【正文】 第一篇：市場調(diào)查篇一、 深圳市經(jīng)濟發(fā)展簡介1. 深圳市“十五”期間發(fā)展的總體目標(biāo)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，實現(xiàn)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 大力發(fā)展計算機、網(wǎng)絡(luò)與通信、集成電路、軟件、光電子、數(shù)字家電等信息產(chǎn)業(yè)。 搶占信息技術(shù)制高點，堅持利用跨國公司的國際化分工體系，加大高新技術(shù)產(chǎn)品的元器件和配套產(chǎn)品生產(chǎn)能力；利用較強的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢，逐步形成具有民族品牌的整機生產(chǎn)能力；強化核心技術(shù)開發(fā)能力和形成核心產(chǎn)品生產(chǎn)配套能力，全力發(fā)展集成電路等基礎(chǔ)元器件的設(shè)計與制造，重點開發(fā)應(yīng)用軟件，加快網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)品研發(fā)與制造，力爭用五年或更長時間，建成全國乃至亞洲重要的信息制造業(yè)基地。 加快培育現(xiàn)代物流業(yè) 加快建設(shè)集裝箱主樞紐港和航空貨運中心。以集裝箱運輸為核心，東西港區(qū)并舉，加速鹽田港區(qū)三期、蛇口港區(qū)二三期和赤灣港區(qū)凱豐集裝箱碼頭工程和銅鼓航道的建設(shè)；進一步開拓國際航運市場，大力增辟新航線，形成干支結(jié)合的航線網(wǎng)絡(luò)；加快建設(shè)華南國際集裝箱多式聯(lián)運中心，完善港口道路集疏運系統(tǒng)；積極開拓海鐵聯(lián)運業(yè)務(wù)，不斷擴大港口腹地范圍。2005年，深圳港口貨物吞吐量達到7000萬噸，集裝箱吞吐量達到650萬標(biāo)箱，集裝箱國際航線達到100條。深圳機場航空貨物吞吐量達到50萬噸，其中國際貨物吞吐量達到20萬噸。 著力發(fā)展現(xiàn)代金融業(yè) 加大金融創(chuàng)新力度，推動金融規(guī)范化、市場化、國際化再上新臺階，使深圳成為全國最安全、服務(wù)最優(yōu)良、創(chuàng)新能力最強、市場化水平最高、開放度最大的全國性金融中心之一。2005年，金融業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達到30％。 努力培育新興服務(wù)業(yè) 積極運用信息化技術(shù)改造第三產(chǎn)業(yè)，大力推行現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高生產(chǎn)服務(wù)、流通服務(wù)和消費服務(wù)的效率和質(zhì)量，加快發(fā)展傳統(tǒng)優(yōu)勢服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)，努力建成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比較發(fā)達的城市。 2. 2002年深圳市總體經(jīng)濟發(fā)展情況2002年，深圳市GDP突破2000億元大關(guān)，在全國大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居第4位，按可比價格計算比上年增長15％，比預(yù)期目標(biāo)高出3個百分點。人均GDP達46003元，折合5558美元。2002年深圳市還有多項經(jīng)濟指標(biāo)排在全省、全國乃至世界前列：，％，在全國大中城市中居第2位。，％，連續(xù)十年位居全國大中城市榜首。至2002年末，％，其中，％，％，存貸規(guī)模在全國大中城市中均居第4位。去年全國30強連鎖企業(yè)中，深圳占4家，其中華潤萬佳已經(jīng)進入全國前10名。深圳港集裝箱吞吐量762萬標(biāo)箱，增長近50％，已居世界第六位。3. 2002年16月份深圳市注冊企業(yè)情況( 深圳市注冊外資企業(yè)情況據(jù)深圳市工商部門統(tǒng)計，截至今年6月，深圳市共有外商投資企業(yè)10942家，投資總額424．27億美元，注冊資本235．07億美元。其中僅今年上半年我市就新設(shè)立外資企業(yè)641家，這相當(dāng)于平均每個月新產(chǎn)生逾百家外企。 　　據(jù)工商部門有關(guān)人士介紹，投資規(guī)模擴大，現(xiàn)有企業(yè)不斷增資擴股是我市外企今年發(fā)展的一大特點。在今年新設(shè)立的外商投資企業(yè)中，注冊資本超500萬美元的有37家，超1000萬美元的有28家，同比分別增長了17．8％和27．3％。其中新設(shè)立的最大企業(yè)創(chuàng)雅房地產(chǎn)（深圳）有限公司投資額高達6億港幣。另外，今年有315家外資企業(yè)增資擴股，合同外方增資4．91億美元。 ( 深圳市注冊私營企業(yè)情況深圳市私營經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，1~6月份新登記注冊的私營企業(yè)已達7673戶。到目前為止，深圳市私營企業(yè)總數(shù)已達57398戶，％，已占據(jù)深圳市企業(yè)的半壁江山。 　　深圳市新注冊的私營企業(yè)呈現(xiàn)出一些特點：私營企業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來越大。其中，注冊資本500~1000萬元的企業(yè)有1759戶；1000萬元以上的企業(yè)978戶；注冊資本過億元的企業(yè)有26戶。 　　有越來越多的私營企業(yè)從事高科技產(chǎn)業(yè)。深圳市自去年10月份開始實施《關(guān)于促進高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展若干注冊問題的暫行規(guī)定》后，越來越多的私營高科技企業(yè)誕生。深圳市科技部門統(tǒng)計，目前，經(jīng)科技部門認(rèn)定的私營高科技企業(yè)就已經(jīng)超過一千家。到目前為止，私營科技型、外向型企業(yè)比去年增加了近6成。 4. 