【正文】 推其“商務航母”地位的世貿中心大廈，未來的南京“地標”南京國際商城以及主打文化牌的天鶴文云商務大廈等等。鼓樓山西路商務圈的快速崛起，為南京寫字樓市場注入了新的活力，隨著鼓樓山西路區(qū)域的外在配套逐步完善，這一區(qū)域必然成為南京商務、寫字樓市場的中心發(fā)展區(qū)域。代表樓盤有宏圖大廈、新晨國際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達大廈、銀河國際大廈、世界貿易中心、中信大廈、金源大廈、金山大廈、益來國際廣場等。 價格分布鼓樓山西路商務圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質層高建筑面積地點開發(fā)商宏圖大廈2003年底7200辦公23，地下3層28726M2山西路24號宏圖高科房地產新晨國際大廈余少量6700綜合28層，地下2層中山北路26號南京金源房地產開發(fā)天鶴文云現(xiàn)房6000辦公13云南路38號南京廣廈置業(yè)天環(huán)大廈現(xiàn)房7400綜合27層1～5層商場6萬㎡中山北路88號南京天環(huán)世界貿易中心6500商住5層商業(yè)裙樓23層27－28別墅10萬㎡山西路67號鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團金源大廈未公開發(fā)售辦公26層地下2層1－3裙樓㎡虎距北路181號南京金源灘涂置業(yè)金山大廈現(xiàn)房8600辦公A樓32，B樓28㎡山西路南京泰古城房地產 珠江路商務圈 地理分布狀況及特點珠江路位于南京兩大商務中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。建設中的地鐵珠江路站緊鄰商圈，為其以后整體區(qū)域發(fā)展打下了很好的交通基礎，該地段相對于其它商務圈而言，具有特定的商務發(fā)展氛圍，該區(qū)域的商務樓的消費群體獨特、有針對性——IT行業(yè)。以前該地段辦公地點主要是沿街店面為主，檔次不高，中高檔商務樓比較少。同時，珠江路區(qū)域在餐飲、娛樂等配套方面比較滯后，這也較制約了該區(qū)域出現(xiàn)能溝代表企業(yè)形象的甲級寫字樓及相關配套設施，2003年起，南京市政府對珠江路進行重點的拆遷改造，大規(guī)模的拆遷工作已經全面啟動，相對應的一些中高檔商務樓在開發(fā)建設中。該區(qū)域的代表物業(yè)有：長發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽世紀大廈、長發(fā)數(shù)碼港、匯杰廣場等。這些高檔寫字樓的建成，無疑是珠江路區(qū)域發(fā)展的強大動力來源，改造完成的珠江路必然會令人耳目一新，成為南京城區(qū)內又一處商務辦公中心。廣州路是珠江路向河西的延伸，廣州路現(xiàn)階段雖然有較高檔次的商務樓——蘇寧環(huán)球大廈、君臨國際、豐匯大廈、易發(fā)科技等，但從整體上來看，廣州路的規(guī)模不夠，無法單獨建立起商務氛圍，只有依托珠江路，與珠江路產生聯(lián)動效應，借助珠江路商務圈的外延輻射達到自身區(qū)域的快速發(fā)展。珠江路商務圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質層高建筑面積地點開發(fā)商新世界中心6200綜合A：37層B：44層22萬M2珠江路88號華威房地產谷陽世紀大廈6200綜合22層珠江路600號南京谷陽房地產開發(fā)匯杰廣場7900辦公26中山路268號二橋房地產開發(fā)公司蘇寧環(huán)球現(xiàn)房8200綜合28㎡廣州路188號南京蘇寧房地產豐匯大廈6400商住30㎡五臺山1號豐匯房產 價格分布 大行宮長江路商務圈 地理分布狀況及特點大行宮區(qū)域的區(qū)域優(yōu)勢非常明顯，中山東路、太平南路、長江路等主干道是南京的金融街、珠寶街、文化街，2003年以來，大行宮區(qū)域利好頻傳，大行宮市民休閑廣場啟動，江蘇省最大的地下停車場開始興建，太平南路即將變?yōu)殡p向行駛，南京地鐵二號線設立大行宮車站，也為其區(qū)域發(fā)展提供了交通保障。