【正文】 求趨勢。從數(shù)量和區(qū)域分布來看，公寓式寫字樓共有33個，其中，12個分布在南A區(qū)、6個分布在南B區(qū)、5個分布在北區(qū)、其余不同數(shù)量分布在其它三個區(qū)域之內(nèi)。但其售價趨于中等，而中A區(qū)和中C區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展程度和人口密度、交通狀況方面有一定的等同性，因此，這表明中A區(qū)和中C區(qū)一樣，具有等同位置的先天性價格取向。從客戶的類型和需求來看，5000元以上的高檔次寫字樓和5000元以下的中低檔次寫字樓都有其市場潛力和發(fā)展空間。另外，此類寫字樓有些位置雖然好，但推出時間早，或外觀形象差、配置較低，從而影響了其整體檔次，制約了其售價。這反映了此類區(qū)域?qū)懽謽莾r格的普遍走勢和現(xiàn)狀。在中B區(qū)的10個樓盤中，有8個價格在5000元以上，有2個在4000~5000元之間，而4000元之下的寫字樓為零，因此，如果哪位客戶如果想在中B區(qū)尋找4000元以下的寫字樓，那可真是找錯了地方。從區(qū)域分布來看，南A區(qū)寫字樓項目最多，價格在5000元以上的有6個，大多分布在高新開發(fā)區(qū)主干道沿線，位置好。表十五：銷售率達90%以上的高層住宅項目統(tǒng)計表表十六：銷售六個月以上銷售率低于40%的高層住宅項目統(tǒng)計表七、價格走勢分析（一）寫字樓價格走勢分析在47個寫字樓項目中，有3個樓盤沒有價格記錄或只租不售，除此之外的44個項目中，5000元以上的占19個，4000~5000元之間的占18個，僅有7個寫字樓售價在4000元以下。但從銷售業(yè)績較差的4個項目來看，有3個都是在2002年及2003年才交付使用。從位置和配置來看，高層住宅對位置的要求并沒有公寓式寫字樓那樣嚴格，象明德千禧閣、名人居等，雖然距離主干道較遠，但這并沒有影響其銷售。通常情況下，高層住宅都地處主干道或黃金地段，地價普遍較高，在此情況下，發(fā)展商為了獲取足夠利潤，只有提高容積率。而在銷售業(yè)績較差的4個樓盤中，有2個處在南A區(qū)，另外2個分別處在中B區(qū)和中C區(qū)。以新城國際為例，它雖然處在鬧市區(qū)，但建成時間較早，采光與通風條件差，整體結(jié)構(gòu)不合理，定位不明確，都是阻礙其銷售的直接原因。因為在調(diào)查中，雅荷中環(huán)大廈和海洋大廈均已封頂，但銷售平平。由此可以說明：人口的密度和區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及大眾經(jīng)濟收入、交通條件等因素構(gòu)成了公寓式寫字樓產(chǎn)生需求的前提條件。如果悉心分析其成功原因，可能與新興大廈推出時間早，當時寫字樓少而其位置又接近鬧市區(qū)等因素有關(guān)。從開發(fā)商的角度看還是從購買者的角度看都應(yīng)該如此。（二）銷售業(yè)績優(yōu)秀和業(yè)績較差的公寓式寫字樓項目分析從銷售良好的13個公寓式寫字樓項目看，有8個處在南A區(qū)，其中，有三個是期樓。如此看來，目前寫字樓市場可供客戶選擇的余地較大，大多數(shù)客戶希望買了以后能盡快使用，很少將資金押在漫長的等待過程中。此外，麗華科技大廈工期拖延時間較長，影響了其聲譽，最終導致了其銷售業(yè)績比較慘淡。在現(xiàn)有客戶中，既有房地產(chǎn)公司，又有信息公司，類型規(guī)模不一。但這并不代表其它區(qū)域就不適宜開發(fā)中高檔次的寫字樓項目，而最終成敗與否，有效的需求才是最終關(guān)鍵所在。此外，有4個樓盤居南A區(qū)、4個樓盤居南B區(qū)，1個樓盤居中A區(qū)。而銷售業(yè)績較差的純寫字樓項目有7個、公寓式寫字樓項目有3個、高層住宅項目有4個。