【正文】 市場(chǎng)受到商住公寓的沖 擊； 目前缺少具有經(jīng)驗(yàn)的外資地產(chǎn)投資商的投資，中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)主要 依靠國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商建設(shè)； 區(qū)域內(nèi)人才資源、政策環(huán)境及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以及不斷改善的辦公生活條件， 有望吸引外資企業(yè)及地產(chǎn)投資商的進(jìn)入。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓 33 萬(wàn)平方米 未來(lái)供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為 46萬(wàn)平方米 特點(diǎn)：由于甲級(jí)寫(xiě)字樓同乙級(jí)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金低 于其他幾個(gè)區(qū)域，該區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，大部分為乙級(jí)或接近甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)； 國(guó)內(nèi)金融業(yè)對(duì)該地區(qū)寫(xiě)字樓的需求旺盛，因此空置率水平較低； 國(guó)內(nèi)金融業(yè)、電信業(yè)及其相關(guān)行業(yè)集中于此； 金融街一期已建設(shè)完成，二期處于規(guī)劃建設(shè)中，占地 32 萬(wàn)平方米； 根據(jù)西城區(qū)政府對(duì)金融街的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，金融街將力爭(zhēng)吸引國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，金融街的整體規(guī)劃及建設(shè)正不斷步入國(guó)際化，甲級(jí)寫(xiě)字樓的數(shù)量有望提高。這一區(qū)域與 CBD具有相同之處，是外商投資者和國(guó)外公司青睞的地區(qū)。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓 23 萬(wàn)平方米 未來(lái)供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為 5 萬(wàn)平方米 特點(diǎn)：平均租金略低于全市平均水平； 空置率水平較高； 區(qū)域發(fā)展成熟； 寫(xiě)字樓的整體檔次低于 CBD 和東長(zhǎng)街地區(qū)； 集中了一批外資及中外合資企業(yè)在此區(qū)域辦公； 因土地價(jià)格、未來(lái)可發(fā)展空間有限等原因，對(duì)具有實(shí)力的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商吸 引力不足。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓為 萬(wàn)平方米 未來(lái)供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為 45萬(wàn)平方米 特點(diǎn)：平均租金與全市平均租金基本持平； 受交通條件的限制，空置率水平高于 CBD 的水平； 客戶(hù)群主要是外資、中外合資企業(yè)及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)； 區(qū)域發(fā)展成熟； 可開(kāi)發(fā)土地有限及受城市規(guī)劃限制，未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)增長(zhǎng)平穩(wěn)； 由于靠近天安門(mén)廣場(chǎng)和王府井商業(yè)街等城市中心，該地區(qū)受到國(guó)內(nèi)外各知名地產(chǎn)商及大型企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)的關(guān)注。也是北京國(guó)際水準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域。CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 一、北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 市場(chǎng)綜述 主要市場(chǎng) 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布在：中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、第三使館區(qū)（燕莎及機(jī)場(chǎng)輔路地區(qū)）、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)和東長(zhǎng)安街及朝外地區(qū)等六個(gè)次市場(chǎng)。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓為 萬(wàn)平方米 未來(lái)供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為 500 萬(wàn)平方米左右 特點(diǎn)：平均租金最高； 空置率水平最低； 國(guó)際化程度最高、跨國(guó)公司最集中的區(qū)域，商務(wù)環(huán)境成熟； 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施完善； 規(guī)劃中可供開(kāi)發(fā)的地塊較多，土地儲(chǔ)備較豐富； 政府良好的推廣策略，使 CBD 對(duì)海外投資人產(chǎn)生了更強(qiáng)的吸引力； 寫(xiě)字樓品質(zhì)將進(jìn)一步提升，具有國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓物業(yè)有望增加。 