南京市政府也加大了對大行宮區(qū)域的政策支持，如建設以長江路為主體的歷史文化景觀帶，中國近現(xiàn)代歷史遺址博物館的建設，亮化漢府街美食廣場，建設曹雪芹故居紀念館，云錦藝術博物館和紅樓夢文學館，規(guī)劃建設鄧府巷商貿城等。 大行宮商務圈的特點是補充經濟，新街口作為南京的“CBD”地區(qū)，用地十分緊張，大行宮區(qū)域可以彌補新街口的商務空白；珠江路距離大行宮也很近，相對低廉的價格及良好的環(huán)境會吸引珠江路上IT行業(yè)來大行宮區(qū)域辦公。大行宮長江路商務圈是珠江路廣州路商務圈和新街口洪武路商務圈兩大商圈的有利補充，是聯(lián)系兩者的紐帶，大行宮區(qū)域改造完成以后，大行宮長江路商務圈、珠江路廣州路商務圈、新街口洪武路商務圈就會在南京市中心區(qū)域就會形成一個大的聯(lián)動發(fā)展區(qū)域，三個區(qū)域在經濟發(fā)展商各有側重，但又相互補充，以聯(lián)動效應帶來南京新一輪的經濟發(fā)展。大行宮長江路商務圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質層高建筑面積地點開發(fā)商日月大廈5600商住1－4裙樓4－28商住太平南路和中山東路交界處西南中南置業(yè)慶盛地產國際貴都10000（寫字樓）綜合5裙樓2座塔樓為46層25層10萬M2太平南路與中山北路交匯處泛亞集團新鋪發(fā)展華泰證券大廈現(xiàn)房8900辦公28層，地下2層中山東路90號新地房地產長安國際6700商住30㎡中山東路南京奧勃爾 價格分布 河西商務區(qū) 地理分布狀況及特點河西新城區(qū)中央商務區(qū)是河西新城區(qū)開發(fā)建設的核心，位于江東南路以東，經四東路以西，北起振興路，南至緯九路，占地1平方公里，建筑總面積160萬平方米，其整體規(guī)劃已經通過權威專家組的論證評審，根據(jù)規(guī)劃，南京市政府決心在5－10年將河西打造成為居家、就業(yè)、運動、商務、休閑、旅游一體化的南京市副中心。河西商務中心短期內還未形成氣候，但從長遠區(qū)域發(fā)展來看，河西商務中心區(qū)的發(fā)展前景相當可觀，代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場、文薈大廈等。河西商務區(qū)樓盤基本數(shù)據(jù)表案 名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質層 高建筑面積地 點開發(fā)商創(chuàng)新濱江廣場5200辦公5層濱江廣場2幢28層商務樓草場門大街和江東路交匯處南京建鑫房地產開發(fā)有限公司、江蘇新端華房地產實業(yè)有限公司文薈大廈現(xiàn)房5000辦公18層草場門大街101號江河房產第四章．南京商業(yè)市場分析第一節(jié)．目前商業(yè)經濟發(fā)展趨勢南京市全年零售總額大幅拉升，增長速度再創(chuàng)近年新高，居民消費升級特征明顯，住房、汽車、通訊、教育和健康成為消費的主要熱點；六大商貿集團（蘇寧、蘇果、新百、中央、五星、朗馳）加快向全國及周邊地區(qū)擴張、輻射，龍頭企業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，；連鎖經營形成了由市中心依次向居民小區(qū)、城鄉(xiāng)結合部、郊縣和市外的放射性拓展之勢，連鎖、超市業(yè)保持高速增長；隨著投資環(huán)境的優(yōu)化和招商引資力度加大，全市商業(yè)網點建設進入高峰期，商業(yè)網點建設檔次提升；資產重組速度繼續(xù)加快，私營經濟發(fā)展勢頭迅猛，成為南京商貿業(yè)發(fā)展的主力軍；隨著我國市場經濟體制的不斷完善，市場自我調節(jié)功能日益增強；政府加強了市場監(jiān)測與調控力度，重新調整經營布局，整合、壓縮無效益商品，強化熱點商品促銷，大力組織當令、適銷商品，克服了“非典”造成的不利影響；市場集聚功能的持續(xù)增強，對擴大銷售產生了強勁的拉動作用，“一小時都市圈”的集聚輻射作用更加明顯，第二節(jié)．