【正文】 之間的，占了多數(shù)的比例， ~ 之間的占了 26%； 以下的占了 21%；~ 之間的占了 7%； 以上的占了 4%；可以看出樓盤的品質(zhì)都較不錯。而從綠化率方面來看，占最多數(shù)的是 41%~50%之間的比例，占了 36%；其次是 31%~40%之間的占了 27%； 51%~60%之間的占了18%； 20%~30%之間的占了 11%； 61%~70%之間的占了 8%的比例。由此也可以看出，樓盤項目的總體品質(zhì)也在上升，綠化情況多數(shù)都接近 50%的比例，這也表現(xiàn)了開發(fā)的樓盤更注重居家生活的高尚社區(qū)品質(zhì)。 參展樓盤的主力戶型、及面積 本次參展樓盤的主力戶型是 3 房 2 廳 2 衛(wèi)的格局，主力面積是110~130 平方米之間。其多數(shù)的住宅樓盤面積都在 120 平方米左右，且戶型格局也多為 3 房 2 廳 2 衛(wèi)。而主力面積在 70~100 平方米之間的多數(shù)為 2 房 2 廳 1 衛(wèi)、及 3 房 2 廳 2 衛(wèi)的戶型格局。另外，面積在200 平方米以上的樓盤為聯(lián)排別墅或獨立別墅，其格局多為 4 房 2（ 3）廳 2（ 3）衛(wèi)的戶型。商鋪的主力面積范圍在 20~300 平方米之間，其格局不做固定分解。寫字樓的主力面積范圍在 60~500 平方米之間，但多數(shù)集中在 150~200 平方米左右，其格局是以整體形式對外。 價格情況 本次房交會參展樓盤均價在 2100~2500 元 /平方米之間的，所占比例最高，占了 43%；其次是 2600~3000 元 /平方米之間的，占了 33%；1500~2020 元 /平方米的占了 10%； 3600~4000 元 /平方米的占了 8%；4100~5000 元 /平方米的占了 4%； 3100~3500 元 /平方米的占了 2%；看 出，樓盤均價主要還是集中在 2500 元 /平方米價位附近，其所占的比例也是最高的，這部分樓盤主要是普通住宅物業(yè)，而均價在 2020元 /平方米以下的樓盤為品質(zhì)或區(qū)位相對較差的住宅物業(yè)，價位在3600~4000 元 /平方米的樓盤主要為聯(lián)排別墅，也有部分小高層及高層物業(yè)，均價在 4000 元 /平方米以上的樓盤則多數(shù)是別墅物業(yè)，也有部分產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)。 物業(yè)管理費、配套費情況 銷售樓盤的物業(yè)管理費比例占最多是 元 /平方米 /月，占了25%，這類型物業(yè)多為多層住宅；其次是 ~ 元 /平方米 /月，及 元 /平方米 /月，各占了 15%的比例，這部分物業(yè)大多是多層住宅物業(yè)，也有部分小高層住宅，其多層住宅只是樓盤的品質(zhì)和檔次有所差別。而費用在 ~ 元 /平方米 /月的樓盤主要是小高層住宅物業(yè)，有部分聯(lián)排別墅住宅。物管費在 1 元 /平方米 /月以上的樓盤主要為別墅住宅，及聯(lián)排物業(yè)。 銷售樓盤的配套費收費比例范圍最高的是 8000~8900 元之間，占了 43%；其次是 9000~9900 元之間，占了 21%； 7000~7900 元之間的占了 18%； 10000 元以上的占了 14%； 7000 元以下的占了 4%； 交房標(biāo)準情況 在銷售的樓盤中，其交房標(biāo)準的比例是：毛房占了 69%；初裝房占了 26%；全裝修房占了 5%；看出，現(xiàn)在開發(fā)的樓盤中，銷售毛房依然是占主要的份額。而初裝和全裝房則相對較少。 二、房交會消費者研究 本次房交會進行的消費者研究對象均為三年內(nèi)有購房意向的消費者。 