【正文】 最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)區(qū)域。特別是南片區(qū)CBD商務(wù)中心區(qū)，更將是未來(lái)深圳高檔寫(xiě)字樓集中的地帶。在市政六大工程建設(shè)的帶動(dòng)下，中心區(qū)已成為整個(gè)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。雖然，目前中心區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施還非常不完善，區(qū)域內(nèi)正在發(fā)售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，卻由于大力炒作中心區(qū)概念、CBD概念，都取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。國(guó)際商會(huì)大廈、江蘇大廈即是如此。但是，中心區(qū)未來(lái)寫(xiě)字樓總的供應(yīng)量將超過(guò)50萬(wàn)平方米，這必將使中心區(qū)成為深圳寫(xiě)字樓激戰(zhàn)的戰(zhàn)場(chǎng)。175。 南山區(qū) 南山區(qū)遠(yuǎn)離羅湖區(qū)、福田區(qū)，該片區(qū)的寫(xiě)字樓具有相對(duì)的獨(dú)立性，主要集中在科技園片區(qū)和南山商業(yè)文化中心區(qū)兩個(gè)地帶。 深圳南山區(qū)在發(fā)展初期基本以工業(yè)為主，區(qū)內(nèi)有蛇口工業(yè)區(qū)、南油工業(yè)區(qū)和西麗工業(yè)區(qū)等大型工業(yè)區(qū)，因此區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直不甚發(fā)達(dá)。從1996年至2000年，南山區(qū)每年均有少量寫(xiě)字樓推向市場(chǎng)，其中較具知名度的寫(xiě)字樓有海王大廈、深圳發(fā)展銀行南頭大廈、新綠島大廈、新時(shí)代廣場(chǎng)等。 新建的跨海大橋預(yù)計(jì)2004年年底建成，2005年通車(chē)。特別是以蛇口的信息化社區(qū)為代表，南山區(qū)有望成為深圳市信息化水平最高的一個(gè)區(qū)。國(guó)家建設(shè)部公布的2001年科學(xué)技術(shù)項(xiàng)目計(jì)劃棗信息技術(shù)研究開(kāi)發(fā)與示范項(xiàng)目中，蛇口工業(yè)區(qū)被列為信息智能化示范社區(qū)。這是目前全國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)信息智能化示范社區(qū)。蛇口工業(yè)區(qū)計(jì)劃在三年內(nèi)建成一個(gè)信息島。蛇口的信息化水平對(duì)提高南山區(qū)的寫(xiě)字樓租售水平有一定的推動(dòng)作用。 南山區(qū)是深圳市高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最好的一個(gè)區(qū)。深圳市在南山區(qū)創(chuàng)建了多個(gè)創(chuàng)業(yè)中心，有留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、在蛇口區(qū)成立了多個(gè)孵化器。南山的科技園區(qū)，是深圳的產(chǎn)、學(xué)、研基地，集中了深圳大量實(shí)力雄厚的科技型實(shí)業(yè)公司和研究中心。該片區(qū)的寫(xiě)字樓多為工業(yè)廠房改建，素質(zhì)不高。但是，一些大公司開(kāi)發(fā)的、以自用為主的寫(xiě)字樓物業(yè)，如聯(lián)想大廈，具有較高的檔次。 南山商業(yè)文化中心區(qū)是南山的商貿(mào)中心，由于該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃，片區(qū)形象差，影響了該片區(qū)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)形象。但是，由于位于南山中心地帶，交通便利、配套完善，所以寫(xiě)字樓的租售情況較好。175。 中心區(qū)市場(chǎng)背景( 中心區(qū)：位于深圳市特區(qū)內(nèi)的福田區(qū)，用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，市中心區(qū)總占地面積607公頃。其中：南片區(qū)233公頃，是城市商務(wù)中心（CBD）；北片區(qū)180公頃，是行政、文化中心；蓮花山公園194公頃，是開(kāi)放性城市公園?？偨ㄖ娣e750萬(wàn)M2，規(guī)劃就業(yè)人口26萬(wàn)人。作為深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，中心區(qū)的建成，將使深圳的城市整體功能更為協(xié)調(diào)，未來(lái)建成的中心區(qū)建筑群，將成為深圳二十一世紀(jì)的標(biāo)志性建筑。( 中心商務(wù)區(qū)（CBD）：作為深圳市的中心商務(wù)區(qū)（CBD），中心區(qū)的建設(shè)將促進(jìn)深圳城市商務(wù)功能由主要服務(wù)于本市向“區(qū)域性”和“國(guó)際性”轉(zhuǎn)化，滿(mǎn)足二十一世紀(jì)區(qū)域及國(guó)際交流的功能要求，為深圳實(shí)現(xiàn)區(qū)域性乃至國(guó)際性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)提供優(yōu)良的城市活動(dòng)空間。