【正文】 CBD寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 一、北京寫字樓市場(chǎng)研究 市場(chǎng)綜述 主要市場(chǎng) 北京甲級(jí)寫字樓主要分布在：中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、第三使館區(qū)（燕莎及機(jī)場(chǎng)輔路地區(qū)）、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)和東長(zhǎng)安街及朝外地區(qū)等六個(gè)次市場(chǎng)。 圖 21 北京甲級(jí)寫字樓主要次市場(chǎng)分布圖 168。 中央商務(wù)區(qū)（ CBD）：中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)是北京涉外商務(wù)活動(dòng)最集中的地區(qū)。也是北京國(guó)際水準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓最為集中的區(qū)域。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為 萬平方米 未來供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 500 萬平方米左右 特點(diǎn)：平均租金最高； 空置率水平最低； 國(guó)際化程度最高、跨國(guó)公司最集中的區(qū)域，商務(wù)環(huán)境成熟； 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施完善； 規(guī)劃中可供開發(fā)的地塊較多，土地儲(chǔ)備較豐富； 政府良好的推廣策略，使 CBD 對(duì)海外投資人產(chǎn)生了更強(qiáng)的吸引力； 寫字樓品質(zhì)將進(jìn)一步提升，具有國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)有望增加。 168。 東長(zhǎng)安街地區(qū)：北京甲級(jí)寫字樓發(fā)展較為成熟的地區(qū)，北京最早落成的甲級(jí)寫字樓國(guó)際大廈和亞洲最具實(shí)力的地產(chǎn)商開發(fā)的東方廣場(chǎng)均位于此區(qū)域。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為 萬平方米 未來供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 45萬平方米 特點(diǎn)：平均租金與全市平均租金基本持平； 受交通條件的限制，空置率水平高于 CBD 的水平； 客戶群主要是外資、中外合資企業(yè)及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)； 區(qū)域發(fā)展成熟； 可開發(fā)土地有限及受城市規(guī)劃限制，未來寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)平穩(wěn)； 由于靠近天安門廣場(chǎng)和王府井商業(yè)街等城市中心，該地區(qū)受到國(guó)內(nèi)外各知名地產(chǎn)商及大型企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)的關(guān)注。 168。 朝外地區(qū)：位于朝陽區(qū)，由于毗鄰使館區(qū)為跨國(guó)公司從事商務(wù)活動(dòng)提供了種 種便利，因此，朝外商務(wù)區(qū)吸引了許多跨國(guó)公司。豐聯(lián)廣場(chǎng)、人壽大廈是該區(qū)域代表性寫字樓。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓 23 萬平方米 未來供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 5 萬平方米 特點(diǎn)：平均租金略低于全市平均水平； 空置率水平較高； 區(qū)域發(fā)展成熟； 寫字樓的整體檔次低于 CBD 和東長(zhǎng)街地區(qū)； 集中了一批外資及中外合資企業(yè)在此區(qū)域辦公； 因土地價(jià)格、未來可發(fā)展空間有限等原因，對(duì)具有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商吸 引力不足。 168。 第三使館區(qū)：位于朝陽區(qū)，圍繞在機(jī)場(chǎng)高速路和東三環(huán)交匯處的 東南，是北京寫字樓發(fā)展較早的區(qū)域。京城中心、發(fā)展大廈、燕莎中心、亮馬大廈、南銀大廈等均分布在此。這一區(qū)域與 CBD具有相同之處，是外商投資者和國(guó)外公司青睞的地區(qū)。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓為 萬平方米 未來供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 26萬平方米 特點(diǎn)：區(qū)域平均租金高于全市平均水平； 因缺少地鐵交通的支持，空置率水平相對(duì)高于 CBD和東長(zhǎng)安街地區(qū)； 外資企業(yè)集中，大量日本公司集聚在發(fā)展大廈、幸福大廈等物業(yè)內(nèi)辦公； 區(qū)域發(fā)展成熟； 擁有良好的生活 環(huán)境，是外籍人員生活居住相對(duì)集中的區(qū)域； 寫字樓市場(chǎng)未來具有一定的發(fā)展空間。 168。 金融街地區(qū)：金融街地區(qū)西自西二環(huán)路、東臨太平橋大街、南起復(fù)興門內(nèi)大街、北至阜成門內(nèi)大街，規(guī)劃用地 103公頃，是中國(guó)金融業(yè)最高管理機(jī)構(gòu)及全國(guó)最具實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)的集聚中心。