【導(dǎo)讀】機，98年辦公樓的開發(fā)投資額成倍增長。到99年依然保持高的增長。民西路、北京路等市內(nèi)繁華區(qū)域一下冒出了大量的寫字樓項目。昆明寫字樓市場用一蹶不振來形容是最恰當(dāng)不過了。在30-40元/平方米/月。昆明近兩年絕大多數(shù)高層寫字樓的價格都有。所下降，最大降幅近三成。因此可以說，昆明寫字樓市場處于較低迷。公樓的放大版，造成了目前昆明現(xiàn)有寫字樓存在著諸多的先天不足。個的占%，車位在200個以上的極少，有的甚至沒有考慮車位。并采用以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，因而形。且要增加安全通道數(shù)量。境尷尬的是一些外表堂皇但功能較差的大型“辦公樓”。如果抓住機遇使昆明寫字樓市場總體走出低迷，是每一個。心，而現(xiàn)在是以員工為中心。不同檔次的樓盤價格差距較大。此，這樣一個由短期行為構(gòu)成的理性市場必然是打破區(qū)域界限的。潔、保安、信息查尋、金融及商務(wù)等服務(wù)。

　　

【正文】 快地享樂，獨立的人格，自由的生活。這就是昆明新新人類的生活寫真。 二十一世紀(jì)信息時代，是新知識創(chuàng)造著財富，而剛從校園里走出來的年輕一代，正是新知識的接受者、創(chuàng)造者和傳播者，在當(dāng)今知識經(jīng)濟的年代，他們在幾年內(nèi)可以創(chuàng)造他們父輩們畢盡一生才可以創(chuàng)造的財富，他們對未來充滿著信心。他們在寫字樓內(nèi)拼命的工作著，工作之余，他們在酒吧，在的高廳，在花前月下盡情地享受著人生。網(wǎng)絡(luò)向他們展示了廣闊無比繽紛世界，同時已經(jīng)成為他們與世界溝通的重要渠道。傳統(tǒng)的思維模式和行為規(guī)范對他們來說僅僅是一個普通的網(wǎng)頁，可以點擊進去瀏覽， 也可以很方便地點擊把它關(guān)閉。他們藐視說教，他們更喜歡接受卡通和圖表所傳達的信息。他們討厭別人干涉自己的生活，徹底地捍衛(wèi)著自己的獨立和隱私。 調(diào)研結(jié)果表明，昆明的年輕人總體上對自己的事業(yè)充滿信心，喜歡過流行、時髦、休閑的生活。他們獨立意識強，都希望有真正屬于自己的獨立空間。同時調(diào)研數(shù)據(jù)還顯示，未婚群體的購房愿望比已婚群體要強烈，而年青女性群體的購房愿望又要比年輕男性要強烈。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有 %的年青人租著別人的房子住，還有 %的年青人是跟父母一起住，他們中有 %的人希望在 4 年內(nèi)能夠購買屬于自己的住房，同時他們希望住在市中心或休閑娛樂設(shè)施較為集中的區(qū)域。 對物業(yè)類型的選擇上，對高層和小高層的接受程度要明顯高于一般大眾消費群體。一般大眾消費群體接受高層和小高層的比例分別為%和 %，而年輕群體接受高層和小高層的比例則分別上升為%和 %，對市中心高層的接受比例更高達 %。 在他們購房考慮的因素中，價格是最重要的因素。他們雖然對未來的收入預(yù)期充滿信心，但由于處于創(chuàng)業(yè)初期，積累有限，價格便成為其能否實現(xiàn)獨立愿望的最關(guān)鍵的因素。從總價上來看，年青 群體中接受 13 萬以下房款總價的比例為 %，有 47%的年青人能夠接受510 萬的房款總價，所占比例最大。 2020 年昆明的房地產(chǎn)市場在陽光 A 版的帶領(lǐng)下，針對年青消費群體掀起了一股小戶型的熱潮，不僅有專為青年消費群體量身打造的“專業(yè)樓盤 ”如陽光 A 版、 86 街公寓等，甚至一些酒店寫字樓也搖身一變，以青年公寓的形象出現(xiàn)在人們面前。 2020 年昆明大大小小的樓盤一共向市場提供了 2500 多套小戶型（戶型面積 80 平方以下），而且大都有著比較驕人的銷售業(yè)績。 2020 年年底到 2020 年以來，小戶型的呼聲似乎微弱了許多 ， 86 街 U2 幾乎是新開發(fā)的青年公寓的唯一亮點。而這些名為專為年青人量身打造的所謂 “青年公寓 ”，其實總價低于 13 萬的寥寥無幾，所以真正到售樓部掏錢購房的相當(dāng)一部份已經(jīng)不是青年人。 還有一些由其他物業(yè)類型改建而成的青年公寓，在前期樓盤結(jié)構(gòu)設(shè)計時就沒有考慮青年人的居住特點，使戶型功能區(qū)域擺布顯得較為生硬，有些青年公寓內(nèi)甚至連基本的生活功能配套都不齊備。樓內(nèi)幾乎沒有任何相關(guān)的生活配套設(shè)施，更沒有適合青年人生活習(xí)性的有特色的物業(yè)管理內(nèi)容。 昆明的新新人類仍然沒有得到真正屬于自己的空間。 新新人類最想 獲得的是什么樣的空間呢？