戶型投資熱，此樓盤在預 定時就被搶定一空，在此銷售奇跡的誘導之下，2020 年，僅主城區(qū)就出現(xiàn)了多達 20個左右的小