【正文】 大廈全框架結(jié)構(gòu)，首層架空六米綠化，二至四層裙樓六百米中空大堂，周圍用透明玻璃幕墻；五至十二層每層兩個(gè)空中花園，十三至二十五層，每隔層四個(gè)空中花園，充分體現(xiàn)了生態(tài)建筑概念。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點(diǎn)“農(nóng)科中心”。對(duì)于準(zhǔn)備擴(kuò)大公司規(guī)模，提升公司形象，加強(qiáng)國(guó)際商務(wù)來往的公司或機(jī)構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來更大商機(jī)。目前，中心商務(wù)區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。District）——商務(wù)中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地理中心，整體建設(shè)正處于一個(gè)飛速發(fā)展的階段。15樓裙樓，5層會(huì)所。位于深南大道旁的國(guó)際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點(diǎn)西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務(wù)中心區(qū)即泛商務(wù)中心區(qū)形象靠攏。28 分析： ◆64,211 世貿(mào)中心大廈37,500 江蘇大廈35,000 大慶大廈39,37021 創(chuàng)展中心35,200 國(guó)際科技大廈3000025 信息樞紐大廈114,40025 聯(lián)合廣場(chǎng)92,800 賽格廣場(chǎng)41,187冬季：： 佳和華強(qiáng)大廈42,56918/F以上10以下6 長(zhǎng)江世貿(mào)大廈51,00012 國(guó)際文化大廈25 深茂商業(yè)中心89,300月管理費(fèi) （RMB/M2） 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈總建筑面積（M2）位 新都酒店 國(guó)貿(mào)大廈34 陽光酒店61,70527 發(fā)展中心大廈68,60025 天安國(guó)際大廈95,269空調(diào)另計(jì) 深房廣場(chǎng) 價(jià)格上，廠房的售價(jià)在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價(jià)在7800元至8000元/平方米左右。 三、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析 車公廟片區(qū)市場(chǎng)背景材料 車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。高交會(huì)促進(jìn)寫字樓市場(chǎng) 深圳舉辦的高交會(huì)，促進(jìn)許多知識(shí)密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求有所上升。 b) 一、 市場(chǎng)篇 第一章營(yíng)銷準(zhǔn)備 第三章營(yíng)銷篇 第一章項(xiàng)目分析 第二章 第二篇市場(chǎng)分析 第二章 （二）寫字樓市場(chǎng)特征及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場(chǎng)有明顯的回暖現(xiàn)象。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。租賃寫字樓的大多為新成立的公司 前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租，其中AIA在租賃信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租29層整層。 2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場(chǎng)的比較分析 公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70 —100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價(jià)格實(shí)惠的中戶型高層住宅也很受市場(chǎng)歡迎。車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場(chǎng)存在的問題 公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。 ◆ 2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒 類別創(chuàng)展中心 規(guī)模均價(jià)8200元/平方米一次性付款，銀行按揭一般部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人小戶型至大戶型，可自由組合，層差價(jià)位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。整體出租率較高。消費(fèi)者分析 一、公寓客戶調(diào)查分析 三、 電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。主體土建工程 項(xiàng)目預(yù)售工作 3）地鐵概念 大廈外形現(xiàn)代感強(qiáng)，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設(shè)空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。南華大廈劣勢(shì)分析 區(qū)位 雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個(gè)地鐵出口，一個(gè)位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠(yuǎn)，另一個(gè)為東?；▓@站。作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次?？罩谢▓@開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會(huì)造成白天花園溫度極高，給空中花園的實(shí)用率及綠化造成一定難度。白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20% 投資取向地段，交通，價(jià)格 面積基本裝修50%，中檔裝修40% 付款方式閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務(wù)公寓需求商務(wù)中心，公用大中小會(huì)議室，網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理在同一熱銷地段上，投資者們大都會(huì)選擇高檔物業(yè)。 