如果面積過大，相對于該區(qū)域的地價成本和平均樓價來說，購買者的購買難度就會增大，而最終會影響整個項目的銷售。中A區(qū)由于推出的樓盤項目少，因此，可比性差。表九：樓盤類型100 M2以下所占比例100~199 M2所占比例200 M2以上所占比例公寓式寫字樓17%74%9%高層住宅14%83%3%從區(qū)域之間的面積與間隔對比來看，南A區(qū)無論是公寓式寫字樓還是高層住宅其平均面積均高于其它區(qū)域，面積取向在150~200平方米之間。這主要體現(xiàn)在電梯的數(shù)量、管理的檔次、停車場的大小等方面。而高層住宅的面積與間隔比較注重實用性。雖然高檔次寫字樓實用率低，但并不影響其銷售。從目前情況下，大多數(shù)寫字樓都有中央空調(diào)，且多數(shù)分布在南A區(qū)和中B區(qū)，其它區(qū)域可能由于目標群體的不同檔次而使得沒有中央空調(diào)的低檔次寫字樓相對較多，但隨著中小型寫字樓的推出，分體式空調(diào)應(yīng)用逐漸被推崇，如西部電力大廈、和平銀座等。2． 間隔取向中，出現(xiàn)售價越高戶型間隔面積越大的現(xiàn)象，從中反映出客戶群與寫字樓檔次的關(guān)系：對于高價高檔次的樓盤客戶有大面積間隔的需求；而低價盤和租售均有的樓盤，以小面積間隔為主。如果以500平方米寫字間為例，有中央空調(diào)的其每月管理費應(yīng)在4000元至6000元，最高可達7500元左右。從調(diào)查中我們看出，中央空調(diào)一方面影響寫字樓的建造成本。而價格在4000元以下的低檔次樓盤只有寥寥7個，有6個沒有中央空調(diào)。但市場的轉(zhuǎn)型需要一個過程，而從西安市目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和企業(yè)類型來看，經(jīng)營性公司多、私營公司多、小規(guī)模公司多，因此無論是純寫字樓，還是公寓式寫字樓，因為其不同檔次配置、售價及使用成本等方面的制約性因素而必然各自存在一定規(guī)模的需求群體。此外，由于商用水、電及地產(chǎn)發(fā)展導向等方面的原因，政府也發(fā)布政令，禁止公司在非寫字樓辦公。此外，純寫字樓的停車費用也較高，并不在管理費之內(nèi)包含。和公寓式寫字樓有所不同的是高層住宅其配置和管理偏向于居住功能，而公寓式寫字樓偏向于辦公功能而已。此外寫字樓一般都采用了自動化報警系統(tǒng)，智能化程度高。以設(shè)計公司為例，人員少、客戶之間的聯(lián)絡(luò)不是非常頻繁。亞美大廈屬于高檔次公寓式寫字樓，客戶類型普遍較小，但大多卻經(jīng)營得有聲有色，在業(yè)內(nèi)成績不俗。管理費8~12元之間。功能辦公。使用率高，一般在70~85%之間。使用率使用率低。面積及間隔大開間，少數(shù)自由間隔。無特別要求。交通便利、位置較好。從公司形象角度來看，寫字樓優(yōu)勢大于公寓式寫字樓；從辦公的舒適性和功能方面來看，寫字樓仍然優(yōu)于公寓式寫字樓。通過總量分析，我們看到了西安市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及各區(qū)域、各類型樓盤的分布情況。在高層住宅的數(shù)量排序中南B區(qū)和中C區(qū)并列第二，中B區(qū)位居第三。從樓盤類型的區(qū)域分布來看，南A區(qū)仍屬最多。（詳細資料見附件一）。（四）從消費者看，受“非典”影響后，人們對健康的、生態(tài)的、主題式的寫字樓不斷追捧。