【正文】 從以國(guó)貿(mào)大廈為中心的寫(xiě)字樓集中區(qū)域，到以地王大廈為中心的新的寫(xiě)字樓熱點(diǎn)區(qū)域，再受福田中心區(qū)概念影響，導(dǎo)致寫(xiě)字樓西移。上表分析：福田中心區(qū)成為深圳城市空間的傾向性選擇 ◆ 188138,828人民南路30 國(guó)際金融大廈A座60，B座5024,478寶安南路28 振業(yè)大廈10060,736人民南路27 嘉里中心8023,853嘉賓路32 彭年廣場(chǎng)130200138,075蔡屋圍月管理費(fèi) （RMB/M2） 地王大廈月平均叫價(jià) （RMB/M2）總建筑面積（M2）置位好 表二：深圳寫(xiě)字樓租價(jià)對(duì)照 羅湖區(qū)寫(xiě)字樓之租金報(bào)價(jià) 物業(yè)名稱860011000甲級(jí)寫(xiě)字樓華強(qiáng)北好 現(xiàn)代之窗12000甲級(jí)寫(xiě)字樓藍(lán)田路好 江蘇大廈8000甲級(jí)寫(xiě)字樓深南大道一般 國(guó)際文化大廈8200甲級(jí)寫(xiě)字樓深南大道好 大慶大廈7800甲級(jí)寫(xiě)字樓深南大道好 創(chuàng)展中心10000甲級(jí)寫(xiě)字樓深南大道一般 電子科技大廈10900甲級(jí)寫(xiě)字樓景田商報(bào)社較好 奧林匹克大廈13000甲級(jí)寫(xiě)字樓深南路銷售狀況 報(bào)業(yè)大廈售價(jià)（元/平米）樓盤情況位置深圳寫(xiě)字樓售價(jià)對(duì)照 項(xiàng)目 寫(xiě)字樓：高檔的寫(xiě)字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清。車公廟片區(qū)公寓、寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在的問(wèn)題 公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。 i. 寫(xiě)字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫(xiě)字樓以大中面積提供為主， 而高檔寫(xiě)字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到眾多消費(fèi)者看好，無(wú)論廠房還是高檔寫(xiě)字樓，都取得了不俗的市場(chǎng)成績(jī)。 2）車公廟片區(qū)公寓、寫(xiě)字樓市場(chǎng)的比較分析 公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70 —100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價(jià)格實(shí)惠的中戶型高層住宅也很受市場(chǎng)歡迎。逐漸形成西部的寫(xiě)字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來(lái)越濃。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場(chǎng)，西臨竹子林，南臨濱河路干道。這類客戶一般成交迅速，面積以100200平方米的小單位居多。租賃寫(xiě)字樓的大多為新成立的公司 前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租，其中AIA在租賃信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租29層整層。 位置好、價(jià)格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫(xiě)字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢(shì)頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也會(huì)逐步起動(dòng)。隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來(lái)，對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)有明顯的回暖現(xiàn)象。兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展 a) 即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售略顯平淡 進(jìn)入2001年第一季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。 （二）寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 車公廟片區(qū)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)篇錄 第一篇目 第一章市場(chǎng)分析 第二章消費(fèi)者分析 第二篇項(xiàng)目篇 第一章項(xiàng)目分析 第二章項(xiàng)目定位 第三篇營(yíng)銷篇 第一章?tīng)I(yíng)銷策略 第二章?tīng)I(yíng)銷準(zhǔn)備 第三章推廣計(jì)劃 第一篇 市場(chǎng)篇 第一章市場(chǎng)分析 一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 二、公寓市場(chǎng)分析 三、商服用房市場(chǎng)分析 四、 一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 （一）寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀 市場(chǎng)供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高檔寫(xiě)字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米 羅湖區(qū)1,024,516平方米 福田區(qū)1,636,999平方米 南山區(qū)240,830平方米 需 市場(chǎng)占有量為2,212,（占用率75%） 羅湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心區(qū)確立給福田區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)漸弱。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場(chǎng)所搬入，暫時(shí)不會(huì)再考慮新的物業(yè)。