【正文】 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置 高 大，形成深圳第三大寫字樓供應(yīng)地 南山商業(yè)文化中好，濱海大道入口，深圳未來新門方便，多路公交車經(jīng)過地鐵和西部通道建成，未來交通將好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前。南山未來的商業(yè)文化中心 較好，多個寫字樓共同構(gòu)成南山區(qū)的商務(wù)中心 齊全，商業(yè)配套檔次中等 較 高，規(guī)劃中的寫字樓集中區(qū)域，開始建設(shè) 較 高 總規(guī)劃有36 萬平方米的寫字樓供心區(qū) 戶，區(qū)位優(yōu)越 極為便利 應(yīng) 南 油 一般，地處南山裝半島內(nèi)腹 較方便，車輛能方便地駛?cè)霝I海大道，多路公交車經(jīng)過 差，缺乏整體規(guī)劃，在近期難以改觀 差，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) 較齊全，但商業(yè)配套檔次較低 較低，以乙級寫字樓為主 較 低 小 蛇 口 較好，深圳改革放開的窗口 好，水陸交通較為發(fā)達(dá) 較好，但更注重住宅規(guī)劃 較好，物流業(yè)聚集區(qū)域 生活配套較全 較差，以商住樓辦公為主 高 一般 從上表可以看出，南山各片區(qū)的寫字樓水平處于參差不齊的狀況，缺乏聯(lián)動效應(yīng)。南山寫 字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個小圈子，輻射能力較低?？萍紙@完全屬于高科技的產(chǎn)、學(xué)、研基地，發(fā)展迅速，但不能帶動其它產(chǎn)業(yè)，也形成不了良好的商務(wù)氣氛；蛇口有大量的物流業(yè)企業(yè)，但他們大都委身于檔次低的寫字樓，甚至在商住樓內(nèi)辦公，使得蛇口的寫字樓得不到大的發(fā)展，孤立而無奈地存在；而其它片區(qū)的情況更是不容樂觀，它們的寫字樓別說走出南山，就是連片區(qū)也難以跨出。這種局面在不利于南山寫字樓發(fā)展的同時，也不利于南山企業(yè)的發(fā)展壯大。 南山寫字樓無法撼動羅湖、福田 地位 在 2021 年，南山住宅市場已經(jīng)開始領(lǐng)先深圳各區(qū)，形成百舸爭流的局面，但在寫字樓市場的競爭上，它跟福田、羅湖卻是相差甚遠(yuǎn)，甚至前三季度沒有新的專業(yè)寫字樓供應(yīng)。 2021 年，深圳辦公樓市場主要是高檔寫字樓跟商務(wù)公寓之爭，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫字樓總量就超過 100 萬平方米，而中心區(qū)、車公廟兩個片區(qū)的商務(wù)公寓總量也達(dá) 80 萬平方米；羅湖也有鴻昌廣場、華潤大廈等大型寫字樓在市場出現(xiàn)，城市天地廣場等一批商務(wù)公寓也紛紛亮相；而南山只有國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個商務(wù)公寓推出 辦公市場。 2021 年前三季度，深圳辦公市場共銷售 萬平方米，其中福田獨占約88％；全市辦公樓銷售金額前 5 名排行中，南山只有西海明珠花園出現(xiàn)在第三季度排行中，位列第四。可見，今年辦公樓市場區(qū)域競爭中，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于福田、羅湖兩個關(guān)內(nèi)兄弟。 雖然深圳發(fā)展西移、 CEPA 實行、西部通道建設(shè)等因素有利于南山寫字樓的發(fā)展，但近段時間內(nèi)，南山寫字樓發(fā)展的步伐還是跟不上羅湖，特別是福田區(qū)。南山商業(yè)文化中心規(guī)劃有 36 萬寫字樓的供應(yīng)量，部分項目已經(jīng)開始動工，是南山未來幾年寫字樓主要的供應(yīng)量，但福田僅中心區(qū)未來三年內(nèi)就 有約 75 萬平方米的高檔寫字樓供應(yīng)量，以及約 100 萬平方米的待開發(fā)量，而車公廟片區(qū)也將有約40 萬平方面的寫字樓供應(yīng)量投入市場。 南山寫字樓無論是數(shù)量，還是質(zhì)量，在短期內(nèi)都還沒能力與羅湖、福田形成強有力的競爭。 南山寫字樓領(lǐng)跑關(guān)外各區(qū) 南山與寶安寫字樓競爭性分析 片 區(qū) 區(qū)位 交通條件 城市規(guī)劃 商務(wù)氣氛 商業(yè)配套 寫字樓綜合素質(zhì) 片區(qū)知名度 供應(yīng) 寶 安 中 心 區(qū) 較好，近二線關(guān)口 較差，公交系統(tǒng)不健全，近期難以改善，遠(yuǎn)期隨地鐵修建，將會改觀 好，規(guī)劃超前 差，規(guī)劃中的寶安行政文化商業(yè)中心，35年 內(nèi)形成一定的商務(wù)氛圍 一般，將陸續(xù)引進(jìn)、建成一批商業(yè)配套 規(guī)劃素質(zhì)較高 較 高 較小，短期內(nèi)以行政辦公和住宅開發(fā)為主 新 安 鎮(zhèn) 較好， 近二線關(guān)口 較好，多路公交車經(jīng)過，中長期基本維持現(xiàn)狀 較好，中長期將維持現(xiàn)狀 較差，寶安區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)中心 齊全，商業(yè)配套檔次中等 較低，以乙級寫字樓為主，廣場大廈素質(zhì)較高 一般 較小，以在建項目供應(yīng)為主 南山寫字樓水平落后于關(guān)內(nèi)的福田、羅湖兩區(qū)，但與關(guān)外各區(qū)相比，也有一定的優(yōu)勢。