【正文】 至珠江后航道，西起廣州大道，珠江后航道沿岸地區(qū)四起丫髻沙大橋，東至珠江島東岸。 “一軸”：利用老白云機(jī)場(chǎng)跑道，形成南北向80m寬中央帶形公園，打造景觀功能軸；“雙中心”：北部文化中心依托白云國(guó)際會(huì)議中心、廣州新體育館，引進(jìn)廣州歷史博物館、廣州市城市規(guī)劃展覽中心、廣州畫(huà)院等；南部商業(yè)中心以地鐵站為中心，集商貿(mào)、酒店、休閑、娛樂(lè)于一體，成為廣州市主城區(qū)北部重要的商業(yè)服務(wù)中心；“四個(gè)片區(qū)”：北部形成“黃石”、“云山”、“蕭崗”三個(gè)社區(qū)，南部為“機(jī)場(chǎng)”、“創(chuàng)意”、“柯子嶺”三個(gè)社區(qū)。2011年廣州市商業(yè)及寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析目 錄 廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 1 廣州市商業(yè)市場(chǎng)分析 10 廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 15 廣州市商服用地土地市場(chǎng)分析 24 重點(diǎn)功能區(qū)市場(chǎng)分析 33 當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)市場(chǎng)影響分析 3850 / 52 廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃根據(jù)《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》（20032012），廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃根據(jù)“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)建“四線三圈、兩軸一帶”現(xiàn)代都市大商業(yè)格局。琶洲商務(wù)區(qū)琶洲地區(qū)總面積為1,043公頃，總建筑面積1,242萬(wàn)平方米，居住人口8萬(wàn)。核心區(qū)規(guī)劃范圍：包括行政辦公區(qū)、領(lǐng)事館區(qū)、海珠區(qū)雨洪調(diào)蓄湖、南海心沙等。蘿崗區(qū)全年成交量?jī)H3,419m2，由于科匯發(fā)展中心個(gè)盤(pán)成交價(jià)拉高，導(dǎo)致其全年成交均價(jià)犄高，達(dá)到50,616元/m2。數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣旺盛的投資市場(chǎng)需求和較之其他一線城市相對(duì)合理的售價(jià)水平推動(dòng)廣州市寫(xiě)字樓售價(jià)不斷上揚(yáng)，成交均價(jià)為27,879元/m2，；，成交均價(jià)13,015元/m2。盡管全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，未來(lái)一年外資企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張態(tài)度將日趨謹(jǐn)慎，但內(nèi)資公司的擴(kuò)張需求仍將所有提升，成為市場(chǎng)主動(dòng)力。海珠區(qū)商服用地供應(yīng)主要集中在琶洲商務(wù)區(qū),且多為定向出讓的企業(yè)總部用地；番禺區(qū)商業(yè)地塊供應(yīng)主要集中在廣州南站區(qū)域，但受市場(chǎng)環(huán)境、南站總體定位及配套設(shè)施不被開(kāi)發(fā)商認(rèn)同等諸多因素，造成南站大部分土地流拍。琶洲寫(xiě)字樓市場(chǎng)從2005年進(jìn)入起步階段，經(jīng)歷長(zhǎng)期的平緩發(fā)展后，市場(chǎng)整體庫(kù)存量仍相對(duì)較少；由于寫(xiě)字樓整體檔次不高、配套設(shè)施不完善，市場(chǎng)需求有限，租金水平長(zhǎng)期保持平穩(wěn)，空置率處于較高水平。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于長(zhǎng)期化和保障房大力建設(shè)的背景下，地產(chǎn)行業(yè)正受到不斷的擠壓。從宏觀及政策層面來(lái)看，國(guó)家長(zhǎng)期鼓勵(lì)擴(kuò)大內(nèi)需及居民消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景較好；政府對(duì)住宅市場(chǎng)“去泡沫化”的決心決定了短期內(nèi)住宅市場(chǎng)受政策打壓的現(xiàn)狀難以改變，而商業(yè)地產(chǎn)不受政策限制，且商業(yè)開(kāi)發(fā)為地方政府帶來(lái)稅收及就業(yè)，地方政府在商業(yè)地塊出讓政策會(huì)有所傾斜。