說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應(yīng)短缺，所能提供的必受歡迎，同時(shí)也反映了投資性買家近一年來數(shù)量猛增，具有CBD題材的物業(yè)其投資價(jià)值被普遍認(rèn)可。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會(huì)有相當(dāng)一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應(yīng)快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。創(chuàng)展中心的熱銷、世貿(mào)中心大樓的高潮使這個(gè)區(qū)域的寫字樓一棟又一棟拔地而起，形成了深圳又一壯觀的西部寫字樓組園：N—CBD組團(tuán)。中會(huì)議室1個(gè)（100150平米） 可容納十五至二十人，供租戶租用。 （裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米） 科技 ◆深圳股民最感興趣的，可能是把大戶室搬到自已智能化的家中，進(jìn)行證券信息處理，還具備查閱新聞信息、證券評(píng)論、上市公司資料等全部功能，各種數(shù)據(jù)圖表完整，數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新，更為突出的是，能同時(shí)進(jìn)行證券委托買賣，速度當(dāng)然比電話委托快得多。公寓開通互動(dòng)電視，即視頻點(diǎn)播(VOD)。接駁全國(guó)最大的網(wǎng)上書庫，坐于家中，各種資料，隨心應(yīng)手察閱。住戶可以安坐家中瀏覽感興趣的商品。向南面較向北面分隔容易一些 ◆并與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比優(yōu)劣，運(yùn)用市場(chǎng)對(duì)比法進(jìn)行價(jià)格修正，合理制定價(jià)格。因比較標(biāo)的南華大廈創(chuàng)展中心20182020202020212021100100因 理低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。 ◆小幅頻調(diào) ◆儲(chǔ)備后手 適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。 2月份并不是銷售高峰期，按照南華大廈的項(xiàng)目進(jìn)程，春節(jié)過后開盤應(yīng)是抓緊銷售時(shí)間的最好時(shí)機(jī)，在市場(chǎng)淡靜之時(shí)，大手筆出牌，配合加入WTO利好消息，必定可以一舉成功。 優(yōu)點(diǎn)： 有效消化朝向、景觀、樓層造成的銷售障礙；l 以80平方米寫字樓單位為例，平均售價(jià)為8300元/平方米，總價(jià)664000元，則三成首期為199200元。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》后一個(gè)月內(nèi)付清全部樓款。 輔助通路：由于車公廟片區(qū)較為偏僻，建議采用分店式銷售， 開設(shè)福田、羅湖、南山三處分銷售樓處。 第二章營(yíng)銷包裝計(jì)劃 二、具體表現(xiàn)為，2月下旬預(yù)熱市場(chǎng)，塑造品牌形象，3月初召開一次有著名專家、學(xué)者參加的研討會(huì)，會(huì)議安排如下： 主題：WTO后的CBD與NCBD寫字樓 參加人員：全市主流媒體，北京、上海、深圳操作CBD樓盤專家 雜志類：內(nèi)部刊物，通訊等。,share科技 額外5%折扣根據(jù)銷售情況靈活調(diào)整，如形式樂觀則提價(jià)，減少后期風(fēng)險(xiǎn)完成售樓處的設(shè)計(jì)、施工和裝修工作；設(shè)計(jì)新形象圍墻和路旗；強(qiáng)勢(shì)廣告組合，寫字樓新概念的炒作，重磅刺激市場(chǎng)商場(chǎng)廣告。營(yíng)銷費(fèi)用估算 鑒于本項(xiàng)目規(guī)劃?rùn)n次高及本案營(yíng)銷概念的推廣炒作量大，根據(jù)多年的實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)和具體的營(yíng)銷計(jì)劃安排，本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣費(fèi)用占本項(xiàng)目銷售額的4%（普通寫字樓為3%），即約740萬元，此費(fèi)用可支持樓盤達(dá)到90%以上銷售率，并同時(shí)為發(fā)展商自身樹立良好的企業(yè)形象與樓盤開發(fā)口碑效應(yīng)。 公關(guān)促銷活動(dòng)利用項(xiàng)目封頂?shù)牧己眯蜗?，張掛現(xiàn)場(chǎng)條幅 （含裝修）95%商場(chǎng)招租 6830010%剩余單位及 保留單位 5830020%所有公寓、寫字樓1222F 4830030%所有公寓、 寫字樓1220F 3830030%所有公寓單位 282005%推售單位 1銷售均價(jià) (折后元/m2) 公寓銷售率基于上述考慮，我司將本項(xiàng)目的整體營(yíng)銷推廣工作分為5個(gè)階段進(jìn)行： 序號(hào) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 所有現(xiàn)場(chǎng)包裝部分， 寫字樓圍繞：NCBD 2）最終勝出形象代言人將獲贈(zèng)CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓一套。參與人必須為在職高級(jí)白領(lǐng)人士，活動(dòng)共挑選一 男一女，作為電視廣告及報(bào)版形象代言人。塑造項(xiàng)目品牌與質(zhì)素，讓消費(fèi)者從地域上接受項(xiàng)目的功能與內(nèi)涵。及經(jīng)濟(jì)學(xué)者，媒體記者，本市有影響力的業(yè)內(nèi)知名人士， 具體工作計(jì)劃 商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等 （5）證券大戶室 （3）在本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群集中在一些 特定的社交圈內(nèi)設(shè)分點(diǎn)， （1） 付款方式 付款方式的運(yùn)用在于促使消費(fèi)者下定購買的決心，與分階段銷售配合有效說服觀望的消費(fèi)者下定。由 ①Σ（各比較物業(yè)修正價(jià)格 寫字樓定價(jià) 修