【正文】 商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺等原因，目前商業(yè)成交以居住社區(qū)裙樓商業(yè)為主，住宅供應(yīng)的萎縮同時(shí)帶來商業(yè)供應(yīng)的銳減。從近幾年商業(yè)地產(chǎn)成交來看，受08年金融危機(jī)影響，導(dǎo)致該年度商業(yè)成交大幅萎靡，09年成交開始回暖，雖經(jīng)歷2010年以來持續(xù)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，相對(duì)于低迷的住宅市場(chǎng)而言，商業(yè)地產(chǎn)并未受到明顯影響，并且從成交均價(jià)來看，還出現(xiàn)了大幅上漲。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、易居數(shù)據(jù)庫從月度成交數(shù)據(jù)來看，商業(yè)集中成交在47月及912月份，從側(cè)面反映住宅市場(chǎng)在限購限貸政策影響下，原本住宅市場(chǎng)的成交旺期轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)市場(chǎng)一片繁榮，月度成交均價(jià)在20,000元/m2左右波動(dòng)。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從成交區(qū)域來看，由于廣州市中心六區(qū)商業(yè)成熟度較高，%，但新增供應(yīng)及成交呈現(xiàn)向邊緣及郊區(qū)擴(kuò)散趨勢(shì)，番禺、花都及南沙區(qū)由于大規(guī)模居住片區(qū)的日益壯大，消費(fèi)需求帶動(dòng)商業(yè)配套發(fā)展，商業(yè)需求旺盛，同時(shí)近年來各類專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)了上述區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，比如番禺區(qū)的酒店用品專業(yè)市場(chǎng)、花都區(qū)的皮具專業(yè)市場(chǎng)商鋪等交易均非常旺盛。蘿崗區(qū)全年成交量僅3,419m2，由于科匯發(fā)展中心個(gè)盤成交價(jià)拉高，導(dǎo)致其全年成交均價(jià)犄高，達(dá)到50,616元/m2。蘿崗區(qū)成交面積：3,419m2成交均價(jià)：50,616元/m2荔灣區(qū)成交面積：28,281m2成交均價(jià)：26,889元/m2黃埔區(qū)成交面積：14,499m2成交均價(jià)：16,943元/m2數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從成交結(jié)構(gòu)來看，社區(qū)型裙樓商業(yè)仍是成交的主力，占據(jù)全年成交量的“半壁江山”,，成交均價(jià)達(dá)到21,274元/m2；酒店式公寓由于兼具住宅屬性，成為近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“新寵”，由于酒店式公寓對(duì)區(qū)位要求較高，成交價(jià)格也相對(duì)較高，成交均價(jià)達(dá)到35,789元/m2，；專業(yè)市場(chǎng)鋪位由于較高的收益率，近年來被投資者追捧，成交均價(jià)12,853元/m2，主要成交區(qū)域?yàn)榛ǘ?、番禺。公寓成交面積：成交均價(jià)：35,789元/m2專業(yè)市場(chǎng)成交面積：成交均價(jià)：12,853元/m2數(shù)據(jù)來源：陽光家緣市場(chǎng)小結(jié)：商業(yè)物業(yè)作為一種主要以投資為主的物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域發(fā)展成熟度及物業(yè)本身的投資屬性等因素影響。廣州作為華南區(qū)域中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)需求旺盛，各類配套設(shè)施完善，加之珠三角制造業(yè)成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，可預(yù)計(jì)未來幾年廣州市商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額和地位將不斷提升，同時(shí)向邊緣擴(kuò)散趨勢(shì)更趨明顯，但老城區(qū)大規(guī)模的折遷、改造為中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機(jī)，特色商業(yè)、主題商業(yè)及城市綜合體將是下一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流。 廣州市寫字樓市場(chǎng)分析 廣州市十區(qū)寫字樓銷售市場(chǎng)分析 在2011年住宅市場(chǎng)遇冷，投資渠道收窄及通貨膨脹預(yù)期下，廣州市寫字樓市場(chǎng)持續(xù)走旺，不受限購政策影響、租金不受政府監(jiān)管及多年來“商住倒掛”寫字樓價(jià)值被低估等因素，均使投資者轉(zhuǎn)投寫字樓市場(chǎng)，無論是銷售還是出租均持續(xù)走旺，售價(jià)、租金大幅上揚(yáng)。2011年，隨著大批甲級(jí)寫字樓的入市，加上在住宅限購令的刺激下，商用物業(yè)投資大熱，廣州寫字樓價(jià)格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影。 2011年，%。，%,成交均價(jià)達(dá)22,063元/m2，與2010年持平（2010年成交均價(jià)22,035元/m2）,全年供求比1:。從供需關(guān)系來看,隨著珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好及廣州作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心地位的增強(qiáng)，廣州市寫字樓市場(chǎng)空置率降低，租金上漲趨勢(shì)明顯，投資回報(bào)率上升，一手寫字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。從租售價(jià)格來看, 廣州寫字樓租金和售價(jià)雙雙上漲，租賃市場(chǎng)在強(qiáng)勁需求的刺激下上漲幅度超過預(yù)期，銷售市場(chǎng)在“商住倒掛”的比價(jià)效應(yīng)下售價(jià)未受房地產(chǎn)調(diào)控影響而保持穩(wěn)定增長。