【正文】 階段界定及產(chǎn)品 按照前面提到的理想劃分小戶型斷代的模型來界定南京目前市場上小戶型的發(fā)展階段，中百達(dá)認(rèn)為南京的小戶型已經(jīng)處于第四代與第五代之間。在整個大項目中獨辟一塊土地做小戶型產(chǎn)品，例如萊茵東郡的蘋果都市，或者在城區(qū)中心位置以及交通便利的區(qū)域開發(fā)商業(yè)、居住、辦公相結(jié)合的項目，住宅部分做小戶型產(chǎn)品，例如君臨國際、未來城等等，這就是目前南京市場上小戶型的操作方法。 在產(chǎn)品層面，南京市場可謂門類齊全，有平層和挑高單身公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓，還區(qū)分精裝修和毛坯，兩者相結(jié)合組成一個龐大的產(chǎn)品矩陣，為購房 人提供了豐富的選擇。 而南京本土化后的酒店式公寓則離前面提到的國際標(biāo)準(zhǔn)存在一定差距， 南京市場上普遍認(rèn)可的酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)是附加了精裝修及酒店式服務(wù)的小戶型，這也是本篇報告對于南京酒店式公寓的界定標(biāo)準(zhǔn)。 競爭環(huán)境 項目匯總 按照前面提到的標(biāo)準(zhǔn)，將南京目前所有存在形式的小戶型項目進(jìn)行匯總統(tǒng)計。 (一 ) 存在形式 ? 以獨立組團(tuán)或樓體形式存在于整個大項目中： 城中：中商萬豪中心、宏圖上福園、長發(fā)衛(wèi)巷項目、金陵大公館、京隆名爵府 河西：鉑領(lǐng)公寓、潤花園、辰龍廣場、西城風(fēng)尚公寓、紫金西區(qū)中央、紫鑫國際公寓 城 南：時光澔韻、萬達(dá)紫金明珠星座、居易時代、御水灣 仙林：康橋圣菲、亞東城 江寧：蘋果都市、千色貴族、魔方 、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、城市泊客、魔方 、同曦藝術(shù)家園、翠屏灣花園城、翠屏國際城 江北：非常 6+瑞凱國際 ? 以商業(yè)、居住、辦公混合形式存在： 城中：中環(huán)國際廣場、利奧大廈、長發(fā)中心、上鋒國際、龍吟廣場、城開國際、新世界中心、金輪國際廣場、南京國際廣場、天空之都、云嶺居 河西：嘉業(yè)國際城、紫鑫國際公寓、新銳國際公寓、宋都奧體名座、陽光金峰、摩爾特區(qū)、非常建筑 城南：瑞爾城市空間 城北：百通國際公寓、御湖國際 江寧： Laker 國際公寓、黃金海岸廣場、五米空間 (二 ) 產(chǎn)品類型 ? 平層和挑高單身公寓 城中：新世界中心、利奧大廈、長發(fā)中心、宏圖上福園、天空之都、京隆名爵府 河西：紫金西區(qū)中央、宋都奧體名座、摩爾特區(qū)、鉑領(lǐng)公寓、潤花園、西城風(fēng)尚、非常建筑、辰龍廣場 城南：時光澔韻、萬達(dá)紫金明珠星座、居易時代、御水灣 城北：百通國際公寓、御湖國際 仙林：康橋圣菲、亞東城 江寧：蘋果都市、千色貴族、武夷綠洲、天元吉第、天地新城、山水方舟、五米空間、Laker 國際公寓、城市泊客、魔方 、翠屏國際城、 同曦藝術(shù)家園 江北：非常 6+瑞凱國際 ? 酒店式公寓 城中：中環(huán)國際廣場、龍吟廣場、城開國際、上鋒國際、金輪國際廣場、金陵大公館、長發(fā)衛(wèi)巷項目、南京國際廣場、中商萬豪中心 河西：嘉業(yè)國際城、紫鑫國際公寓、陽光金峰、新銳國際公寓 江寧：黃金海岸廣場、翠屏灣花園城 未確定：云嶺居 市場供應(yīng)量分析 (一 ) 在售項目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 板塊合計（套） 城南 居易時代 77 77 城中 南京國際廣場 70 636 利奧大廈 160 天空之都 35 約瑟夫公寓 218 長發(fā)中心 48 宏圖上福園 105 河西 鉑領(lǐng)公寓 141 922 潤花園 14 嘉業(yè)國際城 251 新銳國際公寓 318 紫鑫國際公寓 59 西城風(fēng)尚 47 陽光金峰 92 城北 百通國際公寓 50 50 江寧 千色貴族 110 660 天地新城 98 五米空間 236 Laker 國際公寓 (湖邊一棟） 216 江北 快樂之城 91 171 瑞凱國際 80 全市在售小戶型供應(yīng)總計（套） 2516 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 板塊合計（套） 城中 南京國際廣場 70 288 約瑟夫公寓 218 河西 潤花園 14 734 嘉業(yè)國際城 251 新銳國際公寓 318 紫鑫國際公寓 59 陽光金峰 92 江北 瑞凱國際 80 80 全市在售酒店式公寓供應(yīng)總計（套） 1102 (二 ) 年內(nèi)上市項目供應(yīng) ? 