【正文】 如此龐大的擴展規(guī)模，可以想象其對下游企業(yè)的需求數(shù)量。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前以中央電視臺和北京電視臺為中心的下游企業(yè)約為12000家左右，幾乎全部聚集在兩大電視臺周邊區(qū)域。 毫無疑問，住邦2000商務(wù)中心已經(jīng)Crossover成功，他們把“商務(wù)”、“休閑”、“商業(yè)”三大互不相干，甚至風(fēng)格迥異的概念Crossover，擦出了靈感火花和奇妙創(chuàng)意，顛覆了傳統(tǒng)辦公空間的建造規(guī)則，創(chuàng)造出了CBD“酷越”風(fēng)尚，這種風(fēng)尚將在傳媒大鱷東遷形勢下更加風(fēng)靡！寫字樓內(nèi)配套商務(wù)、生活設(shè)施等。它的空間是流動的，可開可合，真正可以做到“我的地盤我做主”！”這就是住邦的Crossover（酷越）創(chuàng)意思想，于是，創(chuàng)造出了這樣的空間：：讓思想更“酷越” “我們看準(zhǔn)了這些‘酷越一族’，他們需要創(chuàng)意的多元化空間來表明他們的觀點，需要這種可以同時滿足商務(wù)、交際，甚至休閑等多方面需求的空間。 Crossover之風(fēng)愈演愈烈，一種代表多元化辦公方式的Crossover（酷越）空間概念恰在此時躍然出世，乍現(xiàn)CBD東區(qū)的住邦2000商務(wù)中心。都市“酷越一族” 不再滿足于局限在某個角落，他們有一種突破束縛的沖動和想法，要跳出以前的經(jīng)驗、做法與事務(wù)來重新思考與行動。 Crossover（酷越），其含義為“跨界”、“超越”、“交融”。 在剛剛結(jié)束的一次網(wǎng)絡(luò)評選中，北京被網(wǎng)民公推為“中國最Crossover（酷越）城市”之一。因望京商業(yè)中心等一批大體量、高檔次的商業(yè)項目的落成，望京的商業(yè)輻射能力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出望京的范圍，望京將徹底擺脫“臥城”陰影，覬覦全北京巨大的商業(yè)前景。 而發(fā)揮區(qū)域特色也是望京商業(yè)中心的一招，望京是韓國人的聚集區(qū)，望京商業(yè)中心先期到韓國招商，在商業(yè)內(nèi)建設(shè)原汁原味的韓國城。“我們這個區(qū)位緊靠京順路和機場高速大山子出口，因此，能夠同時覆蓋域酒仙橋、麗都等區(qū)域，它的人口可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是望京的二三十萬覆蓋的。從望京輻射北京這種運營模式也會對品牌零售商產(chǎn)生極大的吸引力?！爸蛔獠皇邸钡摹耙徽臼较M”這種非常態(tài)的開發(fā)模式正切合了望京區(qū)域的迫切需求。 的確如此，地產(chǎn)開發(fā)的慣例是住宅先行，因為商業(yè)的回報相對緩慢。作為望京衛(wèi)星城市規(guī)劃戰(zhàn)略的重點工程，望京國際商業(yè)中心推出的12萬平方米商業(yè)，無疑是對區(qū)域?qū)擂维F(xiàn)狀的一劑強心針。為望京商業(yè)“雪中送炭” 2006年3月25日到6月，位于望京國際商業(yè)中心的眾多品牌店鋪陸續(xù)開業(yè)，其中包括8000平方米的國美電器、近3萬平方米的華堂商場、愛兒瑪兒童城、星美影院，還有餐飲類的4000平方米大連海鮮、麥當(dāng)勞、 肯德基、必勝客、星巴克、漢拿山、touch咖啡等。 到2007年年底，望京商業(yè)總面積將超過西單商圈。”高世斌從選擇動機中洞察出兩者的不同。他們在選擇寫字樓的時候，更注重樓的標(biāo)志性，而對國際化的品質(zhì)要求不是很高。外資企業(yè)會關(guān)注窗臺到柱子的距離；窗臺到走廊，整體核心桶的距離...... 實際上，國外機構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)在選擇寫字樓時候的還是有所區(qū)別。如此做才能保證現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，進(jìn)而保證寫字樓的價值得到實現(xiàn)。一般的樓宇大多聘請國際品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，業(yè)主對于寫字樓規(guī)格的要求也越來越高。