【正文】 入內(nèi)地及通關便利化的實施，深港之間將迎來前所未有的人流、物流、資金流、信息流，深圳人可以在當?shù)刂苯淤I到便宜的香港金銀首飾、進口化妝品、進口高檔服裝和進口藥品，可以在深圳享受港式醫(yī)療、港式教育、港式理財、港式保險和港式各項服務。 隨著深港經(jīng)濟進一步融合，深港社會融合必將拓寬和加深，港貨一條街，港人在深圳置業(yè)、經(jīng)商、開店、就業(yè)、上學、居住將出現(xiàn)一個新高潮。據(jù)市外商投資協(xié)會的一項調(diào)查顯示，26%的港資企業(yè)計劃在深圳增加生產(chǎn)型業(yè)務，24%的港資企業(yè)計劃增加營銷型業(yè)務，13%的港資企業(yè)計劃增加研發(fā)型業(yè)務。在回答CEPA后吸引港資企業(yè)落戶的因素時，53%的港資企業(yè)回答是深圳生產(chǎn)成本低。 隨著CEPA今年實施、皇崗口岸24小時通關、個人赴港澳游啟動、深港西部通道開工,以及“一地兩檢”通關新模式、深圳地鐵四號線二期由香港地鐵公司承建與運營，深港經(jīng)濟、社會、文化、生活等各方面的融合將進入一個新的歷史時期，這對于促進深港共同發(fā)展、深圳國際化城市建設、深港都會區(qū)形成、珠三角一體化、泛珠三角經(jīng)濟區(qū)形成，都將具有巨大的推動作用。2004年6月，中小企業(yè)板塊登陸深圳市場，7月，深圳市出臺了《關于加強發(fā)展資本市場工作的意見》，明確提出了力爭用3至5年的時間，使資本市場的總體規(guī)模和實力再上一個臺階的目標。該措施的提出，強化了深交所現(xiàn)有主板市場的融資功能，全力協(xié)助深交所辦好中小企業(yè)板塊，全力支持深交所發(fā)展壯大，同時，還將積極吸引境內(nèi)外資本市場中介服務機構(gòu)和機構(gòu)投資者落戶深圳；該意見將鼓勵資本市場中介服務機構(gòu)引入戰(zhàn)略投資者，大力促進深圳資本市場與貨幣市場、保險市場的對接，并積極引進香港資本市場專業(yè)人才和經(jīng)營機構(gòu)，加強深港資本市場信息交流，加大上市資源培育力度，支持本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)利用資本市場加快發(fā)展；支持市屬國有控股上市公司創(chuàng)新資本運作模式，迅速發(fā)展壯大；鼓勵本地上市公司進行實質(zhì)性并購重組，努力為深圳基金業(yè)和資本市場發(fā)展提供良好的空間環(huán)境。2004年3月，深圳市委三屆八次會議提出文化立市戰(zhàn)略，建設高品位文化強市。文化發(fā)展的目標是：到2010年，基本建立起適應社會主義市場經(jīng)濟要求、達到國際先進水平的城市文化發(fā)展格局、文化管理體制及運行機制，使深圳廣大市民綜合素質(zhì)普遍提高，文化繁榮、科技實力雄厚。具有先進配套的文化設施、充滿活力的文化體制、一流的文化精品、強大的文化產(chǎn)業(yè)、繁榮有序的文化市場、獨具特色的現(xiàn)代化的海濱城市文化形象、豐富多彩的群眾文化生活，文化產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點、文化發(fā)展主要指標全國領先、文化綜合實力和國際競爭力達到國際先進水平。這將意味著深圳市民整體文化素質(zhì)的提升，文化精品產(chǎn)量會增加，文化人才會增多，文化標志性基礎設施檔次會提升，文化產(chǎn)業(yè)所占GDP的比例會提高，市民享受文化權利的機會會增多，公共文化行政體制的運行效率會提高，文化國際知名度和美譽度會提高。今后深圳將迎來文化大發(fā)展的機遇期，文化體制改革力度、文化事業(yè)投入力度、文化產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟貢獻率都將增大，國際性的大型文化節(jié)慶活動、國內(nèi)外文化交流會、國際大型文體賽事都將增加，文化普及和高雅文化都將獲得較大的發(fā)展，大教育大培訓體系將逐步建立起來，從而為市民終身學習和構(gòu)建學習型城市提供良好的平臺。、龍崗兩區(qū)城市化，結(jié)束深圳二元社會結(jié)構(gòu) 2002年10月30日，深圳市委市政府啟動寶安、龍崗的農(nóng)村城市化，決定到2004年12月，撤銷兩區(qū)的鎮(zhèn)和村居民委員會，設立街道辦事處和居民委員會，把27萬農(nóng)民一次性轉(zhuǎn)為城市居民，將農(nóng)村集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國家所有，這是深圳歷史上的第二次城市化?？