168。 168。 現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓為 萬(wàn)平方米 未來(lái)供應(yīng)： 20202020 年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為 26萬(wàn)平方米 特點(diǎn)：區(qū)域平均租金高于全市平均水平； 因缺少地鐵交通的支持，空置率水平相對(duì)高于 CBD和東長(zhǎng)安街地區(qū)； 外資企業(yè)集中，大量日本公司集聚在發(fā)展大廈、幸福大廈等物業(yè)內(nèi)辦公； 區(qū)域發(fā)展成熟； 擁有良好的生活 環(huán)境，是外籍人員生活居住相對(duì)集中的區(qū)域； 寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)具有一定的發(fā)展空間。 168。 圖表 21 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓各區(qū)域次市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)一覽表 項(xiàng) 目 中央商務(wù)區(qū) 東長(zhǎng)安街 朝外地區(qū) 金融街 第三使館 中關(guān)村 現(xiàn)狀供給（萬(wàn)平方米） 23 33 48 未來(lái)供給 2020－ 2020 年（萬(wàn)平方米） 138 45 5 46 26 77 有效租金 (USD/平方米 /月 ) 空置率 ％ % % % % % % 售價(jià) (USD/平方米 ) 2000＊ 2650＊＊ － 1900 2100 1535 注：以上數(shù)據(jù)按 2002 年第四季度計(jì)算；租金和售價(jià)均為成效價(jià)格 ＊：區(qū)域內(nèi)沒(méi)有可供銷(xiāo)售的甲級(jí)寫(xiě)字樓，考慮了部分乙級(jí)寫(xiě)字樓 ＊＊：因區(qū)域內(nèi)沒(méi)有成交案例，為報(bào)價(jià) 寫(xiě)字樓的分類(lèi) 在北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，具有投資潛力的寫(xiě)字樓主要包括國(guó)際甲級(jí)和國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓。 由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同地域市場(chǎng)存在差異，寫(xiě)字樓的定級(jí)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上建筑的相對(duì)質(zhì)量。 1996－ 2001 年年均供應(yīng)量約 43萬(wàn)平方米。 無(wú)論是中央商務(wù)區(qū)還是中關(guān)村以及金融街等區(qū)域，未來(lái)將新增大量甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)。金融街二期的寫(xiě) 字樓供應(yīng)將達(dá)到建筑面積 64 萬(wàn)平方米。這個(gè)戰(zhàn)略通常要求長(zhǎng)期持有物業(yè)，投資商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)彈性。 甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)表現(xiàn) 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)自 1995 年出現(xiàn)下滑，空置率激增，主要是由于甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致供應(yīng)大于需求所至。 圖表 24 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量和空置率歷史表現(xiàn)（ 19852002年） 寫(xiě)字樓需求分析 吸納量 1999 年以前，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的年凈吸納量一直保持相對(duì)平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。2002 年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納繼續(xù)回落，凈吸納量為 萬(wàn)平方米，除受全球經(jīng)濟(jì)因素的影響，還與 2002 年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量有限有關(guān)，在一定程度上限制了有效需求。預(yù)計(jì)在未來(lái)五年（ 2020－ 2020 年）北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓新增總需求為 300 萬(wàn)平方米，年凈吸納量為 50 萬(wàn)平方米。 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的主要特征表現(xiàn)為： 168。 來(lái)自于跨國(guó)公司高科技和傳統(tǒng)行業(yè)的需求發(fā)展較為穩(wěn)健 跨國(guó)公司主要選擇東長(zhǎng)安街、中央商務(wù)區(qū)（ CBD）及周邊地區(qū)。國(guó)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出了較 強(qiáng)的需求，預(yù)示隨著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的深入，政府機(jī)構(gòu)租售寫(xiě)字樓將是更加市場(chǎng)化的行為。 