【正文】 地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等?！　〕醪筋A計在2008年2010年珠江新城將有8個以上的寫字樓項目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當屬高度達450米的珠江新城雙子塔的西塔。而于2005年3月8日拍賣成功的廣東煙草B18項目也將在這段時間投入使用；廣州明和實業(yè)有限公司的三個項目及嘉裕集團的項目均位于F區(qū)。除國家審計總署廣州特派員辦事處外，其他的幾個項目均位于珠江新城的中軸線兩側，因此，也可以把這段時間叫中軸線時間段。這8個項目的總建筑面積約90萬平方米，而這個數(shù)字還未計算高盛集團等公司的項目?！　?002年2010年珠江新城寫字樓項目竣工面積圖（預計）（二）寫字樓產品特征分析　　廣州的寫字樓經歷了幾代的變遷，第一代寫字樓，興起于環(huán)市東。純辦公功能建筑其實就是第一代的寫字樓產品，除了布局明顯區(qū)別于住宅，同時將通訊管線、會議室等辦公結構和功能列為建筑設計的必需元素。對于電信、網絡及多媒體等功能的支持也都開始普及，以高層建筑為主的寫字樓建筑在環(huán)境設施方面也開始普遍使用中央空調等產品。　　第二代寫字樓興起于天河北，不但要求過硬的電訊、寬帶和可自調的室內溫度系統(tǒng)，同時也在建筑布局方面提出了更高的要求動靜分開的辦公布局、會客空間的設置與私密性的突出等都開始成為這一時期寫字樓產品的顯要特征。在經營方式上，第二代寫字樓也開始實行租、售并重的策略?！　〉谌鷮懽謽牵壳罢谥榻鲁钦Q生，國際化標準的引入和高標準、數(shù)字化建筑材料的采用，是第三代寫字樓的重要標志。在硬件配套及辦公理念方面，珠江新城的寫字樓都突顯了質的飛躍，其質變主要表現(xiàn)為：　　辦公設備人性化　　珠江新城的寫字樓大部分的間隔面積都較為靈活，一部分寫字樓更可以提供24小時辦公的需要，全面滿足不同客戶的需求。智能化方面大部分的寫字樓亦都符合5A智能化配套標準。商務配套亦都進一步升級，如華普廣場配套有多功能會議中心，大型展覽廳。雙城國際配備大型生態(tài)會所等，讓辦公環(huán)境配套更齊全更舒服。同時寫字樓的實用率有明顯的提高，珠江新城推出的新一代寫字樓，在設計過程中強調效益，考慮合理的實用率；在滿足使用要求前提下，盡量壓縮交通及輔助面積?！　?chuàng)新戶型　　市場對廣州現(xiàn)有的甲級寫字樓在層高、光纖容量、空調等方面提出了更高的要求，可以預計，新出爐的寫字樓會贏在起跑線上。如勤建商務大廈特色的純復式寫字樓生態(tài)設施等各方面的配置素質都較高。創(chuàng)新元素和細節(jié)設計及高科技智能化很受重視。　　智能化的升級　　國際上對智能大廈的普遍描述是：通過對建筑物的四個基本要素，即結構、系統(tǒng)、服務和管理，以及運行之間的內在聯(lián)系，以最優(yōu)化的設計，提供一個投資合理又擁有高效率的環(huán)境空間。　　建設智能大廈的目標主要體現(xiàn)在三個方面：　　提供安全、舒適、快捷的優(yōu)質服務；　　節(jié)省能耗和降低人工成本；　　建立先進和科學的綜合管理機制。　　珠江新城近幾年來新建成的具有一定規(guī)模的甲級寫字樓大多具備5A智能化標準的寫字樓?！　≡趶V州目前的已投入使用的甲級寫字樓項目中，多數(shù)項目為客戶提供IDD、ISDN、LAN系統(tǒng)，只有少數(shù)高檔項目提供DDN系統(tǒng)（如中信廣場提供IDD、VPN、IDC、ISDN、DDN、DIA、IPLC等）。而珠江新城如華普廣場等智能化設備都較為先進。