【正文】 單價，單價超過3000元／㎡，只有極少的消費者能夠承受。● 總價在26－35萬元/套、46－60萬元/套的住房也有少量的消費者有意向購買但銷售難度較大。其中，浦口片區(qū)最受購房者的歡迎，江北住房需求者將會選擇在這一片區(qū)購買住房，市場前景最好?！?居民以改善居住環(huán)境為主要購買目的。216。 珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風景區(qū)，長江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建設的老山大道，則把大學城、高新區(qū)及化學工業(yè)園連在了一起。主力房型為三房兩廳，面積在110㎡—130㎡之間。216?？腿阂员緟^(qū)域內居民為主，一部分是區(qū)域內拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價格對主城區(qū)中低收入有購房需要的人群特別是老城北（下關）地區(qū)的居民有很強的吸引力。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)域。體育盛會的舉辦與運動場館建設對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。 濱江風貌區(qū)板塊。居住區(qū)板塊。 中部地區(qū)“五大板塊”建設目標 奧體中心板塊。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。中心商務區(qū)的開工，將迅速帶動河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務配套，形成2個地區(qū)中心及3個鄰里中心；中段結合近期即將啟動的體育中心，建設城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達市中心。 土地運作：新城區(qū)范圍內的土地，由河西指揮部實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 新城區(qū)當前建設目標是：在2005年全國十運會召開之前，河西南部建成區(qū)達到35平方公里，同時還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個：快速路通道3個，主干道通道6個，次干道通道6個，支路通道9個。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務等功能為主的新城市中心；二是以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。（3）、大氣環(huán)境 河西地區(qū)SOTSP、NOX濃度基本上可以達到居住區(qū)二級標準要求。（細）砂等，呈稍密中密，中密密實狀態(tài)，承載力尚可。 自然生態(tài)環(huán)境（1）、土質環(huán)境 土層分布（自上而下）大致分為四層：、素填土。總占地約56平方公里，其中：，鼓樓區(qū)約6平方公里。北部為龍江板塊，中部為以奧體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南部分。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，一定能夠樹立城南品牌效應，打造城南地產(chǎn)新形象。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。很多人士預測，2005年由于眾多新盤的紛紛亮相，城南板塊將比以往更加熱鬧，也將再次給這里帶來一個新的發(fā)展契機。178。配套設施相對比較落后，公交線路少和重點學校都比較少、酒店、銀行、菜場、超市比較遠，生活不太方便，難以滿足購房者日益增長的物質文化需求。政府15億巨資打造,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車一條街—大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府建設力度的加大，特別是中和橋拓寬，光華路向西延伸。從聚集人氣。 市政基礎設施建設取得重大突破。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點雨花中學，市重點雨花實驗小學等。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”及大面積的草坪綠地。寧南新區(qū)將建設成為高新技術產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級商貿區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。從地理位置講該地區(qū)緊鄰河西，距離奧體中心約四公里路程，區(qū)域優(yōu)勢比較明顯。隨著政府建設力度的加大，特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開工，這里的城市面貌突飛猛進，區(qū)域環(huán)境大大改善，人文歷史景觀突現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。178。她獨特的氣質和魅力，吸引著越來越多的年輕白領及事業(yè)成功人士的關注。近年來，城南以住宅為重點，著力加強基礎設施建設；以舊城改造和新區(qū)開發(fā)為著力點，全面推進住宅建設；隨著生活配套的不斷完善，交通線路逐漸增多，省市重點學區(qū)的進入。 收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城區(qū)屬中等偏上檔次，根據(jù)有關部門最近年調查顯示，區(qū)域家庭年收入13萬占被調查家庭的48%，%，二者約占85%，%，%。