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓 33 萬平方米 未來供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 46萬平方米 特點(diǎn)：由于甲級(jí)寫字樓同乙級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓平均租金低 于其他幾個(gè)區(qū)域，該區(qū)域甲級(jí)寫字樓供應(yīng)有限，大部分為乙級(jí)或接近甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)； 國(guó)內(nèi)金融業(yè)對(duì)該地區(qū)寫字樓的需求旺盛，因此空置率水平較低； 國(guó)內(nèi)金融業(yè)、電信業(yè)及其相關(guān)行業(yè)集中于此； 金融街一期已建設(shè)完成，二期處于規(guī)劃建設(shè)中，占地 32 萬平方米； 根據(jù)西城區(qū)政府對(duì)金融街的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，金融街將力爭(zhēng)吸引國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，金融街的整體規(guī)劃及建設(shè)正不斷步入國(guó)際化，甲級(jí)寫字樓的數(shù)量有望提高。 168。 中關(guān)村地區(qū)：根據(jù)中關(guān)村科技園的規(guī)劃，中關(guān)村核心區(qū)包括中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村科學(xué)城、北大科技園、清華科技園，邊緣地區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目有中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科技園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地。依 據(jù)中關(guān)村科技園發(fā)展規(guī)劃，未來 10 年中關(guān)村科技園的功能定位為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)家級(jí)科技創(chuàng)新示范基地。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫字樓 48 萬平方米 未來供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)為 77萬平方米 特點(diǎn)：中關(guān)村現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓整體品質(zhì)與東部存在差距，由于甲級(jí)寫字樓數(shù)量有限，平均租金水平與全市租金水平持平，空置率穩(wěn)定； 高科技企業(yè)、成長(zhǎng)型中小公司辦公聚集地區(qū)； 正處于全面建設(shè)階段，整體商務(wù)環(huán)境正逐步改善； 受銀行貸款對(duì)寫字樓的限制和區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)模特征等因素的影響，寫字樓銷 售市場(chǎng)受到商住公寓的沖 擊； 目前缺少具有經(jīng)驗(yàn)的外資地產(chǎn)投資商的投資，中關(guān)村地區(qū)寫字樓開發(fā)主要 依靠國(guó)內(nèi)開發(fā)商建設(shè)； 區(qū)域內(nèi)人才資源、政策環(huán)境及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以及不斷改善的辦公生活條件， 有望吸引外資企業(yè)及地產(chǎn)投資商的進(jìn)入。 圖表 21 北京甲級(jí)寫字樓各區(qū)域次市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)一覽表 項(xiàng) 目 中央商務(wù)區(qū) 東長(zhǎng)安街 朝外地區(qū) 金融街 第三使館 中關(guān)村 現(xiàn)狀供給（萬平方米） 23 33 48 未來供給 2020－ 2020 年（萬平方米） 138 45 5 46 26 77 有效租金 (USD/平方米 /月 ) 空置率 ％ % % % % % % 售價(jià) (USD/平方米 ) 2000＊ 2650＊＊ － 1900 2100 1535 注：以上數(shù)據(jù)按 2002 年第四季度計(jì)算；租金和售價(jià)均為成效價(jià)格 ＊：區(qū)域內(nèi)沒有可供銷售的甲級(jí)寫字樓，考慮了部分乙級(jí)寫字樓 ＊＊：因區(qū)域內(nèi)沒有成交案例，為報(bào)價(jià) 寫字樓的分類 在北京的寫字樓市場(chǎng)，具有投資潛力的寫字樓主要包括國(guó)際甲級(jí)和國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫字樓。國(guó)際甲級(jí)寫字樓與國(guó)際上的甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，國(guó) 內(nèi)甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。北京甲級(jí)寫字樓與國(guó)際甲級(jí)寫字樓有一些顯著的差距。如實(shí)用率較低以及通常沒有墊高地板。 由于寫字樓物業(yè)在不同地域市場(chǎng)存在差異，寫字樓的定級(jí)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上建筑的相對(duì)質(zhì)量。