【正文】 階段界定及產(chǎn)品 按照前面提到的理想劃分小戶型斷代的模型來(lái)界定南京目前市場(chǎng)上小戶型的發(fā)展階段，中百達(dá)認(rèn)為南京的小戶型已經(jīng)處于第四代與第五代之間。在整個(gè)大項(xiàng)目中獨(dú)辟一塊土地做小戶型產(chǎn)品，例如萊茵東郡的蘋(píng)果都市，或者在城區(qū)中心位置以及交通便利的區(qū)域開(kāi)發(fā)商業(yè)、居住、辦公相結(jié)合的項(xiàng)目，住宅部分做小戶型產(chǎn)品，例如君臨國(guó)際、未來(lái)城等等，這就是目前南京市場(chǎng)上小戶型的操作方法。 在產(chǎn)品層面，南京市場(chǎng)可謂門(mén)類(lèi)齊全，有平層和挑高單身公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓，還區(qū)分精裝修和毛坯，兩者相結(jié)合組成一個(gè)龐大的產(chǎn)品矩陣，為購(gòu)房 人提供了豐富的選擇。 而南京本土化后的酒店式公寓則離前面提到的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)存在一定差距， 南京市場(chǎng)上普遍認(rèn)可的酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)是附加了精裝修及酒店式服務(wù)的小戶型，這也是本篇報(bào)告對(duì)于南京酒店式公寓的界定標(biāo)準(zhǔn)。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目匯總 按照前面提到的標(biāo)準(zhǔn)，將南京目前所有存在形式的小戶型項(xiàng)目進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。 (一 ) 存在形式 ? 以獨(dú)立組團(tuán)或樓體形式存在于整個(gè)大項(xiàng)目中： 城中：中商萬(wàn)豪中心、宏圖上福園、長(zhǎng)發(fā)衛(wèi)巷項(xiàng)目、金陵大公館、京隆名爵府 河西：鉑領(lǐng)公寓、潤(rùn)花園、辰龍廣場(chǎng)、西城風(fēng)尚公寓、紫金西區(qū)中央、紫鑫國(guó)際公寓 城 南：時(shí)光澔韻、萬(wàn)達(dá)紫金明珠星座、居易時(shí)代、御水灣 仙林：康橋圣菲、亞?wèn)|城 江寧：蘋(píng)果都市、千色貴族、魔方 、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、城市泊客、魔方 、同曦藝術(shù)家園、翠屏灣花園城、翠屏國(guó)際城 江北：非常 6+瑞凱國(guó)際 ? 以商業(yè)、居住、辦公混合形式存在： 城中：中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、利奧大廈、長(zhǎng)發(fā)中心、上鋒國(guó)際、龍吟廣場(chǎng)、城開(kāi)國(guó)際、新世界中心、金輪國(guó)際廣場(chǎng)、南京國(guó)際廣場(chǎng)、天空之都、云嶺居 河西：嘉業(yè)國(guó)際城、紫鑫國(guó)際公寓、新銳國(guó)際公寓、宋都奧體名座、陽(yáng)光金峰、摩爾特區(qū)、非常建筑 城南：瑞爾城市空間 城北：百通國(guó)際公寓、御湖國(guó)際 江寧： Laker 國(guó)際公寓、黃金海岸廣場(chǎng)、五米空間 (二 ) 產(chǎn)品類(lèi)型 ? 平層和挑高單身公寓 城中：新世界中心、利奧大廈、長(zhǎng)發(fā)中心、宏圖上福園、天空之都、京隆名爵府 河西：紫金西區(qū)中央、宋都奧體名座、摩爾特區(qū)、鉑領(lǐng)公寓、潤(rùn)花園、西城風(fēng)尚、非常建筑、辰龍廣場(chǎng) 城南：時(shí)光澔韻、萬(wàn)達(dá)紫金明珠星座、居易時(shí)代、御水灣 城北：百通國(guó)際公寓、御湖國(guó)際 仙林：康橋圣菲、亞?wèn)|城 江寧：蘋(píng)果都市、千色貴族、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、五米空間、Laker 國(guó)際公寓、城市泊客、魔方 、翠屏國(guó)際城、 同曦藝術(shù)家園 江北：非常 6+瑞凱國(guó)際 ? 