【正文】 樂設(shè)施等占 25％。專家正在對 CBD 地區(qū)進行論證，探討各階段建筑規(guī)模和投入市場的時機。開發(fā)強度和空間形態(tài)由中心向外圍依次遞減。 西北，西南，東北，東南四個區(qū)各規(guī)劃一個面積 公頃左右的公園，形成具有不同主題的公園，四個公園之間有綠化帶和步行道連接，穿越整個商務(wù)中心區(qū)，并與南側(cè)通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務(wù)中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)。 加強現(xiàn)代化的交通管理。 圖 34 CBD 地區(qū)軌道交通規(guī)劃示意圖 圖 35 CBD 地區(qū)軌道交通遠景規(guī)劃圖 人行系統(tǒng)與地下空間利用 CBD 規(guī)劃充分考慮了利用地下空間，并形成立體化交通系統(tǒng)，要求地下建筑、地下車庫盡可能連通，尤其是核心區(qū)的地下一層互相連通，形成地下人行系統(tǒng)，以減輕地面交通壓力。 圖 38 北京中央商務(wù)區(qū)航拍圖 圖表 31 中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)已經(jīng)建設(shè)和擬保留項目一覽表 位置 項目名稱 主要功能 主體建筑高度 /層數(shù) 建筑面積 (萬平方米 ) 占地面積 (公頃 ) 西北區(qū) 京廣中心 寫字樓、酒店、公寓 208 米 中國國際貿(mào)易中心 寫字樓、酒店、公寓會展、商業(yè) 158 米 貴友大廈 商 業(yè) 6 層 建國飯店 酒店 9 層 京倫飯店 酒店 12 層 金橋大廈 寫字樓 6 層 嘉里中心 寫字樓、酒店、公寓、商業(yè) 129 米 漢威大廈 寫字樓 90 米 住總大廈 寫字樓 16 層 建華置地一期 寫字樓 90 米 國際城（世貿(mào)國際公寓、民源大廈） 寫字樓 90 米 機電汽配服務(wù)中心 寫字樓 國 安大廈 酒店 18 層 數(shù)碼 01 公寓 22 層 小 計 西南區(qū) 麗晶苑 公寓 24 層 米陽大廈 寫字樓 7 層 華彬國際大廈 寫字樓 小 計 東北區(qū) 科倫大廈 寫字樓 12 層 中服大廈 寫字樓 115 米 中國第一商城 I 期 公寓、商業(yè) 30 層 和喬安可大廈 寫字樓 全 國海關(guān)信息管理中心 行政辦公 光華大廈 寫字樓 13 層 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué) 教育 中央工藝美院 教育 呼家樓新苑 1樓 寫字樓 12 層 呼家樓新苑 2,3樓 住宅 20 層 溫特萊酒店 酒店 陽光 100 公寓 35 層 住邦 2000Ⅰ 期 寫字樓 20 層 10 小 計 東南區(qū) 航華科貿(mào)中心 寫字樓、公寓 129 米 三立大廈 寫字樓 27 層 艾米克大廈 寫字樓 22 層 現(xiàn)代城 寫字樓、公寓 37 層 建外 SOHO 寫字樓、公寓 28 層 35 4 小 計 寫字樓供給分析 歷史供應(yīng) 1985 年北京建成了第一座涉外高檔寫字樓：國際大廈。在九十年代后期， CBD 區(qū)甲級寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)了第二次高峰。 2000 年 CBD 及周邊地區(qū)在建寫字樓項目均未達到甲級標準，只有為滿足中小公司需要的 SOHO 概念的寫字樓：現(xiàn)代城和數(shù)碼 01。 圖表 33 1999－ 2020 年 CBD 寫字樓在建項目表 項目名稱 位置 寫字樓面積（ M2） 發(fā)展商 京匯中心 大北窯 39000 航華科貿(mào)中心有限公司 華彬大廈 建外大街 53000 華彬集團 1999 年小計 92000 * 現(xiàn)代城 大北窯 40000 中鴻天房地產(chǎn)公司 * 數(shù)碼 01 光華路 32000 北京國江房地產(chǎn)公司 2000 年小計 72000 北京財富中心 Ⅰ 大北窯 90000 北京香江興利房地產(chǎn)公司 2001 年小計 90000 * 建外 SOHO 大北窯 86000 紅石公司 2002 年小計 86000 富邦大廈 雙井 39000 德嘉置業(yè)有限公司 嘉都大廈 光華路 30000 2020 年小計 富頓中心 勁松橋 20000 昆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住邦 2000Ⅱ 慈云寺 72000 住邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 世紀財富中心 光華路 150000 香港世源 昆泰國際中心 朝外大外 60000 昆泰集團 百富國際大廈 東大橋 78000 恒富廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注 : * 從寫字樓檔次劃分上述三項目非甲級寫字樓 , 但位置與銷售具有代表性 , 作為研究對象 圖表 