消費者居住現(xiàn)狀 絕大多數(shù)有意向購房者都屬二次購房。我們從本次房交會的消費者調(diào)查中了解到，有購房意向的消費者絕大多數(shù)擁有自己的住房，有%的家庭還擁有 2 套以上的住房，只有 %還住在不屬于自己的住房里。 現(xiàn)有居住物業(yè)以多層住 宅為主。有 %的有意向購房者現(xiàn)居住物業(yè)為多層住宅，有 %的居住物業(yè)是小高層或多層。 現(xiàn)有住房為自購商品房和租用私房的比例有所上升。在有購房意向消費者中，自購商品房的比例為 %，比上屆房交會上升了 %個百分點；現(xiàn)有住房為房改房的比例為 %，比上屆房交會下降了 個百分點；租用公房和單位住房的比例為 %，比上年下降了 個百分點；而租用私人房的比例為 %，比上年上升了 個百分點。 從現(xiàn)有住房居住年限上可以對購房群體進行購買力分類。從下表中可以看出，本次 房交會上有購房意向消費者現(xiàn)有住房居住年限為36 年或 8 年以上的比例均有所上升，說明與去年相比，今年購房消費者對住房 “新老交替 ”的愿意更明顯一些。同時從調(diào)查數(shù)據(jù)中我們還看出，房交會上有購房意向消費者比較明顯地分為兩個群體，一個群體是現(xiàn)有住房居住了 4 年以下的群體，在有購房意向群體中的比例達%，這個群體是那些過去幾年能夠買得起房子的人，這部分消費群體具有較強的購買力；另一個群體是現(xiàn)有住房居住了 10 年以上的群體，這部分群體經(jīng)過長時間的積累，具備了購房的能力，但購買力還比較有限。 居住年限 本屆房交會 上屆房 交會 2 年以下 34 年 56 年 78 年 810 年 10 年以上 現(xiàn)有住房戶型以二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)為主?，F(xiàn)住房面積為 6090 平方的比例最大，為 %，現(xiàn)住房面積為60 平方以下的比例為 %，現(xiàn)住房面積為 90 平方以上的比例為%。 總體上說，本次房交會上有購房意向消費者對居住現(xiàn)狀的評價不滿意的程度要略高于滿意的程度。比較突出的不滿意 的有住房面積、戶型、區(qū)域規(guī)劃等方面，比例滿意的有交通、生活方便性等方面。 從本次房交會上有購房意向消費者的家庭結(jié)構(gòu)上看，每戶平均家庭人口有 人，他們中有 %的家庭中有還在上學(xué)的小孩，這些小孩的平均年齡約為 13 歲。 消費者購房消費行為研究 相當(dāng)大一部分消費者有過購房經(jīng)歷。參加本次房交會的有購房意向消費者中，有過購房經(jīng)歷的占 %，其中又有 %的消費者有過購買商品房的經(jīng)常，說明有相當(dāng)一部分有購房意向的消費者對住房產(chǎn)品有比較多的了解，他們在購房消費行為中會更加精明和理智 。 購房目的主要是為了改善居住環(huán)境。從前面分析中我們知道，消費者對居住現(xiàn)狀有很多不滿意的地方，因此改善現(xiàn)有居住狀況便成了他們購房的第一動因。另外在購買動機中，為子女或老人購買以及作為結(jié)婚新房的也占有較大比例，分別是 %和 %。 住房一級市場仍是住房消費市場的主體，但住房二級市級也面臨著發(fā)展的機遇。從本次房交會的消費者調(diào)查中我們知道，絕大多數(shù)購房消費者仍希望從住房一級市場上購買新房，比例為 %。但是值得注意的是，今年購房消費者對住房二級市場的關(guān)注程度較上年有了明顯的提高，上屆房交會 上有意向購房的消費者希望購買二手住房的比例為 %，而本次房交會上這個比例為 %，比上年上升了 倍，由此可見，昆明住房二級市場正面臨著一次很好的發(fā)展機遇。 對于期房和現(xiàn)房的選擇，有 %的意向購房者選擇購買現(xiàn)房。 