昆明寫(xiě)字樓調(diào)查淺析(doc13)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2024-08-13 13:58本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】樓，甚至有人預(yù)言寫(xiě)字樓投資將掀起新的個(gè)人投資熱潮。帶著這個(gè)問(wèn)題，我走訪。設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。這個(gè)停止對(duì)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目審批的《決定》，以及國(guó)家在。售價(jià)及物管費(fèi)價(jià)格持續(xù)走低，高達(dá)６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫(xiě)字樓占了80%較大的份額。寫(xiě)字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)。結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等。傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單一朝向的戶(hù)。及以下的占50%,有4部的占30%,有5部以上的占20%。上的科技大廈、攀昆商場(chǎng)的護(hù)國(guó)大廈是是昆明第一代較早的寫(xiě)字樓了。大廈是個(gè)香港老板投資所建，并掘走昆明寫(xiě)字樓的第一桶金而去。2020年以后在建的寫(xiě)字樓成為昆明第三代寫(xiě)字樓，其代。取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。投資者，也有小型公司的使用者，還有中型公司及大型公司。同時(shí)，許多老寫(xiě)字樓在一個(gè)項(xiàng)目中出現(xiàn)了幾個(gè)不同的檔次，這種開(kāi)發(fā)模式
【正文】 米 12~15 萬(wàn) /個(gè)車(chē)位 市中心 匯都國(guó)際商務(wù)港 7000 元 /平方米 均價(jià) ~15 萬(wàn) /個(gè)車(chē)位 市中心 上表與 2020 年的市區(qū)高層物業(yè)平均租金水平在 3040 元 /平方米 /月，物管收費(fèi)在2 元的局面相比較，不能不說(shuō)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸進(jìn)入持續(xù)增長(zhǎng)的理性發(fā)展階段。 在租金方面，城中租金水平普遍集中在 30— 6０元／平方米之間，占５２．６％的比例，在城區(qū)間內(nèi)，多為５０ — １００平方米間的小戶(hù)型寫(xiě)字樓；其次是環(huán)城周?chē)?20— 35 元／平方米，占 25％比 例，而檔次和配套稍差二環(huán)之內(nèi)的寫(xiě)字樓多定在 1５ — 30 元／平方米之間，占 %。在三大區(qū)域內(nèi)，其中市甲級(jí) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 13 頁(yè) 寫(xiě)字樓租金大約 6０元／平方米，一環(huán)邊 20~35 元／平方米，二環(huán)內(nèi) 15~30 元／平方米以?xún)?nèi)。 九、寫(xiě)字樓的投資 根據(jù)走訪調(diào)查的數(shù)據(jù)，以東風(fēng)東路商圈中的甲級(jí)寫(xiě)字樓作為投資對(duì)象，某環(huán)球金融寫(xiě)字樓銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人為投資者算了一筆賬。 投資者若購(gòu)買(mǎi)１００平方米，東風(fēng)東路區(qū)域目前寫(xiě)字樓的均價(jià)是５０００元／平方米，總價(jià)為５０萬(wàn)元。按照５成１０年按揭，貸款２５萬(wàn)元，每萬(wàn)元還款率為１１７．６，每月月供３０００元左右， 按照目前的保守月租金５０元／平方米計(jì)算，每平方米將收益５０００元。除去月供，一年還有將近兩萬(wàn)多元的收益，投資者則在１０年內(nèi)就可收回成本，這其中還不包括地價(jià)、租金在這十年中本身上漲帶來(lái)的收益。 隨著市場(chǎng)的發(fā)展，寫(xiě)字樓將成為關(guān)注焦點(diǎn)。就寫(xiě)字樓目前的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，大多數(shù)只賣(mài)不租，甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)中，只有不足 %的寫(xiě)字樓屬單一業(yè)權(quán)大廈。2020 年的新供應(yīng)量中， 95%的寫(xiě)字樓被用于分拆出售。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期持有品質(zhì)高的寫(xiě)字樓通常有著高的附加值，并且隨著現(xiàn)在各行各業(yè)都注重品牌形象打造，隨著企業(yè)規(guī)模和發(fā)展， 在有了自己投資辦公樓的條件時(shí)，就會(huì)考慮購(gòu)置辦公樓，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己以及專(zhuān)業(yè)投資公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)利好消息。 