【正文】 為“年收益乘以１５年等于房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格”。 隨著市場(chǎng)的發(fā)展，寫(xiě)字樓將成為關(guān)注焦點(diǎn)。同時(shí)，有絕大部分寫(xiě)字樓只售不租，很少數(shù)有開(kāi)發(fā)商將寫(xiě)字樓作為投資經(jīng)營(yíng)，只圖短期回報(bào)。從購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)來(lái)看，總體而言，７０％都是自用，自用加投資的占２３％的比例，純 投資的占７％比例。 七、寫(xiě)字樓業(yè)主的需求與選擇 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些小企業(yè)需要的寫(xiě)字樓面積大多在１００平方米以?xún)?nèi)，中小企業(yè)需要的寫(xiě)字樓面積大多在２００ — ４００平方米左右。 六、寫(xiě)字樓市場(chǎng)化的進(jìn)一步細(xì)分 在分別對(duì)昆明目前的寫(xiě)字樓現(xiàn)狀進(jìn)行了走訪，對(duì)昆明幾個(gè)商住混用比較突出的幾個(gè)寫(xiě)字樓如福林廣場(chǎng)、美亞等進(jìn)行了調(diào)查，不少公司選擇這一類(lèi)型的商住混合寫(xiě)字樓作為辦公場(chǎng)所，每當(dāng)上下班時(shí)間一到，電梯口便站滿(mǎn)了人，買(mǎi)菜的和上下班人員均急不可待，電梯隨時(shí)發(fā)出報(bào)警聲。 目前昆明在這方面做得最好的是在建中的匯都國(guó)際商務(wù)港、華域，志強(qiáng)等，大廈目前業(yè)主均為省內(nèi)外較有實(shí)力的大型金融、經(jīng)貿(mào)、科技、信息、地產(chǎn)企業(yè)，律師行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、貿(mào)易公司、廣告公司、金融服務(wù)類(lèi)公司、 IT 行業(yè)、高科技公司、咨詢(xún)公司、旅游公司、網(wǎng)站等現(xiàn)代成長(zhǎng)型商 務(wù)機(jī)構(gòu)或公司，并在各專(zhuān)業(yè)上具有前瞻發(fā)展優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。 2020 年的新供應(yīng)量中， 95%的寫(xiě)字樓被用于分拆出售。從稅源角度講，寫(xiě)字樓對(duì)于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的作用將更顯重要。 由于房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。另外，第二代寫(xiě)字樓一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)就是占據(jù)了城市最好的地段，由于地段的不可復(fù)制性，使之成為后代寫(xiě)字樓難以替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另外，老寫(xiě)字樓多采用出售方式，產(chǎn)生了“木桶效應(yīng)”。形象就是財(cái)富，效率就是金錢(qián)，升值就是利潤(rùn)。（２）這類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商多數(shù)為非專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)公司，而且多數(shù)為物業(yè)的業(yè)主出資改建。 第二層次的是中高檔寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)。 2020 年以后在建的寫(xiě)字樓成為昆明第三代寫(xiě)字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國(guó)際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀座 OFFICE 等。開(kāi)間小、穩(wěn)定性差、速度慢的問(wèn)題。 一、經(jīng)歷陣痛的寫(xiě)字樓市場(chǎng) 本地寫(xiě)字樓市場(chǎng)在經(jīng)歷 1999 年世博會(huì)前后盲目上馬而寫(xiě)造成字樓的供給總量嚴(yán)重過(guò)剩，昆明市政府在１９９９年就專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。而這些建于 90 年代的寫(xiě)字樓由于開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)水平的參差不齊，寫(xiě)字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。 二、進(jìn)入發(fā)展層次的寫(xiě)字樓市場(chǎng) 據(jù)對(duì)市區(qū)里的高層建筑進(jìn)行的一次摸底顯示，建于上個(gè)世紀(jì)五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的則多達(dá)６６４幢。其特點(diǎn)是：（１）開(kāi)發(fā)商多為實(shí)力雄厚，在特定時(shí)期下有特定背景，促使他們用自己的力量，將這類(lèi)高檔物業(yè)建設(shè)完成，而公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)又使他們更傾向于將高檔物業(yè)出租而獲取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。（３）客戶(hù)的組成頗為復(fù) 雜，既有投資者，也有小型公司的使用者，還有中型公司及大型公司。（３）所在的地段多為城市邊緣區(qū)或老城區(qū)，而且多在接近熱地的邊緣區(qū)。運(yùn)營(yíng)效率則主要體現(xiàn)在綜合性的配套和物業(yè)管理方面。 而與老寫(xiě)字樓相比，第二代寫(xiě)字樓的優(yōu)勢(shì)就顯得十分突出了。因?yàn)閷?duì)于大公司而言，更換辦公地點(diǎn)，引起的諸如名片、公司的形象設(shè)計(jì)等事務(wù)的變更成本太高，大公司一般不會(huì)輕易變換。由此分析，我們不難預(yù)見(jiàn)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，昆明寫(xiě)字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢(shì)的第二代寫(xiě)字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢(shì)的第三代寫(xiě)字樓共存的形勢(shì)。因此，如果政府不重 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 13 頁(yè) 視這種問(wèn)題的話(huà)，會(huì)使得出現(xiàn)大量不得不在公寓里辦公，又在別的地區(qū)注冊(cè)的公司，如此將導(dǎo)致稅源的流失。買(mǎi)寫(xiě)字樓的人花的是經(jīng)營(yíng)資金，而國(guó)家政策一直將寫(xiě)字樓看作是生產(chǎn)資料，銀行對(duì)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)資料一直采取保守的放貸款政策，這使得寫(xiě)字樓的按揭較之住宅困難得多。人工作到一定時(shí)候，勢(shì)必疲憊。 隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張，商住分開(kāi)是大勢(shì)所趨，這就為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，中小企業(yè)可能會(huì)盡快選擇寫(xiě)字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。 從寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)上看，乙級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)的供應(yīng)量較大，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)量不足。價(jià)格賣(mài)得最高的是純寫(xiě)字樓，價(jià)格超過(guò) 5000 元／平方米。在三大區(qū)域內(nèi)，其中市甲級(jí) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 13 頁(yè) 寫(xiě)字樓租金大約 6０元／平方米，一環(huán)邊 20~35 元／平方米，二環(huán)內(nèi) 15~30 元／平方米以?xún)?nèi)。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期持有品質(zhì)高的寫(xiě)字樓通常有著高的附加值，并且隨著現(xiàn)在各行各業(yè)都注重品牌形象打造，隨著企業(yè)規(guī)模和發(fā)展， 在有了自己投資辦公樓的條件時(shí)，就會(huì)考慮購(gòu)置辦公樓，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己以及專(zhuān)業(yè)投資公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)利好消息。作為寫(xiě)字樓的物業(yè)管理日益受到寫(xiě)字樓用戶(hù)的關(guān)注。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理好壞，關(guān)系到人們對(duì)他的認(rèn)同與否、這對(duì)于他們收回 成本、擴(kuò)大盈利也極為重要。