昆明寫字樓調查淺析(doc13)-商業(yè)地產-展示頁
2024-08-25 13:58本頁面
【正文】 配置狀況、結構布局是否適用、采光通風是否良好等等。 走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了 80%較大的份額。 一、經歷陣痛的寫字樓市場 本地寫字樓市場在經歷 1999 年世博會前后盲目上馬而寫造成字樓的供給總量嚴重過剩，昆明市政府在１９９９年就專門出臺了《關于在市區(qū)不再審批、同意建設高層建筑項目的決定》。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 13 頁 昆明寫字樓調查淺析 在 2020 年雨潤如油夏日燥熱的季節(jié)里，樓市處于觀望與暴漲的拐點時，處于溫水煮青蛙狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個人投資的新“金礦” —— 寫字樓，甚至有人預言寫字樓投資將掀起新的個人投資熱潮。帶著這個問題，我走訪了本地的寫字樓市場。這個停止對寫字樓新項目審批的《決定》，以及國家在相關政策（如稅費 政策規(guī)定，１９９８年６月３０日前建成的寫字樓，在２００１年１月１日至2020年１２月３１日期間銷售，免征３％的契稅）上的政策有力調整下，在經歷長達 7 年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價及物管費價格持續(xù)走低，高達６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復蘇和升溫。而這些建于 90 年代的寫字樓由于開發(fā)設計水平的參差不齊，寫字樓存在著產品品質、功能和用途上的局限。而走訪中我們發(fā)現(xiàn)很多傳統(tǒng)的寫字樓在房屋內部設計上將住戶門廳全部都設在一層 ,面積狹小局促 ,僅僅是一個過道。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 13 頁 這些傳統(tǒng)的寫字樓電梯數(shù)量少，從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看 ,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 50%,有 4 部的占 30%,有 5 部以上的占 20%。大廈缺少相應的配套設施、有的 大廈地下停車場只有一層，大廈停車位少。 二、進入發(fā)展層次的寫字樓市場 據(jù)對市區(qū)里的高層建筑進行的一次摸底顯示，建于上個世紀五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的則多達６６４幢。從年代來說 80 年代青年路上的科技大廈、攀昆商場的護國大廈是是昆明第一代較早的寫字樓了。 90 年代是昆明寫字樓市場談樓色變泛濫成災的特殊年代，華一、華域、志強、美亞、鴻城廣場、福林廣場、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從純寫字樓至商住混合成為昆明第二代寫字樓。 目前，從橫向角度看，昆明的寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)整個市場已經明顯分化出高中低檔租務市場、中檔寫字樓銷售市場和中低檔寫字樓租務市場三大層次，昆明寫字樓市場將進入 一個更有序、更細分的發(fā)展階段。其特點是：（１）開發(fā)商多為實力雄厚，在特定時期下有特定背景，促使他們用自己的力量，將這類高檔物業(yè)建設完成，而公司的財務結構又使他們更傾向于將高檔物業(yè)出租而獲取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。（３）物業(yè)檔次均為公共部分裝修豪華，設備配套完善的甲級寫字樓，這既是出于商務客戶的需要，也是由于超前 性的需求。（５）租務模式上多采取“以大帶小”、“大低小高”的租務模式。這也是一個跨度很大的市場范圍，其供應商從在建高檔項目如匯都國際商務港一直到中檔樓項目的云南軟件園數(shù)碼國際寫字樓，這一集團的共同特點是：（１）開發(fā)物業(yè)均以出售為主，而租賃活動多在銷售之后展開，其目的主要是為了讓寫字樓的投資者能真正得到租金回報。（３）客戶的組成頗為復 雜，既有投資者，也有小型公司的使用者，還有中型公司及大型公司。（５）銷售模式上，絕對以銷售為主，但多數(shù)亦成立一個專門的服務租售部，為投資業(yè)主解決租務問題。這類寫字樓散布于市區(qū)各地，形成一個巨大的供應量，其特點是：（１）幾乎全部項目均為樓宇翻新項目，面積多在６０００平方米以下，投資量小。這類項目幾乎都是一個模式，就 是開發(fā)商在解決自身需要的同時，留出一些做一部分的租務。（３）所在的地段多為城市邊緣區(qū)或老城區(qū)，而且多在接近熱地的邊緣區(qū)。 從縱向角度來看昆明寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場正在經歷一場產品的競爭與替代。三代寫字樓的明顯對比下，寫 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 13 頁 字樓的價值體現(xiàn)在三方面，形象價值、運營效率和升 值空間是最具價值的選擇動因。形象價值主要體現(xiàn)在品牌價值和注意力經濟要求下的地標性的建筑體量和外觀。運營效率則主要體現(xiàn)在綜合性的配套和物業(yè)管理方面。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務的概念，更是經營的概念。這主要是因為，老寫字樓的智能化太低了，已經不能 滿足現(xiàn)在公司辦公的最基本需求，并且這個條件的改進通常是比較困難的。即小業(yè)主在租金上的無秩序遞減攀比已經到了無法控制的地步。 而與老寫字樓相比，第二代寫字樓的優(yōu)勢就顯得十分突出了。同時，在第二代寫字樓中的市場運作中，其博弈關系發(fā)生了明顯的變化。這類寫字樓通常先以盡可能低的價格吸引大企業(yè)、大公司入住，從而吸引與之相關聯(lián)或是希望與之為鄰的中小公司入住，這些中小公司將能夠也比較樂意承擔較高的租金或
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