【正文】 資的規(guī)模得到有效控制，房地產(chǎn)企業(yè)通過外部壓力和內(nèi)部體制調(diào)整,對深圳的房地產(chǎn)投資更加理性。本市生產(chǎn)總值的上半年累計增幅創(chuàng)出了1996年以來的新高。%。職工工資水平穩(wěn)步提高。%，%。目前，深圳正處于實施新型工業(yè)化戰(zhàn)略和工業(yè)化步伐加快發(fā)展時期，工業(yè)仍有必要和可能快速擴(kuò)張，第二產(chǎn)業(yè)的GDP比重還有一定的上升空間。在深圳市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為１８．１６億元，同比下降６．０％；第二產(chǎn)業(yè)增加值為１６８５．３７億元，同比增長２２．４％；第三產(chǎn)業(yè)增加值為１１５６．９８億元，同比增長１０．７％。 工業(yè)生產(chǎn)總值及增加值2003年，深圳工業(yè)以強(qiáng)勁增長勢頭，首次突破5000億元的產(chǎn)值，達(dá)到5100億元（現(xiàn)價），工業(yè)增加值1488億元，分別較上年增加近1500億元和400億元，工業(yè)總產(chǎn)值的增幅高達(dá)29％，是最近8年的最高增速。從資金來源看，占總投資的57%，%，%，%。%。%。 金融存貸款2003年，%；，%。 ，%，相比去年同期房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模已得到控制。 ，存差略有擴(kuò)大 今年上半年，地方財政一般預(yù)算收入累計 ，%，其中，%；，%，其中，%。職工、居民收入水平進(jìn)一步提高。至季末，廣東海關(guān)已成功讓香港、澳門270票零關(guān)稅貨物通關(guān)，%，實際免征關(guān)稅733萬元人民幣。繼續(xù)規(guī)范和發(fā)展主板市場,逐步改善主板市場上市公司結(jié)構(gòu)。與內(nèi)地城市相比，國家宏觀調(diào)控的措施對深圳經(jīng)濟(jì)的影響會較小，相反，國際經(jīng)濟(jì)的走勢好壞對深圳經(jīng)濟(jì)的影響會較大。 2003年6月，深圳市委召開工作會議，研究如何抓住機(jī)遇、加快發(fā)展、推進(jìn)國際化城市建設(shè)問題。7月下旬，啟動了新一輪行政審批制度改革，將現(xiàn)有395個審批事項再減30%，審批時限縮短30%，推進(jìn)了政府職能轉(zhuǎn)變，從源頭上防止腐敗。放開投資限制，除涉及國家和地區(qū)安全的項目外，其余領(lǐng)域都可向社會資本放開。 隨著CEPA今年實施、皇崗口岸24小時通關(guān)、個人赴港澳游啟動、深港西部通道開工,以及“一地兩檢”通關(guān)新模式、深圳地鐵四號線二期由香港地鐵公司承建與運營，深港經(jīng)濟(jì)、社會、文化、生活等各方面的融合將進(jìn)入一個新的歷史時期，這對于促進(jìn)深港共同發(fā)展、深圳國際化城市建設(shè)、深港都會區(qū)形成、珠三角一體化、泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)形成，都將具有巨大的推動作用。、龍崗兩區(qū)城市化，結(jié)束深圳二元社會結(jié)構(gòu) 2002年10月30日，深圳市委市政府啟動寶安、龍崗的農(nóng)村城市化，決定到2004年12月，撤銷兩區(qū)的鎮(zhèn)和村居民委員會，設(shè)立街道辦事處和居民委員會，把27萬農(nóng)民一次性轉(zhuǎn)為城市居民，將農(nóng)村集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國家所有，這是深圳歷史上的第二次城市化。 同時，深圳會展業(yè)的硬件設(shè)施以及與會展有關(guān)的城市配套功能不斷完善，除設(shè)施先進(jìn)、配套優(yōu)越的高交會館早在1999年就已建成并投入使用外，總投資25億元、占地22萬平方米、總計建筑面積28萬平方米的深圳會議展覽中心將于2004年竣工，新的會展中心設(shè)計有總?cè)萘繛?000個國際標(biāo)準(zhǔn)展位的展廳8個，最大的展廳面積為30000平方米。隨著深圳整個城市發(fā)展的西移，這一帶寫字樓物業(yè)租售逐漸減少，在“眷戀羅湖”的扼腕疾呼中，總讓人感受到“夕陽無限好，只是近黃昏”的無奈。