【正文】 西安市寫字樓市場調(diào)查報告一、 西安市場寫字樓總體市場態(tài)勢（一）從開發(fā)量看，近期寫字樓開發(fā)量逐漸下降，這主要有兩大因素，一是市場因素，目前西安市寫字樓市場空置率有增無減，市場接受能力和消化能力有限；二是政府職能因素，政府職能通過宏觀監(jiān)控，限制寫字樓的過量開發(fā)，在一些區(qū)域嚴格甚至停止寫字樓物業(yè)報批，如城區(qū)內(nèi)寫字樓基本上停止報批。（二）從銷售量看，近期寫字樓銷售量差強人意，%。市場已進入“飽中求渴”狀態(tài)，主要體現(xiàn)在兩方面，一是寫字樓總體市場進入飽和狀態(tài)，另一方面在有效細分市場的下仍可以達到供需兩旺狀態(tài)。（三）從產(chǎn)品面積間隔看，中小戶型產(chǎn)品仍備受市場青睞，40——130平米市場接受率較高，而大戶型500平米以上的市場接受率較低。（四）從消費者看，受“非典”影響后，人們對健康的、生態(tài)的、主題式的寫字樓不斷追捧。（五）從市場板塊看，南二環(huán)、西高新成為西安市場寫字樓的亮點，尤其是南二環(huán)就架立交橋的建設(shè)，更加快了南二環(huán)寫字樓的價值的提升。二、調(diào)查總量分析本次調(diào)查樓盤項目共112個(此數(shù)據(jù)是根據(jù)功能計算而非單純樓盤個數(shù))。其中純寫字樓項目47個，公寓式寫字樓項目33個，高層住宅項目32個。（詳細資料見附件一）。為了便于調(diào)查、形成對比，特將地域分為六個部分，即南A區(qū)（長安路以西、環(huán)城南路西段以南，含西高新）、南B區(qū)（長安路以東、環(huán)城南路東段以南，含東高新）、中A區(qū)（環(huán)城西路以西）、中B區(qū)（城墻內(nèi)區(qū)域）、中C區(qū)（環(huán)城東路以東）和北區(qū)（環(huán)城北路以北，含城北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）。從區(qū)域分布來看，南A區(qū)共有樓盤項目45個，數(shù)量居各區(qū)域之首。中A區(qū)共有樓盤項目6個，數(shù)量居各區(qū)域之末。從樓盤類型的區(qū)域分布來看，南A區(qū)仍屬最多。純寫字樓、公寓式寫字樓、高層住宅的數(shù)量分別為112和19個。最少的仍屬中A區(qū)，數(shù)量分別為4和0個。有所變化的是寫字樓的數(shù)量排序為南A區(qū)第一、中B區(qū)第二、南B區(qū)第三，而在公寓式寫字樓的數(shù)量排序中南B區(qū)成了第二、北區(qū)成了第三。在高層住宅的數(shù)量排序中南B區(qū)和中C區(qū)并列第二，中B區(qū)位居第三。表六：所調(diào)查樓盤項目各類型及區(qū)域數(shù)量 樓盤類型/區(qū)域南A區(qū)南B區(qū)中A區(qū)中B區(qū)中C區(qū)北 區(qū)合 計寫字樓1492116547公寓式寫字樓126433533高層住宅195025132合計45206161411112在六個區(qū)域中，南A區(qū)可謂一枝獨秀，無論是住宅還是辦公，發(fā)展速度他人無可企及，相比之下，中A區(qū)的發(fā)展顯得滯后，至今純寫字樓、公寓式寫字樓和高層住宅的數(shù)目寥寥可數(shù)，而其余各區(qū)域都是此短彼長，難分伯仲。從地域環(huán)境分析，南A區(qū)由于地處高新區(qū)和南郊文化區(qū)，是西安市未來發(fā)展的重點區(qū)域，高校林立、科研院所眾多，高科技公司密集，區(qū)域內(nèi)人口密度大，人口素質(zhì)和受教育程度高，同時，高收入者數(shù)量遠高于其他區(qū)域，此外，南A區(qū)交通便利、可發(fā)展空間大，因此備受發(fā)展商和購房者、投資者青睞。