酒店式公寓 城中：中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、龍吟廣場(chǎng)、城開(kāi)國(guó)際、上鋒國(guó)際、金輪國(guó)際廣場(chǎng)、金陵大公館、長(zhǎng)發(fā)衛(wèi)巷項(xiàng)目、南京國(guó)際廣場(chǎng)、中商萬(wàn)豪中心 河西：嘉業(yè)國(guó)際城、紫鑫國(guó)際公寓、陽(yáng)光金峰、新銳國(guó)際公寓 江寧：黃金海岸廣場(chǎng)、翠屏灣花園城 未確定：云嶺居 市場(chǎng)供應(yīng)量分析 (一 ) 在售項(xiàng)目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 供應(yīng)量（套） 板塊合計(jì)（套） 城南 居易時(shí)代 77 77 城中 南京國(guó)際廣場(chǎng) 70 636 利奧大廈 160 天空之都 35 約瑟夫公寓 218 長(zhǎng)發(fā)中心 48 宏圖上福園 105 河西 鉑領(lǐng)公寓 141 922 潤(rùn)花園 14 嘉業(yè)國(guó)際城 251 新銳國(guó)際公寓 318 紫鑫國(guó)際公寓 59 西城風(fēng)尚 47 陽(yáng)光金峰 92 城北 百通國(guó)際公寓 50 50 江寧 千色貴族 110 660 天地新城 98 五米空間 236 Laker 國(guó)際公寓 (湖邊一棟） 216 江北 快樂(lè)之城 91 171 瑞凱國(guó)際 80 全市在售小戶型供應(yīng)總計(jì)（套） 2516 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 供應(yīng)量（套） 板塊合計(jì)（套） 城中 南京國(guó)際廣場(chǎng) 70 288 約瑟夫公寓 218 河西 潤(rùn)花園 14 734 嘉業(yè)國(guó)際城 251 新銳國(guó)際公寓 318 紫鑫國(guó)際公寓 59 陽(yáng)光金峰 92 江北 瑞凱國(guó)際 80 80 全市在售酒店式公寓供應(yīng)總計(jì)（套） 1102 (二 ) 年內(nèi)上市項(xiàng)目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 供應(yīng)量（套） 上市時(shí)間 合計(jì)（套） 河西 潤(rùn)花園 194 2020 年 9 月 1007 陽(yáng)光金峰 208 江寧 翠屏國(guó)際城 217 天元吉第 200 仙林 亞?wèn)|城 108 康喬圣菲 80 江寧 千色貴族 269 2020 年 10 月 2947 城南 瑞爾城市空間 300 城中 木馬 518 金陵大公館 200 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 160 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 700 城北 御湖國(guó)際 800 江寧 同曦藝術(shù)家園 300 2020 年年底 300 全市年內(nèi)新增小戶型供應(yīng)總計(jì)（套） 4254 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 供應(yīng)量（套） 上市時(shí)間 合計(jì)（套） 河西 潤(rùn)花園 194 2020 年 9 月 402 陽(yáng)光金 峰 208 城中 木馬 518 2020 年 10 月 1578 金陵大公館 200 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 160 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 700 