最近一種冠以 “SOLO”概念的小戶型正風(fēng)行北京，北京四月上旬剛剛舉辦的房展會上，某樓盤 20 多套面積僅 18 平方的 “SOLO”一上午就被新新人類訂購一空?！癝OLO”是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行。 “SOLO”的主要客戶群定位于 25 歲左右的單身或同居的青年人，每套建筑面積在 35 平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定均來源于居住者本身。 “SOLO”戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是 其基本配置。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳，“SOLO”戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。 “SOLO”戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的 “SOLO”化，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如： 24 小時便利店， 24 小時自助型洗衣店， 24 小時自助式健身房等等。 昆明的新新人類都在公司上班，喜歡在外面聚眾狂歡，家對他們來說只是一個經(jīng)歷了工作和生活的精彩和疲憊后可以獨自享受寂寞的恬靜港灣，是一個可以 逃避眾目睽睽而與親密愛人共享美麗時光的溫馨天堂，所以昆明的 “SOLO”可以是建在市區(qū)內(nèi)相對繁華區(qū)域的高層住宅，樓內(nèi)有內(nèi)容豐富會所和生活服務(wù)周全配套，周邊有齊全的休閑娛樂設(shè)施，滿足新新人類們社交和享受生活的需要。房間不用太大，35 平方左右甚至更小，太大的空間對于新新人類來說是一種浪費，只要室內(nèi)空間和配套能夠滿足新新人類基本的生活和學(xué)習(xí)的需要，并且需要的時候可以把房間當(dāng)成一個迷你 “SOHO”。在昆明這樣的一套房子的總價應(yīng)該可以控制在 13 萬以內(nèi)，新新人類們渴望獨立的沖動足可以讓他們?yōu)榱诉@個理想而去奮斗。 也 許這才是昆明的新新人類真正想擁有的屬于自己的空間。有了這樣一個獨立空間，才能讓新新人類感到青春不僅僅是奮斗，還是享受，才能讓新新人類們可以不用把青春寄放在別人的房子里，讓他們在自己的房子里洗澡，在自己的房子里做愛，在自己的房子里寂寞。有了這樣一個獨立空間，才能讓新新人類們泡完吧以后不用再去別人的房子，不用加完班以后又去了別人的房子，不用旅游歸來又去了別人的房子，還可以讓他們不用帶著一千種玩具搬家，不用回來以后還要感受喜歡窺探的房東的曖昧的眼光，不用擔(dān)心玩得太晚而無助地被冰冷的大鐵門關(guān)在颼颼的夜風(fēng)中。 “SOLO”帶給新新人類的正是他們需要的獨立和自由。 讓物業(yè)管理打動消費者 改革開放二十多年以來，中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，國家強盛了，人民富裕了，老百姓的生活水平與二十多年前也不能同日而語了，買車子買房子這種一般老百姓以前想都不敢想的事情，現(xiàn)在也已經(jīng)很平常了。記得兩年前某地產(chǎn)營銷大師來昆明推廣他的營銷理念的時候?qū)ッ鞯拈_發(fā)商們說，商品房當(dāng)然是給有錢人做的，這時 “有錢人 ”的概念是一般老百姓可望而不可及的。但國家的房改政策開始實施后的今天，一般老百姓即相當(dāng)一部分工薪價層也開始不得不變成 “有錢人 ”去買房子住了， 而且一不小心他們還變成了房地產(chǎn)市場的主要消費群體，而且他們在購買自己住房的時候，更多的會考慮跟自己日常的基本生活條件密切相關(guān)的因素，物業(yè)管理就是其中非常重要的因素之一。 現(xiàn)在消費者在進行購房咨詢時，越來越多的會詢問到與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容，如他們關(guān)心開發(fā)商實力，因為開發(fā)商越有實力，就越有條件實施高質(zhì)量的物業(yè)管理；他們關(guān)心開發(fā)商與物業(yè)管理公司是否是同一家公司，因為他們但心因住房前期建設(shè)與后期管理造成脫節(jié)會帶來的麻煩；他們關(guān)心物業(yè)管理費用和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，因為他們在評估將來會得到的服務(wù)是否物有所值；隨著購房行 為更加理性和成熟，他們還關(guān)心物業(yè)管理公司的品牌，因為一個好的品牌后面代表著服務(wù)的高質(zhì)量。 