地段的好壞直接影響到交通的便捷性。按照仲量聯(lián)行投資部負(fù)責(zé)人高世斌的說法，能夠支持該種考慮的原因有以下四點： 境內(nèi)外購買或者租賃寫字樓時的標(biāo)準(zhǔn)大體一致。至于預(yù)留的多少，各個公司會有所不同，而這都應(yīng)歸入將來的談判條件。比如，要保證垂直交通的連貫性，不可等候時間特別長。但是各種樓宇實踐起來，難以操縱。 關(guān)鍵詞三：增加己方談判條件將來，寫字樓是不是環(huán)保，對客戶的影響會越來越大。國家要求的新風(fēng)量是每立方米30以上，所有的新樓基本上都能達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，甚至有的還可達(dá)到50立方米的。 環(huán)保，對寫字樓而言，目前看不是一個特別重要的方面。其實不必非得如此。 關(guān)鍵詞一：“借力”配套比如，IT公司和一般金融機構(gòu)更關(guān)注的是通訊設(shè)備是否全面，是否配備后備發(fā)電機，樓頂嫁接天線是否有預(yù)留位置等方面；服務(wù)業(yè)更關(guān)心的是社圈和環(huán)境，也就是周邊的商務(wù)環(huán)境、樓宇的配套以及樓的地理位置和周邊交通狀況；制造業(yè)更關(guān)注的還是交通的便捷性。 整體來說，一般企業(yè)普遍關(guān)注的還是設(shè)備管理本身、服務(wù)的好壞、環(huán)境如何以及合同條款等常規(guī)性要素。甚至還包括具體的續(xù)約條件、樓的交付條件、付款方式。這種額外服務(wù)雖然只是附屬需求，可一旦滿足，對客戶而言同樣可以增加樓宇對他們的吸引力。有一些業(yè)主還希望有10??15公分的加高地板預(yù)留，用于網(wǎng)絡(luò)布線。有自己的機房，并且規(guī)模比較大的企業(yè)以及IT公司還會要求24小時的空調(diào)供應(yīng)。 嚴(yán)格意義上講，北京寫字樓開發(fā)歷史并不長。海外機構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)面對眾多選擇，該如何抉擇呢？指數(shù)是個重要參考，符合現(xiàn)今指數(shù)要求的寫字樓才可稱得上“理想”。 當(dāng)一個城市的經(jīng)濟發(fā)展到相當(dāng)水平時，其最具價值潛力的物業(yè)類型一定少不了高檔寫字樓。 21世紀(jì)不動產(chǎn)北京中天大業(yè)公司于2003年11月加盟于美國21世紀(jì)不動產(chǎn)體系，亦是中國房地產(chǎn)協(xié)會會員單位，是北京市眾多高檔商用物業(yè)的代理商。 本報告由21世紀(jì)不動產(chǎn)北京中天大業(yè)公司與新地產(chǎn)聯(lián)合撰寫。 盡管目前寫字樓銷售市場受到宏觀調(diào)控的明顯影響，但是大面積或整棟購買的需求仍然很強烈。 坐銷與直銷結(jié)合在這樣的市場環(huán)境下，只有主動出擊，并對需求客戶的決策者進(jìn)行系統(tǒng)地說服工作，最終引導(dǎo)客戶進(jìn)行購買，才能取得項目銷售的成功。近期連續(xù)出臺的宏觀調(diào)控政策使寫字樓的購買客戶持續(xù)進(jìn)入觀望狀態(tài)。 全面直銷目前市場上成交的客戶中，絕大多數(shù)都會有代理公司的參與，根據(jù)以往經(jīng)驗，通過其他代理公司每帶來一個意向客戶，那么這家代理公司至少對10個客戶做過本項目的宣傳工作，其中至少有12個客戶會由此主動關(guān)注本項目，因此，這種通過其他代理公司分銷帶來宣傳上的連帶效應(yīng)非常強大。 全面分銷 新形勢下的寫字樓項目銷售，是點對點的營銷，從客戶接待服務(wù)、談判、法律文件、銷售方案定制等環(huán)節(jié)都是一對一跟進(jìn)；可以說寫字樓的銷售市場已經(jīng)沒有了批發(fā)行為，由于客戶決策考慮因素多，周期長，在加快成交節(jié)奏方面項目方難以掌握主動權(quán)，因此只能踏實做好每一個客戶，每一個單子，在這期間銷售人員的積極主動性是促成客戶成交的關(guān)鍵，在銷售市場經(jīng)常發(fā)生這樣的情景，相鄰的兩個品質(zhì)相同的樓盤，銷售業(yè)績卻相差很大，很大程度上歸咎于銷售團(tuán)隊的素質(zhì)、銷售管理制度，尤其是銷售激勵制度。 目前寫字樓的銷售模式，和以往有