華強(qiáng)北—上海賓館片區(qū)，集中了賽格廣場、現(xiàn)代之窗、群星廣場、電子科技大廈等一批高素質(zhì)寫字樓。但是，中心區(qū)未來兩年寫字樓總供應(yīng)量將超過100萬平米，這必將使中心區(qū)成為深圳寫字樓激戰(zhàn)的戰(zhàn)場。南山商業(yè)文化中心區(qū)是南山的商貿(mào)中心，由于該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃，片區(qū)形象差，影響了該片區(qū)寫字樓的市場形象。國貿(mào)大廈樓高48層，外立面以玻璃幕墻裝飾，分低、中、高層設(shè)有13部高速電梯，內(nèi)部裝修材料以大理石為主。1997年，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)均受到嚴(yán)重影響，而中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過1995年和1996年的“軟著陸”，也進(jìn)入一個平穩(wěn)發(fā)展期，深圳寫字樓市場一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，同時更由于前期開發(fā)過熱，存量壓力大，迅速進(jìn)入一個淡靜期，房地產(chǎn)開發(fā)商對進(jìn)入寫字樓市場亦顯得非常謹(jǐn)慎。在同一大廈內(nèi)，在不同的樓層，平面分隔可能會有很大的區(qū)別?？偨Y(jié)：由于入世的進(jìn)一步加深，CEPA于今年1月1日的正式實施，和深港一體化進(jìn)程的加快，政府對中心區(qū)的強(qiáng)勢定位等等利好關(guān)系必將刺激寫字樓市場的重新復(fù)蘇，因此我們可以認(rèn)為，深圳市寫字樓市場已經(jīng)處于全面復(fù)蘇期。目前中心區(qū)在建、在售的寫字樓有卓越大廈、國際商會中心、九州創(chuàng)展大廈、聯(lián)通大廈、安聯(lián)大廈、大中華交易廣場、華融大廈和特美思廣場等，供應(yīng)面積近80萬平方米。在產(chǎn)品供給類型上，目前市場上有比較典型的兩類產(chǎn)品：純寫字樓和純商務(wù)公寓式寫字樓。外在形象的創(chuàng)新：各寫字樓，無論規(guī)模大小，其外觀設(shè)計都力圖創(chuàng)新，原來的主要全玻璃幕墻的設(shè)計已很少采用，而大量的外觀端莊、穩(wěn)重而又不失現(xiàn)代的設(shè)計得到采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材或鋁扣板裝飾，以大面積玻璃為主。也有寫字樓完全以小開間單位，如財富廣場和中電信息大廈，其目標(biāo)客戶則為創(chuàng)業(yè)型和小型公司。從1999年開始，寫字樓銷售一路下滑，㎡，%，㎡，%。華強(qiáng)北大多數(shù)寫字樓屬于乙級寫字樓，反映出深圳小型公司對低租金寫字樓強(qiáng)大的需求?，F(xiàn)在新開發(fā)的寫字樓，如：喜年中心、本元大廈、財富廣場、中國有色大廈、天安數(shù)碼時代等，有60%以上的購買者是自用，預(yù)計出租率（包括自用）也十分樂觀。位于西部的特區(qū)報業(yè)大廈和世貿(mào)中心大廈，特區(qū)報業(yè)大廈平均租金約90元/平方米/月,出租率達(dá)到98%，而世貿(mào)中心大廈為招商銀行總部，只租不售，目前招租對象以金融機(jī)構(gòu)為主，包括證券公司、基金公司、機(jī)構(gòu)投資者等，平均租金125元/平方米/月，出租率已達(dá)到90%。 同時我們對其中幾個典型寫字樓個案進(jìn)行對比如下：行業(yè)類型地王大廈嘉里中心國際文化大廈創(chuàng)展中心投資大廈金融、證券、保險%%%%%顧問、咨詢、服務(wù)%%%%%IT%%%%%電子%%%%%廣告、影視、設(shè)計%%%%%投資貿(mào)易%%%%%科研開發(fā)%%%%%工業(yè)制造%%%%%食品、制藥、醫(yī)療%%%%%交通運輸%%%%%其他%%%%%合計%%%%%老牌高檔寫字樓地王大廈以投資貿(mào)易為主，金融證券次之，電子也占一定比重；嘉里中心以投資貿(mào)易公司占絕大部分，占其全部入駐公司的四成以上，%。羅湖區(qū)由于較成熟及接近羅湖關(guān)口等原因，基本上什么樣的客戶都有，但主要以一些港資中小型企業(yè)及貿(mào)易公司為主。投資：（主要分為個人投資和公司投資）1） 注重投資回報率，及未來升值潛力。