另一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國(guó)公司原定的擴(kuò)張計(jì)劃擱淺；同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國(guó)大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。展望2001年下半年，預(yù)計(jì)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)比本季活躍。 b)加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體趨向好 深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體趨勢(shì)向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場(chǎng)開(kāi)始活躍。 高交會(huì)促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng) 深圳舉辦的高交會(huì)，促進(jìn)許多知識(shí)密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有所上升。近期的客戶中有部分是新成立公司。 三、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析 車公廟片區(qū)市場(chǎng)背景材料 車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。 南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析 1）車公廟片區(qū)寫(xiě)字樓、公寓現(xiàn)狀 寫(xiě)字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房 改成寫(xiě)字樓租售，優(yōu)惠的價(jià)格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫(xiě)字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項(xiàng)目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)及南華大廈等，隔深南路在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。 公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個(gè)公寓項(xiàng)目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。價(jià)格上，公寓價(jià)格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。價(jià)格上，廠房的售價(jià)在38004000/平方米元左右，而高檔寫(xiě)字樓的售價(jià)在7800元至8000元/平方米左右。 商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒(méi)有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手整體狀況分析（寫(xiě)字樓） 1）深圳寫(xiě)字樓情況分析 表一：空調(diào)另計(jì) 深房廣場(chǎng)人民南路95,2695225 天安國(guó)際大廈人民南路68,6006527 發(fā)展中心大廈人民南路61,7056034 陽(yáng)光酒店嘉賓路80 國(guó)貿(mào)大廈39,00065 新都酒店嘉賓路120 表三：福田區(qū)寫(xiě)字樓之租金報(bào)價(jià)　　 物業(yè)名稱位置總建筑面積（M2）月平均叫價(jià)（RMB/M2）月管理費(fèi) （RMB/M2） 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈深南大道89,3008525 深茂商業(yè)中心華泰路354012 國(guó)際文化大廈深南大道51,0008018/F以上10以下6 長(zhǎng)江世貿(mào)大廈深南中路42,56970冬季：： 佳和華強(qiáng)大廈深南中路41,18770 賽格廣場(chǎng)深南中路92,8009025 聯(lián)合廣場(chǎng)濱河大道114,4005025 信息樞紐大廈福華路3000090 國(guó)際科技大廈深南中路35,2007021 創(chuàng)展中心深南大道南39,37065 大慶大廈深南路旁35,000 江蘇大廈藍(lán)田路37,500 世貿(mào)中心大廈農(nóng)科中心旁64,21112028 分析： ◆上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見(jiàn)本區(qū)樓盤有一定的投資價(jià)值。位于深南大道旁的國(guó)際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫(xiě)字樓熱點(diǎn)西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務(wù)中心區(qū)即泛商務(wù)中心區(qū)形象靠攏。 ◆表二、表三顯示：租賃方面 數(shù)據(jù)顯示，國(guó)際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫(xiě)字樓出租率達(dá)到100%，而特區(qū)大廈、世貿(mào)中心大廈租價(jià)直逼深圳福田、羅湖甲級(jí)寫(xiě)字樓，西部寫(xiě)字樓市場(chǎng)，日漸感受市場(chǎng)熱力。占地5288平方米。15樓裙樓，5層會(huì)所。小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務(wù)酒吧，獨(dú)立式空調(diào)，月供以元/平方米報(bào)價(jià) 配套設(shè)施五—六層會(huì)所五層會(huì)所 樓盤優(yōu)缺點(diǎn)大至小戶型全有，定位不明確離地鐵口遠(yuǎn)，內(nèi)部裝修檔次不夠 銷售方式世方代理世聯(lián)代理 發(fā)展商大慶人民政府安徽省政府 未來(lái)趨勢(shì)分析——CBD寫(xiě)字樓將成為市場(chǎng)熱點(diǎn) CBD（CentralDistrict）——商務(wù)中心區(qū)，北京、上海寫(xiě)字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地理