梢灶A見，隨著寶安和龍崗城市化進程推進，深圳將結(jié)束長期以來城鄉(xiāng)割裂、一市兩法、一市兩策的二元社會結(jié)構(gòu)的局面，特區(qū)內(nèi)外將走上共同發(fā)展、相互促進的良性發(fā)展軌道，城市發(fā)展空間的有效整合，將促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通規(guī)劃、城市基礎設施布局和城市管理。深圳的會展業(yè)呈現(xiàn)出高科技展會和傳統(tǒng)展會并存的特色。在深圳舉辦的各種展覽會，可以分為兩類：一是與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相適應的各類展覽，如鐘表展、家具展等；二是與新經(jīng)濟和高新技術發(fā)展相適應的有關會議、展覽，如高交會、國際互聯(lián)網(wǎng)展等。1999年10月，國家對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部、科學技術部、信息產(chǎn)業(yè)部、中國科學院和深圳市聯(lián)合主辦的首屆“中國國際高新技術成果交易會”在深圳舉行。這是繼廣州出口商品交易會、廈門貿(mào)易與投資洽談會后的第三個國家級的交易會。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)展覽中，深圳鐘表展已成為全球第三大鐘表專業(yè)展，家具、珠寶首飾等產(chǎn)品的展會也日趨規(guī)模化、國際化。高交會誕生后，在高交會的帶動下，深圳展覽業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，2000年共舉辦各種展覽189次，其中商業(yè)性展覽96次，總成交額折合人民幣1215億元，比1999年的總成交額猛增90％。 同時，深圳會展業(yè)的硬件設施以及與會展有關的城市配套功能不斷完善，除設施先進、配套優(yōu)越的高交會館早在1999年就已建成并投入使用外，總投資25億元、占地22萬平方米、總計建筑面積28萬平方米的深圳會議展覽中心將于2004年竣工，新的會展中心設計有總?cè)萘繛?000個國際標準展位的展廳8個，最大的展廳面積為30000平方米。在硬件設施不斷改善的同時，會展業(yè)的管理水平也在不斷提高，高交會館率先通過ISO9002國際質(zhì)量認證，前不久又出臺了《深圳市會議展覽業(yè)行規(guī)》。會展強市的格局已初步形成。2002年，深圳共舉辦各類商業(yè)性展覽69個，從而帶動了與會展業(yè)相關行業(yè)的發(fā)展。以深圳展覽業(yè)目前的綜合優(yōu)勢和競爭實力，再抓住加入CEPA的機遇，與香港會展業(yè)的深度合作，深圳將在不太長的時間內(nèi)進入中國會展業(yè)的“四強”之列。第二部分 深圳市寫字樓市場調(diào)研深圳寫字樓區(qū)域分布狀況及市場特征 羅湖區(qū)：羅湖是深圳開發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過20年的發(fā)展，形成以國貿(mào)為中心和以地王為中心輻射周邊地區(qū)的商務辦公區(qū)。以國貿(mào)為中心的商務辦公區(qū)，由于寫字樓基本都是深圳80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關方便，仍是很多香港公司首選的辦公地。隨著深圳整個城市發(fā)展的西移，這一帶寫字樓物業(yè)租售逐漸減少，在“眷戀羅湖”的扼腕疾呼中，總讓人感受到“夕陽無限好，只是近黃昏”的無奈。地王大廈是深圳90年代建筑的代表，至今仍是深圳的標志性建筑之一。以地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項目，共同組成了蔡屋圍商務辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務辦公環(huán)境最成熟，設施配套最完善的高檔商務辦公區(qū)。在深圳設立分支機構(gòu)的跨國公司、本地大型實力公司，大都集中在本區(qū)域內(nèi)，如美國友邦、深圳太太藥業(yè)，就在地王大廈辦公。本區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)，隨近年整體經(jīng)濟的復蘇，目前租售情況較好。