【正文】 需求仍會(huì)繼續(xù)存在。 168。 國(guó)內(nèi)公司需求增加 國(guó)內(nèi)公司對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求逐年增加，尤其是有實(shí)力的金融、證券和通訊公司。國(guó)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出了較 強(qiáng)的需求，預(yù)示隨著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的深入，政府機(jī)構(gòu)租售寫(xiě)字樓將是更加市場(chǎng)化的行為。 168。 教育類企業(yè)、房地產(chǎn)公司和影視娛樂(lè)業(yè)的需求有一定的增加 這三類公司對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的增加，主要由于它們?cè)诮诳焖侔l(fā)展決定的。 購(gòu)買甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶以國(guó)內(nèi)公司和機(jī)構(gòu)為主，主要集中在金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、電信業(yè)等行業(yè)，企業(yè)集團(tuán)、國(guó)家機(jī)關(guān)、上市公司和省政府駐京辦事處等實(shí)體形式，外國(guó)公司所占比例較少。 盡管近期甲級(jí)寫(xiě)字樓需求主要來(lái)自于跨國(guó)公司、金融行業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)。隨著北京在軟件、微電子、醫(yī)藥等行業(yè)實(shí)施鼓勵(lì)政策，預(yù)計(jì)未來(lái)這些行業(yè)對(duì)甲級(jí)寫(xiě) 字樓需求將會(huì)上升。隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)際化程度的提高，中長(zhǎng)期甲級(jí)寫(xiě)字樓需求會(huì)有大幅增長(zhǎng)。 對(duì)物業(yè)位置、質(zhì)量和設(shè)計(jì)的需求 168。 位置 北京的寫(xiě)字樓需求者對(duì)區(qū)位的選擇根據(jù)行業(yè)的不同而有所側(cè)重，其動(dòng)因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生產(chǎn)資料、人力資源或服務(wù)對(duì)象。例如：海淀區(qū)被軟件和信息技術(shù)行業(yè)所青睞，朝陽(yáng)區(qū)被跨國(guó)公司，尤其是 500 強(qiáng)公司以及相關(guān)的本地業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)所選擇，西城區(qū)集中了本地金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、電信業(yè)和政府機(jī)構(gòu)，東城區(qū)主要被國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)所占據(jù)。 168。 物業(yè)外觀 只要不損害公司形象，物業(yè)外觀并 非十分重要；成本是主要考慮因素。所有被訪者均偏好低維護(hù)成本的外裝修，例如那些長(zhǎng)期耐看的材料。過(guò)高建筑因使用率不高受歡迎程度較低。 168。 樓層設(shè)計(jì) 對(duì)于有中央或邊緣核心的正方形或長(zhǎng)方形樓層有著強(qiáng)烈的偏好。這些空間使用效率高，布局分割靈活。 對(duì)樓層面積的偏好，取決于承租人的類型和企業(yè)規(guī)模而各不相同?？紤]到采光和內(nèi)部分割等因素，承租人通常不喜歡超大型樓層（ 5,000 平方米）。 內(nèi)部樓梯并非受到一致認(rèn)可。承租人通常想減少樓層間的交通。而且內(nèi)部樓梯無(wú)論是在安裝上、恢復(fù)還是在租金上都很昂貴。 自然光是評(píng)估核心筒體至窗 戶的最佳距離時(shí)的關(guān)鍵因素，最大距離一般不超過(guò) 15 米。 － 米的凈高度是需求者普通接受的高度。 樓面荷載并不是一個(gè)重要的因素，尤其是許多銀行不再要求在樓面設(shè)立保險(xiǎn)庫(kù)。但在核心筒周圍增加樓面荷載有利于設(shè)立配電室、存儲(chǔ)室、設(shè)備間等。 墊高地板安裝與公司控制成本策略和人員更換頻率等因素有關(guān)。 中空玻璃是成熟建筑物的一個(gè)標(biāo)志。 168。 建筑設(shè)備 具有靈活性是關(guān)鍵的因素，以適應(yīng)不同商業(yè)活動(dòng)和降低成本的需要。比如，可以根據(jù)需要在樓層間改變電力供應(yīng)，而不是整個(gè)大樓采用一個(gè)平均值供電。 成熟的 4 管 VAV 系統(tǒng)通常能 夠?yàn)橛脩籼峁┳罴咽孢m感受。 寬帶連接是甲級(jí)寫(xiě)字樓必須具備的條件。 對(duì)重要的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，兩路供電和兩套備用系統(tǒng)對(duì)保持業(yè)務(wù)連續(xù)性和安全性至關(guān)重要。因此，金融機(jī)構(gòu)傾向于租用安裝有發(fā)電機(jī)和有額外豎井的寫(xiě)字樓。 