南京酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(已修改)
2024-08-18 20:30 本頁(yè)面
【正文】 南京酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、 酒店式公寓解讀酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門(mén)管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的『臨時(shí)住家』，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來(lái)越多，服務(wù)也越來(lái)越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評(píng)。隨著發(fā)展又飄洋過(guò)海，如今已遍布全球。我國(guó)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時(shí)，由于深圳是我國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來(lái)的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見(jiàn)該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。酒店式公寓的特點(diǎn)酒店式公寓，意為『酒店式的服務(wù)，公寓式的管理』，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不能流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧菏侵鐕?guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。與公寓式酒店的區(qū)別現(xiàn)在的市場(chǎng)中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級(jí)以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，如北京建國(guó)酒店，它的服務(wù)就包括餐飲、娛樂(lè)、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。它和酒店式服務(wù)公寓一樣，在北京出現(xiàn)的時(shí)間也不長(zhǎng)，數(shù)量有限。所以公寓式酒店市場(chǎng)潛力也很巨大。從服務(wù)上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒(méi)什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤(pán)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。而公寓式酒店卻沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤(pán)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。二、北京樓市的酒店式公寓2001年的北京地產(chǎn)市場(chǎng)極為火爆，除了被業(yè)內(nèi)人士看好的Tow nh ou se項(xiàng)目外，“商住”概念項(xiàng)目和酒店式公寓項(xiàng)目最為炙手可熱。位于東直門(mén)交通商務(wù)區(qū)的『當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城』已經(jīng)將5號(hào)樓和7號(hào)樓定位于酒店式服務(wù)公寓，這兩棟樓是目前該商務(wù)區(qū)中僅有的酒店式公寓，因而無(wú)論是從自住的角度來(lái)看，還是從長(zhǎng)期投資的角度考慮，『當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城』的前景都相當(dāng)不錯(cuò)。再加上擁有優(yōu)質(zhì)的酒店式管理，投資回報(bào)率將會(huì)更高。隨著東直門(mén)地區(qū)交通樞紐的逐漸完工，當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城的回報(bào)率也勢(shì)必呈逐年攀升的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者最好的回報(bào)。北京萬(wàn)通置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的新城國(guó)際高檔外銷公寓地處北京CBD中心區(qū)域，總占地面積約10公頃，斜對(duì)京廣中心，緊鄰國(guó)貿(mào)中心，背對(duì)漢威大廈。包括CBD國(guó)際中心和CBD國(guó)際公寓兩部分，由一棟33層寫(xiě)字樓和一棟19層酒店式公寓及商業(yè)裙房組成。新城國(guó)際特別在北京首創(chuàng)提供理想的環(huán)境和con c ie rge服務(wù)概念。服務(wù)包括各項(xiàng)酒店式和秘書(shū)式服務(wù)，替住戶布置家居、租賃會(huì)所設(shè)備，或是提供家庭聚會(huì)的籌備和組織，如供應(yīng)廚師、侍應(yīng)，以至餐具、表演人員等，讓尊貴的住戶能全程享受周到的h om e en te r ta inm en t服務(wù)。三、 酒店式公寓前景展望目前，國(guó)內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級(jí)商務(wù)人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務(wù)消費(fèi)能力。從另一方面來(lái)看，中國(guó)加入世貿(mào)以后也將為南京這樣的國(guó)際型大都市帶來(lái)數(shù)量眾多的境外中小型公司。因?yàn)槟壳皣?guó)際上大型的跨國(guó)公司都已在南京設(shè)立分部，中小型公司由于資金實(shí)力有限，既想要交通方便、價(jià)位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時(shí)提供了完善的辦公環(huán)境，是地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對(duì)投資置業(yè)的人士來(lái)講是一種新的具有更高回報(bào)率的選擇。有關(guān)專家認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對(duì)于多數(shù)人而言，具有超值回報(bào)空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。不過(guò)投資高檔項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此，較適合中長(zhǎng)線的投資者。酒店
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