福田區(qū)：深圳城市發(fā)展的西移，繼羅湖之后，福田區(qū)不斷崛起。目前福田區(qū)的寫字樓主要集中在華強北—上海賓館、中心區(qū)、車公廟三個地帶。華強北—上海賓館片區(qū)，集中了賽格廣場、現(xiàn)代之窗、群星廣場、電子科技大廈等一批高素質(zhì)寫字樓。由于該區(qū)域內(nèi)擁有深圳最大的電子、通訊市場，如愛華電腦市場、賽格電子市場、遠望數(shù)碼城等，所以，寫字樓租售客戶中，電子、通訊類公司占有相當比例。福田中心區(qū)，是深圳高起點規(guī)劃、最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€區(qū)域。特別是南片區(qū)CBD中央商務區(qū)，更將是未來深圳高檔寫字樓集中的地帶。在市政六大工程建設的帶動下，中心區(qū)已成為整個市場關注的熱點。雖然，目前中心內(nèi)的配套設施還非常不完善，區(qū)域內(nèi)正在發(fā)售的寫字樓項目，由于大力炒作中心區(qū)概念、CBD概念，都取得不錯的銷售業(yè)績。國際商會大廈、江蘇大廈即是如此。但是，中心區(qū)未來兩年寫字樓總供應量將超過100萬平米，這必將使中心區(qū)成為深圳寫字樓激戰(zhàn)的戰(zhàn)場。傳統(tǒng)的車公廟片區(qū)是一個以工業(yè)廠房為主，兼有少量辦公樓的工業(yè)區(qū)。近年來，該片區(qū)興建了大量的寫字樓項目，由于該片區(qū)的寫字樓僅有工業(yè)廠房的使用年限，所以租金、售價便宜，吸引了大量的設計類、貿(mào)易類、裝修類公司積聚其中辦公。但是，天安數(shù)碼城的建立，創(chuàng)新科技廣場一類高檔次寫字樓的興建，帶動該片區(qū)寫字樓整體檔次的提高，也吸引了一些科技創(chuàng)業(yè)型公司的進駐。南山區(qū)：南山區(qū)遠離羅湖區(qū)、福田區(qū)，該片區(qū)的寫字樓具有相對的對立性，主要集中在科技園片區(qū)和南山商業(yè)文化中心區(qū)兩個地帶?？萍紙@區(qū)，是深圳的產(chǎn)、學、研基地，集中了深圳大量實力雄厚的科技型實業(yè)公司和研究中心。該片區(qū)的寫字樓多為工業(yè)廠房改建，素質(zhì)不高。但是，一些大公司開發(fā)的，以自用為主的寫字樓物業(yè)，如聯(lián)想大廈，具有較高的檔次。南山商業(yè)文化中心區(qū)是南山的商貿(mào)中心，由于該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃，片區(qū)形象差，影響了該片區(qū)寫字樓的市場形象。但是，由于位于南山中心地帶，交通便利、配套完善，所以寫字樓的租售情況較好?？偨Y(jié)：從以上分析，我們不難看出，羅湖區(qū)的寫字樓市場已經(jīng)相當成熟，但未來的開發(fā)量較少；而南山區(qū)由于位置的相對獨立性，寫字樓的輻射區(qū)域較小，以片區(qū)消化為主；而福田區(qū)，由于新中心區(qū)的崛起，特別是CBD商務中心區(qū)的發(fā)展，必將使該片區(qū)成為深圳寫字樓市場關注的熱點，而該片區(qū)未來巨大的市場供應量，也必將使中心區(qū)成為深圳寫字樓市場未來激戰(zhàn)的戰(zhàn)場。深圳市寫字樓發(fā)展歷程深圳市的寫字樓發(fā)展至今基本可以劃分為四個階段：：指20世紀的80年代末期至90年代初期，該階段深圳市開發(fā)的寫字樓相當少，1987年至1992年5年間，,考慮到當時的深圳尚處于起步階段,其中的大部分寫字樓用地為行政辦公用用地,當時的商品寫字樓用地就更少。此階段深圳市開發(fā)的寫字樓集中分布在羅湖區(qū)火車站周圍。初期的寫字樓主要有國貿(mào)大廈、新安大廈等。此階段的寫字樓功能簡單、平面設計趨同于住宅、外觀和用料普通，樓高一般在18層左右。此階段的代表性寫字樓為國貿(mào)大廈。國貿(mào)大廈樓高48層，外立面以玻璃幕墻裝飾，分低、中、高層設有13部高速電梯，內(nèi)部裝修材料以大理石為主。由于國貿(mào)大廈的設計、建材、設施具有很好的超前性，該大廈至今仍是深圳市主要的寫字樓之一。1993年至1996年是深圳市的寫字樓開發(fā)的迅速發(fā)展期，為深圳市成立以來寫字樓出讓最多的一年。當今深圳市場上主要寫字樓多為該時期開始動工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、聯(lián)合廣場等等。