衛(wèi)星接收器（以及通路）的安裝可增加寫(xiě)字樓對(duì)需求者吸引力。 租金和售價(jià) 寫(xiě)字樓租金 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金在 1995 年達(dá)到頂峰，平均租金達(dá)到使用面積每月每平方米 80 美金。隨后到 1999 年第三季度持續(xù)下降了近 60％。 1999 年第四季度租金止跌回升，中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓租金的上漲帶動(dòng)了其它地區(qū)的租金水 平的提升。 到 2002 年第四季度，北京整體市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓的月租金為使用面積每月每平方米 美金，租金較 2001 年有所下降。租金最高的物業(yè)是位于 CBD 的國(guó)貿(mào)二期和嘉里中心，成交價(jià)格分別達(dá)到使用面積每月每平方米 49 美金和 42美金。由于市場(chǎng)可供選擇出租的甲級(jí)寫(xiě)字樓供給有限，因此業(yè)主在租金、免租期和其它方面提供的優(yōu)惠條款也相對(duì)減少。 寫(xiě)字樓售價(jià) 甲級(jí)寫(xiě)字樓的買家以國(guó)內(nèi)客戶為主。甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為每建筑面積平方米 2300 美元。寫(xiě)字樓銷售因銀行提供的貸款有限，在一定程度上影響了寫(xiě)字樓的銷售。市場(chǎng)可供 銷售的寫(xiě)字樓數(shù)量有限，導(dǎo)致市場(chǎng)成交較少，加上成本因素的制約，售價(jià)未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。 圖表 27 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和售價(jià)歷史表現(xiàn)（ 19922002 年） 注：租金為凈使用租金，即寫(xiě)字樓租金為考慮了免租期因素的實(shí)際成交價(jià)格轉(zhuǎn)化為使用面積計(jì)算所得 圖表 28 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金和售價(jià)一覽表 （ 19982020年） 時(shí) 間 平均成交租金 (USD/使用面積 /月 , 不包含物業(yè)管理費(fèi) ) 平均售價(jià) (USD/建筑平方米 ) 1998 年 01 月 2,800 1999 年 01 月 2,189 2000 年 01 月 1,895 2001 年 01 月 2,400 2001 年 04 月 2,400 2001 年 07 月 2,315 2001 年 10 月 2,286 2002 年 01 月 2,350 2002 年 04 月 2,350 2002 年 07 月 2,300 2020 年 05 月 2,300 2020 年 05 月 2,340 租售活動(dòng) 目前北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)較為平穩(wěn)，平均初始投資回報(bào)率在10－ 13％之間。投資活動(dòng)主要表現(xiàn)為： 168。 購(gòu)買甲級(jí)寫(xiě)字樓的買家主要以國(guó)內(nèi)公司和政府機(jī)構(gòu)為主，并且集中在西部地區(qū)； 168。 一些國(guó)外投資公司和基金機(jī)構(gòu)參與到北京甲級(jí)寫(xiě)字樓投資中，但在市場(chǎng)上缺乏可供出售的國(guó)際水平甲級(jí)寫(xiě)字樓。 租金未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 應(yīng)發(fā)展商要求對(duì)北京未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金趨勢(shì)進(jìn)行的預(yù)測(cè)。此預(yù)測(cè)是根據(jù)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)空置率狀況，并結(jié)合租金與空置率的歷史表現(xiàn)得出。 圖表 29 租金和空置率歷史表現(xiàn) 圖表 210 未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率走勢(shì) 通過(guò)租金與空置率歷史表現(xiàn)圖可見(jiàn)：當(dāng)空置率低于 10%或高于30%時(shí)，租金水平呈現(xiàn)急速上漲 和下降趨勢(shì)，當(dāng)空置率水平介于10－ 30%之間時(shí)，租金水平相對(duì)集中在每月每方米使用面積 30－ 40 美元之間。根據(jù)北京未來(lái) 2020－ 2020 年甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率預(yù)測(cè)，空置率維持在 10－ 25%的范圍內(nèi)，由此推斷未來(lái)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金在每月每平方米使用面積 3040美元間波動(dòng)。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)如下方面： 168。