【正文】 第一篇：市場(chǎng)調(diào)查篇一、 深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡(jiǎn)介1. 深圳市“十五”期間發(fā)展的總體目標(biāo)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 大力發(fā)展計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)與通信、集成電路、軟件、光電子、數(shù)字家電等信息產(chǎn)業(yè)。 搶占信息技術(shù)制高點(diǎn)，堅(jiān)持利用跨國(guó)公司的國(guó)際化分工體系，加大高新技術(shù)產(chǎn)品的元器件和配套產(chǎn)品生產(chǎn)能力；利用較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，逐步形成具有民族品牌的整機(jī)生產(chǎn)能力；強(qiáng)化核心技術(shù)開(kāi)發(fā)能力和形成核心產(chǎn)品生產(chǎn)配套能力，全力發(fā)展集成電路等基礎(chǔ)元器件的設(shè)計(jì)與制造，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)用軟件，加快網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)品研發(fā)與制造，力爭(zhēng)用五年或更長(zhǎng)時(shí)間，建成全國(guó)乃至亞洲重要的信息制造業(yè)基地。 加快培育現(xiàn)代物流業(yè) 加快建設(shè)集裝箱主樞紐港和航空貨運(yùn)中心。以集裝箱運(yùn)輸為核心，東西港區(qū)并舉，加速鹽田港區(qū)三期、蛇口港區(qū)二三期和赤灣港區(qū)凱豐集裝箱碼頭工程和銅鼓航道的建設(shè)；進(jìn)一步開(kāi)拓國(guó)際航運(yùn)市場(chǎng)，大力增辟新航線(xiàn)，形成干支結(jié)合的航線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)；加快建設(shè)華南國(guó)際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)中心，完善港口道路集疏運(yùn)系統(tǒng)；積極開(kāi)拓海鐵聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)，不斷擴(kuò)大港口腹地范圍。2005年，深圳港口貨物吞吐量達(dá)到7000萬(wàn)噸，集裝箱吞吐量達(dá)到650萬(wàn)標(biāo)箱，集裝箱國(guó)際航線(xiàn)達(dá)到100條。深圳機(jī)場(chǎng)航空貨物吞吐量達(dá)到50萬(wàn)噸，其中國(guó)際貨物吞吐量達(dá)到20萬(wàn)噸。 著力發(fā)展現(xiàn)代金融業(yè) 加大金融創(chuàng)新力度，推動(dòng)金融規(guī)范化、市場(chǎng)化、國(guó)際化再上新臺(tái)階，使深圳成為全國(guó)最安全、服務(wù)最優(yōu)良、創(chuàng)新能力最強(qiáng)、市場(chǎng)化水平最高、開(kāi)放度最大的全國(guó)性金融中心之一。2005年，金融業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到30％。 努力培育新興服務(wù)業(yè) 積極運(yùn)用信息化技術(shù)改造第三產(chǎn)業(yè)，大力推行現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式，提高生產(chǎn)服務(wù)、流通服務(wù)和消費(fèi)服務(wù)的效率和質(zhì)量，加快發(fā)展傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)，努力建成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市。 2. 2002年深圳市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2002年，深圳市GDP突破2000億元大關(guān)，在全國(guó)大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居第4位，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)15％，比預(yù)期目標(biāo)高出3個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP達(dá)46003元，折合5558美元。2002年深圳市還有多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排在全省、全國(guó)乃至世界前列：，％，在全國(guó)大中城市中居第2位。，％，連續(xù)十年位居全國(guó)大中城市榜首。至2002年末，％，其中，％，％，存貸規(guī)模在全國(guó)大中城市中均居第4位。去年全國(guó)30強(qiáng)連鎖企業(yè)中，深圳占4家，其中華潤(rùn)萬(wàn)佳已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)前10名。深圳港集裝箱吞吐量762萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng)近50％，已居世界第六位。3. 