中心商務(wù)區(qū)集中在南片區(qū)中央綠化帶兩側(cè)，將為國(guó)際性跨國(guó)公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境。( 購(gòu)物公園：社區(qū)購(gòu)物公園旨在建成一個(gè)尺度親切、環(huán)境優(yōu)美的公共活動(dòng)場(chǎng)所。包括商業(yè)步行街社區(qū)鄰里活動(dòng)，文化娛樂(lè)健身等內(nèi)容。既成為市民假日休閑的理想去處，同時(shí)成為游客了解地方文化風(fēng)俗、采購(gòu)特色商品的旅游觀光景點(diǎn)。社區(qū)購(gòu)物公園具有商業(yè)、文化活動(dòng)、游樂(lè)、健身活動(dòng)等的設(shè)施和場(chǎng)所；同時(shí)體現(xiàn)公園的特點(diǎn)，有足夠的綠化面積和綠化覆蓋率，體現(xiàn)一定文化內(nèi)涵。尺度、體量、造型親切宜人，以低層、具有亞熱帶地區(qū)特色的建、構(gòu)筑組織空間。地鐵一號(hào)線(xiàn)購(gòu)物公園站對(duì)于以后整個(gè)中心CBD區(qū)的交通起到了極其重要的作用。根據(jù)我公司調(diào)查的結(jié)果表明福田區(qū)寫(xiě)字樓能有如此出色的表現(xiàn)，原因不外乎以下幾點(diǎn)： 一是福田中心區(qū)的全面啟動(dòng)。據(jù)悉，市政府希望中心區(qū)能快點(diǎn)發(fā)展，故有意識(shí)地引導(dǎo)市場(chǎng)，目前五大市政工程即將竣工，地鐵也將在2004年通車(chē)，受此利好，發(fā)展商紛紛加快了跟進(jìn)的步伐； 二是城市重心西移后，城市的經(jīng)濟(jì)命脈也開(kāi)始向西傾斜，帶動(dòng)企業(yè)西遷浪潮；　　三是深圳的寫(xiě)字樓經(jīng)歷了國(guó)貿(mào)大廈時(shí)代、地王大廈時(shí)代，二者轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去都沒(méi)離開(kāi)羅湖，但由于羅湖是個(gè)老城區(qū)，規(guī)劃配套等市政設(shè)施落后，從而也給寫(xiě)字樓的用戶(hù)帶來(lái)諸多不便，如停車(chē)等，令企業(yè)萌生遷址的考慮； 四是羅湖相當(dāng)部分舊的寫(xiě)字樓本身配置就遜色于福田新落成的寫(xiě)字樓，盡管某些寫(xiě)字樓壓低租金留客戶(hù)，仍無(wú)濟(jì)于事。深圳的寫(xiě)字樓由羅湖獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷到福田唱主角也是不可逆轉(zhuǎn)。特點(diǎn)一：寫(xiě)字樓呈多元化發(fā)展 地鐵標(biāo)志性寫(xiě)字樓、智能化標(biāo)志性寫(xiě)字樓、數(shù)字化標(biāo)志性寫(xiě)字樓、新經(jīng)濟(jì)標(biāo)志性寫(xiě)字樓、CBD標(biāo)志性寫(xiě)字樓以及區(qū)域標(biāo)志性寫(xiě)字樓的紛紛出現(xiàn)，成為真正的市場(chǎng)主流。深圳寫(xiě)字樓的多元化發(fā)展，是深圳經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展的結(jié)果，同時(shí)也是為了滿(mǎn)足多元化的市場(chǎng)需求。 從另一個(gè)側(cè)面而言，深圳寫(xiě)字樓多元化意味著多元化的市場(chǎng)需求。政府、金融機(jī)構(gòu)、大中小型企業(yè)等組織在這里找到了它們的發(fā)展平臺(tái)；外國(guó)資本、國(guó)有資本、民營(yíng)資本在這里爭(zhēng)相輝映，成為他們資本投資市場(chǎng)的熱土；跨國(guó)集團(tuán)、三資企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)都在這里找到了自己的發(fā)展空間。 特點(diǎn)二：寫(xiě)字樓面向不同行業(yè) 未來(lái)的深圳將具備商務(wù)中心和行政文化中心的功能，集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政功能于一體，發(fā)展目標(biāo)是：為國(guó)際性跨國(guó)公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境；為深圳各階層提供良好的空間環(huán)境；為中心區(qū)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。 為順應(yīng)中長(zhǎng)期的發(fā)展需要，確立深圳在環(huán)珠江口新經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略地位，目前深圳市提出了“實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略重組，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，以金融貿(mào)易為軸，發(fā)展方針以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱”的深圳城市發(fā)展核心戰(zhàn)略。在深圳市明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位下，各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了其寫(xiě)字樓客戶(hù)的構(gòu)成特點(diǎn)。在深圳未來(lái)的發(fā)展中，現(xiàn)代金融業(yè)在福田有相當(dāng)大的成長(zhǎng)空間，高新技術(shù)和物流行業(yè)在南山區(qū)面臨著較大的發(fā)展機(jī)遇，而羅湖區(qū)雖然在金融、物流方面有較好的發(fā)展基礎(chǔ)，但后期發(fā)展勢(shì)頭受到一些因素限制。