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 未來(lái)由于中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村、金融街以及東直門、長(zhǎng)安街沿線等地區(qū)將有大量供應(yīng)出現(xiàn)，項(xiàng)目及區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 168。 銷售價(jià)格平穩(wěn)，租金水平呈現(xiàn)差異化 由于 土地和建筑成本相對(duì)穩(wěn)定，寫(xiě)字樓的銷售價(jià)格必然會(huì)維持在一定的價(jià)位。租金水平則會(huì)因?qū)懽謽堑馁|(zhì)量和物業(yè)管理水平的不同呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì)。 168。 寫(xiě)字樓整體品質(zhì)提升，注重營(yíng)造設(shè)施環(huán)境 對(duì)辦公環(huán)境要求的提高和項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)，使寫(xiě)字樓整體環(huán)境的營(yíng)造和相關(guān)設(shè)施的建設(shè)日益受到關(guān)注。 168。 需求基礎(chǔ)穩(wěn)定，投資趨于活躍 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、中國(guó)加入 WTO 和主辦奧運(yùn)會(huì)等的積極因素的作用下，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求將穩(wěn)步增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)外投資人將日益關(guān)注寫(xiě)字樓的投資潛力，投資活動(dòng)趨于活躍。 二、中央商務(wù)區(qū)及 CBD 周邊地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 CBD 總 體規(guī)劃 CBD 地區(qū)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路與建國(guó)門外大街交匯的地區(qū)，距東二環(huán)約 公里，東四環(huán)路約 公里；距首都機(jī)場(chǎng) 24公里，南部京津唐高速路出入口約 公里。四至范圍為：北起朝陽(yáng)北路及朝陽(yáng)路，南抵通惠河，東起西大望路，西至東大橋路，規(guī)劃總用地面積約 4 平方公里。 中央商務(wù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工企業(yè)用地 149 公頃、居住用地 84 公頃、公建用地 55 公頃、市政用地 13 公頃、教育科研用地 14 公頃、道路及其他用地 84 公頃。居住人口約 萬(wàn)人。按近期、中期、長(zhǎng)期三步實(shí)施建設(shè)，以 ―金十字 ‖區(qū)域及核心區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)。 功 能布局 圖 31 北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖 總建筑面積規(guī)?？刂圃?1000 萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓約占 50％，公寓占 25％，商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂(lè)設(shè)施等占 25％。商務(wù)設(shè)施主要集中在東三環(huán)路和建國(guó)門外大街兩側(cè)，設(shè)置混合區(qū)，強(qiáng)調(diào)多功能性，使商務(wù)中心區(qū) 24 小時(shí)都充滿活力。核心區(qū)位于大北窯立交橋東北角，占地約 30 公頃。為了保證 CBD 有序建設(shè)，成立了 CBD 土地儲(chǔ)備中心和土地開(kāi)發(fā)公司。專家正在對(duì) CBD 地區(qū)進(jìn)行論證，探討各階段建筑規(guī)模和投入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。未來(lái) CBD內(nèi)的土地將以拍賣方式獲取。由于政府的參與，合理適當(dāng)控制土地的投放，有利 于保障已獲有土地的開(kāi)發(fā)商的利益。 空間形態(tài)規(guī)劃 圖 32 北京中央商務(wù)區(qū)建筑高度規(guī)劃圖 根據(jù)用地功能的布局，商務(wù)辦公區(qū)集中于用地中部，沿三環(huán)路與建國(guó)門外大街兩側(cè)布置，其外圍依次為混合功能區(qū)和居住區(qū)。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和空間形態(tài)由中心向外圍依次遞減。超高層建筑集中于三環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在 100 米以上，標(biāo)志性建筑限制在 250 米。核心區(qū)將是一個(gè)超高層建筑較為集中的區(qū)域，該區(qū)域的主要建筑將會(huì)成為整個(gè) CBD 的地標(biāo)性建筑。 