【正文】 有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 與本案宗地相比，交通、景觀稍差，但商務(wù)氛圍及發(fā)展前景好于本案。 ? 瀅海大廈 項(xiàng)目概況： 位臵：位于商務(wù) 二區(qū)， 青島奧運(yùn)迎賓景觀大道 —— 李山東路 ， 南臨啤酒城，東臨嶗山區(qū)政府和青島國際會(huì)展中心，西臨頤中體育場，北臨青島汽車東站， 規(guī)模： 由青島瀅海臵業(yè)有限投資建設(shè)，為 22 層的 板式高屋大廈。 小結(jié)： ? 嶗山區(qū)土地開闊 ，環(huán)境資源豐富，開發(fā)成本低，有利于整體規(guī)劃的形成和開發(fā)。 ? 嶗山商務(wù)區(qū)倡導(dǎo)的是總部經(jīng)濟(jì)，在建項(xiàng)目中大部分為大企業(yè)的自用辦公寫字樓，用大型企業(yè)來帶動(dòng)商務(wù)區(qū)辦公氛圍的形成。介時(shí)商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的辦公氛圍將會(huì)有所改變，對(duì)于本案運(yùn)作一定會(huì)起到促進(jìn)作用。 總建筑面積 500 萬平方米，各種檔次的樓宇齊全，滿足不同層次的現(xiàn)代辦公 和 商務(wù)活動(dòng)需 求。 市南 CBD 寫字樓分布圖 下面從這幾個(gè)方面對(duì) CBD 內(nèi)的部分寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行分析： 租金 /售價(jià) /物業(yè)費(fèi)分析 項(xiàng)目 物業(yè)費(fèi)（ 含電梯費(fèi)） 售價(jià)（元 /㎡） 租價(jià)（元 /㎡〃天） 金光大廈 包含在租價(jià)中 華普大廈 12020 五礦大廈 8400 福泰廣場 南樓 8000 豐合廣場 包含在租金里 11000 黃金廣場 租金含 旺角大廈 13000 香島大廈 10200 琴島大廈 10000 福林大廈 8300 濱?；▓@ 8500 金都花園 6700 國際金融中心 12020 數(shù)碼港 11000 中天恒大廈 華歐英德隆 13000 深業(yè)大廈 7500 港澳大廈 7000 銀河大廈 華仁國際大廈 12020 南向 北向 頤和國際 13000 無出租 總結(jié)： ? 在市南 CBD 內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目均價(jià)最高達(dá)到了 13000 元 /㎡，每平 方米比同區(qū)域的住宅項(xiàng)目高出 30004000 元； ? 租金平均都在 元 /㎡〃天左右，租金最高的是國際金融中心，達(dá)到了 元 /㎡〃天； ? 寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)用明顯高于住宅，收費(fèi)最高的數(shù)碼港項(xiàng)目，每月每平方米 元，普通高檔的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)用在 元 元不等。 黃金廣場 大部分山東外貿(mào)集團(tuán)內(nèi)部 旺角大廈 恒豐銀行，公交集團(tuán)，中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其余為物流，貿(mào)易，律師等 香島大廈 新華錦集團(tuán)，盛世投資集團(tuán) 福林大廈 50 家左右入住，企業(yè)多為貿(mào)易，電子等中小企業(yè) 濱?；▓@ 90% 50%的中小辦公企業(yè) 金都花園 90% 70%中小企業(yè) , 但辦公氣氛不厚，主要是一些 小公司，有營銷策劃，電子，電話行銷，納稅俱樂部， 貿(mào)易，但人數(shù)都在 20 人左右。這也從另一個(gè)方面佐證了，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓市場具有重大的影響。大廳小樓梯窄， 2部電梯 華普大廈 大部分精裝修，大堂精裝修。在內(nèi)部裝修上很多項(xiàng)目僅在大堂采用了精裝修，寫字間內(nèi)還是毛坯交付。由一個(gè) 2020 平米 3 層的大型高級(jí)名牌百貨店 —— 陽光百貨、兩棟智能西字樓 —— 旗艦寫字樓、招銀寫字樓、一棟產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 三度空間組成。 3000 平米的商務(wù)會(huì)所，提供電子圖書館、咖啡廳、多功能商務(wù)中心、多媒體會(huì)議室、健身房、桑拿浴室等。 通訊系統(tǒng)：數(shù)碼港光纜連接各廣域網(wǎng)結(jié) 點(diǎn)，其中包括 CHINAPAC（分組交換網(wǎng)）、 DDN、 ISDN（綜合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)網(wǎng)） CHINANETINTERNET。 