盡管近期甲級(jí)寫(xiě)字樓需求主要來(lái)自于跨國(guó)公司、金融行業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)。 位置 北京的寫(xiě)字樓需求者對(duì)區(qū)位的選擇根據(jù)行業(yè)的不同而有所側(cè)重，其動(dòng)因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生產(chǎn)資料、人力資源或服務(wù)對(duì)象。所有被訪者均偏好低維護(hù)成本的外裝修，例如那些長(zhǎng)期耐看的材料。這些空間使用效率高，布局分割靈活。承租人通常想減少樓層間的交通。 樓面荷載并不是一個(gè)重要的因素，尤其是許多銀行不再要求在樓面設(shè)立保險(xiǎn)庫(kù)。 168。 寬帶連接是甲級(jí)寫(xiě)字樓必須具備的條件。 租金和售價(jià) 寫(xiě)字樓租金 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金在 1995 年達(dá)到頂峰，平均租金達(dá)到使用面積每月每平方米 80 美金。租金最高的物業(yè)是位于 CBD 的國(guó)貿(mào)二期和嘉里中心，成交價(jià)格分別達(dá)到使用面積每月每平方米 49 美金和 42美金。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售因銀行提供的貸款有限，在一定程度上影響了寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售。 購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的買(mǎi)家主要以國(guó)內(nèi)公司和政府機(jī)構(gòu)為主，并且集中在西部地區(qū)； 168。 圖表 29 租金和空置率歷史表現(xiàn) 圖表 210 未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率走勢(shì) 通過(guò)租金與空置率歷史表現(xiàn)圖可見(jiàn)：當(dāng)空置率低于 10%或高于30%時(shí)，租金水平呈現(xiàn)急速上漲 和下降趨勢(shì)，當(dāng)空置率水平介于10－ 30%之間時(shí)，租金水平相對(duì)集中在每月每方米使用面積 30－ 40 美元之間。 168。 寫(xiě)字樓整體品質(zhì)提升，注重營(yíng)造設(shè)施環(huán)境 對(duì)辦公環(huán)境要求的提高和項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)，使寫(xiě)字樓整體環(huán)境的營(yíng)造和相關(guān)設(shè)施的建設(shè)日益受到關(guān)注。 二、中央商務(wù)區(qū)及 CBD 周邊地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 CBD 總 體規(guī)劃 CBD 地區(qū)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路與建國(guó)門(mén)外大街交匯的地區(qū)，距東二環(huán)約 公里，東四環(huán)路約 公里；距首都機(jī)場(chǎng) 24公里，南部京津唐高速路出入口約 公里。按近期、中期、長(zhǎng)期三步實(shí)施建設(shè)，以 ―金十字 ‖區(qū)域及核心區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)。為了保證 CBD 有序建設(shè)，成立了 CBD 土地儲(chǔ)備中心和土地開(kāi)發(fā)公司。 空間形態(tài)規(guī)劃 圖 32 北京中央商務(wù)區(qū)建筑高度規(guī)劃圖 根據(jù)用地功能的布局，商務(wù)辦公區(qū)集中于用地中部，沿三環(huán)路與建國(guó)門(mén)外大街兩側(cè)布置，其外圍依次為混合功能區(qū)和居住區(qū)。 綠化系統(tǒng)、公共開(kāi)放空間規(guī)劃 公共綠化規(guī)劃用地面積共 公頃，占總用地面積的 11%，主要由以下幾部分組成：四個(gè)主題公園以及環(huán)狀綠化系統(tǒng)、沿街綠化帶和通惠河北側(cè)的濱河綠化帶等，形成多層次的開(kāi)放空間。 圖 33 北京中央商務(wù)區(qū)道路交通規(guī)劃圖 完善道路交通環(huán)境主要體現(xiàn)在： 發(fā)展公共交通，如增加公共道路，增加兩條地鐵，增加多個(gè)公共交通換乘站等； 解決靜態(tài)交通及停車(chē)問(wèn)題，設(shè)置充足的停車(chē)位，如商務(wù)區(qū)規(guī)定綜合類(lèi)公共建筑平均每 1 萬(wàn)平方米的建筑面積至少設(shè) 65 個(gè)停車(chē)位等。地鐵 6 號(hào)線沿朝陽(yáng)路呈東西走向。預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量為 345 萬(wàn)平方米，公寓 150 萬(wàn)平方米，其他為 205 萬(wàn)平方米。而 CBD 區(qū)則未有新的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)。 圖表 32 CBD 地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)歷史表現(xiàn)及未來(lái)趨勢(shì)（ 1996年 2020 年） 1999 年－ 2020 年 CBD 甲級(jí)寫(xiě)字樓在建項(xiàng)目有 8 個(gè)，總建筑面積為 44 萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn) CBD 地區(qū)在過(guò)去四年甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)數(shù)量供應(yīng)有限，僅為國(guó)貿(mào)二期、華彬大廈、京匯中心、住邦 2000Ⅰ 、建外 SOHO 第一大道。