34 1999－ 2020 年 CBD 寫字樓竣工項目表 項目名稱 位 置 建筑面積（ M2） 發(fā)展商 國貿(mào)二期 建外大街 77000 國際貿(mào)易中心有限公司 1999 年總計 77000 華彬大廈 建外大街 53000 華彬集團 2000 年總計 53000 京匯大廈 大北窯 39000 航華科貿(mào)中心有限公司 2001 年總計 39000 *現(xiàn)代城 大北窯 40000 中鴻天房地產(chǎn)公司 2002 年總計 40000 華騰大廈 勁松橋 40000 北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年總計 185000 住邦 2000Ⅰ 慈云寺橋 72000 住邦房地產(chǎn)開發(fā)公司 建外 SOHO 大北窯 90000 SOHO 中國 富頓中心 勁松橋 20000 昆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雨霖中心 東三環(huán)京廣橋西 30000 2020 年總計 140000 新華聯(lián)大廈 紅領(lǐng)巾橋 40000 新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 財富中心 Ⅰ 東三環(huán)京廣橋 90000 香江國際 遠洋商務(wù)中心 慈云寺橋 10000 中遠地產(chǎn) 未來供應(yīng) 中央商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃已經(jīng)獲得北京市政府批準。甲、乙級寫字樓的供應(yīng)因多數(shù)項目尚處于前期規(guī)劃階段，則難以準確計算，而且盡管各項目的建設(shè)目標是甲級寫字樓，但因開發(fā)商對甲級寫字樓的標準理解各不相同，預(yù)計仍會出現(xiàn)部分投入市場的寫字樓物業(yè)不能達到甲級標準。根據(jù)統(tǒng)計，新增供應(yīng)量主要集中在西區(qū)和三環(huán)路沿線。國際知名 SOM 設(shè)計，項目國際化特征明顯 。項目的方案設(shè)計品質(zhì)較高。 CBD 區(qū)甲級寫字樓供應(yīng) 將在 2020 年后出現(xiàn)較大增長，市場競爭將更為激烈，提早開發(fā)，提早入市對降低競爭風(fēng)險，搶占市場份額尤為重要。 層面積 用于出售或大面積出租的寫字樓的層面積較大，一般在 2500 平方米以上。其主要特點是便于分割，面積較小可使每個租戶有較好的采光。但隨著客戶要求的不斷提高，新建寫字樓凈高應(yīng)不低于 米。 168。 168。 168。 物業(yè)管理 物業(yè)管理優(yōu)劣對于寫字樓的出租有直接影響。通過這些公司國際化的物業(yè)管理模式和較高的知名度提升大廈的品質(zhì)，如：盛福大廈、華潤大廈等。 圖表 310 CBD 甲級寫字樓租金走勢歷史表現(xiàn) 通過 CBD 甲級寫字樓租金與整體市場的對比可看出， CBD 的租金高于整體市場 10%左右，近一段時間這一差距更為明顯。 由于 CBD 在 1999－ 2020 年的新增供給量有限，出現(xiàn) 2020 年幾乎沒有空余面積可供需求者選擇的局面，無法體現(xiàn)市場的實際需求量。 2000 年 CBD 的平均租金為每平方米每月 美金，新增供應(yīng)量為 5 萬平方米，但市場吸納量為 萬平方米。銷售較好的樓盤有：豐聯(lián)廣場、長安俱樂部、富華大廈、恒基中心、光華長安大廈。 目前在北京購買寫字樓的世界 500 強企業(yè)約 6 家，面積約 10 萬平方米，除此之外還有自建寫字樓，如西門子公司與北京經(jīng)濟技術(shù)交流中心合作自建西門子大廈。同時國內(nèi)的中、小公司購買寫字樓作為公司自用。 20022020 年隨著 CBD 整體規(guī)劃的出臺，使 CBD 受到境外投資機構(gòu)、國內(nèi)企業(yè)和個人投資者的關(guān)注。 圖表 314 1999－ 2002年 CBD及周邊 地區(qū)甲級寫字樓供應(yīng)與銷售表 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 在建工程量 (平方米 ) 400,623 72,000（新增量） 336,500（新增量） 86,000（新增量） 完工量 (平方米 ) 385,650 181,623 129,000 40,000 可供銷售量 (平方米 ) 192,070 219,600 144,400 129,000 實際銷售量 (平方米 ) 83,575 115,600 83,540 44,500 對應(yīng)價格關(guān)系 (美元 /平方米 ) 1600－ 2200 1445－ 2800 1600－2500 20002100 1999 年整棟銷售的是新航空大廈，為航空公司自用， 2000 年整棟銷售的為京匯大廈，為新加坡國家投資公司購買作為投資用途。 2002 年可銷售的甲級寫字樓較少，具有代表性的項目是建外 SOHO，該項目從開始銷售起，業(yè)績一直良好，已售出 50%的寫字樓面積。 