小戶型 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 上市時間 合計（套） 河西 潤花園 194 2020 年 9 月 1007 陽光金峰 208 江寧 翠屏國際城 217 天元吉第 200 仙林 亞東城 108 康喬圣菲 80 江寧 千色貴族 269 2020 年 10 月 2947 城南 瑞爾城市空間 300 城中 木馬 518 金陵大公館 200 金輪國際廣場 160 中環(huán)國際廣場 700 城北 御湖國際 800 江寧 同曦藝術(shù)家園 300 2020 年年底 300 全市年內(nèi)新增小戶型供應(yīng)總計（套） 4254 ? 酒店式公寓 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量（套） 上市時間 合計（套） 河西 潤花園 194 2020 年 9 月 402 陽光金 峰 208 城中 木馬 518 2020 年 10 月 1578 金陵大公館 200 金輪國際廣場 160 中環(huán)國際廣場 700 全市年內(nèi)新增酒店式公寓供應(yīng)總計（套） 1980 (三 ) 未來兩年內(nèi)預(yù)計上市供應(yīng) 1) 已知項目產(chǎn)生供應(yīng) 板塊 樓盤名稱 供應(yīng)量 目前狀況 城中 云嶺居 350 套（限高 100 米） 已建至 6 層 中商萬豪中心 一棟（共 54 層 ,總建 125141 ㎡， 19層商用， 10 層以上酒店式公寓） 已建至 3 層 凱潤金城 兩棟 在建 廣廈鄧府巷項目 未定 在建沿街商業(yè)部 分 德基二期 一棟的部分（下部為酒店及 寫字樓，上部為酒店式公寓） 地已平，未建 鐵管巷項目 規(guī)劃約 萬㎡ 拆遷接近尾聲 京隆名爵府 一棟 尚未動工 南京國際廣場 二期總建 24 萬㎡， 含寫字樓、酒店及酒店式公寓 一期工程即將完成，群樓已建成，二期尚未動工 內(nèi)橋地塊 約 萬㎡ 未拆遷 江寧 翠屏灣花園城 一棟 尚未動工 2) 2020 年出讓土地產(chǎn)生供應(yīng) ? 小戶型 2020 年新政出臺后，新出讓地塊小戶型的規(guī)劃比例將大幅提高。 ? 酒店式公寓 ? 2020 年成交土地 地塊 位置 實際出讓面積（㎡） 掛牌價（萬） 成交價（萬） 容積率 規(guī)劃用途 規(guī)劃指標(biāo) 使用年限 供地 方式 中標(biāo)單位 備注 秦淮區(qū)北方光電地塊 141178 88500 149500 3 號 4 號 5 號 住宅、酒店式公寓、辦公 混合 居住 70 年；酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年 自然 平整 豐平國際有限公司 3 號地建有酒店式公寓，可產(chǎn)生 萬方供應(yīng)量 鼓樓區(qū)東妙峰庵 地塊 23077 3000 3000 4 住宅、辦公、酒店式公寓 建筑密度：30%；建筑高度： 100米；綠地率： 30% 居住 70 商辦40 酒店式公寓65 毛地 南京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 截至 2020 年 8 月掛牌土地 地塊位置 實際出 讓面積 掛牌價 容積率 規(guī)劃 用途 規(guī)劃指標(biāo) 使用年限 供地 方式 備注 白下區(qū)江蘇飯店地塊 8000 5 賓館、商業(yè)、辦公、酒店式公寓 建筑密度： ≤35% ；建筑高度： ≤100 米；集中綠地：≥2020 平方米；控制指標(biāo)及配套： 酒店式公寓的 可建比例 25%。 