而從中A區(qū)的地域環(huán)境分析，區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)眾多、人口密度大，人均收入中等且收入穩(wěn)定，此外，由于發(fā)展空間限制，中A區(qū)難以得到規(guī)模發(fā)展，因此才有今天調(diào)查之結(jié)果，但另一方面，這種滯后發(fā)展的背后也蘊涵了許多的需求潛力。通過總量分析，我們看到了西安市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及各區(qū)域、各類型樓盤的分布情況。同時讓我們認識到：地理位置和地域環(huán)境仍是決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的決定性因素以及南A區(qū)對于西安市房地產(chǎn)市場的引導作用值得關(guān)注。三、寫字樓、公寓式寫字樓和高層住宅的對比分析在本次調(diào)查中，純寫字樓共有46個，公寓式寫字樓共有28個，如果拋開使用及銷售狀況不談，單從數(shù)量來看，公寓式寫字樓的發(fā)展速度讓我們感到詫異，同時讓我們認識到：如今購買辦公空間，您又多了一種選擇。通過對比分析我們發(fā)現(xiàn)，寫字樓和公寓式寫字樓各有利弊。從公司形象角度來看，寫字樓優(yōu)勢大于公寓式寫字樓；從辦公的舒適性和功能方面來看，寫字樓仍然優(yōu)于公寓式寫字樓。但公寓式寫字樓的優(yōu)勢在于可以居住，又可以辦公，用途多。此外，公寓式寫字樓的售價和使用成本（如管理費）均比寫字樓低，因此對于許多小型公司而言，選擇公寓式寫字樓經(jīng)濟實用，符合公司現(xiàn)狀，如果公司今后購買了純寫字樓，現(xiàn)有的辦公空間又可以當住宅用或出租，仍舊實用受益。表七：不同因素/類型寫字樓公寓式寫字樓高層住宅位置及地域環(huán)境交通便利，位置好，主干道沿線。交通便利、位置較好。無特別要求。外觀外觀好。無特別要求。無特別要求。配置配置好，除電梯外，有中央空調(diào)。配置較好，有電梯，無中央空調(diào)。有電梯，無中央空調(diào)。面積及間隔大開間，少數(shù)自由間隔。面積普遍較大。有間隔，一般在200~300平方米之間。間隔面積普遍小于公寓式寫字樓。使用率使用率低。一般在60~65%之間。使用率高。一般在70~85%之間。使用率高，一般在70~85%之間。價格價格在4500~6000元之間。價格在3500~4500元之間。價格在3000~4000元之間。功能辦公。功能單一?？赊k公，可居住。居住。管理費8~12元之間。（含中央空調(diào)費）~3元。1~2元。以志誠大廈和亞美大廈為例，前者屬于高檔次純寫字樓，入駐客戶有南方航空、深圳華為等，客戶規(guī)模較大、實力普遍比較雄厚。亞美大廈屬于高檔次公寓式寫字樓，客戶類型普遍較小，但大多卻經(jīng)營得有聲有色，在業(yè)內(nèi)成績不俗。如華宇建筑設(shè)計公司、廣告公司便是如此。因此不能僅憑純寫字樓或公寓式寫字樓來評判客戶實力與業(yè)績。客戶之所以選擇純寫字樓或公寓式寫字樓，關(guān)鍵與其所從事行業(yè)和現(xiàn)狀規(guī)模有關(guān)，此外，發(fā)展理念也影響其選擇。以設(shè)計公司為例，人員少、客戶之間的聯(lián)絡(luò)不是非常頻繁。且此類公司利潤空間有限、缺乏規(guī)模發(fā)展的可能性，因此，為了節(jié)約成本又不影響其發(fā)展，公寓式寫字樓往往成為其理想選擇。從結(jié)果來看，純寫字樓的配置普遍高于公寓式寫字樓，而公寓式寫字樓的配置又略高于高層住宅。以純寫字樓為例，一般都配有中央空調(diào)系統(tǒng)和2部以上電梯，并有較大規(guī)模的停車場，有部分寫字樓為了提高其檔次而設(shè)有會所和商務(wù)中心，以方便客戶。此外寫字樓一般都采用了自動化報警系統(tǒng)，智能化程度高。相比之下，公寓式寫字樓一般沒有中央空調(diào)，雖然大多有寬帶網(wǎng)接入但整體智能化程度低，停車場較小或不是有規(guī)劃性的來建造，檔次較低。配有會所和商務(wù)中心的公寓式寫字樓項目寥寥無幾，但公寓式大多有24小時熱水供給，這一點是純寫字樓所沒有的。