【文章內(nèi)容簡介】 層 10 小 計(jì) 東南區(qū) 航華科貿(mào)中心 寫字樓、公寓 129 米 三立大廈 寫字樓 27 層 艾米克大廈 寫字樓 22 層 現(xiàn)代城 寫字樓、公寓 37 層 建外 SOHO 寫字樓、公寓 28 層 35 4 小 計(jì) 寫字樓供給分析 歷史供應(yīng) 1985 年北京建成了第一座涉外高檔寫字樓：國際大廈。 1989 年隨著 ―中國國際貿(mào)易中心 ‖和 ―京廣中心 ‖的落成，使得 CBD 區(qū)甲級寫字樓的供應(yīng)量有了大幅度的提高，年供應(yīng)量超過 10 萬平方米。隨后的幾年里，燕莎商圈、機(jī) 場輔路等周邊區(qū)域陸續(xù)有一些甲級寫字樓投入市場。而 CBD 區(qū)則未有新的甲級寫字樓供應(yīng)。在九十年代后期， CBD 區(qū)甲級寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)了第二次高峰。 截至到 2020 年 CBD 甲乙級寫字樓累計(jì)總供應(yīng)量約為 93 萬平方米，其中甲級 萬平方米。未來 2002－ 2020 年 CBD 甲級寫字樓供給呈現(xiàn)短缺態(tài)勢，這與 CBD 區(qū)域內(nèi)的多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目在初期大量建設(shè)公寓有關(guān)，預(yù)計(jì)到 2020 年以后 CBD 的甲級寫字樓供給將再一次出現(xiàn)高峰。 圖表 32 CBD 地區(qū)甲級寫字樓供應(yīng)歷史表現(xiàn)及未來趨勢（ 1996年 2020 年） 1999 年－ 2020 年 CBD 甲級寫字樓在建項(xiàng)目有 8 個(gè)，總建筑面積為 44 萬平方米。 2000 年 CBD 及周邊地區(qū)在建寫字樓項(xiàng)目均未達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)，只有為滿足中小公司需要的 SOHO 概念的寫字樓：現(xiàn)代城和數(shù)碼 01。 2001 和 2002 年只有兩個(gè)寫字樓在建項(xiàng)目，分別為北京財(cái)富中心和建外 SOHO 項(xiàng)目。 CBD 竣工的寫字樓項(xiàng)目在 1999－ 2020 年期間共計(jì) 4 個(gè)，總建筑面積為 萬平方米。由此可見 CBD 地區(qū)在過去四年甲級寫字樓物業(yè)數(shù)量供應(yīng)有限，僅為國貿(mào)二期、華彬大廈、京匯中心、住邦 2000Ⅰ 、建外 SOHO 第一大道。 圖表 33 1999－ 2020 年 CBD 寫字樓在建項(xiàng)目表 項(xiàng)目名稱 位置 寫字樓面積（ M2） 發(fā)展商 京匯中心 大北窯 39000 航華科貿(mào)中心有限公司 華彬大廈 建外大街 53000 華彬集團(tuán) 1999 年小計(jì) 92000 * 現(xiàn)代城 大北窯 40000 中鴻天房地產(chǎn)公司 * 數(shù)碼 01 光華路 32000 北京國江房地產(chǎn)公司 2000 年小計(jì) 72000 北京財(cái)富中心 Ⅰ 大北窯 90000 北京香江興利房地產(chǎn)公司 2001 年小計(jì) 90000 * 建外 SOHO 大北窯 86000 紅石公司 2002 年小計(jì) 86000 富邦大廈 雙井 39000 德嘉置業(yè)有限公司 嘉都大廈 光華路 30000 2020 年小計(jì) 富頓中心 勁松橋 20000 昆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住邦 2000Ⅱ 慈云寺 72000 住邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 世紀(jì)財(cái)富中心 光華路 150000 香港世源 昆泰國際中心 朝外大外 60000 昆泰集團(tuán) 百富國際大廈 東大橋 78000 恒富廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注 : * 從寫字樓檔次劃分上述三項(xiàng)目非甲級寫字樓 , 但位置與銷售具有代表性 , 作為研究對象 圖表 34 1999－ 2020 年 CBD 寫字樓竣工項(xiàng)目表 項(xiàng)目名稱 位 置 建筑面積（ M2） 發(fā)展商 國貿(mào)二期 建外大街 77000 國際貿(mào)易中心有限公司 1999 年總計(jì) 77000 華彬大廈 建外大街 53000 華彬集團(tuán) 2000 年總計(jì) 53000 京匯大廈 大北窯 39000 航華科貿(mào)中心有限公司 2001 年總計(jì) 39000 *現(xiàn)代城 大北窯 40000 中鴻天房地產(chǎn)公司 2002 年總計(jì) 40000 華騰大廈 勁松橋 