同時市場變化，寫字樓在生態(tài)、環(huán)保、健康等方面也有更高的要求。富力科訊大廈，標準層高達4米，電梯荷載量達到4000－5000平方米／臺；在設備選擇方面，可滿足24小時辦公的需求；另外還具備了獨立計量的空調系統(tǒng)，突破了現(xiàn)有甲級寫字樓中央空調的弊端。寫字樓有其特殊性，如某些貿易型商家，由于與境外貿易存在一定的時差，多數(shù)更強調深夜上班，因此對獨立計量空調、用電等有特殊要求?！　…h(huán)保建材　　珠江新城的寫字樓的建筑，創(chuàng)出了不少的新鮮感，就目前已經出外立面的如保利國稅大廈全鋼化玻璃的低輻射外立面在珠江新城格外醒目！盡管寫字樓都追求時尚高檔的形象，但是新一代的寫字樓似乎更最求健康、環(huán)保。如發(fā)展中心大廈的外立面就用了純天然砂巖、翡翠玻璃陶瓷、低輻射LOWE中空鍍膜保溫玻璃等環(huán)保建材。珠江新城代表性寫字樓配套項目名稱富力科訊大廈勤建商務星匯國際雙城國際發(fā)展中心華普廣場標準層面積170011001285780/1225層數(shù)地上24層、地下4層地上25層地上29層、地下3層地上31層/地上27地下3層層高 標準層4M 標準凈層高≥ M4M3 M電梯9部高速電梯4臺OTIS高速電梯5臺德國合資蒂森電梯兩臺高速電梯一臺貨梯10部客梯、2部貨梯每塔樓配備6部高速電梯空調水源熱泵式中央空調水冷式高效節(jié)能空調大金VRC變頻冷媒系統(tǒng)沒中央空調，美國約克、日本新晃制冷、供熱設備提供冷熱溫控中央空調系統(tǒng)采用分量計算，總制冷量達3600冷噸通訊千兆主干寬帶采用10M/100BPS、LAN技術的寬帶接入高速上網充足電話線路，每戶設寬帶網入口及綜合布線系統(tǒng)入口高速上網高覆蓋的光纜綜合布線和充足的IDD電話線路配套近萬平方綜合商務配套大型商場、酒樓、商務餐廳等12個垂直疊式空中花園主題會所（含泳池）、商務會議室2800平方米的園林康體會所同聲翻譯系統(tǒng)大型會議中心，多功能會議中心、大型展覽廳智能化5A專業(yè)智能化管理系統(tǒng)5A智能化管理5A智能化系統(tǒng)24小時電子巡更系統(tǒng)，建筑周界紅外先安防探測儀8A智能化系統(tǒng)5A級智能化管理系統(tǒng)外立面玻璃幕墻國際標準LOWE弧型大玻璃，群樓外墻閃銀灰色大理石、玻璃幕墻以白色調為主高級外墻磚配鋼化鍍膜玻璃幕墻鋼化玻璃幕墻其他獨立計量空調系統(tǒng)廣州寫字樓市場唯一一個有中空設計的寫字樓物業(yè)寫裙樓架空層做成生態(tài)園林，寫字樓大堂也首創(chuàng)式地引入園林景觀360176。陽光辦公環(huán)境國際超甲級8A寫字樓高智能高實用率寫字樓（三）價格特征分析　　珠江新城寫字樓在建量很大，但可售面積卻較為有限。目前在售的只有華普廣場、勤建商務大廈、星匯商務大廈、雙城國際大廈，而發(fā)展中心大廈、珠江投資大廈、信合大廈等，均有總部物業(yè)或企業(yè)自用的色彩，不對外發(fā)售。因此，在售寫字樓就特別吃香，價格也是一路攀升?！　≈榻鲁堑谝蛔鶎懽謽请p城國際內部認購期間均價在68007500元/平方米，如今已經上漲到8500元/平方米。華普廣場開售的售價是6800－7500元／平方米，現(xiàn)在已上升到8300元／平方米；勤建商務大廈內部認購價是8000元／平方米，現(xiàn)在已升至9000元／平方米?！　≈榻鲁菍懽謽堑拈_發(fā)目前進行得如火如荼，其寫字樓的價格也直逼天河北，同時隨著珠江新城交通的改善，珠江新城的寫字樓將有進一步上升的空間。