2003年發(fā)展計劃與近期情況 今年深圳經(jīng)濟增長的預(yù)期目標(biāo)擬定為12％，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期目標(biāo)為2520億元。而規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（1990年價）要實現(xiàn)4940億元，預(yù)期增長17％。2003年1月深圳市已經(jīng)取得GDP同比增長14．5％的良好開端。二、 深圳市寫字樓市場情況分析（1987年——2000年） 深圳市的寫字樓發(fā)展（1987年—2000年）可以劃分為三個階段：第一階段發(fā)展初期（1987年—1992年） 指20世紀(jì)的80年代末期至90年代初期，該階段深圳市開發(fā)的寫字樓相當(dāng)少，1987年至1992年5年間，,考慮到當(dāng)時的深圳尚處于起步階段,其中的大部分寫字樓用地為行政辦公用用地,當(dāng)時的商品寫字樓用地就更少。此階段深圳市開發(fā)的寫字樓集中分布在羅湖區(qū)火車站周圍。第二階段迅速發(fā)展期（1993年—1996年） 1993年至1996年是深圳市的寫字樓開發(fā)的迅速發(fā)展期，為深圳市成立以來寫字樓出讓最多的一年。當(dāng)今深圳市場上主要寫字樓多為該時期開始動工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、聯(lián)合廣場等等。第三階段市場淡靜期 1997年，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，全球經(jīng)濟均受到嚴(yán)重影響，而中國經(jīng)濟在經(jīng)過1995年和1996年的“軟著陸”，也進入一個平穩(wěn)發(fā)展期，深圳寫字樓市場一方面受宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，同時更由于前期開發(fā)過熱，存量壓力大，迅速進入一個淡靜期，房地產(chǎn)開發(fā)商對進入寫字樓市場非常謹(jǐn)慎。 深圳市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值和寫字樓市場數(shù)據(jù) （金額單位：萬元，面積單位：萬平方米）年份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 用地出讓面積 施工面積 竣工面積 銷售面積 1987 559015 1988 869807 1989 1156656 55 1990 1716665 1991 2366630 1992 3173194 9 1993 4492889 1994 6151933 1995 7956950 1996 9500446 1997 11300100 1998 12892800 1999 14365100 2000 16652400 深圳市歷年辦公樓土地出讓情況年度面積(萬平方米)特區(qū)內(nèi)特區(qū)內(nèi)所占比例19871992100%1993%1994%1995%1996%1997%1998%1999%2000%2001年上半年%（2000年2002年） 深圳寫字樓市場經(jīng)過1999年一年的觀望與預(yù)熱，從2000年開始有了明顯的回暖，并在2001年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，而到了2002年，市場則有點熱得燙手了。 根據(jù)專項調(diào)查顯示，深圳寫字樓大多分布于羅湖、福田兩區(qū)，羅湖集中了金融證券、投資貿(mào)易、顧問咨詢、高科技及船運物流業(yè)等企業(yè)，主要以外資為主，其次為港澳臺資和中外合資企業(yè)，絕大部分客戶是租賃為主，購買的主要為銀行客戶。福田區(qū)寫字樓市場的吸引力有所增強，因為計劃更換寫字樓的客戶基本傾向再次選擇原所在區(qū)（即福田區(qū)）的寫字樓。南山區(qū)因為集中了深圳的高科技企業(yè)，也有一定后勁。175。 羅湖區(qū) 羅湖是深圳開發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過20年的發(fā)展，形成以國貿(mào)為中心和以地王為中心，輻射周邊地區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)。 以國貿(mào)為中心的商務(wù)辦公區(qū)，由于其寫字樓基本都是深圳上個世紀(jì)80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設(shè)施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關(guān)方便，仍是很多香港公司首選的辦公地。隨著深圳整個城市發(fā)展的西移，這一帶寫字樓物業(yè)租售逐漸減少，在“眷戀羅湖”的扼腕疾呼中，總讓人感受到“夕陽無限好，只是近黃昏”的無奈。　　地王大廈是深圳上個世紀(jì)90年代建筑的代表，至今仍是深圳的標(biāo)志性建筑之一。以地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項目，共同組成了蔡屋圍商務(wù)辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務(wù)辦公環(huán)境最成熟，設(shè)施配套最完善的高檔商務(wù)辦公區(qū)。在深圳設(shè)立分支機構(gòu)的跨國公司、本地大型實力公司，大都集中在本區(qū)域內(nèi)，如美國友邦、深圳太太藥業(yè)。本區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)，隨近年整體經(jīng)濟的復(fù)蘇，目前租售情況較好。175。 福田區(qū) 在這場深圳寫字樓大戰(zhàn)當(dāng)中，市場熱點也開始從過去的羅湖往福田轉(zhuǎn)移，其它區(qū)域只有零星供應(yīng)。根據(jù)調(diào)查的結(jié)果顯示，福田區(qū)幾乎囊括了今年上半年全部新寫字樓的供應(yīng)，主要集中在華強北一上海賓館、中心區(qū)、車公廟三個地帶。 華強北一上海賓館片區(qū)，集中了賽格廣場、現(xiàn)代之窗、群星廣場、電子科技大廈等一批高素質(zhì)寫字樓。由于該區(qū)域內(nèi)擁有深圳最大的電子、通訊市場，如愛華電腦市場、賽格電子市場、遠望數(shù)碼城等，所以，寫字樓租售客戶中，電子、通訊類公司占有相當(dāng)比例。 福田中心區(qū)，是深圳高起點規(guī)劃、