地寫字樓市場分析[001](參考版)
2025-07-02 11:12本頁面
【正文】 怎樣說？老賈。別墅也同樣如此，九郡同樣的汽車50萬各種配置都已經(jīng)基本相同，50萬以上賣得都是一種品牌附加值的形象競爭，一種心理的暗示和滿足。賣大如何賣？賣大也并不是沒有風險？ 在市區(qū)買整層優(yōu)勢明顯例如：聯(lián)合中心面積1400（28層）單價7500左右總房款1050萬左右國際企業(yè)中心（2005年底交房）面積（B座28層）單價4359總房款7409123折扣價7260941稅金403099總價7664040無論在總價、區(qū)位優(yōu)勢、市政配套、物業(yè)管理等方面都有著先天不足，在我們這里買即面積少，還價格高，同樣的價格我在市區(qū)面積大，而且可以迅速的實現(xiàn)入住要求，因此要求我們有更高的形象要求。我們的客戶再加上一些本地區(qū)的大型企業(yè)。而且這樣可以更集中，更有效，因為我們的客戶不是分散分布，而是集中分布，目標性更明顯，也更確切。 停機坪、衛(wèi)星通信等高配置產(chǎn)生的前所未有的優(yōu)越感賣大——只有賣大我們賣給誰？我們的客戶更多層面上是駐鄭大機構的地區(qū)總部，因為依托大鄭州、大商貿(mào)的地理優(yōu)勢，在流通領域我們可以在跨國和跨區(qū)域的大企業(yè)中找我們的目標客戶。五、客戶 這部分客戶沒有現(xiàn)實的壓力，急需辦公的環(huán)境，它們可以等上23年，有這樣的能力和實力 他們需要一個更高的平臺，來炫耀企業(yè)的實力和形象，有更高的寫字樓匹配他們的企業(yè)形象和影響力 企業(yè)未來發(fā)展的需要，使他們有更多的35年計劃，而總部有時他們的需求，在硬件和軟件上我們正好滿足。四、市場市場真空。二、企業(yè)企業(yè)都是以利益最大化為目的，投入和產(chǎn)出必須滿足資本要求。一、政府這是政府的形象工程，必須做到既要出形象，又要出效益，而形象是第一位的，無論怎樣都必須搞出市場上任何同類型的寫字樓項目，必須拔高。再加上因為我們的寫字樓111層為自用，這無形中用沒有選擇的余地，可供選擇的范圍非常的狹窄，對于小客戶來說，更沒有吸引力。放在市區(qū)考慮，與這一區(qū)域的相關樓盤比較，我們沒有成熟的配套設施，即成的區(qū)位優(yōu)勢，缺乏人流量和客流量，沒有商務交流的基礎平臺，我們的產(chǎn)品是后商務時代的產(chǎn)物，是在3年以后才可能正式入駐的項目，而對于小客戶而言，他們要的是現(xiàn)實，有時就是即買即住的概念，我們不能滿足，我們賣的是未來，許的是一個美好的愿望。如果我么按照慣性思維，任意分割，根據(jù)客戶的需要，不選擇客戶，進行散客交易，那么我們在CBD區(qū)域沒有任何的競爭力，因為同樣的地段，因為我們的價格原因，導致與周邊的商住樓盤在散客的性價比上有很大的差距，這是我們必須深刻考慮的一個問題。我們怎么賣？賣?。ǚ指钯u，零售）賣大（整層銷售，形象高）賣小客戶特征——散客、中小企業(yè)主、投資客、一定實力的中高企業(yè)客戶需求——經(jīng)濟適用、位置好、成熟、即買即用客戶購買意向——市區(qū)比較集中的寫字區(qū)客戶付款方式——需要靈活，商住兩用的按揭和貸款優(yōu)勢明顯放眼鄭州市場的寫字樓均價沒有超過4500元/㎡的，而我們的均價，起步就是6500元/㎡，如果我們與他們一同的競爭同樣的市場和客戶，這無疑是自尋死路。這是我們必須考慮的問題，也是我們在產(chǎn)品的基礎上認真分析和研究之后所制定的銷售策略。如羚銳大廈、冰熊大廈等我們的產(chǎn)品特征和市場的接受程度決定了或者說注定我們必須脫離常規(guī)的思路和一般性的思維，必須制定新的游戲規(guī)則，創(chuàng)造市場和細分市場，而不能仍然沿襲慣性的營銷模式。大客戶這部分客戶分為兩部分，一個為本地大客戶，一個為中資、外資駐鄭大機構。因為政策因素的影響商住兩用樓在按揭和貸款方面，更容易。 得房率高 性價比高 交通方便鄭東CBD環(huán)線寫字樓市場分析金成東方國際未來國際偉業(yè)財富廣場宏光奧林匹克花園為什么賣得好？ 發(fā)展前景廣闊，未來收益比較可觀 入市價位相對較低，更容易吸引客戶 商住兩用，更適合散客和投資寫字樓客戶群分析散客戶這部分客戶，一般選擇商住兩用的寫字樓。努力樹立一種高度，形象商務，塑造成區(qū)域性的標志性建筑。理性、國際化中英文，體現(xiàn)國際媒體計劃：整版彩色、近來一般一周一期，重要報紙媒體的通欄加上當天的整版廣告活動：開盤活動主要形式有酒會、世邦 重點寫字樓分析：國際企業(yè)中心高度：28層，近100米建筑面積：10萬㎡位置：農(nóng)業(yè)路河南省博物院對面均價：4000元/㎡左右面積：90㎡1700㎡，整層最大的面積為1800㎡優(yōu)惠：沒有物業(yè)：世邦在這種情況下，選址可能成為寫字樓最大的先天性資源，也成為投資者最重要的參考指標之一。 另一方面，消費者特別是投資類消費者也面臨著多種選擇，項目選址的發(fā)散、產(chǎn)品形態(tài)的豐富、區(qū)域寫字樓的租售價格和空置率等都可能影響消費者最終的判斷，特別是租售比
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