40000 北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年總計(jì) 185000 住邦 2000Ⅰ 慈云寺橋 72000 住邦房地產(chǎn)開發(fā)公司 建外 SOHO 大北窯 90000 SOHO 中國 富頓中心 勁松橋 20000 昆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雨霖中心 東三環(huán)京廣橋西 30000 2020 年總計(jì) 140000 新華聯(lián)大廈 紅領(lǐng)巾橋 40000 新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 財(cái)富中心 Ⅰ 東三環(huán)京廣橋 90000 香江國際 遠(yuǎn)洋商務(wù)中心 慈云寺橋 10000 中遠(yuǎn)地產(chǎn) 未來供應(yīng) 中央商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃已經(jīng)獲得北京市政府批準(zhǔn)。根據(jù) CBD 地區(qū)待建項(xiàng)目及實(shí)際狀況，到 2020 年， CBD 將有 224 萬平方米的寫字樓供應(yīng)推出，但由于項(xiàng)目前期規(guī)劃、融資、建設(shè)等因素，預(yù)測未來三年在建 量和完工量會(huì)低于計(jì)劃的數(shù)量。 圖 39 CBD 地區(qū)主要待建擬建項(xiàng)目分布圖 圖表 35 CBD 區(qū)域內(nèi)寫字樓待建項(xiàng)目表 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 位置 寫字樓建筑面積（平方米） 預(yù)計(jì)完工期 戀日國際 華野投資管理公司 大北窯 4400 陽光 100（ P2） 銀信光華 光華路 20000 2020 藍(lán)堡國際中心 建華時(shí)代 大望路 45000 金地國際中心（ P2） 金地集團(tuán) 建國路 59000 2020 溫莎大道 怡禾房地產(chǎn)公司 光華路 70000 2020 財(cái)富中心（ P1） 香江國際 關(guān)東店 90000 2020 世紀(jì)財(cái)富中心 香港世源 光華路 150000 2020 央視大廈 中央電視臺 東三環(huán) 180000 2020 建外 SOHO（ PI） 紅石公司 大北窯 86000 2020 國貿(mào)三期 國貿(mào)物業(yè) 光華路 95000 2020 銀泰世貿(mào)中心 中國銀泰投資集團(tuán) 大北窯 147000 2020 北京電視臺 北京電視臺 建國路 165000 2020 世紀(jì)城市 城建集團(tuán) 關(guān)東店 178000 2020 萬通中心 萬通集團(tuán) 關(guān)東店 130000 2020 京 澳中心 恒基地產(chǎn) 關(guān)東店 25000 2020 百富國際大廈 百富地產(chǎn) 東大橋 60000 尚都國際 華遠(yuǎn)地產(chǎn)、 SOHO 中國 東大橋 130000 2020 SOHO 尚都 SOHO 中國 關(guān)東店 125000 2020 萬達(dá)廣場 大連萬達(dá)集團(tuán) 建國路 84000 2020 財(cái)富中心（ P2） 香江國際 關(guān)東店 191000 2020 光華國際 中房集團(tuán)五礦集團(tuán) 光華路 150000 2020 首創(chuàng)地產(chǎn) 首創(chuàng)地產(chǎn) 呼家樓 440000 2020 以太廣場 以太房地產(chǎn)公司 光華路 110000 2020 中環(huán)廣場 中環(huán)廣場公司 大北窯 待定 2020 住邦 2000 住邦房地產(chǎn)開發(fā) 慈云寺 72000 2020 東區(qū)國際 總 計(jì) 萬 圖表 35 所列的寫字樓中包括了自用、甲級和乙級等不同類別的寫字樓。自用類項(xiàng)目有中央電視臺、北京電視臺。甲、乙級寫字樓的供應(yīng)因多數(shù)項(xiàng)目尚處于前期規(guī)劃階段，則難以準(zhǔn)確計(jì)算，而且盡管各項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是甲級寫字樓，但因開發(fā)商對甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)理解各不相同，預(yù)計(jì)仍會(huì)出現(xiàn)部分投入市場的寫字樓物業(yè)不能達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)。初步推算未達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)占總供應(yīng)量的 27%。