鄭州寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2025-05-08 03:18本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】我們?nèi)蝿?wù)的關(guān)鍵，我們認(rèn)為并不是賣房子的問(wèn)題，而是如何賣好房子的問(wèn)題。不是賣產(chǎn)品，而是賣形象與高度，因?yàn)檫@是一個(gè)涉及到形而上的意識(shí)形態(tài)問(wèn)題，許失敗的重點(diǎn)工程。聯(lián)合中心會(huì)成為鄭州的“金茂大廈”嗎？聯(lián)合中心賣給誰(shuí)？于鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。聯(lián)合置業(yè)官商血統(tǒng)非常明晰。市場(chǎng)持懷疑態(tài)度時(shí)，政府行為的驅(qū)動(dòng)就顯得非常重要和及時(shí)。習(xí)聯(lián)合好榜樣，進(jìn)而刺激市場(chǎng)，重新樹(shù)立政府和市場(chǎng)對(duì)鄭東新區(qū)和CBD的信心，吸引更多，更大的商家和企業(yè)進(jìn)駐，為鄭東新區(qū)未來(lái)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。鄭東新區(qū)CBD的發(fā)展樹(shù)立了一面紅旗。成為具有號(hào)召性和榜樣性的模范工程。比較理想，與政府先前的預(yù)想基本吻合，聯(lián)合中心的第一層使命基本完成。我們不允許犯錯(cuò)。而且一定不能犯錯(cuò)。好大喜功急功近利的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)物。宇、鄭州中方園、開(kāi)祥天成、河南鑫苑等１８家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為股東單位。聯(lián)合置業(yè)成立的目的，政府要形象，而企業(yè)要利益，市場(chǎng)要熱賣。建筑，提升河南新形象。
【正文】 力的中高企業(yè) 客戶需求 —— 經(jīng)濟(jì)適用、位置好、成熟、即買即用 客戶購(gòu)買意向 —— 市區(qū)比較集中的寫字區(qū) 客戶付款方式 —— 需要靈活，商住兩用的按揭和貸款優(yōu)勢(shì)明顯 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁(yè) 共 24 頁(yè) 放眼鄭州市場(chǎng)的寫字樓均價(jià)沒(méi)有超過(guò) 4500 元 /㎡的，而我們的均價(jià)，起步就是 6500 元 /㎡，如果我們與他們一同的競(jìng)爭(zhēng)同樣的市場(chǎng)和客戶，這無(wú)疑是自尋死路。 同類產(chǎn)品過(guò)多，沒(méi)有市場(chǎng)的亮點(diǎn) 魚目混雜，產(chǎn)品形象雷同，再?zèng)]有強(qiáng)有力廣告支持的情況下，只能淹沒(méi)在同類中 價(jià)格過(guò)高，區(qū)位價(jià)值不成熟，先天的劣勢(shì)不可扭轉(zhuǎn) 賣小會(huì)怎樣？你憑什么與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比拼？ 我們賣不過(guò) CBD 內(nèi)環(huán)和市區(qū)成熟的寫字樓 成本高、總價(jià)高銷售周期過(guò)長(zhǎng) 形象不豐滿，沒(méi)有凝聚力，不符合政府形象大策略和要求 產(chǎn)品基本要求不支撐 這是拿我們的弱點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)點(diǎn)作對(duì)比，這種貼身肉搏的近身做戰(zhàn)策略會(huì)直接導(dǎo)致我們?cè)诘图?jí)層面上的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，這是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手想看到，而是我們最不想看到的。 如果我么按照慣性思維，任意分割，根據(jù)客戶的需要，不選擇客戶，進(jìn)行散客交易，那么我們?cè)?CBD 區(qū)域沒(méi)有任何的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)橥瑯拥牡囟危驗(yàn)槲覀兊膬r(jià)格原因，導(dǎo)致與周邊的商住樓盤在散客的性價(jià)比上有很大的差距，這是我們必須 深刻考慮的一個(gè)問(wèn)題。其它樓盤均價(jià)只賣 3000 元 /㎡左右，而我們要賣 6000元 /㎡，這 3000 元的差距，就是一個(gè)不可逾越市場(chǎng)障礙。 放在市區(qū)考慮，與這一區(qū)域的相關(guān)樓盤比較，我們沒(méi)有成熟的配套設(shè)施，即 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁(yè) 共 24 頁(yè) 成的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，缺乏人流量和客流量，沒(méi)有商務(wù)交流的基礎(chǔ)平臺(tái)，我們的產(chǎn)品是后商務(wù)時(shí)代的產(chǎn)物，是在 3 年以后才可能正式入駐的項(xiàng)目，而對(duì)于小客戶而言，他們要的是現(xiàn)實(shí)，有時(shí)就是即買即住的概念，我們不能滿足，我們賣的是未來(lái)，許的是一個(gè)美好的愿望。