昆明寫字樓調(diào)查淺析(doc13)-商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2022-08-24 13:58:15 本頁面
【正文】 率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。這樣的結(jié)果，不僅影響公司形象，而且給寫字樓的安防帶來很大影響。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。這些企業(yè)講究創(chuàng)新精神，對辦公軟環(huán)境及智能設(shè)施配套的要求期望更高；他們提供知識密集型服務(wù)，對人性、高效、彈性的辦公環(huán)境極為看重；他們提供的服務(wù)均是無形資產(chǎn)，自身形象至關(guān)重要，要求辦公環(huán)境能夠體現(xiàn)公司“現(xiàn)代高效”的含金量。 五、寫字樓人性化的發(fā)展趨勢 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 13 頁 寫字樓的人可能會加班很晚 ，勞累了一天，寫字樓里若有為人減壓、消除疲勞的設(shè)施 (如游泳池、桑拿按摩間、酒吧、餐廳、美發(fā)美容廳 )，寫字樓的人性化就體現(xiàn)出來了。 現(xiàn)在存在兩個問題：一方面是對甲級寫字樓強(qiáng)勁需求，市場缺少真正意義上的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng) ——— 昆明市場供貨往往未能全面符合 跨國公司或海外基金這類高檔物業(yè)投資者的業(yè)務(wù)擴(kuò)充需求，這種供需錯位對租賃交投構(gòu)成障礙，某種程度上限制了服務(wù)業(yè)在昆明的發(fā)展。 四、寫字樓市場的供求矛盾 昆明市寫字樓市場常見的分拆出售成為造成供需“錯位”的主因，有業(yè)內(nèi)人士稱，“業(yè)權(quán)分散已經(jīng)成為昆明寫字樓租 售市場發(fā)展制肘。寫字樓就是２１世紀(jì)的車間，現(xiàn)在寫字樓不再僅僅是行政辦公的場所，而是一個具有生產(chǎn)作用的場所、一個功能街區(qū)。以目前的狀況，市中心內(nèi)部的大規(guī)模改造，使搬出去的人越來越多，原來的地方被高檔的居住區(qū)所替代。同時，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。另一個原因是地段因素。 第三代寫字樓雖然品質(zhì)上全部在一個更高的標(biāo)準(zhǔn) 下產(chǎn)生，但想要替代第二代寫 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 13 頁 字樓還存在不少障礙。同時，在第二代寫字樓中的市場運(yùn)作中，其博弈關(guān)系發(fā)生了明顯的變化。即小業(yè)主在租金上的無秩序遞減攀比已經(jīng)到了無法控制的地步。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營的概念。形象價值主要體現(xiàn)在品牌價值和注意力經(jīng)濟(jì)要求下的地標(biāo)性的建筑體量和外觀。 從縱向角度來看昆明寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場正在經(jīng)歷一場產(chǎn)品的競爭與替代。這類項(xiàng)目幾乎都是一個模式，就 是開發(fā)商在解決自身需要的同時，留出一些做一部分的租務(wù)。（５）銷售模式上，絕對以銷售為主，但多數(shù)亦成立一個專門的服務(wù)租售部，為投資業(yè)主解決租務(wù)問題。這也是一個跨度很大的市場范圍，其供應(yīng)商從在建高檔項(xiàng)目如匯都國際商務(wù)港一直到中檔樓項(xiàng)目的云南軟件園數(shù)碼國際寫字樓，這一集團(tuán)的共同特點(diǎn)是：（１）開發(fā)物業(yè)均以出售為主，而租賃活動多在銷售之后展開，其目的主要是為了讓寫字樓的投資者能真正得到租金回報(bào)。（３）物業(yè)檔次均為公共部分裝修豪華，設(shè)備配套完善的甲級寫字樓，這既是出于商務(wù)客戶的需要，也是由于超前 性的需求。 目前，從橫向角度看，昆明的寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)整個市場已經(jīng)明顯分化出高中低檔租務(wù)市場、中檔寫字樓銷售市場和中低檔寫字樓租務(wù)市場三大層次，昆明寫字樓市場將進(jìn)入 一個更有序、更細(xì)分的發(fā)展階段。從年代來說 80 年代青年路上的科技大廈、攀昆商場的護(hù)國大廈是是昆明第一代較早的寫字樓了。大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、有的 大廈地下停車場只有一層，大廈停車位少。而走訪中我們發(fā)現(xiàn)很多傳統(tǒng)的寫字樓在房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)上將住戶門廳全部都設(shè)在一層 ,面積狹小局促 ,僅僅是一個過道。這個停止對寫字樓新項(xiàng)目審批的《決定》，以及國家在相關(guān)政策（如稅費(fèi) 政策規(guī)定，１９９８年６月３０日前建成的寫字樓，在２００１年１月１日至2020年１２月３１日期間銷售，免征３％的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長達(dá) 7 年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價及物管費(fèi)價格持續(xù)走低，高達(dá)６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 13 頁 昆明寫字樓調(diào)查淺析 在 2020 年雨潤如油夏日燥熱的季節(jié)里，樓市處于觀望與暴漲的拐點(diǎn)時，處于溫水煮青蛙狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個人投資的新“金礦” —— 寫字樓，甚至有人預(yù)言寫字樓投資將掀起新的個人投資熱潮。 走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了 80%較大的份額。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道 ,因而形成了黑暗的走道，并具有一定熱島效應(yīng)的特點(diǎn)。由此反映出一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時候 ,或迫于資金壓力 ,或?yàn)榱斯?jié)約建造成本 ,或?yàn)榱藴p少公攤面積 ,將電梯數(shù)量壓到最少 ,價格降到最低 ,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。據(jù) 說護(hù)國大廈是個香港老板投資所建，并掘走昆明寫字樓的第一桶金而去。 作為第一層次的高檔租務(wù)市場，其代表項(xiàng)目青年路上的華域、志強(qiáng)、華一等等，這類項(xiàng)目只租不售，租價通常在 50~60 元／月／平方米
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