項目名稱租售價格（元/m2）賣點勒建商務大廈售￥9000/㎡設有空中花園，寫字樓復式設計星辰大廈￥7500/㎡近地鐵，雙陽臺設計華普大廈￥80008500元/㎡5A智能化配備，24小時酒店式服務星匯國際大廈售9000元/㎡5A智能化生態(tài)式大堂層間空調 雙城國際￥8500元/㎡標傍地鐵物業(yè)（四）客戶群分析　　以前支撐廣州寫字樓租賃市場的主要力量是國內中小型企業(yè)，其實質是剛起步的企業(yè)，穩(wěn)定性很低，更沒有轉為買家的實力。近幾年情況有了很大的變化，國內的企業(yè)快速成長的同時，國外的各類型企業(yè)大規(guī)模進入廣州，不但成為現(xiàn)有寫字樓市場的主要客戶，而且將成為未來珠江新城板塊寫字樓必須重視的客戶群。項目名稱開發(fā)商客戶群華普廣場廣州市銀保利華普置業(yè)有限公司銀行、科研機構、外資公司雙城國際廣州華鵬置業(yè)有限公司IT行業(yè)、廣告、中小企業(yè)/國稅星辰財富港廣州越福房地產開發(fā)有限公司港澳投資者居多信合大廈農村信用聯(lián)合社金融、證券、保險星匯國際大廈越秀城建集團銀行、金融、證券珠江投資大廈廣東珠江投資集團金融、證券、保險勤建商務大廈勤建置業(yè)有限公司 IT、廣告業(yè)富力科訊國際大廈富力地產IT行業(yè)、廣告業(yè)、高新產業(yè)富力盈隆廣場富力地產金融、世界500強企業(yè)、集團總部富力中心大廈富力地產世界國內外500強企業(yè)、富力集團總部從上表可以看出IT業(yè)、廣告業(yè)、以及金融行業(yè)的占了珠江新城寫字樓相當大的比例。而富力集團的兩個寫字樓盈隆廣場以及富力中心大廈將會以世界500強企業(yè)為目標客戶作為定位?！　⊥瑫r總部經濟在珠江新城亦已經初見端倪：　　保利在珠江新城的廣州商務大廈專為廣州市國稅局而建，另一個寫字樓項目廣州保利大廈也有一個塔樓在建設時已被廣州地稅局整體購入。另外，珠江投資大廈其中一個塔樓被農行廣東省分行購入。從珠江新城的總部經濟大部分都是本地集團總部居多?！　≡诳偛拷洕?，總部集中的區(qū)域一般具有區(qū)位優(yōu)勢，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動，在價值鏈分工中，占據(jù)高端地位，獲取更高的利潤回報，不但能夠補償其較高的費用成本，而且能夠提升本區(qū)域的產業(yè)水平，擴大本地區(qū)經濟總量，提高區(qū)域經濟競爭能力。突顯總部經濟的寫字樓：項目性質保利商務大廈廣州市國稅局全幢自用珠江投資大廈農業(yè)銀行購入北塔，南塔發(fā)展商自用1/3，2/3面積對外出售富力中心大廈自用1/3面積,2/3面積對外出租合景國際金融廣場自用3層,其余出租勤建商務大廈自用部分,其余出售發(fā)展中心大廈自用1/3，2/3面積對外招租（五）競爭區(qū)域比較分析天河北體育中心商務區(qū)　　區(qū)域現(xiàn)狀　　天河北體育中心商圈，以天河北、天河路、體育中心為中心，以天河北路、天河路、體育西路、體育東路、天河東路幾條路為主干道，沿線分布著眾多的寫字樓，是目前廣州最重要、最有代表性的商務區(qū)。主要的辦公樓有：中信廣場、市長大廈、金利來大廈、財富廣場、新創(chuàng)舉大廈等?！　∫蕴旌颖甭窞橹行?，以體育東路、體育西路為兩軸，沿天河路向東發(fā)展。天河北路是中心，北依廣州火車東站綠化廣場，南望天河體育中心，交通方便，條件得天獨厚。短短幾百米的距離匯聚著中信廣場、大都會廣場、市長大廈等有代表性的寫字樓，而中信廣場更是廣州的標志性建筑之一?，F(xiàn)時，中信廣場的寫字樓的租金大約為150元/平方米月?！　◇w育東路和體育西路。天河北商務區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。