【正文】 青島市寫字樓市場調(diào)研報告 第一部分、項目宗地分析 第二部分、青島寫字樓市場分析 青島市的集中辦公區(qū)域歷經(jīng)幾次變更。最早出現(xiàn)的寫字樓分布中山路附近，它們伴隨青島共同經(jīng)歷了最初發(fā)展的階段。隨著 95 年市政府東遷后，香港中路上一座座寫字樓拔地而起，用了 10年左右的時間發(fā)展成為青島的 CBD 中心區(qū)域。在這段時間里青島的經(jīng)濟也在飛速發(fā)展，香港中路擔負的壓力也越來越大，交通、土地等正在成為制約市南 CBD 進一步發(fā)展的原因。政府適時在嶗山區(qū)規(guī)劃新的商務區(qū)， 通過設立商務一區(qū)、二區(qū)加快形成 了 集約型、財源型的總部樓宇集群。 一、嶗山 商務區(qū) 嶗山商務區(qū)規(guī)劃時間短，而且周邊配套及辦公氛圍還有待進一步成熟，開發(fā)商不敢貿(mào)然進入，甚至取得土地后仍遲遲沒有動工，所以目前在嶗山商務區(qū)內(nèi)投入使用的寫字樓項目屈指可數(shù)，大部分還在建設階段。 嶗山商務一區(qū)：位于海爾路西側(cè)、萬杰醫(yī)院南側(cè)，總投資約 億元，總占地 160 畝 。 嶗山商務二區(qū)：位于海爾路東側(cè)，海爾路人才交流中心南側(cè)，總投資 億元，占地 175 畝 。 商務一區(qū) 項目名稱 規(guī)劃 動工時間 /工程狀況 竣工時間 萊鋼大廈 占地面積 20 畝，總建筑面積 萬㎡，酒店 40500 ㎡， 28 層五 星級酒店 和 16 層高檔酒店式商務樓 2020年 3月 在建，地基 2020 年 6月 數(shù)碼科技中 占地面積 25 畝，總建筑面積 8 萬平 2020 年 12 2020 年 9 心 方米 。 18 層和 27層， SOHO 辦公、酒店式公 寓 、寫字樓 、 購物中心 ， 月 在建， 10 層左右 月 引黃濟青 占地面積 7100 ㎡，建筑面積 19000㎡，綠化率 18％，建筑密度 36％。 在建，地基 盛和大廈 占地面積 畝，總建筑面積 萬平方米 2020年 6月 在建， 8 層左右 2020 年12 月 省重點大廈 占地面積 20 畝、總建筑面積 萬平方米 在建，地基 省科學院 占地面積 40 畝，總建筑面積 6 萬平方米 未動工 中天軟件大廈 未動工 商務二區(qū) 項目名稱 規(guī)劃 動工時間 /工程狀況 竣工時間 裕龍 國際中心 地 畝，建筑面積 萬平方米 土石方 2020 年底 財富大廈 占地面積 59000 ㎡，建筑面積32020 ㎡，綠化率 46％，共 23 層， 動工，正負零 2020 年10 月 聯(lián)通大廈 建設規(guī)模為 26500 平方米，由地上20 層主樓，三層裙樓和油機房三部分組成 2020 年 12月 2020 年底 青島公館 平地 中國電信 圍地 2020 瀅海大廈 土石方 中商集團總部 土石方 半島都市大廈 未動工 分析： ? 從商務一區(qū)、二區(qū)的項目統(tǒng)計可以看出，目前還沒有項目竣工投入使用，未建設和在建的各占一半，項目交付基本都 07 年以后。 數(shù)碼科技中心 和聯(lián)通大廈是所在在建項目中進度最快的，交付的時間要等到 06 年年底。 ? 在以上這些項目中僅有 數(shù)碼科技中心 和財富大廈通過房展、報廣等對外做宣傳。其它項目僅用了圍擋展示，沒有對外做大范圍的推廣。 ? 嶗山商務區(qū)規(guī)劃為總部經(jīng)濟區(qū)，這一點也可以從現(xiàn)有的項目中看出來，有超過半數(shù)的項目為大型企業(yè)自 建辦公大廈。因而在對外推廣方面也就表現(xiàn)的不是很積極。 區(qū)域內(nèi)重點項目： ? 青島數(shù)碼科技中心 項目概況 ： 位臵：位于 嶗山區(qū)商務一區(qū) ，東臨海爾路 。 規(guī)模：占地面積 平方米 ， 總建筑面積 為 平方米 。共有 A、B 兩座，其中 A 樓為 18 層商務樓， B 樓為 27 層公寓。