【正文】 漸好起來，人們的素質(zhì)也日益高起來，一股新的風(fēng)潮正慢慢刮來，城北以嶄新的面貌面對(duì)到來的人們，經(jīng)濟(jì)上來了，區(qū)域內(nèi)人們的物質(zhì)生活水平也上升了，這將為城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限商機(jī)。 著力推進(jìn)上述地區(qū)開發(fā)建設(shè)的意義。 從經(jīng)濟(jì)角度看打造第三商圈的意義。 城北距離南京中心區(qū)域較遠(yuǎn)，文化娛樂等場(chǎng)所和設(shè)施也不多，實(shí)力強(qiáng)大的公司很少在此駐扎。文化底蘊(yùn)不足，不像其他區(qū)有為數(shù)眾多的大學(xué)、知名的中學(xué)和小學(xué)。178。公交線路也四通八達(dá)，31W、34W、16W、18W、39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交車連接各個(gè)要道。有家樂福、易初蓮花、時(shí)代、好又多、金潤發(fā)、新一佳等大型超市，有金橋、玉橋大市場(chǎng)，南京商廈大型購物商場(chǎng)以及蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)中心，可謂是一應(yīng)俱全。隨著南京建設(shè)城北的大舉動(dòng)措施下，城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將跟上一個(gè)新的高度。因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟著紅火起來，房價(jià)跟著節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)上漲到了5000元/ m2。三是構(gòu)建完善信息系統(tǒng)。 紅山片區(qū) 紅山片區(qū)位于城北區(qū)域的東北向，包括紅山路、和燕路以及幕府東路、邁皋橋周邊的范圍，轄區(qū)內(nèi)總面積約20平方公里，常駐人口15萬左右。 在經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展起來的形式之下，下關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日日更新也是必然之勢(shì)。%；，%；，%；，是一個(gè)南京建設(shè)融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化濱江城市的窗口性區(qū)域。 城北板塊區(qū)域市場(chǎng)分析 城北房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括：下關(guān)片區(qū)以及紅山片區(qū)在內(nèi)的兩個(gè)片區(qū)。目前城北板塊的樓盤售價(jià)相對(duì)處于較低水平，每平方米約4500元，但其中也不乏售價(jià)沖高者價(jià)格超過了6000元/ m2。同時(shí)，一些較大型的批發(fā)市場(chǎng)，如果菜批發(fā)商場(chǎng)，茶葉批發(fā)市場(chǎng)等也在下關(guān)區(qū)內(nèi)，部分樓盤其售價(jià)已超過6000元/m2，至于鐵路線以北地區(qū)地域廣闊，但交通目前相對(duì)不便。區(qū)域內(nèi)的超市隨處可見，金潤發(fā)、好又多、家樂福、時(shí)代超市、易初蓮花、新一佳等國內(nèi)外大型超市，還有蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)交易中心，這些都已經(jīng)成為人們生活中不可缺少的部分。整個(gè)城北轄區(qū)內(nèi)有南京長江大橋、鐵路南京東站西站、南京長途汽車站以及最大的內(nèi)河港口—南京港，橫貫東西的建寧路—龍?bào)绰愤B接滬寧高速和繞城公路，可達(dá)滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧路向北，過南京長江大橋可以順利進(jìn)入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐，通訊、電力、供水、供熱、交通等服務(wù)設(shè)施完善。第一節(jié) 南京城北板塊發(fā)展綜述 城北板塊簡介 城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南部分，西面、北面均被長江環(huán)繞。 （二）城與林 南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤”之勢(shì)，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長江，鐘山的宏偉氣勢(shì)中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨(dú)特的城市空間。(三) 以加入世貿(mào)組織為契機(jī)，加快南京經(jīng)濟(jì)國際化步伐，以建設(shè)國際化大都市的長遠(yuǎn)奮斗目標(biāo)，促進(jìn)和加快城市建設(shè)步伐。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。到2010年，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。1. 4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 主城城市建設(shè)用地為243平方公里，人均城市建設(shè)用地2010年為81平方米， 遠(yuǎn)景為93平方米。l 主城人口2010年控制在300萬以內(nèi)，遠(yuǎn)景下降到260萬以內(nèi)。南京的規(guī)劃和建設(shè)要繼承古都?xì)v史精華，創(chuàng)造融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。 南京地處我國東西水運(yùn)大動(dòng)脈長江與南北陸運(yùn)大動(dòng)脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍?bào)蠢@，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍?bào)?，石城虎踞”之說。 南京是江蘇省省會(huì)，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，要保證省級(jí)管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達(dá)的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對(duì)外交往中心。 南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)跨省域的輻射功能和吸引力。 人口規(guī)模l 全市總?cè)丝?010年為680萬左右，遠(yuǎn)景按1000萬人口預(yù)留，城鎮(zhèn)人口2010年為520萬左右，遠(yuǎn)景按870萬左右預(yù)留。 用地規(guī)模新市區(qū)、新城和重點(diǎn)鎮(zhèn)人均建設(shè)用地按100平方米左右安排。 主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。(一) 以“富民強(qiáng)市，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標(biāo)，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，把南京做強(qiáng)做大做優(yōu)做美。(二) 進(jìn)一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。本世紀(jì)中葉全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界發(fā)達(dá)城市行列。 未來南京城市發(fā)展目標(biāo)是： 南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市建設(shè)，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。 （一）山與水整個(gè)區(qū)域面積約50平方公里，常駐人口55萬，土地資源豐富，自然景觀優(yōu)越。 轄區(qū)內(nèi)有南京市重點(diǎn)小學(xué)姜家園小學(xué)、天妃宮小學(xué)、小市小學(xué)、小市中心小學(xué)以及重點(diǎn)中學(xué)第十二中學(xué)、小市中學(xué)和片區(qū)中學(xué)渡江中學(xué)。 區(qū)域內(nèi)自然人文旅游資源豐富，山、水、城、林相映成趣，自然景色優(yōu)美，人文古跡眾多,具有較大的旅游開發(fā)價(jià)值。不過，這種情況有望得到改善，地鐵1號(hào)線直達(dá)邁皋橋。目前城北的購房主力仍集中在本區(qū)域居民中，板塊在整體上尚未走出地域限制。178。 境內(nèi)從大橋南路高架橋到中央門立交橋近3公里的建寧路地段，已經(jīng)聚集了百貨、服裝、汽車、五金、化工、家具、裝飾等15個(gè)初具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，一個(gè)特色獨(dú)具的南京“第三商圈”在這里迅速崛起。目前下關(guān)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量是整個(gè)城北區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的一個(gè)片區(qū)，從2000年以來，很多樓盤象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源 隨著城北經(jīng)濟(jì)日新月異的發(fā)展，紅山片區(qū)也跟著創(chuàng)新的步伐，力求在城北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域中占有一席之地。四是在市以上涉外對(duì)口部門高薪聘請(qǐng)有能力的人才。一座座高樓也快速立起，弘燕名居、紅山韻致居住、文錦雅苑、墨香山莊、陽光嘉園、陽光雅居、燕語華庭等數(shù)不勝數(shù)，標(biāo)志著區(qū)域里房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新紀(jì)元。而現(xiàn)政府著力打造城北這個(gè)“第三商圈”，區(qū)域內(nèi)的房價(jià)有可能再上一個(gè)臺(tái)階。 城北的交通非常便利。 城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風(fēng)景名勝。 劣勢(shì)分析 雖然城北現(xiàn)在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展起來了，但是本區(qū)域仍然是南京六城區(qū)中發(fā)展最為落后的區(qū)域，還有著很多不完善的地方。致使居民的素質(zhì)不是很高，也導(dǎo)致他們的口碑不好。 城北區(qū)域前景展望 隨著世茂集團(tuán)在南京的大施拳腳，城北濱江隧道的建成，該片區(qū)將打造成為未來南京的“外灘”，成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。建設(shè)建寧路市場(chǎng)一條街，著力打造中央門建寧路第三商圈，使之成為城北的CBD，有利于快速提升建寧路市場(chǎng)信息建設(shè)的規(guī)模、檔次和水平，提高知名度，形成品牌市場(chǎng)群；有利于為可持續(xù)發(fā)展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)互動(dòng)，營造城北加快發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展新動(dòng)力；有利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)翻番目標(biāo)提供有力支持。開發(fā)建設(shè)城北CBD，推進(jìn)和精心打造中央門建寧路第三商圈；建設(shè)靜海寺天妃宮、小桃園姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來城北投資建設(shè)，提升城北經(jīng)濟(jì)總量，增強(qiáng)全區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力；有利于帶動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而促進(jìn)商貿(mào)商務(wù)區(qū)建設(shè)和沿江開發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質(zhì)量，全面推進(jìn)全區(qū)域三個(gè)文明建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。 城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景無可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各項(xiàng)生產(chǎn)也跟著進(jìn)步，這里的房地產(chǎn)將向著一個(gè)新的高度進(jìn)軍。 資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，歷史悠久，自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地，素有“江南佳麗地”之美譽(yù)。改革開放以來，特別是在近年來，該區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、文化尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了巨大的發(fā)展。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及分析216。 從城南規(guī)劃部門了解到，政府準(zhǔn)備全力打造南京城南新天地具有獨(dú)特的環(huán)境及高檔名盤。 216。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點(diǎn)綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。從項(xiàng)目本身分析、供應(yīng)體量以中低檔項(xiàng)目為主。 安德門板塊 安德門板塊緊鄰安德門和中華門兩個(gè)地鐵出口，交通便捷，被稱為城南地鐵板塊。 寧南板塊，是離市中心最遠(yuǎn)的地區(qū)。整個(gè)園區(qū)的建設(shè)是在統(tǒng)一規(guī)劃下實(shí)施的，與安德門、大明路兩個(gè)區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢(shì)是周邊環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”被人們稱為“南京第二個(gè)月牙湖畔”。寧南目前匯集了眾多樓盤。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊系統(tǒng)分析1. 技術(shù)分析(1)、價(jià)格分析： 從房地產(chǎn)以后的走勢(shì)看，城南板塊市政建設(shè)不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)及交通線路日益的增加，以及地鐵的開通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍(lán)圖。住宅建設(shè)大規(guī)模推進(jìn)。(3)、城南地產(chǎn)SWOT綜合分析178。城南板塊的優(yōu)勢(shì)更加突出，其也將會(huì)吸引更多的購房者178。另外，當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，今年城南板塊至少有兩個(gè)熱點(diǎn)值得關(guān)注，一個(gè)是大明路地區(qū)，據(jù)悉這里將要建成一個(gè)居住面積達(dá)1000萬平方米的大型社區(qū)。 