采用下述標(biāo)準(zhǔn)對(duì)北京的寫字樓進(jìn)行分類 : 圖表 22 北京甲級(jí)寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)一覽表 標(biāo) 準(zhǔn) 國(guó)際甲級(jí) 甲 級(jí) 地點(diǎn) 主要商務(wù)區(qū)極好的可接近性 主要的辦公區(qū)好的可接近性 開發(fā)商的背景 經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚 沒有具體的要求 總建筑面積 超過 50,000 平方米 超過 25,000 平方米 服務(wù)配套設(shè)施 滿足日常生活的商 店適合商務(wù)會(huì)餐的飯店賓館銀行郵電局午間放松或娛樂設(shè)施其他如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館 至少有國(guó)際甲級(jí)寫字樓中所述服務(wù)配套設(shè)施的五種 高質(zhì)量的裝修 中央空調(diào)進(jìn)口電梯網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于 堂和玻璃幕墻實(shí)用率 70％ 與國(guó)際甲級(jí)物業(yè)相同的特征高檔次的內(nèi)外裝修 銷售 /出租 僅用于出租，或者整層銷售 在銷售和出租上沒有限制 智能化系統(tǒng) 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線、衛(wèi)星接收及數(shù)據(jù)傳送安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)可供增加其它服務(wù)的預(yù)留空空間 (例如：專線數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)會(huì) 議等 ) 安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線或市政線、衛(wèi)星接收 物業(yè)管理 由經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際知名公司管理 由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理 供給分析 現(xiàn)存和未來供給 北京的甲級(jí)寫字樓存量自 1996年大幅度增長(zhǎng)。截止到 2020年底，甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量約為 360 萬平方米。 圖表 23 北京甲級(jí)寫字樓供給歷史表現(xiàn)及未來預(yù)測(cè) （ 19902020年） 資料來源：仲量聯(lián)行 1985－ 1995 年，北京甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量有限，平均年供應(yīng)量?jī)H為 3 萬多平方米。 1996－ 2001 年年均供應(yīng)量約 43萬平方米。2002 年北 京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供給有限。北京市具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓數(shù)量更加有限，且主要集中在東部地區(qū)。如：國(guó)際貿(mào)易中心二期、嘉里中心、盈科中心、華潤(rùn)大廈、盛世大廈等。 無論是中央商務(wù)區(qū)還是中關(guān)村以及金融街等區(qū)域，未來將新增大量甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。預(yù)計(jì) 20202020 年北京的甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量將達(dá)到 402 萬平方米，年均供給量 67 萬平方米。 根據(jù)各區(qū)域規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)寫字樓的建筑面積將占總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模的 50％，達(dá)到 500 萬平方米。中關(guān)村科技園區(qū)僅核心區(qū)總建筑面積規(guī)模將達(dá)到 150 萬平方米，其中以寫字樓為主。金融街二期的寫 字樓供應(yīng)將達(dá)到建筑面積 64 萬平方米。此外，在長(zhǎng)安街沿線、東直門交通樞紐地區(qū)以及宣武區(qū)建設(shè)的國(guó)際傳媒大道等地區(qū)，也有大量甲級(jí)寫字樓開發(fā)項(xiàng)目。 盡管計(jì)劃建設(shè)的寫字樓項(xiàng)目和建設(shè)規(guī)?？捎^，但由于市場(chǎng)機(jī)制的自我調(diào)節(jié)和政府的政策控制，寫字樓的實(shí)際供應(yīng)量會(huì)比計(jì)劃的數(shù)量有一定程度的減少。 甲級(jí)寫字樓供給特征 按照國(guó)際上的最佳模式，甲級(jí)寫字樓投資不但依靠穩(wěn)定的租金收益，也要獲得物業(yè)升值收益。這個(gè)戰(zhàn)略通常要求長(zhǎng)期持有物業(yè)，投資商在項(xiàng)目開發(fā)的早期具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)彈性。 國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的開發(fā)商通常具有豐富的房地產(chǎn)投資開 發(fā)經(jīng)驗(yàn)。這些開發(fā)商或者是海外公司如來自香港、南韓、美國(guó)、馬來西亞，或者是有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)企業(yè)如華潤(rùn)。