2002年16月份深圳市注冊(cè)企業(yè)情況( 深圳市注冊(cè)外資企業(yè)情況據(jù)深圳市工商部門(mén)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月，深圳市共有外商投資企業(yè)10942家，投資總額424．27億美元，注冊(cè)資本235．07億美元。其中僅今年上半年我市就新設(shè)立外資企業(yè)641家，這相當(dāng)于平均每個(gè)月新產(chǎn)生逾百家外企。 　　據(jù)工商部門(mén)有關(guān)人士介紹，投資規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)有企業(yè)不斷增資擴(kuò)股是我市外企今年發(fā)展的一大特點(diǎn)。在今年新設(shè)立的外商投資企業(yè)中，注冊(cè)資本超500萬(wàn)美元的有37家，超1000萬(wàn)美元的有28家，同比分別增長(zhǎng)了17．8％和27．3％。其中新設(shè)立的最大企業(yè)創(chuàng)雅房地產(chǎn)（深圳）有限公司投資額高達(dá)6億港幣。另外，今年有315家外資企業(yè)增資擴(kuò)股，合同外方增資4．91億美元。 ( 深圳市注冊(cè)私營(yíng)企業(yè)情況深圳市私營(yíng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭，1~6月份新登記注冊(cè)的私營(yíng)企業(yè)已達(dá)7673戶(hù)。到目前為止，深圳市私營(yíng)企業(yè)總數(shù)已達(dá)57398戶(hù)，％，已占據(jù)深圳市企業(yè)的半壁江山。 　　深圳市新注冊(cè)的私營(yíng)企業(yè)呈現(xiàn)出一些特點(diǎn)：私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來(lái)越大。其中，注冊(cè)資本500~1000萬(wàn)元的企業(yè)有1759戶(hù)；1000萬(wàn)元以上的企業(yè)978戶(hù)；注冊(cè)資本過(guò)億元的企業(yè)有26戶(hù)。 　　有越來(lái)越多的私營(yíng)企業(yè)從事高科技產(chǎn)業(yè)。深圳市自去年10月份開(kāi)始實(shí)施《關(guān)于促進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展若干注冊(cè)問(wèn)題的暫行規(guī)定》后，越來(lái)越多的私營(yíng)高科技企業(yè)誕生。深圳市科技部門(mén)統(tǒng)計(jì)，目前，經(jīng)科技部門(mén)認(rèn)定的私營(yíng)高科技企業(yè)就已經(jīng)超過(guò)一千家。到目前為止，私營(yíng)科技型、外向型企業(yè)比去年增加了近6成。 4. 2003年發(fā)展計(jì)劃與近期情況 今年深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期目標(biāo)擬定為12％，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期目標(biāo)為2520億元。而規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（1990年價(jià)）要實(shí)現(xiàn)4940億元，預(yù)期增長(zhǎng)17％。2003年1月深圳市已經(jīng)取得GDP同比增長(zhǎng)14．5％的良好開(kāi)端。二、 深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況分析（1987年——2000年） 深圳市的寫(xiě)字樓發(fā)展（1987年—2000年）可以劃分為三個(gè)階段：第一階段發(fā)展初期（1987年—1992年） 指20世紀(jì)的80年代末期至90年代初期，該階段深圳市開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓相當(dāng)少，1987年至1992年5年間，,考慮到當(dāng)時(shí)的深圳尚處于起步階段,其中的大部分寫(xiě)字樓用地為行政辦公用用地,當(dāng)時(shí)的商品寫(xiě)字樓用地就更少。此階段深圳市開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓集中分布在羅湖區(qū)火車(chē)站周?chē)５诙A段迅速發(fā)展期（1993年—1996年） 1993年至1996年是深圳市的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的迅速發(fā)展期，為深圳市成立以來(lái)寫(xiě)字樓出讓最多的一年。當(dāng)今深圳市場(chǎng)上主要寫(xiě)字樓多為該時(shí)期開(kāi)始動(dòng)工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場(chǎng)、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)等等。第三階段市場(chǎng)淡靜期 1997年，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)均受到嚴(yán)重影響，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過(guò)1995年和1996年的“軟著陸”，也進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，同時(shí)更由于前期開(kāi)發(fā)過(guò)熱，存量壓力大，迅速進(jìn)入一個(gè)淡靜期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)非常謹(jǐn)慎。 