全市年內(nèi)新增酒店式公寓供應(yīng)總計(jì)（套） 1980 (三 ) 未來(lái)兩年內(nèi)預(yù)計(jì)上市供應(yīng) 1) 已知項(xiàng)目產(chǎn)生供應(yīng) 板塊 樓盤(pán)名稱(chēng) 供應(yīng)量 目前狀況 城中 云嶺居 350 套（限高 100 米） 已建至 6 層 中商萬(wàn)豪中心 一棟（共 54 層 ,總建 125141 ㎡， 19層商用， 10 層以上酒店式公寓） 已建至 3 層 凱潤(rùn)金城 兩棟 在建 廣廈鄧府巷項(xiàng)目 未定 在建沿街商業(yè)部 分 德基二期 一棟的部分（下部為酒店及 寫(xiě)字樓，上部為酒店式公寓） 地已平，未建 鐵管巷項(xiàng)目 規(guī)劃約 萬(wàn)㎡ 拆遷接近尾聲 京隆名爵府 一棟 尚未動(dòng)工 南京國(guó)際廣場(chǎng) 二期總建 24 萬(wàn)㎡， 含寫(xiě)字樓、酒店及酒店式公寓 一期工程即將完成，群樓已建成，二期尚未動(dòng)工 內(nèi)橋地塊 約 萬(wàn)㎡ 未拆遷 江寧 翠屏灣花園城 一棟 尚未動(dòng)工 2) 2020 年出讓土地產(chǎn)生供應(yīng) ? 小戶型 2020 年新政出臺(tái)后，新出讓地塊小戶型的規(guī)劃比例將大幅提高。 ? 酒店式公寓 ? 2020 年成交土地 地塊 位置 實(shí)際出讓面積（㎡） 掛牌價(jià)（萬(wàn)） 成交價(jià)（萬(wàn)） 容積率 規(guī)劃用途 規(guī)劃指標(biāo) 使用年限 供地 方式 中標(biāo)單位 備注 秦淮區(qū)北方光電地塊 141178 88500 149500 3 號(hào) 4 號(hào) 5 號(hào) 住宅、酒店式公寓、辦公 混合 居住 70 年；酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年 自然 平整 豐平國(guó)際有限公司 3 號(hào)地建有酒店式公寓，可產(chǎn)生 萬(wàn)方供應(yīng)量 鼓樓區(qū)東妙峰庵 地塊 23077 3000 3000 4 住宅、辦公、酒店式公寓 建筑密度：30%；建筑高度： 100米；綠地率： 30% 居住 70 商辦40 酒店式公寓65 毛地 南京海潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 截至 2020 年 8 月掛牌土地 地塊位置 實(shí)際出 讓面積 掛牌價(jià) 容積率 規(guī)劃 用途 規(guī)劃指標(biāo) 使用年限 供地 方式 備注 白下區(qū)江蘇飯店地塊 8000 5 賓館、商業(yè)、辦公、酒店式公寓 建筑密度： ≤35% ；建筑高度： ≤100 米；集中綠地：≥2020 平方米；控制指標(biāo)及配套： 酒店式公寓的 可建比例 25%。 在該地塊的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)設(shè)置安排伊斯蘭文化活動(dòng)中心和復(fù)建酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年；其它份額用地按法定最高出讓年限。 毛地 酒店式公寓 萬(wàn)方供應(yīng)量 傳統(tǒng)老店綠柳居。 江寧區(qū)利源路以東，勝太路以北地塊 5500 3 商業(yè)、辦公、酒店式公寓 建筑密度：≤ 40%；綠地率：25%；建筑高度：≤ 60 米；控制指標(biāo)說(shuō)明： 酒店式公寓的建筑總量不得超過(guò)該地塊建筑總量的 35％。 在規(guī)劃位置建設(shè)一處不少于2020 平方米的集中綠地，其具體邊界可以結(jié)合總平面設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年；其它份額用地按法定最高出讓年限。 自然 平整 酒店式公寓供應(yīng)量 萬(wàn)方 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 小戶型 南京目前小戶型產(chǎn)品主要分布于新街口周邊區(qū)域、河西新城 CBD 區(qū)域、江寧板塊成熟區(qū)域，應(yīng)該說(shuō)這幾個(gè)區(qū)域是符合小戶型產(chǎn)品的生存條件的。