【正文】 河西中央商務(wù)區(qū)在建項目有13個、16棟標(biāo)志性建筑，總投資約120億元，總建筑面積241萬平方米。 　　2005年，該商圈的商業(yè)面積將超過100萬平方米，商品成交額達200億元，在商業(yè)經(jīng)營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。 中央門商圈 　　該商圈包括建寧路兩側(cè)大約3平方公里的狹長區(qū)域，聚集著10多個大型批發(fā)市場。 夫子廟商圈　　根據(jù)市政府對商業(yè)地產(chǎn)的未來規(guī)劃，夫子廟商圈將擴大5倍。預(yù)計2006年的供應(yīng)量在5萬平方米以上。 　　2005年，湖南路商圈的商業(yè)面積供應(yīng)量預(yù)計為7萬平方米以上。具體規(guī)劃是，開發(fā)地下商業(yè)街，西起山西路市民廣場，東至中央路，全長約1130米，寬20米。目前街區(qū)內(nèi)共有各類商店296家，其中名牌、精品、專賣店占83%以上，全街區(qū)總營業(yè)面積約15萬平方米，就業(yè)人數(shù)約5000余人。 　　主要的供應(yīng)項目為鼓樓區(qū)小粉橋地塊、鼓樓區(qū)中山路地塊、長江路與中山路交匯處地塊、白下區(qū)太平南路小松濤巷地塊以及白下區(qū)鐵管巷A地塊、C地塊等。 新街口商圈 　　到2010年，整個新街口商貿(mào)商務(wù)區(qū)的商貿(mào)從業(yè)人員規(guī)劃控制目標(biāo)為8萬人，營業(yè)收入1200億元，其中零售業(yè)為300億元，占全市商貿(mào)業(yè)零售總量的三分之一左右；賓館酒店業(yè)的營業(yè)收入達到45億元，控制建筑面積為80萬平方米；文化休閑與餐飲娛樂業(yè)的控制面積為155萬平方米，餐飲娛樂業(yè)的營業(yè)收入達到15億元(不包括賓館酒店和商場內(nèi)的餐飲娛樂業(yè))。安德門商業(yè)區(qū)：商業(yè)面積將為6至8萬平方米左右，將結(jié)合規(guī)劃地鐵1號線和7號線交匯點進行建設(shè)，重點發(fā)展和居民生活息息相關(guān)的日常消費類業(yè)態(tài)。瑞金路商業(yè)中心：將在現(xiàn)有的金潤發(fā)超市的基礎(chǔ)上向東發(fā)展，形成以大型超市、專業(yè)店為特色的綜合性商業(yè)服務(wù)、文化休閑娛樂中心，規(guī)劃的重點是解決好交通和環(huán)境問題。規(guī)劃中主城內(nèi)地區(qū)級商業(yè)中心有10個，包括中央門、瑞金路、邁皋橋、熱河路、中保、江東門、安德門、石門坎、孝陵衛(wèi)、河西南部。浦口副中心：今后將承擔(dān)為江北地區(qū)服務(wù)和輻射蘇北和安徽的功能，并與金融、辦公、休閑娛樂結(jié)合成為多功能、綜合性的商業(yè)中心，發(fā)展空間將結(jié)合浦口新市區(qū)中心設(shè)置，商業(yè)設(shè)施的總建筑面積可達40萬平方米左右。火車南站地區(qū)：將成為以吸引流動性大的外來人員為主的城市副中心，空間主要分布在南站的南北兩側(cè)、寧溧路和機場高速之間。鼓勵設(shè)置：市區(qū)購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點、自動售貨亭、文化娛樂網(wǎng)點；適度設(shè)置：大型超市、便利店、中型超市和生活服務(wù)網(wǎng)點；限制設(shè)置：家居建材商店、倉儲會員店和農(nóng)貿(mào)市場；規(guī)劃中主城內(nèi)的商業(yè)副中心包括湖南路、夫子廟和火車南站地區(qū)：湖南路地區(qū)：將建成各類業(yè)態(tài)齊全、兼顧服務(wù)本市居民和外來人口的綜合性商業(yè)中心，今后要沿湖南路、山西路巷兩側(cè)縱深發(fā)展。按照3萬人規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，每千人擁有社區(qū)商務(wù)服務(wù)設(shè)施達400平方米，大部分商業(yè)網(wǎng)點初步實現(xiàn)400－500米范圍內(nèi)，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求；規(guī)劃中新建2000平方米以上的農(nóng)貿(mào)市場47個，2007年前新建32個，每3萬人擁有一個農(nóng)貿(mào)市場。文薈大廈現(xiàn)房5000辦公18層草場門大街101號江河房產(chǎn)第四章．南京商業(yè)市場分析第一節(jié)．