緊縮性財(cái)政政策及住宅限購對(duì)開發(fā)商資金流的影響加大，開發(fā)商轉(zhuǎn)向選擇以寫字樓銷售作為資金回籠的重要途徑。 廣州市中心六區(qū)辦公市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從成交區(qū)域來看，天河、海珠、越秀、番禺及蘿崗為2011年廣州市寫字樓成交重點(diǎn)區(qū)域。天河、海珠及越秀區(qū)得益于完善的公共設(shè)施配套、成熟的商務(wù)環(huán)境及政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策推動(dòng)，成交旺盛，成交均價(jià)達(dá)29,782元/m2，無論成交額還是成交均價(jià)均位于各區(qū)之首；蘿崗區(qū)近年來大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，吸引中新知識(shí)城等一大批高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐，近年來寫字樓市場(chǎng)活躍，2011年全年成交14萬m2，成交均價(jià)13,110元/m2。南沙區(qū)憑借“十二五”規(guī)劃及重新定位利好下，住宅市場(chǎng)帶動(dòng)了多年不慍不火的商用物業(yè)市場(chǎng)，成交均價(jià)9,008元/m2。南沙區(qū)成交面積：成交均價(jià)：9,008元/m2番禺區(qū)成交面積：成交均價(jià)：16,074元/m2越秀區(qū)成交面積：成交均價(jià)：24,138元/m2數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從年度成交數(shù)據(jù)來看,除2009年由于越秀區(qū)個(gè)盤拉低整個(gè)廣州市寫字樓成交均價(jià)外,廣州市寫字樓成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢(shì)。而成交面積則大幅遞增,以2008年為基點(diǎn)計(jì)算,%。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣旺盛的投資市場(chǎng)需求和較之其他一線城市相對(duì)合理的售價(jià)水平推動(dòng)廣州市寫字樓售價(jià)不斷上揚(yáng)，成交均價(jià)為27,879元/m2，；，成交均價(jià)13,015元/m2。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣由于短期內(nèi)寫字樓的購買需求將有增無減，因此未來一年寫字樓銷售市場(chǎng)上升可期，售價(jià)仍將保持在高位穩(wěn)定運(yùn)行。 廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)分析近年來，受廣州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、華南經(jīng)濟(jì)金融中心地位穩(wěn)固、各類商務(wù)配套設(shè)施不斷完善及廣州市政府大力扶持金融業(yè)、物流業(yè)、會(huì)展業(yè)、信息服務(wù)業(yè)背景下，廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)穩(wěn)步上升，新增供應(yīng)面積及租賃成交面積特別是甲級(jí)寫字樓不斷增加，租金穩(wěn)步攀升。根據(jù)全球第三大商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，%，是2005年以來廣州市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)體量新高。盡管多數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在早期預(yù)租狀況良好，%。新一批高質(zhì)素寫字樓的入市極大的提升了廣州市甲級(jí)寫字樓檔次，進(jìn)一步推高平均租金水平。2011年以來受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展刺激，內(nèi)資企業(yè)加速在本地市場(chǎng)的擴(kuò)張，對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)需求旺盛，廣州寫字樓市場(chǎng)租金得以持續(xù)上揚(yáng)，%。國內(nèi)金融、制造、專業(yè)服務(wù)和貿(mào)易等企業(yè)仍是廣州甲級(jí)寫字樓的主要租戶來源，持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求推動(dòng)租金的上行。廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量、吸納量及空置率情況數(shù)據(jù)來源：高力國際盡管2012年將面臨珠江新城多個(gè)項(xiàng)目的入市，但較之北京、上海、深圳較低的租金水平和年底活躍的市場(chǎng)需求繼續(xù)支持業(yè)主方對(duì)市場(chǎng)的樂觀態(tài)度，廣州市甲級(jí)寫字樓整體平均租金保持上升態(tài)勢(shì)。其中越秀區(qū)、%、%%。天河區(qū)新增項(xiàng)目如廣州國際金融中心、太古匯等在硬件設(shè)施、商業(yè)配套等方面均處于市場(chǎng)領(lǐng)先地位，租賃門檻及租金水平均高于周邊項(xiàng)目。元/m2月廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量、吸納量及空置率情況數(shù)據(jù)來源：高力國際展望2012年，其中90%以上位于珠江新城。全球經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致國外訂單減少，影響國內(nèi)制造業(yè)及出口，使這些行業(yè)短期租賃需求受限，市場(chǎng)整體空置率預(yù)期將有所上升，但由于多個(gè)項(xiàng)目有業(yè)主自用部分辦公面積，并已積極推進(jìn)預(yù)租，預(yù)期未來整體空置率上升幅度有限。租金方面，來自跨國企業(yè)和內(nèi)資公司強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求將繼續(xù)支撐業(yè)主的樂觀態(tài)度，未來一年市場(chǎng)平均租金仍