西安市寫字樓市場調(diào)查報告一、 西安市場寫字樓總體市場態(tài)勢（一）從開發(fā)量看，近期寫字樓開發(fā)量逐漸下降，這主要有兩大因素，一是市場因素，目前西安市寫字樓市場空置率有增無減，市場接受能力和消化能力有限；二是政府職能因素，政府職能通過宏觀監(jiān)控，限制寫字樓的過量開發(fā)，在一些區(qū)域嚴格甚至停止寫字樓物業(yè)報批，如城區(qū)內(nèi)寫字樓基本上停止報批。（三）從產(chǎn)品面積間隔看，中小戶型產(chǎn)品仍備受市場青睞，40——130平米市場接受率較高，而大戶型500平米以上的市場接受率較低。其中純寫字樓項目47個，公寓式寫字樓項目33個，高層住宅項目32個。中A區(qū)共有樓盤項目6個，數(shù)量居各區(qū)域之末。有所變化的是寫字樓的數(shù)量排序為南A區(qū)第一、中B區(qū)第二、南B區(qū)第三，而在公寓式寫字樓的數(shù)量排序中南B區(qū)成了第二、北區(qū)成了第三。而從中A區(qū)的地域環(huán)境分析，區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)眾多、人口密度大，人均收入中等且收入穩(wěn)定，此外，由于發(fā)展空間限制，中A區(qū)難以得到規(guī)模發(fā)展，因此才有今天調(diào)查之結(jié)果，但另一方面，這種滯后發(fā)展的背后也蘊涵了許多的需求潛力。通過對比分析我們發(fā)現(xiàn)，寫字樓和公寓式寫字樓各有利弊。表七：不同因素/類型寫字樓公寓式寫字樓高層住宅位置及地域環(huán)境交通便利，位置好，主干道沿線。無特別要求。有電梯，無中央空調(diào)。間隔面積普遍小于公寓式寫字樓。一般在70~85%之間。價格在3000~4000元之間。居住。以志誠大廈和亞美大廈為例，前者屬于高檔次純寫字樓，入駐客戶有南方航空、深圳華為等，客戶規(guī)模較大、實力普遍比較雄厚?？蛻糁赃x擇純寫字樓或公寓式寫字樓，關(guān)鍵與其所從事行業(yè)和現(xiàn)狀規(guī)模有關(guān)，此外，發(fā)展理念也影響其選擇。以純寫字樓為例，一般都配有中央空調(diào)系統(tǒng)和2部以上電梯，并有較大規(guī)模的停車場，有部分寫字樓為了提高其檔次而設(shè)有會所和商務(wù)中心，以方便客戶。而高層住宅的整體配置和公寓式寫字樓比較接近，部分高檔次高層住宅的配置往往和中高檔次的公寓式寫字樓不相上下。從管理費用和使用成本來看，寫字樓的管理費平均在10元上下，這當中主要的費用來自于空調(diào)費用和管理費用。以目前廣州、北京房地產(chǎn)市場為例，由于競爭加劇，每個公司都想突出自己、體現(xiàn)公司實力與形象，因此，95%以上的公司都選擇純寫字樓作為其辦公空間，即使以前選擇住宅作為創(chuàng)業(yè)陣營的公司也不例外。它并不能替代寫字樓而成為市場主導，相反隨著市場的規(guī)范和公司間競爭的加劇，公寓式寫字樓的發(fā)展空間會受到越來越大的限制，并將最終隨著一個時代的結(jié)束而結(jié)束。四、純寫字樓項目基本配置與面積間隔分析如果以價格和配置將樓盤分成高中低檔三種檔次，那么價格在4000元以上中高檔次樓盤項目占了主流，且95%都配有中央空調(diào)，反映了市場的普遍趨勢。而以中央空調(diào)來說，大多中高檔次的寫字樓項目有，但也有部分寫字樓尤其是低檔次寫字樓沒有。一般來說，有中央空調(diào)的寫字樓其管理費要比沒有中央空調(diào)的寫字樓管理費高出8~12元。表八：西安市純寫字樓面積分類統(tǒng)計表價格范圍數(shù)量有無中央空調(diào)間隔銷售率實用率有無主流面積占本類的比例次選面積占本類的比例最大值最小值4000元/ M2以下的716100M2以下約70%100~160 M2約20%1300 M2整層26 M280%70%居多4000~4999元/ M218144100~200 M2約55%自由間隔約33%1000M2半層35 M270%72%居多5000元/ M2以上的