對于毛坯房和裝修房的選擇，有 %的意向購房者選擇購買毛坯房，有 %的意向購房者選擇購買全裝修房，有 %的意向購房者選擇由開發(fā)商進行菜單式的裝修，有 %的意向購房者要求開發(fā)商只對廚衛(wèi)進行裝修。 購房者購房時最關(guān)心的三大因素是地段、價格和建筑 質(zhì)量。從本次房交會的購房消費者調(diào)查結(jié)果看，消費者在選擇購買住房時關(guān)心地段因素的比例為 %，關(guān)心價格因素的比例為 %，關(guān)系建筑質(zhì)量因此的比例為 %。其它關(guān)心的因素依次是：綠化、交通、物業(yè)管理、戶型、采光、生活配套、安全性、朝向、景觀、層高、建筑外觀、小區(qū)規(guī)劃、社會文化、通風(fēng)、開發(fā)商等。 物業(yè)類型選擇基本上還是以多層住宅為主，但總體上呈現(xiàn)了選擇的多樣化趨勢。如下表所示，本次房交會上的意向購房群體選擇的物業(yè)類型比例最大的仍是多層住宅，比例為 %，但與上屆房交會相比，選擇多層住宅的比例 下降了 9 個百分點，而選擇其它類型住宅的比例都有不同程度的提高，說明昆明消費者在購房能力不斷提升的同時，對住宅類型選擇的個性化正在逐步凸顯出來。 物業(yè)類型選擇 本屆房交會 上屆房交會 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 花園式多層 聯(lián)排別墅 獨立別墅 3 對室內(nèi)結(jié)構(gòu)的選擇以平層為主。本次房交會的意向購房者對平層戶型的選擇比例為 %，對錯層戶型的選擇比例為 %，對躍式戶型的選擇比例為 %， 對復(fù)式戶型的選擇比例為 8%。 三室二廳二衛(wèi)是意向購房者選擇的主要戶型結(jié)構(gòu)。在所調(diào)查的有意向購房者中，選擇三室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇三室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇二室一廳一衛(wèi)的有 %，選擇四室二廳二衛(wèi)的有 %，選擇二室二廳一衛(wèi)的有 %，選擇三室一廳一衛(wèi)的有%。 戶型面積為 90120 平方是意向購房者的主要需求面積。如下表所示，意向購房者對 91120 平方的選擇比例最大，為 %。而與上屆房交會相比，本屆房交會上的意向消費者對 120 平方以下的戶型選擇比 例有所下降，而對 120 平方以上的戶型選擇比例則有所上升，說明今年以來，昆明消費者對大戶型的需求量有所提高。 面積選擇 本屆房交會 上屆房交會 30 及以下 3160 6190 91120 121150 151180 181210 211240 240 以上 2 能夠接受 19002200 元 /平方單價的比例最高。從下圖可以看出，本 次房交會上的意向購房者對 19012200 元 /平方的購房單價接受比例最高，為 %，但是對 2500 元 /平方以上的單價接受程度則比較有限。通過對數(shù)據(jù)的加權(quán)平均，我們得出本次房交會上意向購房者可以接受的住房平均單價為 元 /平方。 能夠接受購房總價為 1020 萬的比例最高。從購房總價預(yù)期來看，能夠接受總價為 1020 萬的比例為 %，其次是 2030 萬，比例為%，然后依次為 3040 萬， 10 萬以下， 4050 萬， 50 萬以上。通過對數(shù)據(jù)的加權(quán)平均，我們得出本次房交會上意向購房者可以接受的住 房平均總價為 萬。 本次房交會上的意向購房者仍然有 %的人認為昆明沒有自己可以選擇的理想住房。在他們認為比較好的樓盤中，他們比較欣賞的是這些樓盤的特質(zhì)依次是：風(fēng)景好、地段好、交通方便、綠化好、價格適中、在自己工作和生活的區(qū)域周