【文章內(nèi)容簡介】 層 10 小 計 東南區(qū) 航華科貿(mào)中心 寫字樓、公寓 129 米 三立大廈 寫字樓 27 層 艾米克大廈 寫字樓 22 層 現(xiàn)代城 寫字樓、公寓 37 層 建外 SOHO 寫字樓、公寓 28 層 35 4 小 計 寫字樓供給分析 歷史供應 1985 年北京建成了第一座涉外高檔寫字樓：國際大廈。 1989 年隨著 ―中國國際貿(mào)易中心 ‖和 ―京廣中心 ‖的落成，使得 CBD 區(qū)甲級寫字樓的供應量有了大幅度的提高，年供應量超過 10 萬平方米。隨后的幾年里，燕莎商圈、機 場輔路等周邊區(qū)域陸續(xù)有一些甲級寫字樓投入市場。而 CBD 區(qū)則未有新的甲級寫字樓供應。在九十年代后期， CBD 區(qū)甲級寫字樓供應出現(xiàn)了第二次高峰。 截至到 2020 年 CBD 甲乙級寫字樓累計總供應量約為 93 萬平方米，其中甲級 萬平方米。未來 2002－ 2020 年 CBD 甲級寫字樓供給呈現(xiàn)短缺態(tài)勢，這與 CBD 區(qū)域內(nèi)的多數(shù)物業(yè)項目在初期大量建設公寓有關，預計到 2020 年以后 CBD 的甲級寫字樓供給將再一次出現(xiàn)高峰。 圖表 32 CBD 地區(qū)甲級寫字樓供應歷史表現(xiàn)及未來趨勢（ 1996年 2020 年） 1999 年－ 2020 年 CBD 甲級寫字樓在建項目有 8 個，總建筑面積為 44 萬平方米。 2000 年 CBD 及周邊地區(qū)在建寫字樓項目均未達到甲級標準，只有為滿足中小公司需要的 SOHO 概念的寫字樓：現(xiàn)代城和數(shù)碼 01。 2001 和 2002 年只有兩個寫字樓在建項目，分別為北京財富中心和建外 SOHO 項目。 CBD 竣工的寫字樓項目在 1999－ 2020 年期間共計 4 個，總建筑面積為 萬平方米。由此可見 CBD 地區(qū)在過去四年甲級寫字樓物業(yè)數(shù)量供應有限，僅為國貿(mào)二期、華彬大廈、京匯中心、住邦 2000Ⅰ 、建外 SOHO 第一大道。 圖表 33 1999－ 2020 年 CBD 寫字樓在建項目表 項目名稱 位置 寫字樓面積（ M2） 發(fā)展商 京匯中心 大北窯 39000 航華科貿(mào)中心有限公司 華彬大廈 建外大街 53000 華彬集團 1999 年小計 92000 * 現(xiàn)代城 大北窯 40000 中鴻天房地產(chǎn)公司 * 數(shù)碼 01 光華路 32000 北京國江房地產(chǎn)公司 2000 年小計 72000 北京財富中心 Ⅰ 大北窯 90000 北京香江興利房地產(chǎn)公司 2001 年小計 90000 * 建外 SOHO 大北窯 86000 紅石公司 2002 年小計 86000 富邦大廈 雙井 39000 德嘉置業(yè)有限公司 嘉都大廈 光華路 30000 2020 年小計 富頓中心 勁松橋 20000 昆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住邦 2000Ⅱ 慈云寺 72000 住邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 世紀財富中心 光華路 150000 香港世源 昆泰國際中心 朝外大外 60000 昆泰集團 百富國際大廈 東大橋 78000 恒富廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注 : * 從寫字樓檔次劃分上述三項目非甲級寫字樓 , 但位置與銷售具有代表性 , 作為研究對象 圖表 34 1999－ 2020 年 CBD 寫字樓竣工項目表 項目名稱 位 置 建筑面積（ M2） 發(fā)展商 國貿(mào)二期 建外大街 77000 國際貿(mào)易中心有限公司 1999 年總計 77000 華彬大廈 建外大街 53000 華彬集團 2000 年總計 53000 京匯大廈 大北窯 39000 航華科貿(mào)中心有限公司 2001 年總計 39000 *現(xiàn)代城 大北窯 40000 中鴻天房地產(chǎn)公司 2002 年總計 40000 華騰大廈 勁松橋 40000 北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年總計 185000 住邦 2000Ⅰ 慈云寺橋 72000 住邦房地產(chǎn)開發(fā)公司 建外 SOHO 大北窯 90000 SOHO 中國 富頓中心 勁松橋 20000 昆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雨霖中心 東三環(huán)京廣橋西 30000 2020 年總計 140000 新華聯(lián)大廈 紅領巾橋 40000 新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 財富中心 Ⅰ 東三環(huán)京廣橋 90000 香江國際 遠洋商務中心 慈云寺橋 10000 中遠地產(chǎn) 未來供應 中央商務區(qū)整體規(guī)劃已經(jīng)獲得北京市政府批準。