威脅分析(T) 目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個(gè)原因應(yīng)歸結(jié)于相關(guān)部門政策不明確，這給城南板塊的進(jìn)一步發(fā)展帶來了阻力。 一個(gè)很明顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開發(fā)，恐怕連普通老百姓對(duì)河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對(duì)開發(fā)起步較早，目前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問津，在各板塊中竟無一席之地！據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)資料表明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中，消費(fèi)者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔(dān)憂，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場(chǎng)狀態(tài)，我們認(rèn)為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費(fèi)者意識(shí)的缺乏，最主要的還有深層次的原因。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢(shì)剛好可以滿足這種需求。第三節(jié) 河西板塊發(fā)展綜述河西，顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。 自然狀況概述178。地勢(shì)南低北高，水塘較多，屬長江漫灘地貌單元。呈軟塑流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。（2）、水環(huán)境河西地區(qū)西側(cè)的長江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以達(dá)到飲用水源地II類要求。 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權(quán)屬為國有土地、集體土地和部分撤村建居土地。河西北部目前居住人口近30萬。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點(diǎn)，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。 規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。目前以上目標(biāo)都已基本實(shí)現(xiàn)。 招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述216。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。以第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)為契機(jī)，河西新區(qū)已成為未來5－10年主城建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)。據(jù)最新市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前購房者對(duì)奧體板塊能承受的心理價(jià)位已突破5000元。 商務(wù)中心板塊。 公共配套板塊。216。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)?？梢哉f十運(yùn)會(huì)使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。而江北片區(qū)的平均房價(jià)卻依然沒有突破3000元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆?板塊分布及重點(diǎn)板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。 橋北泰山板塊： 本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應(yīng)量最大、競爭最為激烈的板塊。今年年初開盤的樓盤銷售均價(jià)都已經(jīng)突破2500元/平米。 ● 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。 珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路?！?樓盤以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，面積集中在80100㎡的兩房，95120㎡的三房。 市場(chǎng)分析216?！?政府總體規(guī)劃，“以長江為主軸”將是未來城市格局調(diào)整的大趨勢(shì)216。216。216。● 大戶型在江北市場(chǎng)中去化速度慢，江北普通住宅市場(chǎng)還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件。昭富高爾夫球場(chǎng)，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。 客群特征：● 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的。 江北地區(qū)總體銷售狀況：● 江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤基本上都已銷售完。第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜述 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析216。江寧交通發(fā)達(dá)，有著相對(duì)完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。2001年經(jīng)國務(wù)院和省政府正式批復(fù)同意，江寧縣撤縣設(shè)區(qū)。 以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對(duì)近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。南京市將江寧作為未來發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。216。以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境；以樞紐型基礎(chǔ)設(shè)施體系為依托，形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為重點(diǎn)，區(qū)內(nèi)交通與對(duì)外交通順暢銜接，進(jìn)而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點(diǎn)；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。東山地區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展工廠化農(nóng)業(yè)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)園。一軸即以秦淮河為軸，“兩片”即以秦淮河為界劃成東區(qū)（老城區(qū)）、西區(qū)（新城區(qū)），組成若干組團(tuán)；將城市交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度、通行條件明顯改善，對(duì)外呈“兩橫三縱”、對(duì)內(nèi)為“經(jīng)六緯七”。特別是近期開發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會(huì)感到城市里的擁擠和不暢，也不會(huì)感到鄉(xiāng)村里的空曠；F、 江寧離南京城區(qū)不是太遠(yuǎn)，已經(jīng)有相當(dāng)多的南京人認(rèn)同江寧；