【正文】 南京市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一章 前 言 為準(zhǔn)確把握市場(chǎng)， 000 公司組織專門的人員，在上半年南京市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對(duì)性地進(jìn)行了緊張的的市場(chǎng)補(bǔ)充調(diào)查工作，經(jīng)過(guò)一月多的努力，形成了這份調(diào)研報(bào)告。 本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要由四部分組成： 南京市寫字樓市場(chǎng)近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述 區(qū)域市場(chǎng)研究 — 各個(gè)區(qū)域過(guò)去 13年相關(guān)樓盤及有代表性樓盤分析 區(qū)域市場(chǎng)研究 — 未來(lái) 12 年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析 潛在客戶購(gòu)買要求及心理研究 南京市寫字樓市場(chǎng)近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述部分的基本資料主要來(lái)自市房管 局和統(tǒng)計(jì)局等政府權(quán)威部門，經(jīng)過(guò)000 公司整理分析成文。 區(qū)域市場(chǎng)研究部分對(duì)對(duì)銷售業(yè)績(jī)突出的一些樓盤進(jìn)行了細(xì)致分析：如商貿(mào)廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光、錦江麗舍。同時(shí)對(duì)和本項(xiàng)目相關(guān)的滯銷樓盤也進(jìn)行了重點(diǎn)分析及評(píng)估，如國(guó)貿(mào)大廈、天時(shí)商業(yè)中心重點(diǎn)樓盤的調(diào)研分析分為樓盤基本情況表（以詳實(shí)的數(shù)據(jù)為主）和個(gè)盤分析（以客觀分析為主）兩部分。為下一步的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備好了大量準(zhǔn)確的參考資料。 潛在客戶購(gòu)買要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實(shí)地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析得出。 000 公司選擇了長(zhǎng)江貿(mào)易大廈、省保險(xiǎn)大廈、匯鴻國(guó)際大廈 、華榮大廈等十余家寫字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對(duì)象。調(diào)查過(guò)程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性，保證了調(diào)查結(jié)果較強(qiáng)的參考性。 第二章 寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析及推論 第一節(jié)、 南京市宏觀市場(chǎng)分析 入世取得成功，房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)良機(jī) 房地產(chǎn)業(yè)伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)而增長(zhǎng)，而商品房是消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的核心，中國(guó)加入 WTO 將對(duì)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。商品房具有消費(fèi)和投資功能，從目前消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)來(lái)看，它將和通訊產(chǎn)品、轎車一起成為新一輪消費(fèi)需求升級(jí)的目標(biāo)選擇 ，將成為新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)、投資熱點(diǎn)和新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期， 2001 年共有 52 家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開市房地產(chǎn)股一枝獨(dú)秀，就是很好的證明。其他城市相比，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有一定的發(fā)展空間。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，連續(xù)五年增長(zhǎng)速度超過(guò) 10%，高于全省水平， 2001 年，南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng) 12%，達(dá)到 1020 億元，其中非公經(jīng)濟(jì)所占比重為 27%，實(shí)際利用外資額高達(dá) 億美元，比上年增長(zhǎng) 13%，南京經(jīng)濟(jì)的開放程度有了較大的提高。 經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步發(fā)展，促進(jìn)了城市功能的建 設(shè)與健全，鞏固了南京作為長(zhǎng)江中下游中心城市的地位，加強(qiáng)了對(duì)周邊城市的輻射力，形成了以南京為中心的“一小時(shí)都市圈”。 2020 年將在南京舉辦第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)角度，還是社會(huì)角度都會(huì)對(duì)南京的發(fā)展起到有益的推動(dòng)作用。 南京市政府把大力發(fā)展民營(yíng)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)作為全市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和富民強(qiáng)市的重要途徑。據(jù)載，目前南京共有個(gè)體工商戶 10 多萬(wàn)戶，注冊(cè)資金 20多億，私營(yíng)企業(yè) 3萬(wàn) 多戶，注冊(cè)資本 200 多億元。 2002 年南京市相關(guān)政府部門將推出簡(jiǎn)化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、允許注冊(cè)資本分期到位 等措施以使個(gè)私經(jīng)濟(jì)得到更快的發(fā)展，但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。 城市人口增長(zhǎng)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展 2000 年，南京城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)，其中主城在冊(cè)人口為 210 萬(wàn)，實(shí)際居住人口 258 萬(wàn)，預(yù)計(jì)到 2020 年南京主城實(shí)際居住人口將增加至 280 萬(wàn)左右，到 2020 年將增至300 萬(wàn)左右。 