根據(jù) CBD 地區(qū)待建項目及實際狀況，到 2020 年， CBD 將有 224 萬平方米的寫字樓供應推出，但由于項目前期規(guī)劃、融資、建設等因素，預測未來三年在建 量和完工量會低于計劃的數(shù)量。 圖 39 CBD 地區(qū)主要待建擬建項目分布圖 圖表 35 CBD 區(qū)域內(nèi)寫字樓待建項目表 項目名稱 發(fā)展商 位置 寫字樓建筑面積（平方米） 預計完工期 戀日國際 華野投資管理公司 大北窯 4400 陽光 100（ P2） 銀信光華 光華路 20000 2020 藍堡國際中心 建華時代 大望路 45000 金地國際中心（ P2） 金地集團 建國路 59000 2020 溫莎大道 怡禾房地產(chǎn)公司 光華路 70000 2020 財富中心（ P1） 香江國際 關東店 90000 2020 世紀財富中心 香港世源 光華路 150000 2020 央視大廈 中央電視臺 東三環(huán) 180000 2020 建外 SOHO（ PI） 紅石公司 大北窯 86000 2020 國貿(mào)三期 國貿(mào)物業(yè) 光華路 95000 2020 銀泰世貿(mào)中心 中國銀泰投資集團 大北窯 147000 2020 北京電視臺 北京電視臺 建國路 165000 2020 世紀城市 城建集團 關東店 178000 2020 萬通中心 萬通集團 關東店 130000 2020 京 澳中心 恒基地產(chǎn) 關東店 25000 2020 百富國際大廈 百富地產(chǎn) 東大橋 60000 尚都國際 華遠地產(chǎn)、 SOHO 中國 東大橋 130000 2020 SOHO 尚都 SOHO 中國 關東店 125000 2020 萬達廣場 大連萬達集團 建國路 84000 2020 財富中心（ P2） 香江國際 關東店 191000 2020 光華國際 中房集團五礦集團 光華路 150000 2020 首創(chuàng)地產(chǎn) 首創(chuàng)地產(chǎn) 呼家樓 440000 2020 以太廣場 以太房地產(chǎn)公司 光華路 110000 2020 中環(huán)廣場 中環(huán)廣場公司 大北窯 待定 2020 住邦 2000 住邦房地產(chǎn)開發(fā) 慈云寺 72000 2020 東區(qū)國際 總 計 萬 圖表 35 所列的寫字樓中包括了自用、甲級和乙級等不同類別的寫字樓。自用類項目有中央電視臺、北京電視臺。甲、乙級寫字樓的供應因多數(shù)項目尚處于前期規(guī)劃階段，則難以準確計算，而且盡管各項目的建設目標是甲級寫字樓，但因開發(fā)商對甲級寫字樓的標準理解各不相同，預計仍會出現(xiàn)部分投入市場的寫字樓物業(yè)不能達到甲級標準。初步推算未達到甲級標準的物業(yè)占總供應量的 27%。則未來 2020－ 2020 年 CBD 內(nèi)甲級寫字樓的新增供應量為 250 萬平方米。 圖表 36 CBD 地區(qū)寫字樓分類供應圖（單位：萬平方米） 如圖表 36 所示，根據(jù)地段接近性、可視性和地理特征，將 CBD地區(qū)細分為五個區(qū)，即： CBD 核心區(qū)、三環(huán)路沿線、長安街沿線、東區(qū)和西區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計，新增供應量主要集中在西區(qū)和三環(huán)路沿線。本項目位于 CBD 的西區(qū)，其競爭將主要來自未來待開發(fā)物業(yè)。 本項目競爭物業(yè)對比分析選取了與本項目臨近和與本項目存在競爭關系的物業(yè)。 圖 310 CBD 地區(qū)市場細分區(qū)域分布圖 圖表 37 CBD 地區(qū)寫字樓供應 分布分析 圖表 38 本項目首要競爭物業(yè)表 項目名稱 寫字樓建筑面積 (M2) 完工期 項目的優(yōu)勢 項目的不足 對本項目的競爭影響 金地國際中心 59000 2020 位于長安街 ,標志性突出；靠近地鐵站，需求比例高 。國際知名 SOM 設計，項目國際化特征明顯 。發(fā)展商為知名地產(chǎn)公司，各類技術人員齊備且專業(yè)性強 未有建設高檔寫字樓的經(jīng)驗 與本項目開發(fā)時期相近。項目在地段、銷售及尋找投資合作方面對本項目威脅較大。 溫莎大道 70000 2020 其公寓部分已開盤，寫字樓如緊隨其后，其銷售時機較好 開發(fā)商知名度相對較低 以銷售為主且已進入銷售準備階段，具有時機優(yōu)勢 財富中心 Ⅱ 期 120000 2020 項目緊臨東三環(huán)，具有地段優(yōu)勢。項目的方案設計品質(zhì)較高。