迅速發(fā)展期的寫字樓主要分布在羅湖區(qū)的蔡屋圍和福田區(qū)的華強北，樓高普遍在30層以上，在平面設計上更為合理，適應商務需要，在外立面裝飾方面，也比初期的寫字樓更豪華，多為玻璃幕墻，成為目前深圳市寫字樓市場的主力群體。該階段最引人注目的寫字樓為地王大廈。該大廈樓高61層，外觀典雅大方，設有20部高速電梯，大廈所采用的建材多為進口產(chǎn)品，并成功采用了鋼結(jié)構(gòu)，在多項建筑工藝上都有創(chuàng)新，為深圳市日后建筑超高層寫字樓奠定了基礎。自地王大廈后，相繼有賽格廣場、特區(qū)報業(yè)大廈等超高層寫字樓拔地而起。1997年，亞洲金融風暴爆發(fā)，全球經(jīng)濟均受到嚴重影響，而中國經(jīng)濟在經(jīng)過1995年和1996年的“軟著陸”，也進入一個平穩(wěn)發(fā)展期，深圳寫字樓市場一方面受宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，同時更由于前期開發(fā)過熱，存量壓力大，迅速進入一個淡靜期，房地產(chǎn)開發(fā)商對進入寫字樓市場亦顯得非常謹慎。1997年，深圳市寫字樓土地出讓跌至1993年以來的最低點。自1998年，深圳市寫字樓市場逐步復蘇，出讓的寫字樓用地也基本恢復至1993年的水平。但特區(qū)內(nèi)由于1994年至1996年寫字樓開發(fā)過熱，存量消化壓力大，寫字樓用地出讓量停滯不前。故自1997起，深圳市寫字樓用地出讓開始集中于特區(qū)外的寶安和龍崗兩區(qū)，特區(qū)內(nèi)的寫字樓用地出讓量占全市寫字樓出讓量的比例逐年降低。2000年，%，為1993年以來的最低水平。自1997年以來，深圳市場上出售的寫字樓多在1997年以前即開工興建的寫字樓，如特區(qū)報業(yè)大廈，中銀大廈等。該階段的寫字樓由于市場競爭激烈，為獲得更多的市場份額，在平面設計方面趨于多樣化和彈性空間。在同一大廈內(nèi)，在不同的樓層，平面分隔可能會有很大的區(qū)別。如大慶大廈，其低層以3050平方米的開間單位為主，而高層單位以80100平方米的開間單位為主。在寫字樓的配套設施方面也更齊全，多有商務會所、多功能會議廳等。從2001年底開始，深圳的寫字樓開始出現(xiàn)明顯的復蘇跡象，到了2002年，寫字樓復蘇得到了全面印證，深南大道沿線矗立起眾多新寫字樓項目。眾多項目同時加快啟動速度，目前新出現(xiàn)的寫字樓地塊多數(shù)在發(fā)展商手中存在較長一段時間，之所以前兩年不動工是因為市場環(huán)境不好，特別是亞洲金融危機的影響，而隨著經(jīng)濟已慢慢復蘇，以及入世和CEPA的利好給寫字樓市場帶來機會。深圳作為中國經(jīng)濟的橋頭堡，本身經(jīng)濟總量以及經(jīng)濟增長量十分巨大，隨著入世效應的不斷體現(xiàn)，更將會有大量的企業(yè)在這里設立機構(gòu)，這些都將會對寫字樓產(chǎn)生強大需求。2002年，從銷售市場上看，市場上新推出有中心區(qū)的中央商務大廈和國際商會大廈（B座），車公廟片區(qū)的喜年中心、財富廣場、中國有色大廈、天安數(shù)碼時代等，延續(xù)了2001年國際商會大廈（A座）的輝煌，并都取得了十分理想的銷售業(yè)績；從租賃市場上看，地王大廈、嘉里中心、特區(qū)報業(yè)大廈、江蘇大廈以及其他一些素質(zhì)較好的其他寫字樓，租金出現(xiàn)了小幅的上揚，新推出入伙的寫字樓的租金也一直比較堅挺。同時，寫字樓的投資者中，除了購寫字樓自用的外，又開始吸引了投資客，尤其是新寫字樓中的那些面積分隔較小的項目，如：國際商會大廈、財富廣場、天安數(shù)碼時代廣場等，更是有大量的純粹的投資客購買?？偨Y(jié)：由于入世的進一步加深，CEPA于今年1月1日的正式實施，和深港一體化進程的加快，政府對中心區(qū)的強勢定位等等利好關系必將刺激寫字樓市場的重新復蘇，因此我們可以認為，深圳市寫字樓市場已經(jīng)處于全面復蘇期。深圳市寫字樓市場分析從上圖深圳歷年辦公樓批準預售面積走勢可以看出，19961997年這段時間是深圳歷史上寫字樓供應的一個高峰期。我們認為造成這段時期寫字樓集中供應的原因主要有：a） 由于19921993年全國房地產(chǎn)市場過熱，適得眾多的發(fā)展商在這段時期內(nèi)通過各種渠道大量購買辦公用地，并著手于興建寫字樓，從而在一定程度上造成了此后兩三年內(nèi)寫字樓的大量上市。b） 由于當時寫字樓（尤其是高檔寫字樓）的價格與租金高昂，眾多開發(fā)商在暴利的刺激下紛紛加大了興建寫字