昆明寫(xiě)字樓調(diào)查淺析(doc13)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧
2024-07-24 13:58 本頁(yè)面
【正文】 售為主，但多數(shù)亦成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的服務(wù)租售部，為投資業(yè)主解決租務(wù)問(wèn)題。 第三層次為中低檔寫(xiě)字樓租務(wù)市場(chǎng)。這類(lèi)寫(xiě)字樓散布于市區(qū)各地，形成一個(gè)巨大的供應(yīng)量，其特點(diǎn)是：（１）幾乎全部項(xiàng)目均為樓宇翻新項(xiàng)目，面積多在６０００平方米以下，投資量小。（２）這類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商多數(shù)為非專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)公司，而且多數(shù)為物業(yè)的業(yè)主出資改建。這類(lèi)項(xiàng)目幾乎都是一個(gè)模式，就 是開(kāi)發(fā)商在解決自身需要的同時(shí)，留出一些做一部分的租務(wù)。這類(lèi)項(xiàng)目也有表現(xiàn)為１００％的租務(wù)，其客戶(hù)多為中小公司，特別是個(gè)體私營(yíng)小公司。（３）所在的地段多為城市邊緣區(qū)或老城區(qū)，而且多在接近熱地的邊緣區(qū)。 由此可見(jiàn)這三個(gè)層次是非常明確的，但一、二層次間與二、三層次間，均有一些過(guò)渡階段，一些發(fā)展商正在努力地?cái)D入上一個(gè)層次。 從縱向角度來(lái)看昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)與替代。第一代產(chǎn)品暫且稱(chēng)之為老寫(xiě)字樓。三代寫(xiě)字樓的明顯對(duì)比下，寫(xiě) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 13 頁(yè) 字樓的價(jià)值體現(xiàn)在三方面，形象價(jià)值、運(yùn)營(yíng)效率和升 值空間是最具價(jià)值的選擇動(dòng)因。形象就是財(cái)富，效率就是金錢(qián)，升值就是利潤(rùn)。形象價(jià)值主要體現(xiàn)在品牌價(jià)值和注意力經(jīng)濟(jì)要求下的地標(biāo)性的建筑體量和外觀。升值空間體現(xiàn)在地段的稀缺性、規(guī)劃設(shè)計(jì)的超前性和較高的性能價(jià)格比。運(yùn)營(yíng)效率則主要體現(xiàn)在綜合性的配套和物業(yè)管理方面。 大多數(shù)企業(yè)入駐寫(xiě)字間的另外一個(gè)目的是增加商業(yè)機(jī)會(huì)，這個(gè)商業(yè)機(jī)會(huì)由物業(yè)管理去體現(xiàn)。寫(xiě)字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營(yíng)的概念。目前老寫(xiě)字樓被抽空得很厲害，許多原先入住的客戶(hù)，紛紛離去，進(jìn)駐到第二代寫(xiě)字樓去了。這主要是因?yàn)?，老?xiě)字樓的智能化太低了，已經(jīng)不能 滿(mǎn)足現(xiàn)在公司辦公的最基本需求，并且這個(gè)條件的改進(jìn)通常是比較困難的。另外，老寫(xiě)字樓多采用出售方式，產(chǎn)生了“木桶效應(yīng)”。即小業(yè)主在租金上的無(wú)秩序遞減攀比已經(jīng)到了無(wú)法控制的地步。同時(shí)，許多老寫(xiě)字樓在一個(gè)項(xiàng)目中出現(xiàn)了幾個(gè)不同的檔次，這種開(kāi)發(fā)模式經(jīng)營(yíng)動(dòng)作到現(xiàn)在，事實(shí)證明是不成功的，其結(jié)果常常是整個(gè)項(xiàng)目最終會(huì)被較低一檔的物業(yè)拖累，高檔次無(wú)法顯現(xiàn)。 而與老寫(xiě)字樓相比，第二代寫(xiě)字樓的優(yōu)勢(shì)就顯得十分突出了。第二代寫(xiě)字樓在品質(zhì)上提升很多，競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)，同時(shí)智能化水平也可以滿(mǎn)足現(xiàn)階段辦公的基本需求；多采取統(tǒng)一出租的方式，避免 了“木桶效應(yīng)”的影響；并有意識(shí)地加強(qiáng)了物業(yè)管理。同時(shí)，在第二代寫(xiě)字樓中的市場(chǎng)運(yùn)作中，其博弈關(guān)系發(fā)生了明顯的變化。