但是由于甲級寫字樓市場趨暖的帶動，一些企業(yè)為了節(jié)省成本，已將目光開始向品質(zhì)較好的中檔和中高檔寫字樓轉(zhuǎn)移。 物業(yè)名稱：現(xiàn)代中心名 稱現(xiàn)代中心（現(xiàn)代之窗寫字樓）所屬區(qū)域福田區(qū)華強(qiáng)北地理位置華強(qiáng)路東等級評定甲級發(fā) 展 商深圳市賽格達(dá)聲有限公司建筑面積37000M2建筑層數(shù)25層入伙時間2001年9月使用年限70年代 理 商發(fā)展商自售分割面積60 M2200 M2300 M2比例10%70%10%開盤時間2001年7月18日銷售率90%均價（元/ M2）10000付款方式 5成8年按揭 首付3成，2成1年內(nèi)付清，5成按揭出租率90%租金水平95元/停車場地下2層，附樓地上停車場5層車位租金280元/月/個物業(yè)管理賽格達(dá)聲物業(yè)管理公司管 理 費25元/ M2 /月（包空調(diào)費）空調(diào)進(jìn)口中央空調(diào)洗手間公用洗手間電梯品牌進(jìn)口三菱電梯數(shù)量（單棟）9載重1350KG保安系統(tǒng)電梯、停車場、大廈出入口、大堂等設(shè)有監(jiān)視系統(tǒng)，并具有自動攝錄功能消防系統(tǒng)進(jìn)口消防報警、自動噴灑系統(tǒng)、防排煙及消防廣播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)裝修單位內(nèi)部毛坯房公共部分大堂和電梯廳：花崗巖地面、大理石墻面；過道天花吊頂，地面鋪花崗巖，墻面大理石；洗手間：地面地磚，墻面面磚至頂，高級衛(wèi)、潔具外立面玻璃幕墻、金屬板和花崗巖周邊辦公環(huán)境華強(qiáng)北商務(wù)辦公區(qū)中心地區(qū)，附近大量廠房改作寫字樓項目小結(jié) 目標(biāo)客戶以大型集團(tuán)為主，共196個單位 裝修和設(shè)備較為考究 停車場足夠，地下2 層為大廈專用，地上5層與商務(wù)公寓合用 辦公環(huán)境較好，交通方便物業(yè)名稱：電子科技大廈名稱電子科技大廈（一、二期）等級評定甲級地理位置深南大道北建筑層數(shù)一期38層，二期47層發(fā) 展 商中電投資發(fā)展有限公司建筑面積170000M2入伙時間二期2000年使用年限50年出租率91%分割面積2401000平方米過道寬敞度寬敞過道采光度佳租金均價80元/平方米二期均價9600元/平方米車位租金5元/天停車場地下2層物業(yè)管理公司中海物業(yè)管 理 費12元/ M2 /月水平較佳電梯品牌三菱數(shù)量（單棟）一期12部，二期18臺載重1350KG空調(diào)約克中央空調(diào)洗手間公用保安系統(tǒng)中央閉路監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬頻上網(wǎng)通迅系統(tǒng)光纖到戶裝修狀況內(nèi)部裝修電梯、公共道大理石地面，鋁扣板吊頂外立面裝修玻璃幕墻，鋁合金復(fù)合板外部景觀周邊環(huán)境寫字樓多，周邊辦公環(huán)境好，處華強(qiáng)北商務(wù)中心租戶性質(zhì)自用部分，IT公司和證券金融投資公司為主項目小結(jié)物業(yè)檔次高，內(nèi)部設(shè)施齊全，交通便利，外部景觀好，但入駐企業(yè)較為雜散（選取6個項目）項目售價出售率租金平均水平占用率地王大廈950015000元/m2不等70%110120元/m295%嘉里中心15590元/m260%120元/m298%發(fā)展銀行大廈均價10000元/m2100%100元/m2100%賽格廣場11500元/m250%6570元/m240%現(xiàn)代之窗10000元/m290%95元/m290%電子科技大廈9600元/m2(二期)95%80元/m2100%：租賃價格：羅湖區(qū)及福田舊區(qū)目前在用的寫字樓較多，自1997年金融風(fēng)暴以來，由于香港及國際企業(yè)緊縮銀根，縮減了資金的向外擴(kuò)散，影響了羅湖區(qū)的寫字樓租賃市場。小結(jié)：從以上分析可知，在政府大力催谷之下，深圳商業(yè)辦公中心于未來510年內(nèi)由羅湖區(qū)易主至中心區(qū)已成為不容置疑的事實，投資者將會更熱衷于此區(qū)域內(nèi)投資寫字樓物業(yè)市場。