【正文】 選擇條件依次是：周邊區(qū)域環(huán)境、交通條件、采光、通風(fēng)、價(jià)格、地段、日常生活的方便性以及是否能體現(xiàn)公司形象等。 第六，昆明寫(xiě)字樓客戶群的需求大概有以下特點(diǎn)：被訪者對(duì)寫(xiě)字樓樓層的敏感性不強(qiáng)，他們很注重寫(xiě)字樓的停車(chē)問(wèn)題，周邊要有較好的購(gòu)物和餐飲場(chǎng)所，但不太希望與居住和娛樂(lè)場(chǎng)所混雜。因此，這樣一個(gè)由短期行為構(gòu)成的理性市場(chǎng)必然是打破區(qū)域界限的。人們對(duì)不同區(qū)位寫(xiě)字樓的售價(jià)水平形成了共識(shí)，換言之，人們基本認(rèn)同了區(qū)位、寫(xiě)字樓檔次和價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系， 因此，寫(xiě)字樓市場(chǎng)上處于不同區(qū)位、不同檔次的樓盤(pán)價(jià)格差距較大。租型客戶則對(duì)區(qū)域很不敏感，比如服務(wù)類企業(yè)、機(jī)電類企業(yè)，有無(wú)明確的辦公概念對(duì)其業(yè)務(wù)很少有影響，因此，這類客戶不太認(rèn)同租金的差異性。 第五，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在只租不買(mǎi)或只買(mǎi)不租的兩大客戶群。比如一些樓宇的布局，配套設(shè)施和各種裝飾材料的選用等，請(qǐng)一些有經(jīng)驗(yàn)的管理公司在前期進(jìn)行這些方面的策劃，花的錢(qián)很少，但是起的作用很大。一些開(kāi)發(fā)公司僅僅從銷售的角度來(lái)考慮，其實(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司的早期介入是非常重要的。 第四，優(yōu)良的物業(yè)管理是一座優(yōu)秀寫(xiě)字樓必須具備的條件。他們需要更大的空間、靈活的格局、富于彈性的空調(diào)系統(tǒng)、通透的采光與新鮮的空氣。 第二，一個(gè)好的寫(xiě)字樓不是老板擺譜的地方，而是能激發(fā)員工靈感，讓他更好地進(jìn)行腦力創(chuàng)造的場(chǎng)所，這是衡量新時(shí)代寫(xiě)字樓主要標(biāo)準(zhǔn)，所以現(xiàn)在寫(xiě)字樓的自身定位已經(jīng)發(fā)生了變化，以前是以老板為中心，而現(xiàn)在是以員工為中心。在二十世紀(jì)工業(yè)文明的時(shí)期，寫(xiě)字樓是作為工業(yè)文明廠房的附屬物存在，是一種復(fù)式記賬的體系，主要產(chǎn)值來(lái)自于車(chē)間，而不是來(lái)自于寫(xiě)字樓。如果抓住機(jī)遇使昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體走出低迷，是每一個(gè)想在寫(xiě)字樓市場(chǎng)領(lǐng)域有所作為的開(kāi)發(fā)商正在面臨且亟待尋求答案的問(wèn)題。 從物業(yè)管理服務(wù)上看，隨著省委省政府對(duì)昆明 “一湖四片 ”的大昆明發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，同時(shí)，昆明還面臨著成為我國(guó)與東盟建立自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡的歷史機(jī) 遇，圍繞把昆明建成我國(guó)面向東南亞、南亞國(guó)際城市的目標(biāo)，昆明正在著力提高城市建設(shè)管理水平和檔次，努力打造國(guó)際城市中心區(qū)。 由于諸多配件配置上的先天不足，使想要租購(gòu)且有能力租購(gòu)專業(yè)寫(xiě)字樓的用戶望而卻步，同時(shí)由于高昂建安成本導(dǎo)致的較高的租售價(jià)格，也把一部分對(duì)寫(xiě)字樓功能要求不高但對(duì)價(jià)格十分敏感的中小客戶拒之門(mén)外。并采用以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，因而形成了黑暗的走道、單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道。目前昆明的寫(xiě)字樓車(chē)位總量在 100個(gè)以下的占 %，車(chē)位在 100200個(gè)的占 %，車(chē)位在 200 個(gè)以上的極少，有的甚至沒(méi)有考慮車(chē)位。因此可以說(shuō)，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于較低迷的狀態(tài)。 從租售價(jià)格上看，幾年來(lái)，昆明寫(xiě)字樓租售價(jià)格一直較低，逾五成售價(jià)在 3500—4000 元 /㎡，租金水平較低，高層物業(yè)平均租金水平在 3040 元 /平方米 /月。但由于人們預(yù)想的 “世博會(huì) ”應(yīng)該帶來(lái)的巨大商機(jī)來(lái)得并不猛烈，中國(guó)入世后的春雨更多地落到了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，地處邊陲的云南短期內(nèi)還沒(méi)有足夠的魅力迎得足夠眾多商賈的投資熱情，于是昆明大量的專業(yè)或非專業(yè)寫(xiě)字樓就象眾多專業(yè)或非專業(yè)的賓館酒店一樣，變成了經(jīng)營(yíng) 者的一塊心病。昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀調(diào)查分析 9 年是昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺，以 “99’昆明世博會(huì) ”為契機(jī)， 98 年辦公樓的開(kāi)發(fā)投資額成倍增長(zhǎng)。