未來商業(yè)網點規(guī)劃規(guī)劃中南京將成為長三角地區(qū)最具活力的、有著較強凝聚和輻射功能的現(xiàn)代化商業(yè)中心以及南京都市圈的商貿流通核心城市。將商業(yè)作為南京市重要的支柱性產業(yè)，空間布局上向多中心、集中和分散相結合、總體均衡的方向引導；規(guī)劃中至2007年擁有816萬平方米的商業(yè)總營業(yè)面積：地區(qū)級商業(yè)中心12個，大中型商業(yè)網點達440處，營業(yè)面積達590萬平方米；新規(guī)劃建設大型商業(yè)網點50處，營業(yè)面積150萬平方米，使全市大型商業(yè)網點達到243處，營業(yè)面積達530萬平方米；新建2條市級商業(yè)街。按照3萬人規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)服務設施，每千人擁有社區(qū)商務服務設施達400平方米，大部分商業(yè)網點初步實現(xiàn)400－500米范圍內，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求；規(guī)劃中新建2000平方米以上的農貿市場47個，2007年前新建32個，每3萬人擁有一個農貿市場。規(guī)劃中新街口商業(yè)地區(qū)是以金融貿易、商務辦公和大型商業(yè)為特色的現(xiàn)代化商貿中心：用地范圍：以新街口環(huán)路以內為核心區(qū)，包括周邊發(fā)展地區(qū)，；鼓勵設置：市區(qū)購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、自動售貨亭和文化娛樂網點；適度設置：超市、便利店、折扣店、餐飲網點和生活服務網點，；限制設置：大型超市、家居建材商店、倉儲會員店及農貿市場；規(guī)劃中河西市級商業(yè)中心（新街口商業(yè)中心補充）將建設成為高檔次、多功能的綜合商業(yè)中心：用地范圍：規(guī)劃中的發(fā)展空間是在緯八路以南，沿經四路和緯九路布局，其中商業(yè)設施主要分布在經四路以東和緯九路以北。鼓勵設置：市區(qū)購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、餐飲網點、自動售貨亭、文化娛樂網點；適度設置：大型超市、便利店、中型超市和生活服務網點；限制設置：家居建材商店、倉儲會員店和農貿市場；規(guī)劃中主城內的商業(yè)副中心包括湖南路、夫子廟和火車南站地區(qū)：湖南路地區(qū)：將建成各類業(yè)態(tài)齊全、兼顧服務本市居民和外來人口的綜合性商業(yè)中心，今后要沿湖南路、山西路巷兩側縱深發(fā)展。夫子廟地區(qū)：仍將主要發(fā)展旅游商業(yè)和特色商業(yè)。火車南站地區(qū)：將成為以吸引流動性大的外來人員為主的城市副中心，空間主要分布在南站的南北兩側、寧溧路和機場高速之間。規(guī)劃中主城外的商業(yè)副中心包括江寧新市區(qū)中心、浦口新市區(qū)中心、仙林新市區(qū)中心：江寧副中心：主要功能是為以江寧區(qū)為主的南京南部地區(qū)居民服務，規(guī)劃發(fā)展空間為秦淮新河以南以西，百家湖以北，通淮路以東的地區(qū)。浦口副中心：今后將承擔為江北地區(qū)服務和輻射蘇北和安徽的功能，并與金融、辦公、休閑娛樂結合成為多功能、綜合性的商業(yè)中心，發(fā)展空間將結合浦口新市區(qū)中心設置，商業(yè)設施的總建筑面積可達40萬平方米左右。仙林副中心：將以服務仙林新市區(qū)為主，兼顧輻射新堯、龍?zhí)逗玩?zhèn)江西部等地區(qū)，空間將集中在仙鶴片區(qū)。規(guī)劃中主城內地區(qū)級商業(yè)中心有10個，包括中央門、瑞金路、邁皋橋、熱河路、中保、江東門、安德門、石門坎、孝陵衛(wèi)、河西南部。