目前商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展趨勢南京市全年零售總額大幅拉升，增長速度再創(chuàng)近年新高，居民消費升級特征明顯，住房、汽車、通訊、教育和健康成為消費的主要熱點；六大商貿(mào)集團（蘇寧、蘇果、新百、中央、五星、朗馳）加快向全國及周邊地區(qū)擴張、輻射，龍頭企業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，；連鎖經(jīng)營形成了由市中心依次向居民小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊縣和市外的放射性拓展之勢，連鎖、超市業(yè)保持高速增長；隨著投資環(huán)境的優(yōu)化和招商引資力度加大，全市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)進入高峰期，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)檔次提升；資產(chǎn)重組速度繼續(xù)加快，私營經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，成為南京商貿(mào)業(yè)發(fā)展的主力軍；隨著我國市場經(jīng)濟體制的不斷完善，市場自我調(diào)節(jié)功能日益增強；政府加強了市場監(jiān)測與調(diào)控力度，重新調(diào)整經(jīng)營布局，整合、壓縮無效益商品，強化熱點商品促銷，大力組織當(dāng)令、適銷商品，克服了“非典”造成的不利影響；市場集聚功能的持續(xù)增強，對擴大銷售產(chǎn)生了強勁的拉動作用，“一小時都市圈”的集聚輻射作用更加明顯，第二節(jié)．未來商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃規(guī)劃中南京將成為長三角地區(qū)最具活力的、有著較強凝聚和輻射功能的現(xiàn)代化商業(yè)中心以及南京都市圈的商貿(mào)流通核心城市。河西商務(wù)中心短期內(nèi)還未形成氣候，但從長遠區(qū)域發(fā)展來看，河西商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展前景相當(dāng)可觀，代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場、文薈大廈等。大行宮長江路商務(wù)圈是珠江路廣州路商務(wù)圈和新街口洪武路商務(wù)圈兩大商圈的有利補充，是聯(lián)系兩者的紐帶，大行宮區(qū)域改造完成以后，大行宮長江路商務(wù)圈、珠江路廣州路商務(wù)圈、新街口洪武路商務(wù)圈就會在南京市中心區(qū)域就會形成一個大的聯(lián)動發(fā)展區(qū)域，三個區(qū)域在經(jīng)濟發(fā)展商各有側(cè)重，但又相互補充，以聯(lián)動效應(yīng)帶來南京新一輪的經(jīng)濟發(fā)展。南京市政府也加大了對大行宮區(qū)域的政策支持，如建設(shè)以長江路為主體的歷史文化景觀帶，中國近現(xiàn)代歷史遺址博物館的建設(shè)，亮化漢府街美食廣場，建設(shè)曹雪芹故居紀(jì)念館，云錦藝術(shù)博物館和紅樓夢文學(xué)館，規(guī)劃建設(shè)鄧府巷商貿(mào)城等。廣州路是珠江路向河西的延伸，廣州路現(xiàn)階段雖然有較高檔次的商務(wù)樓——蘇寧環(huán)球大廈、君臨國際、豐匯大廈、易發(fā)科技等，但從整體上來看，廣州路的規(guī)模不夠，無法單獨建立起商務(wù)氛圍，只有依托珠江路，與珠江路產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，借助珠江路商務(wù)圈的外延輻射達到自身區(qū)域的快速發(fā)展。該區(qū)域的代表物業(yè)有：長發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽世紀(jì)大廈、長發(fā)數(shù)碼港、匯杰廣場等。以前該地段辦公地點主要是沿街店面為主，檔次不高，中高檔商務(wù)樓比較少。 價格分布鼓樓山西路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點開發(fā)商宏圖大廈2003年底7200辦公23，地下3層28726M2山西路24號宏圖高科房地產(chǎn)新晨國際大廈余少量6700綜合28層，地下2層中山北路26號南京金源房地產(chǎn)開發(fā)天鶴文云現(xiàn)房6000辦公13云南路38號南京廣廈置業(yè)天環(huán)大廈現(xiàn)房7400綜合27層1～5層商場6萬㎡中山北路88號南京天環(huán)世界貿(mào)易中心6500商住5層商業(yè)裙樓23層27－28別墅10萬㎡山西路67號鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團金源大廈未公開發(fā)售辦公26層地下2層1－3裙樓㎡虎距北路181號南京金源灘涂置業(yè)金山大廈現(xiàn)房8600辦公A樓32，B樓28㎡山西路南京泰古城房地產(chǎn) 珠江路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。