到 99 年依然保持高的增長(zhǎng)勢(shì)頭，短短幾年內(nèi)，在青年路、東風(fēng)東路到人民西路、人民東路到人民西路、北京路等市內(nèi)繁華區(qū)域一下冒出了大量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)用一蹶不振來(lái)形容是最恰當(dāng)不過(guò)了。昆明近兩年絕大多數(shù)高層寫(xiě)字樓的價(jià)格都有所下降，最大降幅近三成。 從硬件配置上看，由于昆明寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)嚴(yán)格意義上說(shuō)還不是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)，因而對(duì)什么是專業(yè)寫(xiě)字樓，專業(yè)寫(xiě)字樓應(yīng)該是什么樣的還沒(méi)有較深的體會(huì)，因此對(duì)專業(yè)寫(xiě)字樓應(yīng)該如何科學(xué)合理地 規(guī)劃設(shè)計(jì)還不能找到感覺(jué)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的寫(xiě)字樓很多只是一般單位辦公樓的放大版，造成了目前昆明現(xiàn)有寫(xiě)字樓存在著諸多的先天不足。 在建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)上，門(mén)廳全部都設(shè)在一層，面積狹小局促，僅僅是一個(gè)過(guò)道。而現(xiàn)代專業(yè)的寫(xiě)字樓應(yīng)該考慮人貨分流，不僅要設(shè)置了不同功能的電梯，而且要增加安 全通道數(shù)量。從市場(chǎng)反映我們也能看出，一些租金較低的非專業(yè)寫(xiě)字樓和一些租金較高但功能優(yōu)越的寫(xiě)字樓的租售情況均比較良好，真正處境尷尬的是一些外表堂皇但功能較差的大型 “辦公樓 ”。這樣，昆明的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也面臨著又一個(gè)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。 首先，寫(xiě)字樓是創(chuàng)造價(jià)值的場(chǎng)所，而不僅僅是一個(gè)辦公場(chǎng)所。而如今在寫(xiě)字樓里也能產(chǎn)生利潤(rùn)，所以，我們 現(xiàn)在寫(xiě)字樓不會(huì)再像以前那樣僅僅作為一個(gè)管理的附屬。 第三，寫(xiě)字樓用戶的業(yè)務(wù)多定位于智力與技術(shù)密集型領(lǐng)域，對(duì)員工的創(chuàng)造力要求極高，工作時(shí)間彈性很大。因此，開(kāi)闊的空間，良好的采光，舒適的通風(fēng)，相對(duì)獨(dú)立的空間，寬敞的走廊等成了 寫(xiě)字樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)企業(yè)還沒(méi)意識(shí)到有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)中的重要位置和作用。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在做的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們是從終端客戶需求往后倒退，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。有的開(kāi)發(fā)商無(wú)不感觸地說(shuō)，歸根到底，寫(xiě)字樓賣(mài)的是服務(wù)。買(mǎi)型客戶群往往是對(duì)辦公概念和辦公區(qū)域有強(qiáng)烈要求的客戶，這類客戶認(rèn)同價(jià)格的差異性。 區(qū)位是影響客戶租買(mǎi)寫(xiě)字樓的一個(gè)重要因素，隨著寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的逐漸成熟，對(duì)銷售市場(chǎng)而言，區(qū)位因素的影響更深。 相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)行為而言，租賃行為是短期行為，相對(duì)于銷售市場(chǎng)而言，租賃市場(chǎng)是更具理性的市場(chǎng)，在租賃市場(chǎng)上很少有投機(jī)行為。 在昆明，寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)群體主要是一些大企業(yè)和大單位，散戶銷售市場(chǎng)在整個(gè)寫(xiě)字樓比例中通常只有 20%左右，這對(duì)很多寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)很大的制約，因此，寫(xiě)字樓市場(chǎng)出售得并不理想，但是與辦公相關(guān)的商住樓的市場(chǎng)銷售卻相對(duì)較好，這實(shí)際上從一個(gè)側(cè)面反映出了散戶對(duì)寫(xiě)字樓的一種需 求特點(diǎn)，這種需求不能在一些純寫(xiě)字樓中得到滿足，但是可以從一些商住兩用的樓盤(pán)中得到部分滿足，所以我們認(rèn)為寫(xiě)字樓仍然有著較大的需求空間。 至于租售價(jià)格，能夠接受的寫(xiě)字樓租金價(jià)格在 2030 元 /平方的比例占了 %，接受 3140 元 /平方的比例占 %；能夠接受的寫(xiě)字樓出售價(jià)格總價(jià)在 45 萬(wàn)以下的占了 65%，能夠接受寫(xiě)字樓出售單價(jià)在 29003100 的占了 %。 