南京市房產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，房產(chǎn)銷售升溫明顯 自 1995 年以來(lái)，南京寫字樓市場(chǎng)銷售一路走高，從95 年的 萬(wàn)㎡到 2000 年的 萬(wàn)㎡。但這期間出現(xiàn)了 1998 年的高空置量： 萬(wàn)㎡。 2000 年以前南京房地產(chǎn)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈，開發(fā)商運(yùn)作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也較快，如廣州的商品房空置量高于南京的年開發(fā)量，而南京連續(xù)幾年保持 250 萬(wàn)平方米以上的銷售量，空置比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)的平均水平，自 94 年以后，房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價(jià)格戰(zhàn)，直接面對(duì)面的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、售后服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到，依然有很大的發(fā)展空間，但經(jīng)過(guò) 2000— 2001 年的快速發(fā)展階段，南京地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已是很激烈了，隨著消費(fèi)者的快速成熟，地產(chǎn)項(xiàng)目已到了全面比拼的時(shí)代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項(xiàng)目才能迅速占領(lǐng)市 場(chǎng)，取得不俗的銷售業(yè)績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益。 第二節(jié)、南京寫字樓市場(chǎng)分析 一、南京市寫字樓整體情況分析 對(duì)市房產(chǎn)局、統(tǒng)計(jì)局近幾年的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析、總 結(jié)后得出以下統(tǒng)計(jì)表： (1)、南京辦公樓的近年銷售情況 0246810121416181995年1996年1997年1998年1999年2000年南京辦公樓近年銷售情況表銷售量（萬(wàn)㎡） 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年（表一） (2)、南京辦公樓的近年空置量（包括出售空置和出租空置） 02468101214南京辦公樓近年空置情況表空置量（萬(wàn)㎡） 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 （表二） 從表一、二可以看出 1999— 2000 年南京辦公樓市場(chǎng)明顯回暖，空置率保持在較低的 萬(wàn)㎡， 1998— 2000 年平均每年增加 20%的銷售量即 萬(wàn)㎡左右，很多“死盤”也借機(jī)翻身，如中華園、鴻?quán)挻髲B、鴻發(fā)大廈、金鵬大廈等。新街口的國(guó)際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開盤的準(zhǔn)備。但 2001 年寫字樓市場(chǎng)并不景氣，2002 年寫字樓市場(chǎng)將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。 全市有幾十萬(wàn)平方米商住辦公用房的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住辦公樓處于空置狀態(tài)，很多商業(yè)氣氛不濃地段的辦公樓的 2— 5 層裙樓的出路成了開發(fā)商最頭疼的問(wèn)題，如匯鴻大廈、新大都廣場(chǎng)。所以在接新高層項(xiàng)目時(shí)一定要慎重考慮裙樓的定位。 從江蘇省統(tǒng)計(jì)局得知： (a)、 2001年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 111 億元，比上年增長(zhǎng)%，辦公樓建設(shè)投資 億元，比去年同期下降了 %；商業(yè)用房投資 億元，比去年同期下降了 %。 (b)、從供應(yīng)量來(lái)看， 2001 年 1－ 11 月，南京市辦公樓施工面積 萬(wàn)㎡，新開工面積 萬(wàn)㎡，竣工面積 萬(wàn)㎡，與去年同期相比分別下降了 %、 %和 %。 (c)、從銷售量來(lái)看， 2001 年 111 月，南京市辦公樓銷售了㎡ ，空置面積為 萬(wàn)㎡，比去年增加了近 9萬(wàn)㎡。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投 資司公布信息： 2002 年 1２月全國(guó)商品房銷售面積比去年同期增長(zhǎng) %，江蘇省住宅銷售面積為 萬(wàn)㎡在全國(guó)各省、直轄市中排名第三，僅次于上海 萬(wàn)㎡和廣東 萬(wàn)㎡?？梢娊衲昴暇┑禺a(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。 小結(jié) :從宏觀分析來(lái)看，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)程明顯加快。房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，商品房銷售和現(xiàn)房交易過(guò)戶增幅較大，整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)良好。但寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本項(xiàng)目在此時(shí)入市有較大的市場(chǎng)阻力。因此，項(xiàng)目總體質(zhì)素是否完善、項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，將對(duì)銷售是否成功 起著生死攸關(guān)的決定性作用。 二、南京市寫字樓區(qū)域情況分析 一、南京近年開發(fā)的辦公樓地域分布特征較明顯 ,主要集中與幾大片區(qū) : (1)—— 新街口片區(qū)：以孫中山塑像為中心的新街口商圈，集商場(chǎng)、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)公寓為一隅的密集建筑群體形成了市中心的標(biāo)志。在商場(chǎng)百貨方面，大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng) 商區(qū)。新街口商圈素有“中華第一圈”的稱號(hào)，又是南京無(wú)可爭(zhēng)議的 CBD。 該區(qū)辦公類物業(yè)有兩大特點(diǎn)： （ a）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買樓辦公人士的首選地段。 （ b）、大量的人流、車流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀 況；同時(shí)該區(qū)車位嚴(yán)重不足，新建樓盤的停車問(wèn)題必須自己解決。 該區(qū)主要有以下辦公樓：商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)、南京國(guó)際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光、金輪大廈、體仁大廈、天時(shí)商貿(mào)中心等。 從新地陽(yáng)光（開盤一個(gè)月銷售 50 余套）、商貿(mào)廣場(chǎng)的銷售情況可以看出該區(qū)的寫字樓市場(chǎng)需求旺盛；同時(shí)該區(qū)寫字樓的空置量也很大，目前待售的現(xiàn)房有國(guó)貿(mào)中心（ 萬(wàn)㎡）、新華大廈（ 萬(wàn)㎡）、天時(shí)商業(yè)中心（ 2萬(wàn)㎡）、隆盛大廈（ 1 萬(wàn)㎡）、商茂廣場(chǎng)（ 1萬(wàn)㎡）、易發(fā)時(shí)代大廈（ 萬(wàn)㎡）這幾個(gè)樓盤的總量在 10 萬(wàn)㎡左右。另外， 建江大廈、華泰證券大廈、陽(yáng)光大廈均有一定的空置量，體仁大廈正在籌建中?？梢娹k公樓供應(yīng)量實(shí)在很大，也就是說(shuō)消費(fèi)市場(chǎng)并不饑渴。 所以對(duì)開發(fā)商來(lái)講，在該區(qū)開發(fā)寫字樓物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)都很大。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)市場(chǎng)空缺，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，在項(xiàng)目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 商貿(mào)廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光 辦公樓基本情況表 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 商貿(mào)廣場(chǎng) 新地陽(yáng)光 1. 開發(fā)商名稱 南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南京振宏民防房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2. 樓盤地址 中山南路 49 號(hào) 南京市正洪街 1號(hào) 3. 售樓處電話 4722190 4711179 4. 售價(jià) 均價(jià) 10000 元 /㎡ 左右 15— 17F 均價(jià) 7150 元 /㎡ 38F 為 12000 元 /㎡，每層差價(jià) 2% 均價(jià) 5500 元 /㎡ 實(shí)用率 82% 5. 分割面積范圍 整層任意分割 ㎡ — ㎡ 73— 150 平方米 6. 總建筑面積 8萬(wàn)㎡ 45000 平方米 7. 建筑特 色 塔樓平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墻 有一定線條感 平面布局很實(shí)用、得房率高 8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好 配套齊全、位置好 9. 交通狀況 停車、人行都不方便 停車、人行都不方便 10. 建筑設(shè)計(jì)、布局 框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割， 地面以上共 56層，總高度 218米 1— 6 層為商場(chǎng)、塔樓除會(huì)所外均為寫字樓 采光好、實(shí)用率高 塔樓 15 層、裙樓 9層 11. 車位與車流狀況 車進(jìn)出不方便 車位 216 立體車位 204 個(gè)，車進(jìn)出不方便 12. 物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問(wèn)：英國(guó)威格斯集團(tuán)威格斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司 怡高 物業(yè)管理 13. 會(huì)所面積及內(nèi)容 14F 商務(wù)服務(wù)中心， 7F— 10F餐飲、娛樂(lè)、員工餐廳， 55F— 56F 雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳 9F1000 平方米會(huì)所 14. 公共部分裝修情況 高級(jí)石材，藝術(shù)吊頂 未進(jìn)行 15. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 15部電梯，美國(guó) AD保安系統(tǒng)，美國(guó) HOLLEYWELL火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 廣州 OTIS 電梯 塔樓沒(méi)有中央空調(diào) 有火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 16. 智能化設(shè)備 100 兆寬帶網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)星接收系統(tǒng)， 消防報(bào)警、 24 小時(shí)監(jiān)控 17. 樓盤主要優(yōu)勢(shì) 南京第一高，擋次較高 周圍商務(wù)氛圍、樓盤實(shí)用率高 18. 樓盤主要劣勢(shì) 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給塔樓銷售帶 來(lái)負(fù)面影響 車流、人流不暢 19. 銷售情況 已售 70%以上 已售 85%以上 個(gè)盤分析 （一）、商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng) ◆ 物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) （ 1）第一高樓 占據(jù)江蘇第一高樓地位，全玻璃幕墻，大樓外觀形象好，滿足部分追求企業(yè)形象的公司需求。 （ 2）地理位置 處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置，周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全。 （ 3）景觀 全玻璃幕墻，景觀效果較好，尤其較高樓層視野開闊，景觀條件優(yōu)越。 （ 4）品質(zhì) 硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好，樓層凈高較為理想，能呼吸的全玻璃幕墻通風(fēng)極好。 劣勢(shì) （ 1）地處新街口中心 地帶，緊鄰中山南路，進(jìn)出不便。 （ 2）價(jià)格較高 （ 3）商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給大樓形象帶來(lái)負(fù)面影響 ◆市場(chǎng)