樓宇自控系統(tǒng)：自控系統(tǒng)由美國 JOHNSON CONTROLS（江森）公司設(shè)計(jì)，選用世界頂尖產(chǎn)品，對(duì)整個(gè)樓宇的中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、車庫、電梯、保安監(jiān)控、照明、背景廣播、一卡通門禁等進(jìn)行綜合調(diào)控。 給排水系統(tǒng)：采用雙路進(jìn)水以滿足不間斷供水要求，除盥洗用水及為節(jié)約資源而配臵的中水系統(tǒng)外，同時(shí)提供純凈飲用水系統(tǒng)，對(duì)三度空間公寓樓還配有 24 小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。 較早地推出市場，搶占了先機(jī)，占領(lǐng)市場。 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) :框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外立面：進(jìn)口中空玻璃幕墻，空調(diào)室外機(jī)預(yù)留通風(fēng)玻 璃百葉 設(shè)備設(shè)施 幕墻：采用六面防護(hù)，以提高安全系數(shù)。 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)：此系統(tǒng)由易斯豪公司提供，主要功能是在關(guān)閉門窗的條件下，將室外新鮮空氣吸入室內(nèi)，保障室內(nèi)的空氣流通。采用了一卡通的方 式，有效的將辦公人員與公寓住戶分離。 價(jià)格： 寫字樓整層面積 1800 平方米，最小可分割 130 平方米。 是東海路上近兩年內(nèi)推出的最高檔次的寫字樓項(xiàng)目。其中垂直運(yùn)送客梯 17 部，觀光梯、貨梯、消防梯各 2 部 自控系統(tǒng)： 美國江森（ JOHNSONCONTROLS）公司的樓宇自控系統(tǒng)，對(duì)中心的中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行系統(tǒng)、安防監(jiān)控、照明 及背景廣播系統(tǒng)等進(jìn)行綜合調(diào)控 停車： 地下大型停車場，出入口安臵智能化識(shí)別管理系統(tǒng) 面積范圍： 地下四層為設(shè)備房及停車場， 14 層（含裙樓）為銀行、證券、保險(xiǎn)營業(yè)大廳及展示廳、展覽廳， 731 層為寫字樓層， 3346層為商住公寓， 4849 為高級(jí)會(huì)所，頂層為旋轉(zhuǎn)觀光大廳， 單層面積約為 1650 平方米左右 ， 寫字間自由分割 銷售價(jià)格： 東南向租價(jià)為 元 /天 /㎡；東北向租價(jià) 元 /天 /㎡； 物業(yè)費(fèi)為 元 /㎡ /月 入住情況： 目前入住率達(dá)到 70%； 僅有 4 4 46 層有可整體或以半層出租的房源； 20 層 以下 (含 20 層 )為中國銀行山東省分行的營業(yè)大廳和辦公場所 項(xiàng)目分析： 位臵優(yōu)越，價(jià)格適中，目前出租情況良好，業(yè)主滿意度高。 在近幾年興建的寫字樓項(xiàng)目中都采用了進(jìn)口或者中外合資的品牌電梯，分戶中央空調(diào)，一卡通系統(tǒng)，中央控制系統(tǒng)等等 ，基本的功能需求都能夠得到滿足。青島近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展飛速，一定會(huì)對(duì)寫字樓市場的需求起到促進(jìn)作用。 擁有國家批 準(zhǔn)設(shè)立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、旅游度假區(qū)。 三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 ： ： 。全年共批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目 2530個(gè)，增長 %，合同外資 ，增長 %，外 商直接投資達(dá)到 億美元，增長 %。 個(gè)體經(jīng)營戶 331832 戶 ，其中，第二產(chǎn)業(yè) 50109 戶，第三產(chǎn)業(yè) 281723 戶。 在全部法人單位中，位于市南、市北、四方、李滄等市內(nèi)四區(qū)的單位有 21884個(gè)，占 %；位于城陽、黃島（含保稅區(qū)）、嶗山三區(qū)的單位有 11806 個(gè)，占 %；位于膠州、即墨、平度、膠南、萊西市轄五市的單位有 27235 個(gè)，占 %。經(jīng)濟(jì)增長需要大量的商務(wù)活動(dòng)和辦公設(shè)施的支持，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于寫字樓的需要也必將有所增加。而且青島還是 2020 年奧運(yùn)會(huì) 的合作伙伴城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高潮階段即將到來。可見青島市對(duì)于寫字樓的需求潛力很大，只要 做出適當(dāng)產(chǎn)品就會(huì)有客戶。