深圳市作為中國對外開放的一個窗口，是中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育最完善的城市，是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的重要一極。而位于福田區(qū)的深圳中央商務(wù)區(qū)（CBD），不僅被政府強(qiáng)勢定位為未來深圳的貿(mào)易、金融中心，而且良好的區(qū)域規(guī)劃與優(yōu)越環(huán)境資源，以及交通的便捷都給該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏峁┝藷o限的升值空間?？梢哉f，一場寫字樓開發(fā)的全面創(chuàng)新已經(jīng)開始。中心區(qū)的行政功能將為高效的行政管理及公眾參與活動提供良好的環(huán)境，繼續(xù)保持深圳市政府在辦事程序化、制度化及法制化等行政管理方面的領(lǐng)先優(yōu)勢。城市主干道路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、金田路、益田路。中心區(qū)規(guī)劃總建筑面積750萬平方米，其中南片區(qū)520萬平方米，北片區(qū)230萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口26萬人。城市主干路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、福中路、金田路、益田路。隨著市政府對中心區(qū)各方面投入的加大，六大市政工程的相繼竣工，入世的進(jìn)一步。其中，金田站位于福華路大中華國際交易廣場的南面，益田站位于福華路郵電樞紐大廈的南面，將于2004年建成通車。★ 南、北區(qū)比較項 目北 區(qū)南 區(qū)建筑規(guī)模及容積率，約106萬㎡,約68萬㎡,周邊氛圍比較文化藝術(shù)、市民共享廣場、行政辦公、休閑商業(yè)金融氣息，繁華而繁忙的都市氛圍、信息交流周邊環(huán)境比較北面為蓮花山公園，東面為蓮花村住宅區(qū)，西面為景田新住宅區(qū)。北區(qū)具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，文化氣息濃厚，社區(qū)營造的生活氣氛較為悠閑、舒適，周邊區(qū)域配套在環(huán)境配套、社區(qū)發(fā)展等方面比南區(qū)更加成熟。 福田中心區(qū)是深圳實現(xiàn)國際化的首個“試點”，其整個片區(qū)規(guī)劃理念采用仿7080年代美國曼哈頓商務(wù)鼎盛時代的建筑風(fēng)格，而且在整個片區(qū)的功能分區(qū)上、地塊之間的劃分、建筑容積率的確定等方面都沿用了美國城市規(guī)劃的設(shè)計特點和風(fēng)格。第三部分 中心區(qū)寫字樓市場調(diào)查分析深圳市中心區(qū)地處福田區(qū)，位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地理中心，本文所指的中心區(qū)是東起彩田路，西至新洲路，紅荔西路以南，濱河大道以北圍成的區(qū)域。羅湖區(qū)的寫字樓市場發(fā)展本已具規(guī)模，加之羅湖區(qū)的商務(wù)功能進(jìn)一步加強(qiáng)，令發(fā)展商及投資者對該區(qū)寫字樓的未來租售形勢看好。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，至2003年10月止，羅湖區(qū)的寫字樓占用率一般在60%，距占用率75%的合理水平仍有一定差距，空置面積對未來租售仍形成較大壓力。深圳市寫字樓市場前景預(yù)測寫字樓市場的興衰與經(jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，仔細(xì)分析國內(nèi)外和深圳市的經(jīng)濟(jì)形勢，可以預(yù)見深圳市的寫字樓市場將長期趨旺的趨勢。除了上述的嘉里中心、發(fā)展銀行大廈等在租金水平堅挺而出租率又保持高企的物業(yè)實在屈指可數(shù)，如著名的國貿(mào)大廈、聯(lián)合廣場、深房廣場等租金水平只維持在3560元/平方米的水平，空置率平均達(dá)到40%隨著城市中心的西移及南山區(qū)的興旺，位于城市正中央的中心區(qū)及車公廟片區(qū)寫字樓市場進(jìn)一步崛起，也是令羅湖及福田舊區(qū)寫字樓市場租金水平下滑的重要原因。但整體來說，深