則未來 2020－ 2020 年 CBD 內(nèi)甲級寫字樓的新增供應(yīng)量為 250 萬平方米。 圖表 36 CBD 地區(qū)寫字樓分類供應(yīng)圖（單位：萬平方米） 如圖表 36 所示，根據(jù)地段接近性、可視性和地理特征，將 CBD地區(qū)細(xì)分為五個(gè)區(qū)，即： CBD 核心區(qū)、三環(huán)路沿線、長安街沿線、東區(qū)和西區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新增供應(yīng)量主要集中在西區(qū)和三環(huán)路沿線。本項(xiàng)目位于 CBD 的西區(qū)，其競爭將主要來自未來待開發(fā)物業(yè)。 本項(xiàng)目競爭物業(yè)對比分析選取了與本項(xiàng)目臨近和與本項(xiàng)目存在競爭關(guān)系的物業(yè)。 圖 310 CBD 地區(qū)市場細(xì)分區(qū)域分布圖 圖表 37 CBD 地區(qū)寫字樓供應(yīng) 分布分析 圖表 38 本項(xiàng)目首要競爭物業(yè)表 項(xiàng)目名稱 寫字樓建筑面積 (M2) 完工期 項(xiàng)目的優(yōu)勢 項(xiàng)目的不足 對本項(xiàng)目的競爭影響 金地國際中心 59000 2020 位于長安街 ,標(biāo)志性突出；靠近地鐵站，需求比例高 。國際知名 SOM 設(shè)計(jì)，項(xiàng)目國際化特征明顯 。發(fā)展商為知名地產(chǎn)公司，各類技術(shù)人員齊備且專業(yè)性強(qiáng) 未有建設(shè)高檔寫字樓的經(jīng)驗(yàn) 與本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期相近。項(xiàng)目在地段、銷售及尋找投資合作方面對本項(xiàng)目威脅較大。 溫莎大道 70000 2020 其公寓部分已開盤，寫字樓如緊隨其后，其銷售時(shí)機(jī)較好 開發(fā)商知名度相對較低 以銷售為主且已進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段，具有時(shí)機(jī)優(yōu)勢 財(cái)富中心 Ⅱ 期 120000 2020 項(xiàng)目緊臨東三環(huán)，具有地段優(yōu)勢。項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)品質(zhì)較高。開發(fā)商具有開發(fā)高檔寫字樓的經(jīng)驗(yàn) 寫字樓體量較大，成本及占用資金較多，不利于銷售；整體項(xiàng)目規(guī)模較大，存在影響工程不能按計(jì)劃完成的因素 一期寫字樓計(jì)劃本年 1 月開盤，對本項(xiàng)目前期銷售工作造成威協(xié) 世紀(jì)財(cái)富中心 150000 2020 靠近國貿(mào)和嘉里，有利于吸引與國貿(mào)和嘉里有業(yè)務(wù)往來的公司 發(fā)展商實(shí)力不足，項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)問題 如與本項(xiàng)目同期開發(fā)和銷售，有在價(jià)格 和銷售方式方面存在競爭 世紀(jì)城市 178000 2020 發(fā)展商為知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與政府關(guān)系緊密，建造經(jīng)驗(yàn)豐富；項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)具有國際性，寫字樓標(biāo)志性明顯 開發(fā)成本較高，缺乏開發(fā)高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn) 同一地段在交通方面優(yōu)勢高于本項(xiàng)目 京澳中心 250000 2020 緊臨東三環(huán)，具有開發(fā)高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn) 開發(fā)商內(nèi)部及與政府協(xié)調(diào)性相對較弱 與本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度相似，且發(fā)展商具備開發(fā)高檔寫字樓的實(shí)力及經(jīng)驗(yàn) 萬通中心 130000 2020 緊臨朝外大街，具有高檔物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目價(jià)格成本高，交通擁堵 總部基地概念，與項(xiàng)目 概念有一定的相同性 華貿(mào)中心 光華國際 120000 2020 