共有 579 戶，車位有 359 個。 面積范圍：寫字樓面積在 500 ㎡左右，公寓面積范圍為 40140 ㎡，最大的是200 ㎡左右的戶型。 價格：項目毛坯交付，公寓售價在 70008000 元 /㎡，寫字樓售價在 12020元 /㎡左右，樓層差價 150 元 左右。 定位： 計算機網(wǎng)絡、數(shù)字技術(shù)、軟件開發(fā)及金融投資、咨詢等為主要產(chǎn)業(yè)的商務中心 銷售情況：從 05 年 12月開始銷售，到目前為止去化率達到 70%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)客源情況來看，成交客戶中自用和投資客戶各占一半左右。 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) :框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外立面：進口中空玻璃幕墻，空調(diào)室外機預留通風玻璃百葉 設備設施 電梯 :SOV 采用原裝進口品牌電梯， LOFT 及 SOHO 采用中外合資品牌電梯， 24 小時運行，豪華裝飾轎廂 供暖空調(diào)系統(tǒng)： LOFT 及 SOHO 預留室外空調(diào)機位，冬季市政熱源集中供暖，采用高檔優(yōu)質(zhì)散熱器； SVO 以及商業(yè)采用中央空調(diào)系統(tǒng)新風系統(tǒng)：每層設新風組機，獨立供給 水電系統(tǒng)： LOFT 及 SOHO 每戶均設獨立水、電、燃氣表（敞開式廚房不設燃氣系統(tǒng)），采用食品級不銹鋼負壓變頻二次供水，獨立雙電源供電 通訊及電視接收：采用中國電信網(wǎng)絡，每戶均設電話及寬帶專用接頭，采用高速的綜合布線系統(tǒng)通信通道。有線電視入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。 智能化配臵： a) 安全系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、先進的一卡通門禁系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、離線式巡更系統(tǒng)。 b) 消防系統(tǒng)：火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防水滅火系統(tǒng)、可燃氣體報警 系統(tǒng)。 c) 停車庫： 停車及車庫智能管理系統(tǒng) d) 樓宇控制系統(tǒng) e) 室內(nèi)自動抄表系統(tǒng) f) 高檔廣播音響系統(tǒng) g) 樓宇網(wǎng)絡傳媒系統(tǒng) 裝修標準 室內(nèi)部分 a) 戶門： SVO 為高檔鋼化玻璃門 LOFT 及 SOHO 為安全門 b) 室內(nèi)：地面為混凝土結(jié)構(gòu)層平面，預留裝修層，墻面、頂棚刮耐水膩子， SVO 頂棚為白色涂料。 c) 廚衛(wèi)： SVO 及商場的衛(wèi)生間采用名牌潔具、高檔大理石臺面、高檔地磚、墻磚、吊頂處理。 LOFT 及 SOHO 衛(wèi)生間地面做閉水試驗，水泥砂漿保護層，廚房地面混凝土結(jié)構(gòu)層面，預留裝修層，頂棚、墻 面為毛面。預留上下水管道接口，給水支路末端設水嘴。 公共部分 a) 首層大堂：地 面、墻面均為高級裝飾，吊頂及豪華燈飾 b) 電梯廳：首層電梯廳地面、吊頂全部為高級裝修，其余各層電梯廳為精裝修，高級電梯門套 c) 走道：地面高檔面磚，墻面頂級乳膠漆，金屬板吊頂 d) 消防樓梯：水泥地面，墻面為白色涂料 項目分析： 位于商務區(qū)中心地帶，車行方便。 立面效果藝術(shù)、時尚，將成為海爾路標志建筑。 商務區(qū)內(nèi)最早交付使用的項目，可以會受到目前辦公氛圍的影響。 內(nèi)部物業(yè)標準，還沒有明確的