南山寫字樓與關(guān)外寫字樓的競爭，主要是與寶安的競爭，特別是其中的寶安中心區(qū)和新安鎮(zhèn)，它們是寶 安寫字樓主要的片區(qū)。 寶安原有的寫字樓大多由住宅、酒店、商業(yè)裙樓、工業(yè)廠房改造而成，配套、檔次較低，許多成長型企業(yè)因自身發(fā)展需要，亟需具有一定檔次的新型寫字樓，這就給具有競爭力、生命力、發(fā)展力的寫字樓帶來了新的市場空間。但因為區(qū)域、政策等因素的影響，目前寶安寫字樓處于相對落后的境地。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設(shè)中的寶安中心區(qū)。 與南山商業(yè)文化中心區(qū)一樣，起點高、標(biāo)準(zhǔn)高的寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場已成為深圳樓市的熱點，同時，該片區(qū)也將成為寶安未來的文化商務(wù)中心，意味著未來該片區(qū)的寫字樓市場也將面臨大的機遇和挑戰(zhàn)。 2021 年寶安整體寫字樓市場好轉(zhuǎn)，新中心區(qū)進(jìn)入全面建設(shè)階段，但具有標(biāo)志性的高檔寫字樓較少。 南山與它們相比，具有基礎(chǔ)、政策等優(yōu)勢。雖然共同地處西隴、疆土接壤，但一道關(guān)卡讓它們的發(fā)展截然不同，南山的企業(yè)發(fā)展、寫字樓發(fā)展在基礎(chǔ)方面都大大超過寶安。而雖然說近來市場上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買賣、租賃寫字樓還是選擇關(guān)內(nèi)物業(yè)，也是南山寫字樓得以領(lǐng)先的一大因素。 客戶分析 （ 1） 科技、物流業(yè)南山競風(fēng)流 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，進(jìn)駐南山的企業(yè)以高科技企業(yè)、物流業(yè)企業(yè)為主，它們是目前南山的企業(yè)支柱，也是未來南山 發(fā)展的方向。 高科技一直是深圳政府發(fā)展、護(hù)持的產(chǎn)業(yè)，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變，而南山在高科技產(chǎn)業(yè)這方面發(fā)展得已經(jīng)較為成熟。早在 2021 年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)再出大手筆，從寸土寸金的地皮中 “ 擠出 ”100 多平方公里，興建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，西起深圳南山前海，東至龍崗大鵬 9 個片區(qū)，規(guī)劃用地 平方公里，深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)比原來大了 12 倍。而深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 “ ９＋２ ” 的規(guī)劃，包括南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)。 04 年 1――7 月份，南山區(qū)實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 億 元，同比增長25％，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的 37％。據(jù)估計， 04 年，南山區(qū)將提前實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá) 1000 億元的目標(biāo)。 目前，科技園匯聚了大量的高科技企業(yè)，是國家重點支持的五大科技園區(qū)之一，園內(nèi)企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1224 家， IBM、朗訊、菲利浦、愛普生、康柏、哈里斯、三洋、奧林巴斯、北方電訊、阿爾卡特、三星等 50 多家世界 500 強中的企業(yè)，紛紛來這里搶占灘頭陣地。單是深圳國家軟件出口基地就已聚集了 IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等 400 多家國內(nèi)外軟件企業(yè)， 03 年，其實現(xiàn)軟件銷售收入逾 200 億元，軟件 出口 5 億美元。 而在 04 年 10 月，深圳國際科技商務(wù)平臺在深圳高新區(qū)正式啟用。建設(shè)深圳國際科技商務(wù)平臺，旨在利用具有海外政府機構(gòu)和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會，為跨國公司來深投資、設(shè)立機構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機構(gòu)服務(wù)。國際科技商務(wù)平臺啟動區(qū)有 2600 多平方米，可容納 16 家海外科技