鄭州寫字樓市場分析商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-05-08 03:18本頁面
【導(dǎo)讀】我們?nèi)蝿?wù)的關(guān)鍵，我們認(rèn)為并不是賣房子的問題，而是如何賣好房子的問題。不是賣產(chǎn)品，而是賣形象與高度，因為這是一個涉及到形而上的意識形態(tài)問題，許失敗的重點工程。聯(lián)合中心會成為鄭州的“金茂大廈”嗎？聯(lián)合中心賣給誰？于鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。聯(lián)合置業(yè)官商血統(tǒng)非常明晰。市場持懷疑態(tài)度時，政府行為的驅(qū)動就顯得非常重要和及時。習(xí)聯(lián)合好榜樣，進(jìn)而刺激市場，重新樹立政府和市場對鄭東新區(qū)和CBD的信心，吸引更多，更大的商家和企業(yè)進(jìn)駐，為鄭東新區(qū)未來的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。鄭東新區(qū)CBD的發(fā)展樹立了一面紅旗。成為具有號召性和榜樣性的模范工程。比較理想，與政府先前的預(yù)想基本吻合，聯(lián)合中心的第一層使命基本完成。我們不允許犯錯。而且一定不能犯錯。好大喜功急功近利的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)物。宇、鄭州中方園、開祥天成、河南鑫苑等１８家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為股東單位。聯(lián)合置業(yè)成立的目的，政府要形象，而企業(yè)要利益，市場要熱賣。建筑，提升河南新形象。
【正文】 力的中高企業(yè) 客戶需求 —— 經(jīng)濟(jì)適用、位置好、成熟、即買即用 客戶購買意向 —— 市區(qū)比較集中的寫字區(qū) 客戶付款方式 —— 需要靈活，商住兩用的按揭和貸款優(yōu)勢明顯 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 24 頁 放眼鄭州市場的寫字樓均價沒有超過 4500 元 /㎡的，而我們的均價，起步就是 6500 元 /㎡，如果我們與他們一同的競爭同樣的市場和客戶，這無疑是自尋死路。 同類產(chǎn)品過多，沒有市場的亮點 魚目混雜，產(chǎn)品形象雷同，再沒有強有力廣告支持的情況下，只能淹沒在同類中 價格過高，區(qū)位價值不成熟，先天的劣勢不可扭轉(zhuǎn) 賣小會怎樣？你憑什么與競爭對手比拼？ 我們賣不過 CBD 內(nèi)環(huán)和市區(qū)成熟的寫字樓 成本高、總價高銷售周期過長 形象不豐滿，沒有凝聚力，不符合政府形象大策略和要求 產(chǎn)品基本要求不支撐 這是拿我們的弱點與競爭對手的優(yōu)點作對比，這種貼身肉搏的近身做戰(zhàn)策略會直接導(dǎo)致我們在低級層面上的無序競爭，這是競爭對手想看到，而是我們最不想看到的。 如果我么按照慣性思維，任意分割，根據(jù)客戶的需要，不選擇客戶，進(jìn)行散客交易，那么我們在 CBD 區(qū)域沒有任何的競爭力，因為同樣的地段，因為我們的價格原因，導(dǎo)致與周邊的商住樓盤在散客的性價比上有很大的差距，這是我們必須 深刻考慮的一個問題。其它樓盤均價只賣 3000 元 /㎡左右，而我們要賣 6000元 /㎡，這 3000 元的差距，就是一個不可逾越市場障礙。 放在市區(qū)考慮，與這一區(qū)域的相關(guān)樓盤比較，我們沒有成熟的配套設(shè)施，即 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 24 頁 成的區(qū)位優(yōu)勢，缺乏人流量和客流量，沒有商務(wù)交流的基礎(chǔ)平臺，我們的產(chǎn)品是后商務(wù)時代的產(chǎn)物，是在 3 年以后才可能正式入駐的項目，而對于小客戶而言，他們要的是現(xiàn)實，有時就是即買即住的概念，我們不能滿足，我們賣的是未來，許的是一個美好的愿望。