因此，關(guān)注這三大行業(yè)的客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的具體需求特點(diǎn)，對(duì)于各區(qū)成功開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓有著重要的指導(dǎo)意義。 特點(diǎn)三：寫(xiě)字樓花樣翻新 上個(gè)世紀(jì)90年代后期，由于新興行業(yè)及創(chuàng)業(yè)公司大量崛起，小面積分割的寫(xiě)字樓暢銷(xiāo)一時(shí)，但分隔太小，難以控制檔次，不能成為高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)主流。目前開(kāi)始出現(xiàn)分隔更靈活，適應(yīng)不同客戶(hù)需求的寫(xiě)字樓。從發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，無(wú)強(qiáng)制分隔的大開(kāi)間寫(xiě)字樓能從不同層面滿(mǎn)足不同發(fā)展階段的各類(lèi)企業(yè)。新建寫(xiě)字樓主要分布在中心區(qū)及其周邊，同時(shí)深圳地鐵也在抓緊建設(shè)，中心區(qū)和地鐵概念成為當(dāng)前深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要賣(mài)點(diǎn)。 特點(diǎn)四：不同行業(yè)需求不一　　現(xiàn)在，深圳寫(xiě)字樓開(kāi)始注重不同行業(yè)的客戶(hù)需求，基本上將檔次形象列為首要因素，特別是投資貿(mào)易客戶(hù)和咨詢(xún)顧問(wèn)客戶(hù)對(duì)檔次形象的要求遠(yuǎn)高于其他因素。 根據(jù)調(diào)查顯示，目前各行業(yè)客戶(hù)在選擇寫(xiě)字樓時(shí)除普遍注重檔次形象以外，金融證券客戶(hù)注重交通便利程度；投資貿(mào)易客戶(hù)注重智能化；咨詢(xún)顧問(wèn)客戶(hù)注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套；科技、物流客戶(hù)較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價(jià)；航運(yùn)物流類(lèi)客戶(hù)強(qiáng)調(diào)周邊區(qū)域企業(yè)集中。 三、 目前深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況羅湖區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）中信城市廣場(chǎng)950090嘉里中心1000095地王大廈13000100國(guó)貿(mào)大廈55（全包）帶裝修金豐城45發(fā)展銀行大廈100優(yōu)裝福田區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）群星廣場(chǎng)800055嘉匯新城840055現(xiàn)代之窗750045賽格廣場(chǎng)880070聯(lián)合廣場(chǎng)450040國(guó)際文化大廈840060中電信息大廈850060國(guó)際商會(huì)大廈A座850065國(guó)際商會(huì)大廈B座870075特區(qū)報(bào)業(yè)大廈900080江蘇大廈840065西部辦公區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）租賃價(jià)格（元/平方米）天安數(shù)碼時(shí)代大廈850070天安國(guó)際大廈500040創(chuàng)展中心860060蒼松大廈540050世貿(mào)廣場(chǎng)880065羅湖區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓建筑面積（平方米）出租情況剩余建筑面積羅湖商務(wù)中心3993750%租出世界金融中心6486650%租出32433合計(jì)104803福田區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓建筑面積（平方米）銷(xiāo)售情況剩余建筑面積中央商務(wù)大廈85%8065福建興業(yè)銀行4450865%時(shí)代金融中心7543070%22629合計(jì)西部辦公區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓建筑面積（平方米）銷(xiāo)售情況剩余建筑面積喜年中心60000100%0財(cái)富廣場(chǎng)4032570%有色大廈2500065%16250英龍創(chuàng)展中心3500015%29750合計(jì)160325總體情況：在2002年深圳市推售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目 ：總建筑面積達(dá)到：，已經(jīng)消化建筑面積：；剩余建筑面積：（在2003年消化）( 按禮頓中心7月份發(fā)售考慮)福田中心區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓建筑面積（m2）項(xiàng)目情況特美思大廈50000結(jié)構(gòu)即將封頂，預(yù)計(jì)下半年發(fā)售中國(guó)聯(lián)通大廈20000結(jié)構(gòu)即將封頂，預(yù)計(jì)下半年發(fā)售大中華交易廣場(chǎng)100000結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，裝飾工程，預(yù)計(jì)下