鼓樓山西路商務(wù)圈的快速崛起，為南京寫字樓市場注入了新的活力，隨著鼓樓山西路區(qū)域的外在配套逐步完善，這一區(qū)域必然成為南京商務(wù)、寫字樓市場的中心發(fā)展區(qū)域。但相對于新街口商圈而言，鼓樓商圈仍然缺少綜合的配套設(shè)施，如商業(yè)配套、餐飲娛樂設(shè)施等。此外其北可遠眺紫金山，西望鼓樓，東看雞鳴寺，自然條件很好。洪武路華泰、隆盛、新地陽光、天豐、東宇、太平洋、 金寶、匯鴻、長安國際中心、洪武大廈、福鑫國際大廈漢中路金鷹、世貿(mào)、青華、華新、國藥中山東路天時、南京國貿(mào)、新浦大廈、云峰大廈、長發(fā)CFC中山北路華榮大廈、華廈大廈、中南國際。但地鐵的竣工，地下停車場的建成，交通線路的調(diào)整等有效共給都將從根本上改變新街口面貌，新街口的辦公條件將會有較大的改善。同時，該區(qū)域建筑密集、交通擁擠，這些問題又與快速高效的現(xiàn)代企業(yè)文化相違背。 新街口洪武路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點南京的CBD商圈集中在新街口中心地帶及其與中山南路、洪武路相圍合的區(qū)域，該區(qū)域是南京市商務(wù)最為集中的地區(qū)，也是南京交通及人流壓力最大的區(qū)域，其周邊，大型賣場、餐飲、休閑及商業(yè)銀行等配套設(shè)施齊全。這個數(shù)據(jù)表明，隨著市場行情的變化，住宅市場在不斷走冷，眾多開發(fā)商已將重心轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?。從統(tǒng)計部門最新的數(shù)據(jù)表明，去年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強勁的勢頭，%，其中，%。然而，南京寫字樓的復(fù)蘇并不能惠及到一些陳舊的所謂商住兩用樓，新街口石鼓路上的陽光大廈占據(jù)著第一核心位置，二手市場賣家出價只在5500元/平方米左右，且還有常年空關(guān)房。迫于銷售壓力，包括“東方名苑”、“天安國際”等在內(nèi)的樓盤甚至把寫字樓改成住宅來賣。而以長發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫字樓，銷售和租賃業(yè)績讓人刮目相看?？v觀此番調(diào)控，國家打擊的目標(biāo)就是住宅商品房的投機行為，尤其是針對高檔住宅房，不僅取消了以往的優(yōu)惠政策，而且增設(shè)了二手房短期交易的營業(yè)稅，一下子大大拉近了主城區(qū)住宅和寫字樓之間的差距，寫字樓投資的空間一下子豁然開朗了許多。 宏觀政策對南京市寫字市場的影響近期，隨著國家一系列調(diào)控政策的出臺，及最新八大政策的公布，二手房市場成交量萎縮，部分區(qū)域開始出現(xiàn)住宅商品房價格下調(diào)的局面。2000年，南京商務(wù)樓投資已經(jīng)下降到24%。隨著政府加快住房制度改革，98年以后，住宅投資的比重逐步上升。這與房地產(chǎn)市場的不規(guī)范、舊的住房制度等因素的存在有關(guān)。 第三章．南京寫字樓市場分析第一節(jié)、南京市寫字宏觀市場分析 南京市寫字市場的歷史背景80年代至今，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了三個周期。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對項目進行雕琢。交通始終是購房者關(guān)注的中心問題之一，解決了這個問題也就消除了購房的最大障礙之一，越來越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來購買。第四，雨花臺至將軍路道路的開通，大大縮短了與南京城區(qū)的距離。其次，東大、南航、河海、正德學(xué)院、英華學(xué)校等入駐將軍路沿線，為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境，極大地提升了將軍路地塊的價值。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購房的愿望。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點南京江寧IT園區(qū)位于將軍路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)留下了巨大的想像空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應(yīng)明顯；另一方面，IT園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個重要的顧客群。目前將軍路沿線已成為開發(fā)熱土。 將軍路：將軍路與百家湖都屬于江寧開發(fā)區(qū)。D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設(shè)施上進行了大量投資。