正因為消費者對物業(yè)管理的重視程度不斷的提升，開發(fā)商為了博得消費者的認(rèn)可，也在不斷提升自己樓盤的物業(yè)管理水平。事實證明，良好的物業(yè)管理對樹立產(chǎn)品品牌，提高樓盤品質(zhì)和促進市場銷售都有起了積極的推動作用。在業(yè)界口碑很好的銀苑小區(qū)和佳園小區(qū)，除了其硬件＿＿產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計品質(zhì)超群外，其軟件＿＿物業(yè)管理的周到細(xì)致更是其打動業(yè)主的關(guān)鍵。陽光花園的陽光會所更是把物業(yè)管理服務(wù)的概念擴大到了周邊社區(qū)，更加突出地表現(xiàn)了其真誠服務(wù)于大眾，延伸 品牌內(nèi)涵的良苦用心。 雖然一些開發(fā)商及其物業(yè)管理公司在精心打造住宅產(chǎn)品的同時也力爭把物業(yè)管理的文章做足，但仍有許多開發(fā)商和物業(yè)管理公司在思路和做法上還不能擺正自己的位置，仍把自己放在主人的位置上管理業(yè)主，而不是把自己放在管家的位置上服務(wù)業(yè)主，造成業(yè)主對物業(yè)管理的抱怨和投訴不斷。 風(fēng)之鈴市場調(diào)研公司對云南日報、昆明日報、春城晚報、云南信息報、都市時報、生活新報、滇池晨報、大眾消費報等８家主要報刊進行了近一年的監(jiān)測統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)共有 494 起有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴，其中在春城晚報上投訴的比例為 %，在都市時 報上投訴的比例為 %，在滇池晨報上投訴的比例為 ％。投訴的內(nèi)容按投訴頻率依次是物管收費，占 %；清潔衛(wèi)生，占 %；供水，占 %；房屋及公共設(shè)施的維修養(yǎng)護，占 %；排水，占 %；小區(qū)公共場所管理，占 %；車輛管理，占 %；物業(yè)的管理及服務(wù)質(zhì)量，占 %；配套設(shè)施，占 %；治安，占 %；綠化，占 %；供電，占 %；煤氣，占 %；房屋質(zhì)量，占 %；消防，占 %。 以上調(diào)查的結(jié)果只暴露了消費者對物業(yè)管理 不滿情緒的冰山一角。風(fēng)之鈴市場調(diào)查人員曾對昆明某著名小區(qū)的多名業(yè)主進行過深度訪談，幾乎每一個我們訪談的對象或多或少都對該小區(qū)的物業(yè)管理的一些方面提出了批評意見，說明物業(yè)管理困擾著住房消費者是一個普遍的現(xiàn)象。 以前實行福利分房的時候，住的是公家的房子，房子出了問題就找單位分管住房的部門，如果問題解決不了也只能對付著住了。而現(xiàn)在住的是自己買的房子，對物業(yè)管理的要求自然要高得多。風(fēng)之鈴市場調(diào)研公司在 2020 年昆明冬季房交會上調(diào)查的結(jié)果顯示，有購房意向的消費者對目前居所的十項相關(guān)因素中，物業(yè)管理服務(wù)的滿意度被排在倒 數(shù)第三位，也可以說對物業(yè)管理的不滿很大程度上導(dǎo)致他們有了重新購房的打算，說明物業(yè)管理的好壞已經(jīng)直接影響了消費者的購房行為。 當(dāng)然從目前情況看，物業(yè)管理要真正做到讓業(yè)主滿意同時讓物管公司能夠正常持續(xù)的運作有一定的難度，物業(yè)管理公司虧損也是普遍現(xiàn)象，這一方面因為部分消費者對物業(yè)管理的收費還沒有能夠正確認(rèn)識，另一方面物業(yè)管理公司服務(wù)意識不強，服務(wù)素質(zhì)不高等也加深了業(yè)主與物管公司的誤解和矛盾，同時一些相關(guān)的法例法規(guī)還不完善，造成了物管雙方都處之茫然。但作為開發(fā)商，向消費者提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和滿意周到的服務(wù)是企業(yè) 生存和發(fā)展的必要前提。只有一個好的硬件產(chǎn)品而沒有相應(yīng)的好的軟件服務(wù)，這個產(chǎn)品就失去了靈性，一個沒有靈性的產(chǎn)品自然不會吸引追求靈動的消費者。 北辰鳳凰城是北市區(qū)的一個高品質(zhì)小高層住宅樓盤，其營銷推廣的亮點之一就是引進了英國具有近三百年歷史的世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司代理其物業(yè)管理，用世界一流的物管服務(wù)來提升樓盤品質(zhì)。在住宅消費市場競爭越來越激烈的今天，讓物業(yè)管理服務(wù)水平更高更具人性化，無疑是市場決勝的一大法寶。