同時(shí)可以預(yù)測(cè)的是，在新政的支持下，小戶型項(xiàng)目分散程度會(huì)進(jìn)一步提高。 2516 套，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在售的所有小戶型項(xiàng)目的房源套數(shù)，城中、河西、江寧三分天下的局勢(shì)已經(jīng)形成，分別占到供應(yīng)量的 %、 %、 %，其他板塊零星分布，比重在逐漸增加。作為需求量最大的城中板塊，供應(yīng)量卻相對(duì)較低，河西、江寧等板塊成為了供應(yīng)的主力。 也許更值得我們?nèi)リP(guān)注的是未來(lái)的供應(yīng)量，包括年內(nèi)即將形成市場(chǎng)壓力的供應(yīng)量、已知項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)會(huì)形成的市場(chǎng)供應(yīng)以及我們目前的掌握的由土地市場(chǎng)產(chǎn)生的供應(yīng)量，這三方力量形成的合力將會(huì)是一個(gè)巨大的數(shù)字。 4254 套，年內(nèi)新增的小戶型房源套數(shù)，按照每套 45 平米計(jì)算，產(chǎn)生 19 萬(wàn)方的供應(yīng)量，已知項(xiàng)目保守能夠提供 40 萬(wàn)方的供應(yīng)量，至于土地市場(chǎng)產(chǎn)生的供應(yīng)量將更加會(huì)是一個(gè)“無(wú)底洞”，源于新政的影響，針對(duì)戶型面積 的限制以及最新的政策對(duì)小戶型產(chǎn)品的“優(yōu)待”（有關(guān)建筑高度的限制），新出讓的土地中小戶型比例正在大幅提高，以及過(guò)往成交土地開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)調(diào)整都在促成無(wú)底洞的形成。 中百達(dá)認(rèn)為：在不久的將來(lái)，小戶型市場(chǎng)會(huì)因?yàn)樾抡某雠_(tái)出現(xiàn)一個(gè)較大的波動(dòng)過(guò)程，供應(yīng)量會(huì)有顯著的增長(zhǎng)。其中需求最大的城中板塊表現(xiàn)得尤為明顯，最新出讓的幾幅地塊中都涉及到小戶型產(chǎn)品。中百達(dá)預(yù)測(cè)，在城市擴(kuò)張的背景下，小戶型供應(yīng)量上升的同時(shí)其分布也會(huì)趨于分散，但不會(huì)無(wú)限制擴(kuò)展。出于產(chǎn)品自身性質(zhì)或者缺陷的限制，這種產(chǎn)品增長(zhǎng)有一個(gè)極限，一旦達(dá)到這種極限就很難再有突 破。 ? 酒店式公寓 當(dāng)小戶型在蓬勃發(fā)展的時(shí)候，酒店式公寓正在以更快的速度搶占市場(chǎng)。 城中一直以來(lái)都是酒店式公寓必爭(zhēng)之地，逐漸河西新城區(qū)、江寧成熟區(qū)域開(kāi)始出現(xiàn)酒店式公寓，直到江北區(qū)域出現(xiàn)酒店式公寓，似乎有四處開(kāi)花之勢(shì)。 2516 套在售小戶型中有 1102 套酒店式公寓房源，占到小戶型供應(yīng)比例的 %，年內(nèi)即將上市項(xiàng)目的 4254 套房源中有 1980 套酒店式公寓房源，占到 46%，比例在進(jìn)一步提高，說(shuō)明酒店式公寓以其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，正在搶占普通小戶型市場(chǎng)的空間，成為小戶型市場(chǎng)的“領(lǐng)頭羊”。 潛在供應(yīng)量更是需要關(guān)注的一個(gè)方面。 當(dāng)酒店式公寓在樓市以高姿態(tài)俯瞰全雄的時(shí)候，于是乎被賦予了太多的期望，成為未來(lái)樓市發(fā)展的希望，下至眾多開(kāi)發(fā)商、上至政府相關(guān)機(jī)構(gòu)紛紛打出酒店式公寓的招牌， 1102 套、 1980 套只是一個(gè)開(kāi)端。前