百家湖地區(qū)的樓盤主要有：百家湖花園、湖濱世紀(jì)花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、文化名苑、高爾夫國際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、21世紀(jì)現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典花園、佳湖綠島、中國人家、藝術(shù)家園、仲景公寓等。B、居住人群以江寧本地人居多，素質(zhì)不高。尤其是前兩年開發(fā)的，水平較低。F、根據(jù)消費者調(diào)研，東山鎮(zhèn)最被購房者所認(rèn)同，高達47%的被訪者愿意在東山購房。B、江寧區(qū)政府所在地，是改造的重點。東山鎮(zhèn)的樓盤主要有：21世紀(jì)假日花園、明月花園、東山美食休閑步行街、武夷花園、萬欣花園、天印花園、玉靖花園、文靖花園、康馨花園、東城風(fēng)景、秦淮綠洲、金王府、東山陽光新城、溫州商業(yè)街、匯景新苑、中國女人街、西苑新寓、東城家園、靖雅局、廣都苑、芙蓉園、同曦鳴城、名月花園。（2）劣勢：A、整體規(guī)劃不是太好，稍顯雜亂；B、處于交通要道口，道路太寬，不利于居民日常行動，同時沿街噪音較大；C、風(fēng)景一般，沒有山水可以憑借；D、周邊環(huán)境還不成熟，施工場所太多，目前還有一種大工地的感覺；E、購房者以城南、門東地區(qū)居民為主，素質(zhì)一般。 區(qū)域優(yōu)劣勢分析：（1）優(yōu)勢：A、一個四通八達的交通要道。 岔路口：岔路口離南京城區(qū)較近，現(xiàn)在是江寧和南京城區(qū)的必經(jīng)之地。 劣勢：A、 江寧目前交通仍然不太方便，主要是距離較遠；B、 江寧屬于新區(qū)，除東山外，配套設(shè)施尤其是娛樂、商業(yè)、公共設(shè)施尚不完善；C、 江寧在南京市區(qū)居民的心目中仍存在著鄉(xiāng)下的印象，尤其中等收入階層，寧愿在市區(qū)多花錢買房；D、 隨著江寧大規(guī)模開發(fā)的展開，入住人口的增多，近幾年的交通壓力將會很大，中華門、雨花臺、光華門將會成為通往江寧的交通瓶頸；E、 隨著江寧人口密度的上升，醫(yī)療、教育等資源將嚴(yán)重缺乏。特別是近期開發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會感到城市里的擁擠和不暢，也不會感到鄉(xiāng)村里的空曠；F、 江寧離南京城區(qū)不是太遠，已經(jīng)有相當(dāng)多的南京人認(rèn)同江寧；G、 隨著交通條件的改善，江寧樓盤的增值潛力很大。 江寧整體優(yōu)劣勢分析216。一軸即以秦淮河為軸，“兩片”即以秦淮河為界劃成東區(qū)（老城區(qū)）、西區(qū)（新城區(qū)），組成若干組團；將城市交通網(wǎng)絡(luò)進一步完善，道路等級和路網(wǎng)密度、通行條件明顯改善，對外呈“兩橫三縱”、對內(nèi)為“經(jīng)六緯七”。將城市規(guī)劃區(qū)域面積由41。東山地區(qū)將重點發(fā)展工廠化農(nóng)業(yè)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場和現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)園。同時，以東大科技園、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園和一批大學(xué)、公司的發(fā)展中心為依托，以牛首山為城市的后花園，加快堆山、造林、挖河、建橋等環(huán)境建設(shè)，讓高科技企業(yè)掩映在青山綠水之中。以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境；以樞紐型基礎(chǔ)設(shè)施體系為依托，形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為重點，區(qū)內(nèi)交通與對外交通順暢銜接，進而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。近年來，江寧區(qū)將按照南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)這三大定位，快速實施西進南拓戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜人類生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。216。 在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺到江寧的時間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門