自用類(lèi)項(xiàng)目有中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)。 圖表 36 CBD 地區(qū)寫(xiě)字樓分類(lèi)供應(yīng)圖（單位：萬(wàn)平方米） 如圖表 36 所示，根據(jù)地段接近性、可視性和地理特征，將 CBD地區(qū)細(xì)分為五個(gè)區(qū)，即： CBD 核心區(qū)、三環(huán)路沿線、長(zhǎng)安街沿線、東區(qū)和西區(qū)。 圖 310 CBD 地區(qū)市場(chǎng)細(xì)分區(qū)域分布圖 圖表 37 CBD 地區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng) 分布分析 圖表 38 本項(xiàng)目首要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)表 項(xiàng)目名稱(chēng) 寫(xiě)字樓建筑面積 (M2) 完工期 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的不足 對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)影響 金地國(guó)際中心 59000 2020 位于長(zhǎng)安街 ,標(biāo)志性突出；靠近地鐵站，需求比例高 。 溫莎大道 70000 2020 其公寓部分已開(kāi)盤(pán)，寫(xiě)字樓如緊隨其后，其銷(xiāo)售時(shí)機(jī)較好 開(kāi)發(fā)商知名度相對(duì)較低 以銷(xiāo)售為主且已進(jìn)入銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段，具有時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì) 財(cái)富中心 Ⅱ 期 120000 2020 項(xiàng)目緊臨東三環(huán)，具有地段優(yōu)勢(shì)。為了提高本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，除地段因素?zé)o法改變外，可以通過(guò)控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、提高設(shè)計(jì)品質(zhì)、保證建設(shè)質(zhì)量和推廣策略等方面提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 168。 僅用于出租的寫(xiě) 字樓，層面積在 2000 平方米左右。 凈高 由于租戶(hù)以跨國(guó)公司為主，針對(duì)這類(lèi)客戶(hù)的需求，該地區(qū)寫(xiě)字樓的室內(nèi)凈高比其它地區(qū)的寫(xiě)字樓要高一些，一般在 米以上。一些物業(yè)還預(yù)留了可拓展的空間。該地區(qū)寫(xiě)字樓的樓宇設(shè)備整體水平較高，有些已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際水平。同時(shí)統(tǒng)一的天花吊頂可使大廈形象不會(huì)遭到破壞。 168。另一種形式是聘請(qǐng)國(guó)際知名的物業(yè)管理公司。如圖表 310所示，租金從 1999 年年底下滑速度變慢， 2000 年初租金強(qiáng)勁反彈，平 均上漲 40－ 50％， 2001 年底租金成交價(jià)略有下降，到2002 年第四季度 CBD 寫(xiě)字樓成交租金為按使用面積計(jì)算為USD33/月 /平方米。 租賃價(jià)量關(guān)系 圖表 311 1999－ 2020 年 CBD 及 CBD 周邊區(qū)域市場(chǎng)租金及吸納量對(duì)照表 CBD 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 存量（平方米） 392， 000 445,000 587,000 587,000 凈吸納量（平方米） 33,840 134,830 106,030 3,480 空置率 25％ ％ ％ ％ 成交價(jià)格 (USD/平方米 /每月 ) CBD 周邊區(qū)域 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 存量（平方米） 829,656 1,055,056 1,184,056 1,224,056 凈吸納 量（平方米） 132,572 225,802 201,121 69,521 空置率 25％ ％ 18％ 15％ 成交價(jià)格 (USD/平方米 /每月 ) 注： CBD 周邊區(qū)域包括了東二環(huán)至東三環(huán)地區(qū)、亮馬河地區(qū)和CBD。 參照 CBD 及周邊區(qū)域的租金與吸納量數(shù)據(jù)，盡管 CBD 的租金較其它地區(qū)高，但 CBD 地區(qū)的集聚效應(yīng)使得其市場(chǎng)需求高于周邊地區(qū)，在 2000 年表現(xiàn)尤為明顯。 1993 年， CBD 周邊出現(xiàn)可以銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓，吸引了來(lái)自境外的香港、臺(tái)灣和東南亞地區(qū)的第一批買(mǎi)家，但購(gòu)買(mǎi)的面積一般較小，主要是跟隨這些地區(qū)的發(fā)展商進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。出現(xiàn)了象摩托羅拉、惠普和三星這樣整棟購(gòu)買(mǎi)的案例。 圖表 312 世界 500 強(qiáng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓一覽表 公司名稱(chēng) 寫(xiě)字樓名稱(chēng) 面積（平方米） 售價(jià)（ USD/平方米） 惠普（中國(guó)）公司 招商局中心 2樓 30000 2800 摩托羅拉（中國(guó)）