杭州寫字樓市場分析報告-資料下載頁
2025-05-29 23:15本頁面
【正文】 門的客戶上訪服務。目前大廈的業(yè)主有70%為外貿(mào)企業(yè)。外貿(mào)企業(yè)不但有經(jīng)濟財力支撐，而且需要城站這個交通樞紐中心和周邊高檔寫字樓的辦公空間。另外，在城站區(qū)域內(nèi)，有諸如四季青服飾市場等大型專業(yè)市場，適合于內(nèi)銷產(chǎn)品大批量批發(fā)、銷售，這樣就存在一個倉儲、物流等一條龍服務的問題，而城站廣場這個交通樞紐中心，既是物流輻射中心，又是各種信息匯集的中心。于是，企業(yè)紛紛擇址城站的交通樞紐中心地位和周邊高檔寫字樓作為自己的辦公空間和商務環(huán)境。因此，從入駐城站廣場周邊商務寫字樓的業(yè)主來看，既有從事外貿(mào)業(yè)的企業(yè)，也有專事內(nèi)貿(mào)業(yè)的企業(yè)，或者是兩者兼而有之的企業(yè)，使產(chǎn)業(yè)集聚與寫字樓的集聚真正產(chǎn)生了一種“互動發(fā)展”的關系。最重要的是，在地區(qū)業(yè)態(tài)還未成型時，開發(fā)商通過準確的目標定位與營銷策劃，能夠成為該區(qū)域業(yè)態(tài)的塑造者與寫字樓的領跑者。新興的錢江新城板塊 錢江新城規(guī)劃面積約為十五平方公里，除大型的公共建筑外，大量的是商務辦公、金融辦公的寫字樓，是杭州未來具有強大經(jīng)濟輻射力的經(jīng)濟中心、中央商務區(qū)（CBD）。受城市東擴、錢江新城建設的影響，城東寫字樓區(qū)域發(fā)展區(qū)域日漸明顯，成為杭州最具發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽菂^(qū)域之一。從土地供應情況看，2001年以來推出的公建用地中已有6幅位于建國路以東區(qū)域。其中有不少樓盤將在幾年或明年推出。如濱江房產(chǎn)的三個項目：新城市廣場、景和商務樓、濱江發(fā)展中心，估計將有10萬平方米的面積。 對錢江新城部分樓盤的調(diào)研結果如下：樓盤名稱開發(fā)商地址面積㎡開盤時間價格新城市廣場杭州濱江房產(chǎn)江干區(qū)660002002年底未定濱江慶春大廈杭州濱江房產(chǎn)集團慶春立交橋東400002003年廣宇建南商務樓廣宇房地產(chǎn)江城路25002002年5月7500均雖據(jù)有關機構的問卷調(diào)查顯示，在“寫字樓首選區(qū)域”欄，世貿(mào)區(qū)作為高檔辦公區(qū)域的接受程度最高，依次為武林商圈、慶春路，而城站區(qū)仍屬冷門板塊；；吳山廣場及湖濱區(qū)域因土地供應具稀缺性，多數(shù)寫字樓銷售不錯，但由于缺乏人氣及行業(yè)支撐，不少物業(yè)內(nèi)部經(jīng)營并不樂觀；城西高新區(qū)與世貿(mào)區(qū)域從1999年開始寫字樓銷售相當火爆，特別是高新區(qū)寫字樓價格一再提升，甚至一度出現(xiàn)供不應求的情況。其原因最主要還是近幾年杭州高科技產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的大力支撐。在上述區(qū)域寫字樓發(fā)展趨于平穩(wěn)或地位有所下降的同時，受城市新中心——錢江新城的開工建設、城市東擴步伐的加快、支持城市東部發(fā)展的道路建設展開等多種因素的影響，杭城寫字樓發(fā)展已出現(xiàn)明顯的東移跡象。根據(jù)市委市政府的總體部署，錢江新城將在兩年內(nèi)完成基礎設施建設，五年內(nèi)基本形成格局，八年內(nèi)全面竣工。這無疑為錢江新城商務中心配備了得天獨厚的辦公商務條件。目前，與錢江新城行政中心配套的高尚商務圈正在逐漸形成。沿慶春路往東，跨秋濤路再往東，至緊挨錢江新城的新塘路、臨慶春文化廣場周邊，慶春東路與鳳起東路延伸段中間，形成了一個長方形綿延2公里左右的錢江新城商務中心區(qū)域，四、寫字樓需求調(diào)研分析 通過對企業(yè)進行需求調(diào)研，可以得到以下結論：面積需求集中于60150平米如上圖所示，企業(yè)對寫字樓面積的需求基本集中在中小面積，即60—150M2，其需求比例超過50%。這與浙江的經(jīng)濟形態(tài)有較大的關系，浙江省個體私營經(jīng)濟發(fā)達，決定其需求的主體是總價較低的小面積辦公間。這對開發(fā)商來說也具有很好的警示作用，片面地擴大戶型面積將不利于銷售；市場上自由分隔戶型的暢銷無疑說明了這一情況。配套要求多樣化如上圖所示，客戶對寫字樓的配套需求是多樣化的，對中央空調(diào)、PDS 綜合布線、智能化、全天侯保安監(jiān)控等都具有一定的認識與要求。此外，部分客戶對類似于商務俱樂部的商務配套設施也提出了要求，這體現(xiàn)了客戶的需求品位在不斷提升。辦公的環(huán)境和配套都將是樓盤間競爭的要素。配套餐飲以快餐為主如上圖所示，快餐服務被認為是寫字樓中最需要的（占83%），其次是點菜與外賣服務（分別占56%與43%）。形成這種結果跟辦公樓的特性有關，因為在辦公樓里一般只消費中餐，時間較短，只要方便和快速就行，一般人不會花費大量精力和時間在中餐上，所以對快餐、點菜和外賣的需求人數(shù)比較大。車位常不能滿足需求杭州寫字樓的開發(fā)雖然利潤較高，但開發(fā)風險遠比住宅大。相對較高的開發(fā)風險和較低的投資回報，使得開發(fā)商不愿意花費更多的成本來增加對車位的投入，因此即便是杭州的一些甲級寫字樓在此方面也是極為欠缺的。近年來，杭州汽車市場迎來了銷售高潮，但杭州寫字樓停車位配備的嚴重不足引發(fā)了寫字樓停車難的問題。部分寫字樓車位配置如下：項目名稱白馬大廈藍天時代廣場耀江發(fā)展中心海華廣場黃龍世紀廣場中田大廈嘉德廣場銘揚大廈金泰商務大廈康新商務大夏總面積35500280004000041000740003000060000350002000021000地上車庫5050505050地下車庫50501801403002002006010040 空間面積的稀缺，造成車位價格居高不下，杭州六大寫字樓區(qū)域的車位價格如下表所示：區(qū)域黃龍區(qū)慶春路區(qū)武林門區(qū)吳山廣場區(qū)城站區(qū)高新區(qū)價格252423232218從上表可以看出，目前杭州寫字樓的車位價格普遍在2023 萬元/個，租賃價格基本在5001000 元/月。合適的車位數(shù)量無論對于企業(yè)還是開發(fā)商都是有利的。五、報告結論有關客戶去掉了，不好意思
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