開發(fā)商具有開發(fā)高檔寫字樓的經(jīng)驗 寫字樓體量較大，成本及占用資金較多，不利于銷售；整體項目規(guī)模較大，存在影響工程不能按計劃完成的因素 一期寫字樓計劃本年 1 月開盤，對本項目前期銷售工作造成威協(xié) 世紀財富中心 150000 2020 靠近國貿(mào)和嘉里，有利于吸引與國貿(mào)和嘉里有業(yè)務往來的公司 發(fā)展商實力不足，項目進度出現(xiàn)問題 如與本項目同期開發(fā)和銷售，有在價格 和銷售方式方面存在競爭 世紀城市 178000 2020 發(fā)展商為知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與政府關系緊密，建造經(jīng)驗豐富；項目方案設計具有國際性，寫字樓標志性明顯 開發(fā)成本較高，缺乏開發(fā)高檔物業(yè)經(jīng)驗 同一地段在交通方面優(yōu)勢高于本項目 京澳中心 250000 2020 緊臨東三環(huán)，具有開發(fā)高檔物業(yè)的經(jīng)驗 開發(fā)商內(nèi)部及與政府協(xié)調(diào)性相對較弱 與本項目的開發(fā)進度相似，且發(fā)展商具備開發(fā)高檔寫字樓的實力及經(jīng)驗 萬通中心 130000 2020 緊臨朝外大街，具有高檔物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗 項目價格成本高，交通擁堵 總部基地概念，與項目 概念有一定的相同性 華貿(mào)中心 光華國際 120000 2020 開發(fā)商資金實力較強，融資經(jīng)驗豐富，項目規(guī)模不大，開發(fā)周期短，易于操作 開發(fā)商缺乏寫字樓項目開發(fā)經(jīng)驗 在銷售市場及銷售時機方面有可能對本項目產(chǎn)生競爭 萬達廣場 藍堡國際中心 以太廣場 110000 2020 項目開發(fā)規(guī)模不大，易于操作 開發(fā)商缺少知名度 在銷售市場及銷售時機方面有可能對本項目產(chǎn)生競爭 住邦 2000Ⅱ 120000 2020 公寓項目的寫字樓，貸款年限長、價格比優(yōu)勢明顯 公寓項目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗 在 Ⅱ 期銷售市場及銷售 時機方面直接性的與本項目產(chǎn)生強烈的競爭 遠洋商務樓 10000 2020 公寓立項商務物業(yè)，貸款年限長，價格比優(yōu)勢明顯 公寓項目寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗 推廣時期不同，銷售時期于年底結束，不會與本項目產(chǎn)生強烈的競爭 對本項目有直接競爭關系的物業(yè)總供應量為 萬平方米。項目推向市場的時間、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)時間、開發(fā)品質(zhì)和地段等將是決定項目競爭力的主要因素。為了提高本項目競爭力，除地段因素無法改變外，可以通過控制開發(fā)進度、提高設計品質(zhì)、保證建設質(zhì)量和推廣策略等方面提高項目競爭力。 CBD 區(qū)甲級寫字樓供應 將在 2020 年后出現(xiàn)較大增長，市場競爭將更為激烈，提早開發(fā)，提早入市對降低競爭風險，搶占市場份額尤為重要。 物業(yè)檔次及體現(xiàn)形式 寫字樓的成功主要取決于：地理位置、硬件設施、物業(yè)管理、開發(fā)商背景和推廣時機等因素。對本項目周邊較成功的寫字樓項目優(yōu)劣勢的分析，為本項目寫字樓的開發(fā)提供了很好的借鑒作用。 168。 層面積 用于出售或大面積出租的寫字樓的層面積較大，一般在 2500 平方米以上。主要原因是可提高整層購買或整層租賃客戶的使用效率，便于銷售或整層出租。 如：盈科大廈、鵬潤大廈、豐聯(lián)廣場等。 僅用于出租的寫 字樓，層面積在 2000 平方米左右。其主要特點是便于分割，面積較小可使每個租戶有較好的采光。如：國貿(mào)中心、盛福大廈、華潤大廈等。 168。 凈高 由于租戶以跨國公司為主，針對這類客戶的需求，該地區(qū)寫字樓的室內(nèi)凈高比其它地區(qū)的寫字樓要高一些，一般在 米以上。但隨著客戶要求的不斷提高，新建寫字樓凈高應不低于 米。 168。 智能化水平 該地區(qū)寫字樓無論在通訊設施和樓宇管理上，都達到了北京寫字樓的最高水平。一些物業(yè)還預留了可拓展的空間。 168。 設備要求 樓宇設備的優(yōu)劣直接影響大廈出租和銷售。跨國公司對于寫字樓的硬件 設施要求較高，如：為電腦機房提供備用電機；能夠提供充足新風量的空調(diào)設施；充足數(shù)量的電梯和等候時間短等。該地區(qū)寫字樓的樓宇設備整體水平較高，有些已經(jīng)達到了國際水平。 168。 裝修標準 辦公區(qū)域裝修業(yè)主一般提供統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行安排。原因在租戶行業(yè)不同，自行裝修可體現(xiàn)自身特色。同時統(tǒng)一的天花吊頂可使大廈形象不會遭到破壞。 168。 車位 該地區(qū)寫字樓提供的停車位普遍較少，與租戶的需求存在較大差距，許多物業(yè)不同程度的存在來訪車輛停車困難的問題。主要