深圳市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和寫(xiě)字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù) （金額單位：萬(wàn)元，面積單位：萬(wàn)平方米）年份 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 用地出讓面積 施工面積 竣工面積 銷(xiāo)售面積 1987 559015 1988 869807 1989 1156656 55 1990 1716665 1991 2366630 1992 3173194 9 1993 4492889 1994 6151933 1995 7956950 1996 9500446 1997 11300100 1998 12892800 1999 14365100 2000 16652400 深圳市歷年辦公樓土地出讓情況年度面積(萬(wàn)平方米)特區(qū)內(nèi)特區(qū)內(nèi)所占比例19871992100%1993%1994%1995%1996%1997%1998%1999%2000%2001年上半年%（2000年2002年） 深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1999年一年的觀望與預(yù)熱，從2000年開(kāi)始有了明顯的回暖，并在2001年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而到了2002年，市場(chǎng)則有點(diǎn)熱得燙手了。 根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查顯示，深圳寫(xiě)字樓大多分布于羅湖、福田兩區(qū)，羅湖集中了金融證券、投資貿(mào)易、顧問(wèn)咨詢(xún)、高科技及船運(yùn)物流業(yè)等企業(yè)，主要以外資為主，其次為港澳臺(tái)資和中外合資企業(yè)，絕大部分客戶(hù)是租賃為主，購(gòu)買(mǎi)的主要為銀行客戶(hù)。福田區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的吸引力有所增強(qiáng)，因?yàn)橛?jì)劃更換寫(xiě)字樓的客戶(hù)基本傾向再次選擇原所在區(qū)（即福田區(qū)）的寫(xiě)字樓。南山區(qū)因?yàn)榧辛松钲诘母呖萍计髽I(yè)，也有一定后勁。175。 羅湖區(qū) 羅湖是深圳開(kāi)發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，形成以國(guó)貿(mào)為中心和以地王為中心，輻射周邊地區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)。 以國(guó)貿(mào)為中心的商務(wù)辦公區(qū)，由于其寫(xiě)字樓基本都是深圳上個(gè)世紀(jì)80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設(shè)施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關(guān)方便，仍是很多香港公司首選的辦公地。隨著深圳整個(gè)城市發(fā)展的西移，這一帶寫(xiě)字樓物業(yè)租售逐漸減少，在“眷戀羅湖”的扼腕疾呼中，總讓人感受到“夕陽(yáng)無(wú)限好，只是近黃昏”的無(wú)奈?！　〉赝醮髲B是深圳上個(gè)世紀(jì)90年代建筑的代表，至今仍是深圳的標(biāo)志性建筑之一。以地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項(xiàng)目，共同組成了蔡屋圍商務(wù)辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務(wù)辦公環(huán)境最成熟，設(shè)施配套最完善的高檔商務(wù)辦公區(qū)。在深圳設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的跨國(guó)公司、本地大型實(shí)力公司，大都集中在本區(qū)域內(nèi)，如美國(guó)友邦、深圳太太藥業(yè)。本區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓物業(yè)，隨近年整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，目前租售情況較好。175。 福田區(qū) 在這場(chǎng)深圳寫(xiě)字樓大戰(zhàn)當(dāng)中，市場(chǎng)熱點(diǎn)也開(kāi)始從過(guò)去的羅湖往福田轉(zhuǎn)移，其它區(qū)域只有零星供應(yīng)。根據(jù)調(diào)查的結(jié)果顯示，福田區(qū)幾乎囊括了今年上半年全部新寫(xiě)字樓的供應(yīng)，主要集中在華強(qiáng)北一上海賓館、中心區(qū)、車(chē)公廟三個(gè)地帶。 華強(qiáng)北一上海賓館片區(qū)，集中了賽格廣場(chǎng)、現(xiàn)代之窗、群星廣場(chǎng)、電子科技大廈等一批高素質(zhì)寫(xiě)字樓。由于該區(qū)域內(nèi)擁有深圳最大的電子、通訊市場(chǎng)，如愛(ài)華電腦市場(chǎng)、賽格電子市場(chǎng)、遠(yuǎn)望數(shù)碼城等，所以，寫(xiě)字樓租售客戶(hù)中，電子、通訊類(lèi)公司占有相當(dāng)比例。 福田中心區(qū)，是深圳高起點(diǎn)規(guī)劃、