寫(xiě)字樓由于面積較大，投資總價(jià)很高，并且變現(xiàn)期長(zhǎng)，對(duì)于個(gè)人投資來(lái)說(shuō)就更需要理性和專(zhuān)業(yè)的分析。個(gè)人投資寫(xiě)字樓時(shí)，要瞄準(zhǔn)客戶(hù)群。首先要求投資者有很高的支付能力，如果投資那些切成小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)，應(yīng)該注意，雖然總價(jià)可能會(huì)比較便宜，但也會(huì)影響到該物業(yè)的物管水平和回報(bào)能力。 寫(xiě)字樓的品質(zhì)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，要考慮交通、電梯、停車(chē)、結(jié)構(gòu)布局、采光、通氣等方面是否良好，以及對(duì)物業(yè)管理水平等方面進(jìn)行實(shí)地調(diào) 查。另外， 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 13 頁(yè) 根據(jù)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益乘以１５年等于房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格”。若物業(yè)年收益乘以１５年大于購(gòu)房款，則表明該項(xiàng)目具有投資潛力。 十、物業(yè)管理與寫(xiě)字樓 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)附屬產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步走向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化。作為寫(xiě)字樓的物業(yè)管理日益受到寫(xiě)字樓用戶(hù)的關(guān)注。根據(jù)我們對(duì)昆明市寫(xiě)字樓物業(yè)管理作的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前寫(xiě)字樓的物業(yè)不盡如人意，業(yè)主們?cè)孤曒d道，其中對(duì)于保安、保潔、綜合服務(wù)等方面尤為不滿(mǎn)意。 物業(yè)管理的好壞對(duì)于寫(xiě)字樓至關(guān)重要。 可以說(shuō)建寫(xiě)字樓不是終極目標(biāo)，而是寫(xiě)字樓的剛開(kāi)始，就象是萬(wàn)里長(zhǎng)征走完了第一步，管理好、使用好，實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓的可持續(xù)發(fā)展才是目的。如果寫(xiě)字樓本身品質(zhì)優(yōu)良，而沒(méi)有一個(gè)好的物業(yè)，就給人美玉微瑕的感覺(jué)。寫(xiě)字樓物業(yè)好壞直接關(guān)系到業(yè)主的利益，好的物業(yè)給辦公者創(chuàng)造一個(gè)美好的環(huán)境，提供一種良好的服務(wù)使辦公效率大為提高。同時(shí)也間接地促成寫(xiě)字樓品牌的建立，寫(xiě)字樓品牌的形成使這里的人氣聚集，也使它產(chǎn)生升值潛力。無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是投資者來(lái)說(shuō)，這都是一個(gè)利好的消息。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理好壞，關(guān)系到人們對(duì)他的認(rèn)同與否、這對(duì)于他們收回 成本、擴(kuò)大盈利也極為重要。對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理好壞、經(jīng)營(yíng)善否不僅關(guān)系到他是能否盈利，對(duì)于公司的聲譽(yù)和未來(lái)的發(fā)展也很重要。物業(yè)管理可以說(shuō)關(guān)系到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方的利益，一榮皆榮，一損皆損，物業(yè)管理好了，也就實(shí)現(xiàn)了這樣一個(gè)良性循環(huán)。寫(xiě)字樓就象一個(gè)剛出生的嬰兒需要各方的細(xì)心呵護(hù)才能健康成長(zhǎng)。 房地產(chǎn)的需求量會(huì)逐是適合中小業(yè)主和大集團(tuán)公司樓。寫(xiě)字樓可以考慮往住宅方轉(zhuǎn)住”，改變“職能”，提倡只租后售、以租代售的靈活多樣方式。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)之所以好轉(zhuǎn)，與人們積極的心理預(yù)期有密切關(guān)系，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 13 頁(yè) 展和東亞貿(mào)易的日益密切對(duì)高檔寫(xiě)字樓將會(huì)有更多的需求，而屆時(shí)昆明寫(xiě)字樓供應(yīng)量卻不會(huì)有明顯地增加。因此，現(xiàn)在許多國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司都搶在租金全面回升之前積極地購(gòu)買(mǎi)和租賃寫(xiě)字樓，而本地許多寫(xiě)字樓面對(duì)這一市場(chǎng)情況，已經(jīng)在逐步提高或者正在考 慮提高租金。
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