綠化系統(tǒng)、公共開(kāi)放空間規(guī)劃 公共綠化規(guī)劃用地面積共 公頃，占總用地面積的 11%，主要由以下幾部分組成：四個(gè)主題公園以及環(huán)狀綠化系統(tǒng)、沿街綠化帶和通惠河北側(cè)的濱河綠化帶等，形成多層次的開(kāi)放空間。 西北，西南，東北，東南四個(gè)區(qū)各規(guī)劃一個(gè)面積 公頃左右的公園，形成具有不同主題的公園，四個(gè)公園之間有綠化帶和步行道連接，穿越整個(gè)商務(wù)中心區(qū)，并與南側(cè)通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務(wù)中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)。 交通規(guī)劃 – 道路交通 CBD 交通規(guī)劃，是在北京城市總體規(guī)劃、 CBD 發(fā)展規(guī)劃及整體城市交通規(guī)劃基礎(chǔ)上編制的區(qū)域交通規(guī)劃。道路用地約為 155 公頃，占 CBD 總用地面積的 39%。 圖 33 北京中央商務(wù)區(qū)道路交通規(guī)劃圖 完善道路交通環(huán)境主要體現(xiàn)在： 發(fā)展公共交通，如增加公共道路，增加兩條地鐵，增加多個(gè)公共交通換乘站等； 解決靜態(tài)交通及停車問(wèn)題，設(shè)置充足的停車位，如商務(wù)區(qū)規(guī)定綜合類公共建筑平均每 1 萬(wàn)平方米的建筑面積至少設(shè) 65 個(gè)停車位等。 加強(qiáng)現(xiàn)代化的交通管理。 交通規(guī)劃 – 軌道交通 根據(jù)北京市軌道交通建設(shè)規(guī)劃，未來(lái)將有兩條地鐵線穿過(guò) CBD地區(qū)。其中地鐵十號(hào)線在太陽(yáng)宮沿東北三環(huán)向南，將在 2020 年前完成。地鐵 6 號(hào)線沿朝陽(yáng)路呈東西走向。 圖 34 CBD 地區(qū)軌道交通規(guī)劃示意圖 圖 35 CBD 地區(qū)軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃圖 人行系統(tǒng)與地下空間利用 CBD 規(guī)劃充分考慮了利用地下空間，并形成立體化交通系統(tǒng)，要求地下建筑、地下車庫(kù)盡可能連通，尤其是核心區(qū)的地下一層互相連通，形成地下人行系統(tǒng)，以減輕地面交通壓力。 圖 37 CBD 地區(qū)軌道行人系統(tǒng)及地下空間利用圖 基礎(chǔ)設(shè)施 CBD 地區(qū)所有交通、綠化、網(wǎng)絡(luò)等市政基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)均由北京市政府進(jìn)行投入，預(yù)計(jì)投資一百二十億元。 CBD 物業(yè)市場(chǎng)狀況 CBD 已建和擬保留項(xiàng)目 34項(xiàng)，總建筑面積為 309 萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓 萬(wàn)平方米，住宅 萬(wàn)平方米，其他 45萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量為 345 萬(wàn)平方米，公寓 150 萬(wàn)平方米，其他為 205 萬(wàn)平方米。 圖 38 北京中央商務(wù)區(qū)航拍圖 圖表 31 中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)已經(jīng)建設(shè)和擬保留項(xiàng)目一覽表 位置 項(xiàng)目名稱 主要功能 主體建筑高度 /層數(shù) 建筑面積 (萬(wàn)平方米 ) 占地面積 (公頃 ) 西北區(qū) 京廣中心 寫(xiě)字樓、酒店、公寓 208 米 中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心 寫(xiě)字樓、酒店、公寓會(huì)展、商業(yè) 158 米 貴友大廈 商 業(yè) 6 層 建國(guó)飯店 酒店 9 層 京倫飯店 酒店 12 層 金橋大廈 寫(xiě)字樓 6 層 嘉里中心 寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè) 129 米 漢威大廈 寫(xiě)字樓 90 米 住總大廈 寫(xiě)字樓 16 層 建華置地一期 寫(xiě)字樓 90 米 國(guó)際城（世貿(mào)國(guó)際公寓、民源大廈） 寫(xiě)字樓 90 米 機(jī)電汽配服務(wù)中心 寫(xiě)字樓 國(guó) 安大廈 酒店 18 層 數(shù)碼 01 公寓 22 層 小 計(jì) 西南區(qū) 麗晶苑 公寓 24 層 米陽(yáng)大廈 寫(xiě)字樓 7 層 華彬國(guó)際大廈 寫(xiě)字樓 小 計(jì) 東北區(qū) 科倫大廈 寫(xiě)字樓 12 層 中服大廈 寫(xiě)字樓 115 米 中國(guó)第一商城 I 期 公寓、商業(yè) 30 層 和喬安可大廈 寫(xiě)字樓 全 國(guó)海關(guān)信息管理中心 行政辦公 光華大廈 寫(xiě)字樓 13 層 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 教育 中央工藝美院 教育 呼家樓新苑 1樓 寫(xiě)字樓 12 層 呼家樓新苑 2,3樓 住宅 20 層 溫特萊酒店 酒店 陽(yáng)光 100 公寓 35 層 住邦 2000Ⅰ 期 寫(xiě)字樓 20