猶值一提的是新開通的地鐵一號線穿境而過，大大方便了該區(qū)域內居民的日常出行。 經(jīng)濟方面，該區(qū)域主要在近五年來，在秦淮區(qū)和雨花臺區(qū)區(qū)委、區(qū)政府帶領下，廣大人民群眾充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，適時調整區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，使經(jīng)濟和各項社會事業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢頭。靜海寺天妃宮歷史景區(qū)和小桃園歷史景區(qū)建設，為推動全區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展將注入新的活力。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨天得厚，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開發(fā)建設，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建設整體水平，塑造南京濱江新形象；有利于迅速改變人員結構，提高城北地區(qū)人員整體素質；有利于較好整治和改變城市容貌，美化優(yōu)化城市空間，展現(xiàn)城北現(xiàn)代特色，營造商業(yè)氛圍；有利于展示古城歷史文化遺存，再現(xiàn)城廓山環(huán)水繞，桃紅柳綠梅艷，百姓安居樂業(yè)的美景。由此看來城北的房地產(chǎn)發(fā)展前景是無可限量的。 南京火車站以及較多的沿江碼頭、長途汽車站、農(nóng)貿產(chǎn)品市場的集中于此，外來人口很多，使得該區(qū)的治安狀況存在較大的隱患，給該區(qū)的綜合治理帶來一定的難度，而且導致衛(wèi)生狀況也較差。 城北區(qū)域內的文教明顯落后于其它區(qū)域，學區(qū)不好，只有第十二中學是較知名的學校。而城北又屬于南京市的老城區(qū)域，各項配套設施齊全，可謂是應有盡有，為居民的生活提供了無限的方便。有長途汽車客運站、南京火車站、還有中山碼頭。 城北目前的物價比其他區(qū)域較為便宜，而且購物也極其方便。 優(yōu)勢分析 根據(jù)現(xiàn)有價格統(tǒng)計，城北目前的房價已上升到了5000元/ m2，這跟本區(qū)域的經(jīng)濟迅速增長是不可分割的。 經(jīng)濟上去了，人們的衣食住行也理所當然的也上了一個新的臺階。二是密切與省、市各涉外部門的聯(lián)系。而世貿集團傾巨資在寶善地塊打造的世茂濱江新城將成為下關地區(qū)的標志性區(qū)域！178。區(qū)別于新街口的大商場和中高檔商務區(qū)、湖南路的小型精品店，“第三商圈”則形成了大眾化的經(jīng)濟實惠型市場特色，同時也為城北的房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了無限商機。人口37萬，轄區(qū)6個街道辦事處、一個社區(qū)居委會、一個村民委員會。老城環(huán)境整治擴大了城北板塊的發(fā)展?jié)摿?，獅子山、繡球公園、小桃園市民廣場的重塑對樓盤的環(huán)境影響巨大。 一條鐵路線、一個城門洞之隔，城北板塊的境遇與城中、城南等熱點板塊絕然不同。 城北房地產(chǎn)板塊介紹 城北的房地產(chǎn)市場開發(fā)相對較晚，樓盤多集中在下關區(qū)，以熱河南路及大橋南路附近居多，由于鄰近南京西站及下關碼頭，該地區(qū)公共交通設施極為方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多條公交線直通鬧市。各大銀行，例如交通銀行、工商銀行、招商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行等更加為居民的生活提供了方便。而紅山片區(qū)內以一條紅山路貫穿南北，北接和燕路，南通新莊立交橋。第二章 南京總體房地產(chǎn)市場分析南京房地產(chǎn)市場以地理位置來劃分可分為五大版塊——城北、城南、河西、江北、江寧版塊。 （三）路與樹 都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化城林的空間特色。 （一）充滿經(jīng)濟活力的城市——長江下游現(xiàn)代化的中心城市 （二）富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。人民生活達到更加寬裕的小康水平，5年內，力爭實現(xiàn)郊縣國內生產(chǎn)總值和財政收入在2000年基礎上翻一翻。 依據(jù)南京市“十五”計劃綱要，將社會經(jīng)濟發(fā)展目標調整為：經(jīng)過“十五”和更長的一點時間的努力，把南京建設成為科學技術先導，古都與江濱特色鮮明，國際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。 西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽功能。以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強調環(huán)境品質的提升和歷史文化特色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時，加強設施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對平衡，配套設施相對完善的綜合性片區(qū)。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口2010年為450萬左右，遠景按740萬左右預留。 南京為我國六大古都之一，是國家級歷史文化名城。1. 