2011年琶洲商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)100120元/m2編號(hào)地塊截止時(shí)間用地性質(zhì)用地面積（㎡）容積率計(jì)容建筑面積（㎡）成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/㎡）受讓方1花都區(qū)風(fēng)神大道南、玉棠路以西20111230商業(yè)金融業(yè)用地（C2）8,623≤34,4927,8652,280廣州市萬(wàn)程申眾汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司2花都區(qū)新華街三東大道以南20111226商業(yè)金融業(yè)用地（C2）10,755≤110,7553,3233,090廣州溢桂汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司3廣州國(guó)際生物島螺旋路（中央大道段）以南，規(guī)劃A3號(hào)路以西2011127商服用地81,065≤89,1715,850656廣州市華源酒店有限公司4番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010822011118商業(yè)金融業(yè)用地（C2）12,787≤676,72138,3615,000廣州耀中房地產(chǎn)發(fā)展有限公司5廣州南站BA0501009地塊2011111商業(yè)金融用地(C2)4,597≤836,77318,3875,000奧園集團(tuán)有限公司6海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040216地塊20111028商務(wù)辦公用地（C8）13,018≤8104,14462,2995,982廣州從興電子開(kāi)發(fā)有限公司7海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040215地塊20111028商業(yè)金融業(yè)用地（C2）11,839≤782,87349,9256,024廣州星河灣實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司8海珠區(qū)琶洲AH040139地塊20111026商業(yè)辦公用地（C8）14,603≤10146,03087,6186,000廣鋁集團(tuán)有限公司、廣州遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司9廣州南站BA0501034地塊20111026商業(yè)金融用地(C2)12,123≤896,98448,4925,000奧園集團(tuán)有限公司10南沙街進(jìn)港大道北側(cè)2號(hào)用地20111020商務(wù)辦公與商業(yè)金融業(yè)用地28,649≤85,94715,9101,851廣州盈港房地產(chǎn)有限公司11廣州市花都區(qū)新華街迎賓大道花都區(qū)交通局以東（J10XH01）地塊20111013商業(yè)金融業(yè)用地（C2）4,900≤419,6008,5004,337廣州亞美置業(yè)有限公司12科學(xué)城力康路以西2011108商業(yè)金融業(yè)用地（C2）6,641≤9,9612,8472,858廣州市瑞豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司13廣州保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東2011108商業(yè)用地（C21）3,500≤5,2501,5793,008裕金酒業(yè)（廣州）有限公司14增城市正果鎮(zhèn)蒙花布村、汀塘村地塊2011920旅館業(yè)用地65,641≤65,6413,750571廣州市鴻凱實(shí)業(yè)投資有限公司15花都區(qū)炭步鎮(zhèn)炭步廣場(chǎng)北（J09TB05地塊）201191商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,203≤35,6473,7681,057廣州中錸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司16荔灣區(qū)舊龍溪路（高爾夫球場(chǎng)C地塊AF030655）201191商業(yè)金融業(yè)用地（C2）16,823≤40,37513,0703,237廣東邦華集團(tuán)有限公司17番禺區(qū)小谷圍廣州大學(xué)城中軸線北區(qū)DN0801地塊201191旅館業(yè)用地（C25）24,409≤77,75133,3174,285廣州市番禺信息技術(shù)投資發(fā)展有限公司18廣州開(kāi)發(fā)區(qū)科學(xué)城KXCDF211地塊2011822文化娛樂(lè)用地兼容商業(yè)金融業(yè)用地（C3/C2）80,017≤176,03723,2201,319廣東飛晟投資有限公司19廣州國(guó)際生物島螺旋路（中央大道段）以北，規(guī)劃A3號(hào)路以西201184商業(yè)辦公旅館業(yè)用地（C2）32,058≤115,40820,6471,789顯恩投資有限公司20天河區(qū)珠江新城B211地塊2011719商業(yè)金融業(yè)用地（C2）