沿線的寫字樓主要有財富廣場、金利來大廈、高盛大廈、城建大廈、新創(chuàng)舉大廈等。體育東路、體育西路的寫字樓的租價基本上為80120元/平方米月左右?！　√旌勇费鼐€，是天河北天河體育中心商務區(qū)的補充。之前由于與天河北體育中心商務區(qū)有一條繁忙的天河路相隔，雖然商業(yè)有天河城、宏城廣場等，但寫字樓的氛圍一直不是很濃厚。隨著正佳廣場開業(yè)，正佳廣場東塔寫字樓項目的施工，天河路的寫字樓項目開始動起來。但現(xiàn)時已投入使用的純寫字樓市場尚為空白?！　∥磥砉俊　∥磥硖旌颖斌w育中心商圈還有眾多的寫字樓項目在動工。分天河北路和天河路兩大板塊?！　√旌颖甭罚骸　√熳u國際商務港：由廣州市創(chuàng)譽房地產開發(fā)有限公司，項目位于天河北林和中路，總建筑面積約13萬平方米，由裙樓商場及兩棟塔樓組成。其中南塔規(guī)劃為38層的白金組酒店，客戶總數(shù)約450500個；北塔30層的寫字樓?！　√旌由搪庙椖浚洪_發(fā)商為廣州城市建設開發(fā)有限公司、廣州宏城發(fā)展有限公司。項目位于天河北路與林和東路交匯處，薈雅苑南側。鄰廣州標志性建筑中信廣場，南望整個天河體育中心，由1棟57層的塔樓（辦公）、1棟28層的酒店及5層裙樓商場組成。，專為跨國企業(yè)度身定造?，F(xiàn)時該項目剛剛動工，預計將于2008年投入使用?！　×硗?，耀中集團在天河北路林和西路也有一45層高的寫字樓項目，總建筑面積達15萬平方米?！　√旌勇罚骸　√旌勇肺磥淼膶懽謽琼椖抗饕性隗w育西路到天河東路段，沿天河路兩側在一千米左右的距離集中了八個寫字樓項目，這些項目將在2005年2008年投入使用，將把天河路變成第二條天河北路。從西到東依次為維多利廣場塔樓、天河城東塔樓、正佳廣場東塔樓、京光廣場、隆德大廈、太古廣場、豐偉廣場、壬豐大廈?！　【S多利廣場：項目位于體育西路，與廣州大型商城天河城隔路對望。首至六層裙樓商場已開業(yè)；2棟塔樓分別為53層和37層的A、B寫字樓塔樓，建成后將成為天河中心區(qū)的標志性建筑。項目配備先進智能化和商業(yè)配套系統(tǒng)，屬廣州市未來配置最高的頂級寫字樓?！　√旌映菛|塔樓：發(fā)展商為廣東天貿（集團）股份有限公司，東塔為50層的寫字樓，預計將在2007年左右完工?！　≌褟V場東塔：項目位于天河路與體育東路交匯處西南側，發(fā)展商為廣州市正佳企業(yè)有限公司。，其中寫字樓部分面積約3萬平方米?！　【┕鈴V場：又名中國民生銀行大廈，發(fā)展商為廣州京光房地產實業(yè)有限公司。項目位于天河路南側，體育東路東側。整個項目由西翼一幢５５層的超甲級寫字樓和五星級酒店，東翼一幢３２層的甲級寫字樓和一幢３６層的公寓以及中央的一個市民休息廣場。整個項目規(guī)模龐大?！　∝S偉廣場：廣州豐偉房地產開發(fā)有限公司；樓盤地址，天河路以南，天河東路以西。該項目由一棟29層的辦公樓組成（部分為12層、18層），14裙樓為商場。地鐵石牌橋站在該辦公樓處有一出入口?！　√艔V場：位于天河路與天河東路交匯處西北側，發(fā)展商為太古匯（廣州）發(fā)展有限公司。項目占地約5萬平方米，總建40萬平方米，由30層高的酒店、40層高的寫字樓及10萬平方米的商場組成。該項目已開始動工建設?！　∪韶S大廈：位于天河路與天河東路交匯處東南側，發(fā)展商為廣州壬豐房地產開發(fā)有限公司。，負13層為標準停車場、首層到4層為頤高數(shù)碼廣場，5層為美食城、6層為設備層、910層為商業(yè)辦公、1141層為寫字樓。寫字樓層面積為2229平方米，間隔面積為131590平方米，配備有12臺電梯。該項目正在進行內部裝修。　　由于天河路沿線為購物、商