【正文】 交“地王”，反映了目前住宅物業(yè)受宏觀政策調(diào)控影響，寫字樓物業(yè)正逐步成為市場資金追捧的對象。2011年受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)商受制于銀行信貸緊縮及住宅市場調(diào)控帶來的資金困境，拿地較往年更為謹(jǐn)慎，同時政府密集出讓廣州南站區(qū)域大批量商服用地，而該區(qū)域在定位、配套方面缺乏認(rèn)同等多重因素造成大量商服用地流拍，流拍率較往年上升，據(jù)統(tǒng)計共有15宗土地流拍。能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流收入、不受限購政策影響、租金不受管制、商服土地價格較低及地方政府政策扶持等諸多優(yōu)勢推動了此輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，全國商服土地成交大幅回升，成交價格持續(xù)上漲。受2008年金融危機(jī)影響，諸多以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)開發(fā)商意識到商業(yè)地產(chǎn)“價值洼地”，并在平衡企業(yè)風(fēng)險方面的優(yōu)勢，紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，國內(nèi)迎來了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，也造就了諸如萬達(dá)集團(tuán)此類商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)。預(yù)計2012年，在全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，國內(nèi)外貿(mào)、加工等行業(yè)受制約及廣州市寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，租金增長趨勢將明顯放緩，空置率水平將提高；同時，由于開發(fā)商受制于銀行信貸緊縮及住宅市場調(diào)控帶來的資金困境，預(yù)計2012年開發(fā)商將縮減新開工面積，并加大對可售項目的銷售力度，但在住宅投資渠道受限及寫字樓投資需求旺盛的雙重因素下，預(yù)計明年寫字樓成交價將保持穩(wěn)定增長。長期來看，一方面，2010年和2011年均出現(xiàn)了寫字樓新開工面積的大幅增加，這些新增供應(yīng)將在2012年之后陸續(xù)進(jìn)入市場；另一方面來看，寫字樓的需求與國民經(jīng)濟(jì)的增長速度、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、國際金融危機(jī)陰云仍然持續(xù)的大背景下，經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的增長速度恐將出現(xiàn)一定程度的下滑，當(dāng)寫字樓需求逐步放緩時，未來寫字樓市場或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的調(diào)整壓力。盡管全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，未來一年外資企業(yè)對業(yè)務(wù)擴(kuò)張態(tài)度將日趨謹(jǐn)慎，但內(nèi)資公司的擴(kuò)張需求仍將所有提升，成為市場主動力。租金方面，來自跨國企業(yè)和內(nèi)資公司強(qiáng)勁的市場需求將繼續(xù)支撐業(yè)主的樂觀態(tài)度，未來一年市場平均租金仍將有一定的上升空間。月廣州市甲級寫字樓市場供應(yīng)量、吸納量及空置率情況數(shù)據(jù)來源：高力國際展望2012年，其中90%以上位于珠江新城。天河區(qū)新增項目如廣州國際金融中心、太古匯等在硬件設(shè)施、商業(yè)配套等方面均處于市場領(lǐng)先地位，租賃門檻及租金水平均高于周邊項目。廣州市甲級寫字樓市場供應(yīng)量、吸納量及空置率情況數(shù)據(jù)來源：高力國際盡管2012年將面臨珠江新城多個項目的入市，但較之北京、上海、深圳較低的租金水平和年底活躍的市場需求繼續(xù)支持業(yè)主方對市場的樂觀態(tài)度，廣州市甲級寫字樓整體平均租金保持上升態(tài)勢。2011年以來受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展刺激，內(nèi)資企業(yè)加速在本地市場的擴(kuò)張，對優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)需求旺盛，廣州寫字樓市場租金得以持續(xù)上揚(yáng)，%。盡管多數(shù)優(yōu)質(zhì)項目在早期預(yù)租狀況良好，%。 廣州市寫字樓租賃市場分析近年來，受廣州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、華南經(jīng)濟(jì)金融中心地位穩(wěn)固、各類商務(wù)配套設(shè)施不斷完善及廣州市政府大力扶持金融業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)、信息服務(wù)業(yè)背景下，廣州市寫字樓租賃市場穩(wěn)步上升，新增供應(yīng)面積及租賃成交面積特別是甲級寫字樓不斷增加，租金穩(wěn)步攀升。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣旺盛的投資市場需求和較之其他一線城市相對合理的售價水平推動廣州市寫字樓售價不斷上揚(yáng)，成交均價為27,879元/m2，；，成交均價13,015元/m2。南沙區(qū)成交面積：成交均價：9,008元/m2番禺區(qū)成交面積：成交均價：16,074元/m2越秀區(qū)成交面積：成交均價：24,138元/m2數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從年度成交數(shù)據(jù)來看,除2009年由于越秀區(qū)個盤拉低整個廣州市寫字樓成交均價外,廣州市寫字樓成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。