原先以寫(xiě)字樓為主賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)變成以寫(xiě)字樓中的客戶(hù)為主賣(mài)點(diǎn)。這類(lèi)寫(xiě)字樓通常先以盡可能低的價(jià)格吸引大企業(yè)、大公司入住，從而吸引與之相關(guān)聯(lián)或是希望與之為鄰的中小公司入住，這些中小公司將能夠也比較樂(lè)意承擔(dān)較高的租金或是售價(jià)，來(lái)滿(mǎn)足自身的發(fā)展需要。另外，第二代寫(xiě)字樓一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)就是占據(jù)了城市最好的地段，由于地段的不可復(fù)制性，使之成為后代寫(xiě)字樓難以替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第三代寫(xiě)字樓雖然品質(zhì)上全部在一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn) 下產(chǎn)生，但想要替代第二代寫(xiě) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 13 頁(yè) 字樓還存在不少障礙。主要是由于與第二代寫(xiě)字樓博弈關(guān)系的變化，在寫(xiě)字樓中，大公司的入住為寫(xiě)字樓的入住率起到了保證作用。因?yàn)閷?duì)于大公司而言，更換辦公地點(diǎn)，引起的諸如名片、公司的形象設(shè)計(jì)等事務(wù)的變更成本太高，大公司一般不會(huì)輕易變換。隨之，由大公司吸引而至的公司更不會(huì)隨便搬遷。另一個(gè)原因是地段因素。對(duì)于一些中小企業(yè)而言，企業(yè)總是會(huì)選擇比現(xiàn)狀位置更好、形象地位更高的寫(xiě)字樓，只會(huì)越搬越好，而不會(huì)越搬越差，這種情況被稱(chēng)為購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的升級(jí)原理。這個(gè)原因既是第二代寫(xiě)字樓搶占第一代寫(xiě)字樓的原因，同時(shí)也 是第三代寫(xiě)字樓不易搶占第二代寫(xiě)字樓的主要原因。 由于房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。同時(shí)，主中心區(qū)的區(qū)位成長(zhǎng)性顯而易見(jiàn)，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。所以說(shuō)，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。由此分析，我們不難預(yù)見(jiàn)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，昆明寫(xiě)字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢(shì)的第二代寫(xiě)字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢(shì)的第三代寫(xiě)字樓共存的形勢(shì)。 三、痛并快樂(lè)發(fā)展中的寫(xiě)字樓市場(chǎng) 寫(xiě)字樓物業(yè)對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，所帶來(lái)重要的 利益就是稅收。以目前的狀況，市中心內(nèi)部的大規(guī)模改造，使搬出去的人越來(lái)越多，原來(lái)的地方被高檔的居住區(qū)所替代。這將出現(xiàn)兩種情況：一個(gè)是商鋪的拆遷和老公司的拆遷，以及近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的優(yōu)惠政策，促使大量的公司搬到城市周邊地區(qū)，這種情況被稱(chēng)為辦公的邊緣化。另一種則是辦公遷離市區(qū)，市區(qū)的居住物業(yè)多半以經(jīng)營(yíng)為主，很少產(chǎn)生稅源，從而造成市中心地區(qū)稅源流失。從稅源角度講，寫(xiě)字樓對(duì)于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的作用將更顯重要。寫(xiě)字樓就是２１世紀(jì)的車(chē)間，現(xiàn)在寫(xiě)字樓不再僅僅是行政辦公的場(chǎng)所，而是一個(gè)具有生產(chǎn)作用的場(chǎng)所、一個(gè)功能街區(qū)。留得住寫(xiě)字樓 就能留得住公司，留得
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1