【正文】 2006北京寫字樓市場需求分析報告近20年的北京寫字樓市場，在經(jīng)歷了由輝煌到蕭條的完整周期之后，正步入前所未見的供需雙旺階段。這個階段所呈現(xiàn)出的特點更加復雜和難以預(yù)測，達成交易的額度和難度也在加大。所以，供需雙方更強的實力、更符合市場需要的產(chǎn)品、更專業(yè)化的操作水準，都是這個市場未來穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。第一部分 北京市寫字樓租賃市場需求構(gòu)成第二部分 北京市寫字樓銷售市場需求構(gòu)成第三部分 北京寫字樓市場需求的幾個重要走勢供需峰值齊現(xiàn) 由于中國入世、2008年奧運會、世界經(jīng)濟穩(wěn)定增長等因素的推動，北京市在2000年前后又集中規(guī)劃了CBD、金融街、中關(guān)村西區(qū)等城市主力商務(wù)區(qū)，因此北京從2004年開始進入歷史上最大規(guī)模的中高檔寫字樓需求和供應(yīng)高峰期。 從供應(yīng)和需求的對比來看，2005年仍然表現(xiàn)出明顯供過于求。 與此同時，北京寫字樓的空間分布格局也在發(fā)生重大的變化。傳統(tǒng)的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關(guān)村繼續(xù)領(lǐng)跑。新興二線商圈各自具有鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印，如東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟，BDA商圈、望京商圈的國際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的2008奧運概念，燕莎商圈的國際化社區(qū)優(yōu)勢，多中心商務(wù)格局漸趨明朗。北京市寫字樓租賃市場需求構(gòu)成 寫字樓市場與住宅市場最重要的一個區(qū)別就是前者的租賃市場占據(jù)了絕對的主導地位。目前市場整體存量約1600萬平方米，租賃市場規(guī)模在1000萬平方米以上。而即使在銷售最火爆的年份，銷售成交量也不超過200萬平方米。而這些被銷售的寫字樓，很大一部分也會被投放到租賃市場。所以，北京寫字樓終端客戶中，購買后自用的只占了很小的比例，租賃客戶才是寫字樓需求市場的主流。四大區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場需求結(jié)構(gòu)分析 北京市寫字樓市場的需求結(jié)構(gòu)具有明顯的區(qū)域性，以下將對北京市的主要寫字樓集聚區(qū)域的需求結(jié)構(gòu)進行一一分析。 東部區(qū)域以國貿(mào)－建國門商務(wù)區(qū)、燕莎商務(wù)區(qū)及東二環(huán)寫字樓集聚區(qū)為代表的東部區(qū)域?qū)懽謽切枨蠼Y(jié)構(gòu)具有相似的特征，可以合并起來做一個比較分析。如下： ① 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 從市場定位上，國貿(mào)及建國門集聚區(qū)以金融、電信、商務(wù)為主，具有傳統(tǒng)的商務(wù)優(yōu)勢，客戶群得天獨厚，世界500強中有三分之一落戶在此，如摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國三星等，產(chǎn)業(yè)鏈條完整，商務(wù)活動輻射到國際間。且中央電視臺、北京電視臺即將遷址國貿(mào)區(qū)域，加上原有的《人民日報》、《北京青年報》、北京人民廣播電臺和新浪網(wǎng)等多家重量級的新聞媒體，構(gòu)成了一條新的媒體產(chǎn)業(yè)鏈條。 燕莎區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈條以奔馳、寶馬、通用、戴姆勒－克萊斯勒、Epson、菲利普等制造加工、商貿(mào)物流、能源化工等傳統(tǒng)商務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)鏈條完整，商務(wù)活動也是國際性的。 東二環(huán)集聚區(qū)內(nèi)的客戶類型以外資機構(gòu)為主，但所占比例比國貿(mào)－建國門區(qū)域及燕莎區(qū)域都要低。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較分散，沒有明顯的產(chǎn)業(yè)鏈條。 ② 行業(yè)結(jié)構(gòu) 從入住客戶的行業(yè)特征來看，東部區(qū)域的寫字樓客戶具有如下幾方面特征： ● 外資機構(gòu)是北京市東部區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕蛻魜碓矗m然有一定數(shù)量的中資機構(gòu)，但這些企業(yè)多具有較強的行業(yè)競爭優(yōu)勢。 ● 從建國門區(qū)域===東二環(huán)區(qū)域，或從燕莎區(qū)域===東二環(huán)區(qū)域，外資機構(gòu)在客戶中所占的比例在逐漸降低。 ● 在中高檔項目中，金融、商貿(mào)、地產(chǎn)、通訊、機械制造、體育文化、網(wǎng)絡(luò)公司等行業(yè)的客戶占絕大部分比例，且這些客戶在所屬行業(yè)中的地位較高。 ● 在中資企業(yè)中，較多在國內(nèi)具有行業(yè)領(lǐng)先地位、具有雄厚資金實力的公司入駐此區(qū)域。其中包括中國聯(lián)通、海爾集團、長天系統(tǒng)集成、平安保險等。 ③ 客戶需求特征 根據(jù)曾經(jīng)在東部區(qū)域所做的客戶需求調(diào)研，東部區(qū)域的客戶需求具有如下幾方面特征： ● 區(qū)位和價格是影響客戶選擇寫字樓的最主要兩個因素，其次具有重要影響的因素依次為：物業(yè)管理、公共區(qū)域裝修及設(shè)備、車位及商務(wù)中心等配套設(shè)施、寫字間內(nèi)部格局等。 ● 在區(qū)域選擇上，國貿(mào)－建國門商圈對于東部寫字樓客戶來說是最有吸引力的，尤其對于外資企業(yè)更是如此。據(jù)統(tǒng)計，目前進駐北京的世界500強企業(yè)有約三分之二入住CBD區(qū)域，其中包括整棟購買寫字樓的美國惠普公司、摩托羅拉公司和DELL電腦公司、英特爾公司及瑞典愛立信（中國）公司、諾基亞、蓋洛普公司等。在我們的客戶需求調(diào)查中也有約60％的客戶選擇了入住國貿(mào)－建國門寫字樓商務(wù)區(qū)之中；另有約18%的客戶選擇了東二環(huán)集聚區(qū)；只有約6%的客戶選擇燕莎商務(wù)區(qū)，但通過訪談發(fā)現(xiàn)，雖然選擇燕莎商務(wù)區(qū)的客戶比例較小，但選擇燕莎商務(wù)區(qū)的人對燕莎商務(wù)區(qū)的認同度都相當高，說明燕莎商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成了自己的一個固定客戶群。 ● 在租金方面，USD 20??25/月平米是大多數(shù)公司可接受的價位，說明目前市場上的寫字樓租金水平得到了客戶的認同，甚至還有進一步上調(diào)的空間；同時，通過交叉分析可以看出，可以接受較高價位租金的客戶對物業(yè)的位置、公共區(qū)域裝修檔次、樓宇配套、物業(yè)服務(wù)等方面的要求也相對較高。 中關(guān)村區(qū)域 ① 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 中關(guān)村商務(wù)區(qū)的定位是高科技產(chǎn)業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)部既有研究中心、產(chǎn)業(yè)基地，又有商貿(mào)中心，“產(chǎn)學研銷一體”，產(chǎn)業(yè)鏈條十分完整。 ② 行業(yè)結(jié)構(gòu) 中關(guān)村商務(wù)區(qū)內(nèi)部的寫字樓客戶自然以高科技企業(yè)為主。據(jù)調(diào)查，中關(guān)村區(qū)域IT、通訊和非IT類高科技企業(yè)所占辦公面積比例達到60%以上，其他行業(yè)的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展支柱。此外，民營及股份制高科技企業(yè)是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅闹饕脩?，未來需求變化與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。 ③ 客戶需求特征 ● 中小企業(yè)為主，商住需求比較旺盛 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在中關(guān)村現(xiàn)有的企業(yè)當中，50人以下的中小型企業(yè)占85%，而其中10人左右的企業(yè)又占了80％，他們需要的辦公面積只有100平米左右；50—100人企業(yè)占9%，；而100人以上企業(yè)僅占6%。 其實中關(guān)村之所以作為中國的知識聚集點，正是由于眾多的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)起到了源動力和生力軍的作用，然而相關(guān)資料表明，這些中小型企業(yè)中有80％不在中關(guān)村本地進行辦公，而在外辦公的面積竟高達100萬平米。究其原因，就是中關(guān)村現(xiàn)有的寫字樓要么檔次不高，配套較差，形象難以如意；要么就是定位于跨國企業(yè)的5A級高檔寫字樓，戶型面積普遍較大，總價極為