這對(duì)他們沒(méi)有吸引力。 再加上因?yàn)槲覀兊膶懽謽?111 層為自用，這無(wú)形中用沒(méi)有選擇的余 地，可供選擇的范圍非常的狹窄，對(duì)于小客戶來(lái)說(shuō)，更沒(méi)有吸引力。 因此綜合考慮，我們必須賣大，進(jìn)行整層的銷售，這是由政府、企業(yè)、產(chǎn)品、市場(chǎng)、目標(biāo)客戶 5 個(gè)方面所綜合決定的。 一、政府 這是政府的形象工程，必須做到既要出形象，又要出效益，而形象是第一位的，無(wú)論怎樣都必須搞出市場(chǎng)上任何同類型的寫字樓項(xiàng)目，必須拔高。這是不可置疑的。 二、企業(yè) 企業(yè)都是以利益最大化為目的，投入和產(chǎn)出必須滿足資本要求。 三、產(chǎn)品 我們的產(chǎn)品直接的決定了我們的營(yíng)銷方案，因?yàn)楦吲渲?、高形象、高耗能等不能賣給普通的客戶，只有那些具有超乎尋常 實(shí)力的未來(lái)大客戶。 四、市場(chǎng) 市場(chǎng)真空。目前的市場(chǎng)上根本不存在真正整層出售，總部經(jīng)濟(jì)的概念，有的 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁(yè) 共 24 頁(yè) 只是一種噱頭和炒作，而我們的現(xiàn)實(shí)要求決定了我們的營(yíng)銷策略，因此市場(chǎng)的真空對(duì)我們來(lái)說(shuō)就是自己與自己競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，自己制定游戲規(guī)則。 五、客戶 這部分客戶沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的壓力，急需辦公的環(huán)境，它們可以等上 23 年，有這樣的能力和實(shí)力 他們需要一個(gè)更高的平臺(tái)，來(lái)炫耀企業(yè)的實(shí)力和形象，有更高的寫字樓匹配他們的企業(yè)形象和影響力 企業(yè)未來(lái)發(fā)展的需要，使他們有更多的 35 年計(jì)劃，而總部有時(shí)他們的需求，在硬件和軟件上我們正好滿足 。 他們更需要增值服務(wù)，而我們的雙會(huì)展中心，產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)，巨大的地理優(yōu)勢(shì)和形象高度正好滿足。 停機(jī)坪、衛(wèi)星通信等高配置產(chǎn)生的前所未有的優(yōu)越感 賣大 —— 只有賣大 我們賣給誰(shuí)？我們的客戶更多層面上是駐鄭大機(jī)構(gòu)的地區(qū)總部，因?yàn)橐劳写筻嵵?、大商貿(mào)的地理優(yōu)勢(shì)，在流通領(lǐng)域我們可以在跨國(guó)和跨區(qū)域的大企業(yè)中找我們的目標(biāo)客戶。這是我們的努力方向。而且這樣可以更集中，更有效，因?yàn)槲覀兊目蛻舨皇欠稚⒎植迹羌蟹植?，目?biāo)性更明顯，也更確切。他們的需求更容易把握。 我們的客戶再加上一些本地區(qū)的大型企業(yè)。 他們對(duì)寫字樓的要求更苛 刻和具體，形象、產(chǎn)品、服務(wù)都必須到位，再加上無(wú)可比擬的增值商業(yè)服務(wù)計(jì)劃和發(fā)展前景，這些都是我們所具備的。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁(yè) 共 24 頁(yè) 賣大如何賣？ 賣大也并不是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？ 在市區(qū)買整層優(yōu)勢(shì)明顯 例如： 聯(lián)合中心 面積 1400（ 28 層） 單價(jià) 7500 左右 總房款 1050 萬(wàn)左右 國(guó)際企業(yè)中心（ 2020 年底交房） 面積 （ B 座 28 層） 單價(jià) 4359 總房款 7409123 折扣價(jià) 7260941 稅金 403099 總價(jià) 7664040 無(wú)論在總價(jià)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、市政配套、物業(yè)管理等方面都有著先天 不足，在我們這里買即面積少，還價(jià)格高，同樣的價(jià)格我在市區(qū)面積大，而且可以迅速的實(shí)現(xiàn)入住要求，因此要求我們有更高的形象要求。 因?yàn)閷懽謽琴u到無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，就想賣汽車和賣別墅，賣的都不再是產(chǎn)品本身，都不再是僅僅在產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)，而是脫離產(chǎn)品在形象度、附加值、服務(wù)管理等軟 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁(yè) 共 24 頁(yè) 件方面的競(jìng)爭(zhēng)和心理滿足。 同樣的汽車 50 萬(wàn)各種配置都已經(jīng)基本相同， 50 萬(wàn)以上賣得都是一種品牌附加值的形象競(jìng)爭(zhēng)，一種心理的暗示和滿足。如勞斯萊斯 800 多萬(wàn)，仍然有人趨之若鶩。 別墅也同樣如此，九郡弘別墅就是例子。 怎樣說(shuō)？ 老賈。
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