開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，融資經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目規(guī)模不大，開發(fā)周期短，易于操作 開發(fā)商缺乏寫字樓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 在銷售市場及銷售時(shí)機(jī)方面有可能對本項(xiàng)目產(chǎn)生競爭 萬達(dá)廣場 藍(lán)堡國際中心 以太廣場 110000 2020 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模不大，易于操作 開發(fā)商缺少知名度 在銷售市場及銷售時(shí)機(jī)方面有可能對本項(xiàng)目產(chǎn)生競爭 住邦 2000Ⅱ 120000 2020 公寓項(xiàng)目的寫字樓，貸款年限長、價(jià)格比優(yōu)勢明顯 公寓項(xiàng)目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗 在 Ⅱ 期銷售市場及銷售 時(shí)機(jī)方面直接性的與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的競爭 遠(yuǎn)洋商務(wù)樓 10000 2020 公寓立項(xiàng)商務(wù)物業(yè)，貸款年限長，價(jià)格比優(yōu)勢明顯 公寓項(xiàng)目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗 推廣時(shí)期不同，銷售時(shí)期于年底結(jié)束，不會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的競爭 對本項(xiàng)目有直接競爭關(guān)系的物業(yè)總供應(yīng)量為 萬平方米。項(xiàng)目推向市場的時(shí)間、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)時(shí)間、開發(fā)品質(zhì)和地段等將是決定項(xiàng)目競爭力的主要因素。為了提高本項(xiàng)目競爭力，除地段因素?zé)o法改變外，可以通過控制開發(fā)進(jìn)度、提高設(shè)計(jì)品質(zhì)、保證建設(shè)質(zhì)量和推廣策略等方面提高項(xiàng)目競爭力。 CBD 區(qū)甲級寫字樓供應(yīng) 將在 2020 年后出現(xiàn)較大增長，市場競爭將更為激烈，提早開發(fā)，提早入市對降低競爭風(fēng)險(xiǎn)，搶占市場份額尤為重要。 物業(yè)檔次及體現(xiàn)形式 寫字樓的成功主要取決于：地理位置、硬件設(shè)施、物業(yè)管理、開發(fā)商背景和推廣時(shí)機(jī)等因素。對本項(xiàng)目周邊較成功的寫字樓項(xiàng)目優(yōu)劣勢的分析，為本項(xiàng)目寫字樓的開發(fā)提供了很好的借鑒作用。 168。 層面積 用于出售或大面積出租的寫字樓的層面積較大，一般在 2500 平方米以上。主要原因是可提高整層購買或整層租賃客戶的使用效率，便于銷售或整層出租。 如：盈科大廈、鵬潤大廈、豐聯(lián)廣場等。 僅用于出租的寫 字樓，層面積在 2000 平方米左右。其主要特點(diǎn)是便于分割，面積較小可使每個(gè)租戶有較好的采光。如：國貿(mào)中心、盛福大廈、華潤大廈等。 168。 凈高 由于租戶以跨國公司為主，針對這類客戶的需求，該地區(qū)寫字樓的室內(nèi)凈高比其它地區(qū)的寫字樓要高一些，一般在 米以上。但隨著客戶要求的不斷提高，新建寫字樓凈高應(yīng)不低于 米。 168。 智能化水平 該地區(qū)寫字樓無論在通訊設(shè)施和樓宇管理上，都達(dá)到了北京寫字樓的最高水平。一些物業(yè)還預(yù)留了可拓展的空間。 168。 設(shè)備要求 樓宇設(shè)備的優(yōu)劣直接影響大廈出租和銷售。跨國公司對于寫字樓的硬件 設(shè)施要求較高，如：為電腦機(jī)房提供備用電機(jī)；能夠提供充足新風(fēng)量的空調(diào)設(shè)施；充足數(shù)量的電梯和等候時(shí)間短等。該地區(qū)寫字樓的樓宇設(shè)備整體水平較高，有些已經(jīng)達(dá)到了國際水平。 168。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 辦公區(qū)域裝修業(yè)主一般提供統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行安排。原因在租戶行業(yè)不同，自行裝修可體現(xiàn)自身特色。同時(shí)統(tǒng)一的天花吊頂可使大廈形象不會(huì)遭到破壞。 168。 車位 該地區(qū)寫字樓提供的停車位普遍較少，與租戶的需求存在較大差距，許多物業(yè)不同程度的存在來訪車輛停車?yán)щy的問題。主要