與本地大陸開發(fā)商相比，他們能夠更好地理解高檔承租人的需求和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，并且具有更雄厚的資金實(shí)力和融資渠道。 甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn) 北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)自 1995 年出現(xiàn)下滑，空置率激增，主要是由于甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致供應(yīng)大于需求所至。1999 年底，隨著網(wǎng)絡(luò)公司需求增長(zhǎng)的強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)境況得到改善，空置率水平下降，最低達(dá)到 8％。 2001 年受北京甲級(jí)寫字樓新增供給增加以及全球經(jīng)濟(jì)衰退等因 素的影響，空置率水平上升。2002 年受海外投資商對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的信心增加及新增供應(yīng)有限的影響，市場(chǎng)空置率持續(xù)下降，到第四季度北京甲級(jí)寫字樓的空置率為 ％。 圖表 24 北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量和空置率歷史表現(xiàn)（ 19852002年） 寫字樓需求分析 吸納量 1999 年以前，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的年凈吸納量一直保持相對(duì)平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。 1999 年下半年到 2000 年上半年是北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量增長(zhǎng)的高峰期。主要原因是 IT 及相關(guān)公司的快速發(fā)展，導(dǎo)致對(duì)甲級(jí)寫字樓需求量的大量增加，促使凈吸納量上升 ，年凈吸納量達(dá)到 萬平方米。 2001 年，凈吸納量有所回落。2002 年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納繼續(xù)回落，凈吸納量為 萬平方米，除受全球經(jīng)濟(jì)因素的影響，還與 2002 年北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量有限有關(guān)，在一定程度上限制了有效需求。 19972020 年，北京甲級(jí)寫字樓年均凈吸納量為 40萬平方米。 圖表 25 北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年凈吸納量一覽表 年 度 1997 1998 1999 2000 2001 2002 年凈吸納量 (平方米 ) 159,569 277,033 552,553 695,434 415,346 312， 000 年 度 2020 2020 2020 2020 年凈吸納量 (平方米 ) 北京甲級(jí)寫字樓的需求未來仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)。通過利用仲量聯(lián)行的市場(chǎng)需求分析模型，在綜合考慮了北京近十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、外商直接投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)北京甲級(jí)寫字樓需求的影響，同時(shí)根據(jù)北京市 ―十五 ‖規(guī)劃對(duì)北京市未來五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的展望，并考慮了加入 WTO 和主辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京市經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)在未來五年（ 2020－ 2020 年）北京市甲級(jí)寫字樓新增總需求為 300 萬平方米，年凈吸納量為 50 萬平方米。對(duì) 比未來年均供應(yīng)量 67 萬平方米，未來甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供大于求的狀況依然存在。 圖表 26 北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年凈吸納量歷史表現(xiàn)和未來展望（ 19972020 年） 需求來源 北京甲級(jí)寫字樓的需求主要分為租賃需求和購買需求。租賃客戶的 90%是跨國(guó)公司，以外資公司、辦事機(jī)構(gòu)或分公司的形式存在，公司租用寫字樓的規(guī)模與其進(jìn)駐中國(guó)或北京的業(yè)務(wù)及發(fā)展計(jì)劃有關(guān)。 北京甲級(jí)寫字樓需求的主要特征表現(xiàn)為： 168。 IT業(yè)公司需求數(shù)量雖有所減少，但需求總量仍然較強(qiáng) 2000 年需求旺盛的互聯(lián)網(wǎng)公司由于多種因素導(dǎo)致對(duì)辦公面積縮減 ，或從租金較高的寫字樓搬遷至租金較低的寫字樓中辦公，但這類公司主要為實(shí)力較弱的發(fā)展型公司。對(duì)于一些實(shí)力較強(qiáng)的公司，例如世界 500 強(qiáng)的外資公司對(duì)辦公面積的需求仍然較高。 168。 來自于跨國(guó)公司高科技和傳統(tǒng)行業(yè)的需求發(fā)展較為穩(wěn)健 跨國(guó)公司主要選擇東長(zhǎng)安街、中央商務(wù)區(qū)（ CBD）及周邊地區(qū)。盡管受全球經(jīng)濟(jì)走低的影響，一些公司減少了原計(jì)劃租用的辦公面積，但因其在北京不斷發(fā)展的計(jì)劃，這種