而高層住宅的整體配置和公寓式寫字樓比較接近，部分高檔次高層住宅的配置往往和中高檔次的公寓式寫字樓不相上下。和公寓式寫字樓有所不同的是高層住宅其配置和管理偏向于居住功能，而公寓式寫字樓偏向于辦公功能而已。從三者的價差來看，純寫字樓的平均售價高出公寓式寫字樓1000~2000元，這其中有建造成本的因素，也有市場價格的引導因素。而高層住宅的平均售價往往與公寓式寫字樓相差無幾，在同地點項目中，即使存在二三百元的價差，也主要是由于兩者之間的不同配置所造成的。從管理費用和使用成本來看，寫字樓的管理費平均在10元上下，這當中主要的費用來自于空調(diào)費用和管理費用。此外，純寫字樓的停車費用也較高，并不在管理費之內(nèi)包含。而公寓式寫字樓和高層住宅因為沒有中央空調(diào)和較多的管理費用，月管理費平均在1~3元之間。另外，公寓式寫字樓和高層住宅的停車費用也較低，每月只需幾百元便可。以目前廣州、北京房地產(chǎn)市場為例，由于競爭加劇，每個公司都想突出自己、體現(xiàn)公司實力與形象，因此，95%以上的公司都選擇純寫字樓作為其辦公空間，即使以前選擇住宅作為創(chuàng)業(yè)陣營的公司也不例外。此外，由于商用水、電及地產(chǎn)發(fā)展導向等方面的原因，政府也發(fā)布政令，禁止公司在非寫字樓辦公。而以廣州與西安的經(jīng)濟發(fā)展速度和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀相比，兩者的差距在10年左右。因此從發(fā)展的角度看：公寓式寫字樓是經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個平衡物。它并不能替代寫字樓而成為市場主導，相反隨著市場的規(guī)范和公司間競爭的加劇，公寓式寫字樓的發(fā)展空間會受到越來越大的限制，并將最終隨著一個時代的結(jié)束而結(jié)束。但市場的轉(zhuǎn)型需要一個過程，而從西安市目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和企業(yè)類型來看，經(jīng)營性公司多、私營公司多、小規(guī)模公司多，因此無論是純寫字樓，還是公寓式寫字樓，因為其不同檔次配置、售價及使用成本等方面的制約性因素而必然各自存在一定規(guī)模的需求群體。由此來看，西安公寓式寫字樓市場在未來幾年內(nèi)應(yīng)不會萎縮，仍舊存在一定的發(fā)展空間。這一點，從近兩年公寓式寫字樓的發(fā)展速度與規(guī)模也可以窺得一斑。四、純寫字樓項目基本配置與面積間隔分析如果以價格和配置將樓盤分成高中低檔三種檔次，那么價格在4000元以上中高檔次樓盤項目占了主流，且95%都配有中央空調(diào)，反映了市場的普遍趨勢。而價格在4000元以下的低檔次樓盤只有寥寥7個，有6個沒有中央空調(diào)。因此，其難以代表現(xiàn)時寫字樓市場的需求特征。在寫字樓的配置中，除中央空調(diào)外，電梯、自動報警、寬帶網(wǎng)、商務(wù)中心、停車場一般都不可或缺，這些因素是一般寫字樓所應(yīng)具備的。而以中央空調(diào)來說，大多中高檔次的寫字樓項目有，但也有部分寫字樓尤其是低檔次寫字樓沒有。從調(diào)查中我們看出，中央空調(diào)一方面影響寫字樓的建造成本。另一方面，它也是寫字樓舒適度和檔次的體現(xiàn)。此外，有沒有中央空調(diào)對使用成本的影響較大。一般來說，有中央空調(diào)的寫字樓其管理費要比沒有中央空調(diào)的寫字樓管理費高出8~12元。如果以500平方米寫字間為例，有中央空調(diào)的其每月管理費應(yīng)在4000元至6000元，最高可達7500元左右。而沒有中央空調(diào)的其每月管理費約在750元至1000元之間，最高也一般不會超過1500元。由于管理費用相差甚遠，對于創(chuàng)業(yè)初期的中小型公司來說，這也是一筆不小的費用，因此，往往有公司退而求其次，