在該地塊的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)設(shè)置安排伊斯蘭文化活動中心和復(fù)建酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年；其它份額用地按法定最高出讓年限。 毛地 酒店式公寓 萬方供應(yīng)量 傳統(tǒng)老店綠柳居。 江寧區(qū)利源路以東，勝太路以北地塊 5500 3 商業(yè)、辦公、酒店式公寓 建筑密度：≤ 40%；綠地率：25%；建筑高度：≤ 60 米；控制指標(biāo)說明： 酒店式公寓的建筑總量不得超過該地塊建筑總量的 35％。 在規(guī)劃位置建設(shè)一處不少于2020 平方米的集中綠地，其具體邊界可以結(jié)合總平面設(shè)計進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 酒店式公寓中居住份額用地 65年；商業(yè)、辦公40 年；其它份額用地按法定最高出讓年限。 自然 平整 酒店式公寓供應(yīng)量 萬方 競爭分析 ? 小戶型 南京目前小戶型產(chǎn)品主要分布于新街口周邊區(qū)域、河西新城 CBD 區(qū)域、江寧板塊成熟區(qū)域，應(yīng)該說這幾個區(qū)域是符合小戶型產(chǎn)品的生存條件的。同時可以預(yù)測的是，在新政的支持下，小戶型項目分散程度會進(jìn)一步提高。 2516 套，南京房地產(chǎn)市場目前在售的所有小戶型項目的房源套數(shù)，城中、河西、江寧三分天下的局勢已經(jīng)形成，分別占到供應(yīng)量的 %、 %、 %，其他板塊零星分布，比重在逐漸增加。作為需求量最大的城中板塊，供應(yīng)量卻相對較低，河西、江寧等板塊成為了供應(yīng)的主力。 也許更值得我們?nèi)リP(guān)注的是未來的供應(yīng)量，包括年內(nèi)即將形成市場壓力的供應(yīng)量、已知項目兩年內(nèi)會形成的市場供應(yīng)以及我們目前的掌握的由土地市場產(chǎn)生的供應(yīng)量，這三方力量形成的合力將會是一個巨大的數(shù)字。 4254 套，年內(nèi)新增的小戶型房源套數(shù)，按照每套 45 平米計算，產(chǎn)生 19 萬方的供應(yīng)量，已知項目保守能夠提供 40 萬方的供應(yīng)量，至于土地市場產(chǎn)生的供應(yīng)量將更加會是一個“無底洞”，源于新政的影響，針對戶型面積 的限制以及最新的政策對小戶型產(chǎn)品的“優(yōu)待”（有關(guān)建筑高度的限制），新出讓的土地中小戶型比例正在大幅提高，以及過往成交土地開發(fā)商的主動調(diào)整都在促成無底洞的形成。 中百達(dá)認(rèn)為：在不久的將來，小戶型市場會因為新政的出臺出現(xiàn)一個較大的波動過程，供應(yīng)量會有顯著的增長。其中需求最大的城中板塊表現(xiàn)得尤為明顯，最新出讓的幾幅地塊中都涉及到小戶型產(chǎn)品。中百達(dá)預(yù)測，在城市擴(kuò)張的背景下，小戶型供應(yīng)量上升的同時其分布也會趨于分散，但不會無限制擴(kuò)展。出于產(chǎn)品自身性質(zhì)或者缺陷的限制，這種產(chǎn)品增長有一個極限，一旦達(dá)到這種極限就很難再有突 破。 ? 酒店式公寓 當(dāng)小戶型在蓬勃發(fā)展的時候，酒店式公寓正在以更快的速度搶占市場。 城中一直以來都是酒店式公寓必爭之地，逐漸河西新城區(qū)、江寧成熟區(qū)域開始出現(xiàn)酒店式公寓，直到江北區(qū)域出現(xiàn)酒店式公寓，似乎有四處開花之勢。 2516 套在售小戶型中有 1102 套酒店式公寓房源，占到小戶型供應(yīng)比例的 %，年內(nèi)即將上市項目的 4254 套房源中有 1980 套酒店式公寓房源，占到 46%，比例在進(jìn)一步提高，說明酒店式公寓以其產(chǎn)品優(yōu)勢，正在搶占普通小戶型市場的空間，成為小戶型市場的“領(lǐng)頭羊”。 潛在供應(yīng)量更是需要關(guān)注的一個方面。 當(dāng)酒店式公寓在樓市以高姿態(tài)俯瞰全雄的時候，于是乎被賦予了太多的期望，成為未來樓市發(fā)展的希望，下至眾多開發(fā)商、上至政府相關(guān)機(jī)構(gòu)紛紛打出酒店式公寓的招牌， 1102 套、 1980 套只是一個開端。前