1 城市性質 南京是著名古都，江蘇省省會，長江下游重要的中心城市。南京瞻園銘樓項目市場調研報告第一章 南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié) 自然地理概況南京市位于北緯33゜31′，東經(jīng)118゜47′，屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導風向夏半年為西南風，冬半年為東北風。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。1. 2 城市規(guī)模l 都市發(fā)展區(qū)總人口2010年為530萬左右，遠景按800萬左右預留。1. 3 主城功能布局特征分為東、西、南、北、中五個片區(qū)。到2005年，城市綜合實力、基礎設施、社會文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進入全國先進行列。成為我國重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、貿易、信息中心。1. 5 城市發(fā)展目標（三）人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市1. 6 城市環(huán)境景觀特色 由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。 城北下關區(qū)內主要包括中山橋、車站、熱河南路、建寧路、寶善橋、小市六個街道，以中山北路為主干道，四通八達，是一個生活機能較完善，市政配套較齊全的小區(qū)。而南京大學第二附屬醫(yī)院、港口醫(yī)院、邁皋橋醫(yī)院、小市醫(yī)院、長江醫(yī)院等基本的醫(yī)療設施給人們的身體健康帶來了保障。境內有著著名獅子山風景區(qū)、閱江樓、繡球公園、渡江勝利紀念碑、幕燕風景區(qū)，紅山森林動物園，景色優(yōu)美，富有生趣。其附近的樓盤也具有一定的升值潛力。城北板塊中南區(qū)的樓盤多集中在熱河南路及大橋南路附近，周邊便利的公共交通及大型超市布列左右，對解決第一居住問題的購房者有一定的吸引力。 下關片區(qū) 下關區(qū)位于南京城西北部，西臨長江黃水道，東倚明代古城墻，具有長江南京段最為開闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線，是“六朝古城主城區(qū)之一，瀕臨12公里長江黃金水道，素有金陵北大門之稱。同時“第三商圈”內平均每天約32萬人次的人流量幾乎與新街口、湖南路相當。太古城、好風如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等使得下關的房地產(chǎn)市場越來越熱鬧起來。這些舉動都是人們有目共睹的，一是成立招商服務中心。使得本區(qū)域的經(jīng)濟實力向著一個前所未有的前景發(fā)展下去。 城北優(yōu)劣勢分析178。未來城北打造繁榮后，這將能夠把城北目前的總體客戶群從本地逐漸拉伸到各個區(qū)域，使得越來越多的人走向城北。由于是老城區(qū)的緣故，轄區(qū)內交通設施較為完善。美麗的長江、獅子山、閱江樓、繡球公園、幕燕風景區(qū)、渡江紀念碑、紅山森林動物園、小桃園等都吸引了大量的人們前來。近年引進了家樂福、易初蓮花大型超市，才使該區(qū)的購物環(huán)境有所改善。 城北目前的經(jīng)濟不發(fā)達，還跟不上其他區(qū)域，因此居民的收入普遍偏低。而我們要抓住的是兩個重點的方面，一是加快中心地區(qū)開發(fā)建設，打造南京城北第三商圈；二是加快寶善地區(qū)和靜海寺、天妃官開發(fā)建設，建設最佳人居環(huán)境、旅游休閑景區(qū)。 從自然環(huán)境看建設最佳居住區(qū)的意義。寶善地區(qū)的開發(fā)建設，是塑造現(xiàn)代化濱江風貌的點晴之筆。雖然目前本區(qū)域在南京各項排名中略顯劣勢，但是跟著發(fā)展“第三商圈”的勢頭，一切都是嶄新的開始，城北地區(qū)終將成為房地產(chǎn)市場中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，終將發(fā)展成為最有勢力的區(qū)域，在南京房地產(chǎn)市場中領導一個不可獲缺的地位！第二節(jié) 城南板塊發(fā)展綜述 城南區(qū)域概述 城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部，南至寧南新區(qū)，北抵健康路沿線，東至大明路，西接長虹路及周邊地區(qū)，本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個區(qū)屬組成。 交通方面，該區(qū)域交通暢通，水、陸、空交通發(fā)達，多條公交線路穿境而過，新修建多條雙向八車道高等級公路通向市區(qū)各個區(qū)域，本區(qū)域距離祿口機場較近，秦淮河古河道亦環(huán)繞本地區(qū)而過。輝煌的發(fā)展前景，吸引了眾多的國內外客商前來投資創(chuàng)業(yè)。 城南房地產(chǎn)的發(fā)展狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2005年初，共有130家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開發(fā)了近630萬平方米近230個樓盤。從2002年下半年至今，城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開始靜悄悄地凸顯出來。 城南地產(chǎn)板塊分析 目前按區(qū)域位置劃分，城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊：即大明路板塊、安德門板塊及寧南板塊。該地區(qū)目前新項目主要有：御水灣花園、上河明苑、良城美景、。