在調(diào)查中我們了解到，消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)在辦公環(huán)境滿意度最低的是辦公智能化水平，他們需要的智能化包括保安、防火、報(bào)警、電子商務(wù)、公共求助等一些功能。 2020 年昆明秋季房交會(huì)供需評(píng)述 一、房交會(huì)樓盤(pán)評(píng)述 本次參加房交會(huì)的樓盤(pán)數(shù)量主要共有 77 個(gè)，其中有多層住宅、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、多層小高層混合住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、旅游商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店等，分布區(qū)域不僅覆蓋了昆明四區(qū)外，還包含了云南省內(nèi)旅游地州的地產(chǎn)項(xiàng)目。 另外，此次展出新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中有較多一部份是小型盤(pán)量的項(xiàng)目，不過(guò)其中也有不少參展樓盤(pán)屬于上千畝的大規(guī)模綜合住宅社區(qū)物業(yè)?？梢钥闯?，此次房交會(huì)新亮相的樓盤(pán)相比較多，其中也不乏上千畝的大盤(pán)項(xiàng)目?？磥?lái)本次參展樓盤(pán)主要還是以普通住宅物業(yè)為銷售主體，其他物業(yè)的開(kāi)發(fā)和參展比例都較小。由此看，開(kāi)發(fā)商在選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，更多的是選擇多層物業(yè)、及多層小高層混和物業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。另外，值得一提的是，本次展出的純小高層的數(shù)量比例也較多，占到了 13%的份額，大大增加了住宅市場(chǎng)物業(yè)的多樣性，和居住生活的差異化。而小高層住宅幾乎都是全框架結(jié)構(gòu)的，多層住宅物業(yè)較多數(shù)是框架結(jié)構(gòu)，但也有以部分是磚混結(jié)構(gòu)的，其間的差別主要是表現(xiàn)在建筑質(zhì)量強(qiáng)度上，因此在價(jià)格上也有一定的差別。可見(jiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)在迅速的由昆明市區(qū)向省內(nèi)地州區(qū)域進(jìn)行擴(kuò)張、異地開(kāi)發(fā)。 參展樓盤(pán)戶數(shù)、總建、占地情況 在此次參展的樓盤(pán)項(xiàng)目中，其總提供的戶數(shù)大約為 36446 套。建筑面積大致在 5,353,900平方米左右。而從綠化率方面來(lái)看，占最多數(shù)的是 41%~50%之間的比例，占了 36%；其次是 31%~40%之間的占了 27%； 51%~60%之間的占了18%； 20%~30%之間的占了 11%； 61%~70%之間的占了 8%的比例。 參展樓盤(pán)的主力戶型、及面積 本次參展樓盤(pán)的主力戶型是 3 房 2 廳 2 衛(wèi)的格局，主力面積是110~130 平方米之間。而主力面積在 70~100 平方米之間的多數(shù)為 2 房 2 廳 1 衛(wèi)、及 3 房 2 廳 2 衛(wèi)的戶型格局。商鋪的主力面積范圍在 20~300 平方米之間，其格局不做固定分解。 價(jià)格情況 本次房交會(huì)參展樓盤(pán)均價(jià)在 2100~2500 元 /平方米之間的，所占比例最高，占了 43%；其次是 2600~3000 元 /平方米之間的，占了 33%；1500~2020 元 /平方米的占了 10%； 3600~4000 元 /平方米的占了 8%；4100~5000 元 /平方米的占了 4%； 3100~3500 元 /平方米的占了 2%；看 出，樓盤(pán)均價(jià)主要還是集中在 2500 元 /平方米價(jià)位附近，其所占的比例也是最高的，這部分樓盤(pán)主要是普通住宅物業(yè)，而均價(jià)在 2020元 /平方米以下的樓盤(pán)為品質(zhì)或區(qū)位相對(duì)較差的住宅物業(yè)，價(jià)位在3600~4000 元 /平方米的樓盤(pán)主要為聯(lián)排別墅，也有部分小高層及高層物業(yè)，均價(jià)在 4000 元 /平方米以上的樓盤(pán)則多數(shù)是別墅物業(yè)，也有部分產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)。而費(fèi)用在 ~ 元 /平方米 /月的樓盤(pán)主要是小高層住宅物業(yè)，有部分聯(lián)排別墅住宅。 銷售樓盤(pán)的配套費(fèi)收費(fèi)比例范圍最高的是 8000~8900 元之間，占了 43%；其次是 9000~9900 元之間，占了 21%； 7000~7900 元之間的占了 18%； 10000 元以上的占了 14%； 7000 元以下的占了 4%； 交房標(biāo)準(zhǔn)情況 在銷售的樓盤(pán)中，其交房標(biāo)準(zhǔn)的比例是：毛房占了 69%；初裝房占了 26%；全裝修房占了 5%；看出，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，銷售毛房依然是占主要的份額。 二、房交會(huì)消費(fèi)者研究 本次房交會(huì)進(jìn)行的消費(fèi)者研究對(duì)象均為三年內(nèi)有購(gòu)房意向的消費(fèi)者。我們從本次房交會(huì)的消費(fèi)者調(diào)查中了解到，有購(gòu)房意向的消費(fèi)者絕大多數(shù)擁有自己的住房，有%的家庭還擁有 2 套以上的住