這對他們沒有吸引力。 再加上因為我們的寫字樓 111 層為自用，這無形中用沒有選擇的余 地，可供選擇的范圍非常的狹窄，對于小客戶來說，更沒有吸引力。 因此綜合考慮，我們必須賣大，進(jìn)行整層的銷售，這是由政府、企業(yè)、產(chǎn)品、市場、目標(biāo)客戶 5 個方面所綜合決定的。 一、政府 這是政府的形象工程，必須做到既要出形象，又要出效益，而形象是第一位的，無論怎樣都必須搞出市場上任何同類型的寫字樓項目，必須拔高。這是不可置疑的。 二、企業(yè) 企業(yè)都是以利益最大化為目的，投入和產(chǎn)出必須滿足資本要求。 三、產(chǎn)品 我們的產(chǎn)品直接的決定了我們的營銷方案，因為高配置、高形象、高耗能等不能賣給普通的客戶，只有那些具有超乎尋常 實力的未來大客戶。 四、市場 市場真空。目前的市場上根本不存在真正整層出售，總部經(jīng)濟(jì)的概念，有的 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 24 頁 只是一種噱頭和炒作，而我們的現(xiàn)實要求決定了我們的營銷策略，因此市場的真空對我們來說就是自己與自己競爭，無競爭狀態(tài)，自己制定游戲規(guī)則。 五、客戶 這部分客戶沒有現(xiàn)實的壓力，急需辦公的環(huán)境，它們可以等上 23 年，有這樣的能力和實力 他們需要一個更高的平臺，來炫耀企業(yè)的實力和形象，有更高的寫字樓匹配他們的企業(yè)形象和影響力 企業(yè)未來發(fā)展的需要，使他們有更多的 35 年計劃，而總部有時他們的需求，在硬件和軟件上我們正好滿足 。 他們更需要增值服務(wù)，而我們的雙會展中心，產(chǎn)品獨特賣點，巨大的地理優(yōu)勢和形象高度正好滿足。 停機坪、衛(wèi)星通信等高配置產(chǎn)生的前所未有的優(yōu)越感 賣大 —— 只有賣大 我們賣給誰？我們的客戶更多層面上是駐鄭大機構(gòu)的地區(qū)總部，因為依托大鄭州、大商貿(mào)的地理優(yōu)勢，在流通領(lǐng)域我們可以在跨國和跨區(qū)域的大企業(yè)中找我們的目標(biāo)客戶。這是我們的努力方向。而且這樣可以更集中，更有效，因為我們的客戶不是分散分布，而是集中分布，目標(biāo)性更明顯，也更確切。他們的需求更容易把握。 我們的客戶再加上一些本地區(qū)的大型企業(yè)。 他們對寫字樓的要求更苛 刻和具體，形象、產(chǎn)品、服務(wù)都必須到位，再加上無可比擬的增值商業(yè)服務(wù)計劃和發(fā)展前景，這些都是我們所具備的。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 24 頁 賣大如何賣？ 賣大也并不是沒有風(fēng)險？ 在市區(qū)買整層優(yōu)勢明顯 例如： 聯(lián)合中心 面積 1400（ 28 層） 單價 7500 左右 總房款 1050 萬左右 國際企業(yè)中心（ 2020 年底交房） 面積 （ B 座 28 層） 單價 4359 總房款 7409123 折扣價 7260941 稅金 403099 總價 7664040 無論在總價、區(qū)位優(yōu)勢、市政配套、物業(yè)管理等方面都有著先天 不足，在我們這里買即面積少，還價格高，同樣的價格我在市區(qū)面積大，而且可以迅速的實現(xiàn)入住要求，因此要求我們有更高的形象要求。 因為寫字樓賣到無競爭狀態(tài)，就想賣汽車和賣別墅，賣的都不再是產(chǎn)品本身，都不再是僅僅在產(chǎn)品本身的競爭，而是脫離產(chǎn)品在形象度、附加值、服務(wù)管理等軟 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 24 頁 件方面的競爭和心理滿足。 同樣的汽車 50 萬各種配置都已經(jīng)基本相同， 50 萬以上賣得都是一種品牌附加值的形象競爭，一種心理的暗示和滿足。如勞斯萊斯 800 多萬，仍然有人趨之若鶩。 別墅也同樣如此，九郡弘別墅就是例子。 怎樣說？ 老賈。
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