圖表 315 2001 年 CBD 及周邊地區(qū)銷售項目初始投資回報 項目名稱 銷售價格 投資回報％ 盛 福大廈 2500 11% 盛世大廈 1450 % 鵬潤大廈 2300 11% 2002 年 CBD 及周邊地區(qū)銷售項目初始投資回報 項目名稱 銷售價格 投資回報％ 鵬潤大廈 2100 12% * 建外 SOHO 2000 * 目前只售，租金尚未制定 168。如果未能以此價格成交，發(fā)展商將以收取租金獲得回報。盛福大廈為了保證寫字樓的整體水平和檔次，只有大投資商或有影響的公司整棟或多層購買才進行出售。 目前 CBD 及周邊地區(qū)寫字樓可銷售面積和成交量有限，售價變化不大，租金水平雖略有調(diào)整，但就整體而言與 2001 年相比，由于可銷售項目及面積數(shù)量有限，所以初始 投資回報率仍保持在10－ 13％之間。國內(nèi)公司僅占 18%。在調(diào)查的寫字樓中， 50％的租戶來自于歐洲和北美。如：為電腦機房提供備用電機；空調(diào)設(shè)施能夠提供充足的新風(fēng)量；電梯數(shù)量充足和等候時間短等 － 裝修標準：一般為統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行安排 － 車位：目前該地區(qū)寫字樓提供的停車位普遍較少，停車位相對緊張，與租戶的需求存在較大差距； － 物業(yè)管理：對物業(yè)管理的水平要求較高。 會計師、律師事務(wù)所等專業(yè)咨詢公司：看重與所服務(wù)客戶的接近性，因此愿將辦公地點設(shè)立在被他們所服務(wù)的客戶附近，方便頻繁的商業(yè)接觸，從而提供良好快捷的服務(wù)。 圖表 317 CBD 地區(qū)世界 500 強企業(yè)的行業(yè)分布 對辦公面積的需求上來看，面積在 5000 平方米以上的公司主要為在華業(yè)務(wù)發(fā)展較成熟的企業(yè)，集中在通訊和信息產(chǎn)業(yè)。500 平方米以下的需求多為 代表處。 國內(nèi)購買者行業(yè)分布 甲級寫字樓國內(nèi)購買者行業(yè)分布主要集中在金融業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)和上市公司等。 建筑面積需求特點 整棟購買的成交規(guī)模以建筑面積 2 萬平方米左右，其購買規(guī)模通常大于自身的需求。 對位置和獨立性的要求 國內(nèi)購買者對寫字樓位置的便利性、可識別性和獨立性有很高的要求。 對建筑布局、設(shè)備和配套設(shè)施的要求 與國外使用者相比，國內(nèi)購買者對寫字樓的朝向、采光、遮擋的要求較高。付款方式比較靈活，一次性付款和分階段按比例付款是兩種主要的付款方式。 CBD 對未來物業(yè)需求發(fā)展分析 制造業(yè) 制造業(yè)將繼續(xù)保持快速的發(fā)展勢頭，隨著外國公司加大在華采購力度，中國正在成為外國公司重要的零部件采購中心。外資向產(chǎn)業(yè)基地聚集，這些基地外資企業(yè)集中，產(chǎn)業(yè)鏈完整，具有相當?shù)囊?guī)模和配套能力，其中部分地區(qū)正在成為全球ＩＴ產(chǎn)品加工制造基地。 傳媒業(yè) 北京市作為全國政治文化中心，其現(xiàn)有眾多的國家級媒體是傳媒業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ) 北京云集眾多的國家級信息機構(gòu)信息媒體，如新華社、人民日報社、中央電視臺、中央人民廣播電臺、國家統(tǒng)計局、國家信息中心等。北京電視臺現(xiàn)有九個頻道，建設(shè)新臺后將發(fā)展到 15 個或者是 20個以上。 圖表 319 傳媒企業(yè)在北京市的區(qū)域分布 圖表 320 傳媒企業(yè)租用寫字樓的等級分布 目前傳媒企業(yè)主要分布在海淀區(qū)和朝陽區(qū)，而租用甲級寫字樓的企業(yè)多集中在朝陽和西城兩區(qū)，以外資、合資和內(nèi)資知名企業(yè)為主。同時，一大批國家級的保險公司、信托投資公司、財務(wù)公司、租賃公司等非銀行金融機構(gòu)的總部也設(shè)在北京， 發(fā)展金融業(yè)具有得天獨厚的條件。 168。 現(xiàn)有租戶擴張方面，預(yù)計在華業(yè)務(wù)發(fā)展較成熟的企業(yè)，例如信息產(chǎn)業(yè)類企業(yè)，其在 CBD 地區(qū)新增辦公面積的需求在短期內(nèi)不會有較快的增長，主要原因是經(jīng)過最近幾年的快速成長期，企業(yè)已經(jīng)進入了平穩(wěn)發(fā)展的階段；而出于租金成本和人力資源的考慮，即使業(yè)務(wù)擴張，其研發(fā)類的辦公需求也會選擇在 CBD 以外的地區(qū)，而只是將企業(yè)的商業(yè)管理部門設(shè)置在 CBD 地區(qū)。 168。整體供應(yīng)量不大，屬于區(qū)域內(nèi)的二、三線產(chǎn)品。目前估計有如下項目將會在明年進入市場推廣：財富中心、世紀財富中心、萬通中心、中環(huán)廣場、 CBD 國際大廈加上目前在 售的藍堡國際大廈、溫特萊中心、尚都國際