鼓勵建設：社區(qū)購物中心、大型超市、專業(yè)店、專賣店等；限制設置：家居建材商店、倉儲會員店、大型專業(yè)店和農貿市場；其他區(qū)域商業(yè)規(guī)劃中央門地區(qū)西邊：將結合現(xiàn)有的南京長途汽車站在南京商廈的基礎上進行發(fā)展；中央門地區(qū)東邊：將結合南京火車站進行網點布局，規(guī)劃中強調對該地區(qū)應注意處理好對外交通和市內交通之間的關系，并解決好對環(huán)境的影響問題。瑞金路商業(yè)中心：將在現(xiàn)有的金潤發(fā)超市的基礎上向東發(fā)展，形成以大型超市、專業(yè)店為特色的綜合性商業(yè)服務、文化休閑娛樂中心，規(guī)劃的重點是解決好交通和環(huán)境問題。江東門地區(qū)：規(guī)劃商業(yè)面積也是10萬平方米，發(fā)展重點在金陵裝飾城和石林裝飾城一帶，主要對現(xiàn)在的建材市場進行業(yè)態(tài)改造，建設社區(qū)購物中心，重點發(fā)展日常消費型的中小網點。安德門商業(yè)區(qū)：商業(yè)面積將為6至8萬平方米左右，將結合規(guī)劃地鐵1號線和7號線交匯點進行建設，重點發(fā)展和居民生活息息相關的日常消費類業(yè)態(tài)。第三節(jié) 商圈分析以商圈的角度來考量，目前南京的商業(yè)主要集中于老城區(qū)四大商圈和河西新城區(qū)。 新街口商圈 　　到2010年，整個新街口商貿商務區(qū)的商貿從業(yè)人員規(guī)劃控制目標為8萬人，營業(yè)收入1200億元，其中零售業(yè)為300億元，占全市商貿業(yè)零售總量的三分之一左右；賓館酒店業(yè)的營業(yè)收入達到45億元，控制建筑面積為80萬平方米；文化休閑與餐飲娛樂業(yè)的控制面積為155萬平方米，餐飲娛樂業(yè)的營業(yè)收入達到15億元(不包括賓館酒店和商場內的餐飲娛樂業(yè))。 　　新街口2005年的供應量超過5萬平方米，2006年的供應量在4萬平方米左右。 　　主要的供應項目為鼓樓區(qū)小粉橋地塊、鼓樓區(qū)中山路地塊、長江路與中山路交匯處地塊、白下區(qū)太平南路小松濤巷地塊以及白下區(qū)鐵管巷A地塊、C地塊等。 湖南路商圈 　　湖南路商圈一般被認為是南京的第二商圈。目前街區(qū)內共有各類商店296家，其中名牌、精品、專賣店占83%以上，全街區(qū)總營業(yè)面積約15萬平方米，就業(yè)人數(shù)約5000余人。 　　根據(jù)2005年南京商業(yè)規(guī)劃，湖南路在原有的基礎上將再擴大5倍。具體規(guī)劃是，開發(fā)地下商業(yè)街，西起山西路市民廣場，東至中央路，全長約1130米，寬20米。商業(yè)街設在地下一層，總建筑面積3萬平方米。 　　2005年，湖南路商圈的商業(yè)面積供應量預計為7萬平方米以上。 　　主要的供應項目包括銀河國際廣場、南京國際廣場等。預計2006年的供應量在5萬平方米以上。其中的銀河國際廣場是一個典型的商業(yè)地產項目，其總建筑面積11萬平方米，由三大業(yè)態(tài)組成：下部6萬平方米的裙樓，為已經開業(yè)的“蘇寧銀河”；5萬平方米的塔樓中，有2萬平方米的高檔商務樓，3萬平方米的星級酒店。 夫子廟商圈　　根據(jù)市政府對商業(yè)地產的未來規(guī)劃，夫子廟商圈將擴大5倍。 目前這個商圈的經營面積約10萬平方米，經營店家近800個。 中央門商圈 　　該商圈包括建寧路兩側大約3平方公里的狹長區(qū)域，聚集著10多個大型批發(fā)市場。根據(jù)規(guī)劃，商圈將定位在以大型專業(yè)批發(fā)市場和倉儲式超市為主的市場群落。 　　2005年，該商圈的商業(yè)面積將超過100萬平方米，商品成交額達200億元，在商業(yè)經營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。 河西新城區(qū) 　　建設高檔次、多功能的綜合商業(yè)中心，承擔為市民服務和輻射周邊城市的功能的河西新城區(qū)，規(guī)劃發(fā)展在緯八路以南、沿經四路和緯九路布局，其中商業(yè)設施主要分布在經四路以東和緯九路以北。河西中央商務區(qū)在建項目有13個、16棟標志性建筑，總投資約120億元，總建筑面積241萬平方米。55 / 55