天河、海珠及越秀區(qū)得益于完善的公共設(shè)施配套、成熟的商務(wù)環(huán)境及政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策推動，成交旺盛，成交均價達(dá)29,782元/m2，無論成交額還是成交均價均位于各區(qū)之首；蘿崗區(qū)近年來大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，吸引中新知識城等一大批高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐，近年來寫字樓市場活躍，2011年全年成交14萬m2，成交均價13,110元/m2。緊縮性財政政策及住宅限購對開發(fā)商資金流的影響加大，開發(fā)商轉(zhuǎn)向選擇以寫字樓銷售作為資金回籠的重要途徑。從供需關(guān)系來看,隨著珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好及廣州作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心地位的增強(qiáng)，廣州市寫字樓市場空置率降低，租金上漲趨勢明顯，投資回報率上升，一手寫字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 2011年，%。 廣州市寫字樓市場分析 廣州市十區(qū)寫字樓銷售市場分析 在2011年住宅市場遇冷，投資渠道收窄及通貨膨脹預(yù)期下，廣州市寫字樓市場持續(xù)走旺，不受限購政策影響、租金不受政府監(jiān)管及多年來“商住倒掛”寫字樓價值被低估等因素，均使投資者轉(zhuǎn)投寫字樓市場，無論是銷售還是出租均持續(xù)走旺，售價、租金大幅上揚(yáng)。公寓成交面積：成交均價：35,789元/m2專業(yè)市場成交面積：成交均價：12,853元/m2數(shù)據(jù)來源：陽光家緣市場小結(jié)：商業(yè)物業(yè)作為一種主要以投資為主的物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域發(fā)展成熟度及物業(yè)本身的投資屬性等因素影響。蘿崗區(qū)全年成交量僅3,419m2，由于科匯發(fā)展中心個盤成交價拉高，導(dǎo)致其全年成交均價犄高，達(dá)到50,616元/m2。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、易居數(shù)據(jù)庫從月度成交數(shù)據(jù)來看，商業(yè)集中成交在47月及912月份，從側(cè)面反映住宅市場在限購限貸政策影響下，原本住宅市場的成交旺期轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場，商業(yè)市場一片繁榮，月度成交均價在20,000元/m2左右波動。供給的小幅減少反映出在當(dāng)前國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下,商業(yè)地產(chǎn)雖不受政策限制,但在整個行業(yè)調(diào)控的大背景下,開發(fā)商普遍縮減投資,同時由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)門檻較高、國內(nèi)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗欠缺等原因，目前商業(yè)成交以居住社區(qū)裙樓商業(yè)為主，住宅供應(yīng)的萎縮同時帶來商業(yè)供應(yīng)的銳減。2011年，%。在住宅投資渠道封閉及通貨膨脹的預(yù)期下，雖受銀行信貸緊縮影響，但2011年廣州市十區(qū)商業(yè)需求旺盛，成交價格呈現(xiàn)大幅上漲趨勢,一方面巨大的消費(fèi)需求催生商業(yè)市場發(fā)展，另一方面投資渠道的收窄促使資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及投資。 廣州市商業(yè)市場分析 廣州市十區(qū)商業(yè)市場分析經(jīng)歷了近兩年國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對住宅市場的影響,特別是限購政策對住宅市場的門檻禁入,投資客從住宅市場撤離資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn), 從2010年起，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”,國內(nèi)諸多開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)規(guī)模、資金投入等都達(dá)到近年來的頂峰，商業(yè)市場呈現(xiàn)供求兩旺的局面。白鵝潭北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東到工業(yè)大道中和工業(yè)大道南，西至芳村大道北和花地河，規(guī)劃總用地面積3,517公頃，總建筑面積4,183萬㎡，白鵝潭地區(qū)定位為面向廣佛地區(qū)的商務(wù)辦公、創(chuàng)意智慧、商業(yè)休閑和文化娛樂核心區(qū)。白鵝潭區(qū)域白鵝潭地區(qū)是廣州市實現(xiàn)“西聯(lián)”及“中調(diào)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要地區(qū)，也是廣佛同城的重要節(jié)點(diǎn)。核心區(qū)規(guī)劃范圍：包括行政辦公區(qū)、領(lǐng)事館區(qū)、海珠區(qū)雨洪調(diào)蓄湖、南海心沙等。中軸線南區(qū)定位為具有嶺南特色的行政中心，主導(dǎo)功能為行政辦公、文化、旅游休閑、生態(tài)果園、居住、商業(yè)商務(wù)等功能于一體的南中心區(qū)。兩軸為以新客站為核心，向東西分別聯(lián)系車站商務(wù)區(qū)與總部研發(fā)辦公區(qū)的生產(chǎn)服務(wù)軸和以市民中心為核心，向南北分別聯(lián)系TOD商業(yè)中心，文化中心與體育中心。一帶為廣佛發(fā)展帶由東至西聯(lián)系漢溪長隆、鐘