【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 京還將批復(fù) 500 萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。 ? 從可能增量上看， 2020 年為 萬(wàn)平方米， 2020 年近 30 萬(wàn)平方米 （ 2020 年 1－ 10 月為 20 萬(wàn)平方米） ， 2020 年預(yù)計(jì)約 53 萬(wàn)平方米， 而到 2020 年將 可能 突破 300 萬(wàn)平方米。 市場(chǎng)需求 ? 從需求主體上看，大型商業(yè)集團(tuán)（特別是國(guó)內(nèi)外零售商業(yè)巨頭）帶動(dòng)了大型商業(yè)地產(chǎn)的需求，中小企業(yè)及個(gè)人（尤其是中小投資者）帶動(dòng)了小型商鋪的需求。其中中小投資者最多，對(duì)小型商鋪需 求最大。 ? 從需求區(qū)域上看，首選朝陽(yáng)區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村，其次是海淀區(qū)的中關(guān)村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。 ? 從需求類(lèi)型上看，大型商業(yè)地產(chǎn)中新型業(yè)態(tài)（ 大型 購(gòu)物中心 、專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng) 、 特色街、超市連鎖等） 的需求遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)（如百貨商場(chǎng)），小型商鋪中餐飲和服裝類(lèi)的需求遠(yuǎn)大于娛樂(lè)類(lèi)。 ? 從需求規(guī)模上看，呈兩極化發(fā)展趨勢(shì)， 大型 商業(yè)地產(chǎn) 主要集中在 4－ 6 萬(wàn)平方米之間 ，同時(shí) 10 萬(wàn)平方米 以上超大型項(xiàng)目 不斷涌現(xiàn) ；小型商鋪主要集中在 10－ 200 平方米之間，同時(shí)出現(xiàn)了可分割式商鋪，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中的商 鋪面積更小。 10 市場(chǎng)行情 （ 資源來(lái)源：易鋪網(wǎng)） ? 商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)排行參考 商鋪?zhàn)罡咪N(xiāo)售單價(jià)排行榜 商鋪名稱(chēng) 售價(jià) 排行 中關(guān)村科貿(mào)中心 13 萬(wàn)元 /平方米 1 左岸工社商鋪 萬(wàn)元 /平方米 2 第五大道 萬(wàn)元 /平方米 3 建外ＳＯＨＯ商鋪 3 萬(wàn)元 /平方米 4 朝陽(yáng)門(mén)外的老番街 萬(wàn)元 /平方米 5 國(guó)展家園商鋪 萬(wàn)元 /平方米 6 歐陸經(jīng)典 萬(wàn)元 /平方米 7 九臺(tái) 2020 商鋪 ／平方米 8 ? 辦公樓底商售價(jià)參考 城區(qū) 位置 項(xiàng)目 商業(yè)面積及樓層 售價(jià) (元／ 建筑平米 ) 西城 復(fù)興門(mén) 遠(yuǎn)洋大廈 4,000 30,000 西城 阜成門(mén) 國(guó)潤(rùn)大廈 600 12,600 海淀 西北三環(huán) 數(shù)碼大廈 240/首層 25,000 海淀 四道口 國(guó)興大廈 600／首層 均價(jià) 12,000 朝陽(yáng) 北三環(huán)邊 浙江大廈 13,900 10,000— 27,000 朝陽(yáng) 東四環(huán) 住邦 2020 約 5,600 16,000— 19,800 ? 住宅樓底商售價(jià)參考 城區(qū) 位置 項(xiàng)目 商業(yè)面積及樓層 售價(jià) (元／建筑平米 ) 朝陽(yáng) 大北窯 現(xiàn)代城 20,000／一二層 20,000— 23,000 朝陽(yáng) 亞運(yùn)村 風(fēng)林綠洲 5,000 14,000— 23,000 朝陽(yáng) 芍藥居 旭風(fēng)苑 4,000 9,200 海淀 國(guó)興大廈 四道口 20,000 14,000 東城 安定門(mén)外 柳源居 約 1,000 12,500 11 宣武 廣安門(mén) 朗琴園 約 4,000／首層 14,000 崇文 廣安大街 金帝世家 50,000 18,000— 20,000 運(yùn)作方式 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式主要有租賃、銷(xiāo)售、租售并舉、自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)等形式。其中： 租賃 的項(xiàng)目最多 ， 近 62 萬(wàn) 平方米 ，約 占總量的 34%，以 55 萬(wàn)平方米的金源 shoppingmall 為代表 租售 并舉的次之，近 54 萬(wàn) 平方米， 約 占總量的 30%，以 7 萬(wàn)平方米的北方明珠底商為代表 出售 的 項(xiàng)目 第三，近 46 萬(wàn) 平方米， 約 占總量的 26%，以建外 SOHO、第五大道為代表 自營(yíng)或聯(lián)營(yíng) 的最少，近 17 萬(wàn) 平方米 ，約占總量的 10%，以 16 萬(wàn)平方米的華貿(mào)中心為代表 價(jià)格分布 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 1－ 10 月， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售 均價(jià) 10394 元 ／平方米 ， 同比增長(zhǎng) %，增幅遠(yuǎn)高于商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的 %、 辦公用房 的 %和 住宅 的 2%。 世邦魏理仕 和戴德量行的報(bào)告顯 示，截止 2020 年 10 月，優(yōu)質(zhì) 商鋪首層 、二層的 平均租金報(bào)價(jià) 分別為 美元 、 美元 ，分別 上升 了%、 ％。 同時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，價(jià)格區(qū)間分布情況如下： ? 銷(xiāo)售價(jià)格 底商價(jià)格一般是住宅或公寓價(jià)格的 2－ 3 倍 均價(jià) 4 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目 ，約 占 總量的 4%，主要集中在中關(guān)村和CBD 均價(jià) 3－ 4 萬(wàn)元的項(xiàng)目 ， 約占總量的 9% 均價(jià) 2－ 3 萬(wàn)元的項(xiàng)目最多 ，約 占總量的 29%，一般 是商圈 、高檔 寫(xiě)字樓 和 公寓底商的主力價(jià)位 均價(jià) 1－ 萬(wàn)元 的項(xiàng)目，一般是 城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主 力價(jià)位 均價(jià) 5000－ 8000 元 的項(xiàng)目， 一般是遠(yuǎn)近 郊區(qū) 商鋪的主力價(jià)位 ? 租金價(jià)格 5 元 /平方米 天以上 的項(xiàng)目，約占 45% 3－ 4 元 /平方米 天 的項(xiàng)目，約占 22% 4－ 5 元 /平方米 天的項(xiàng)目 ，約 占 22% 12 2－ 3 元 /平方米 天的項(xiàng)目 ，約 占 11% 項(xiàng)目分布 一是從區(qū)域方位上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域劃分明顯，價(jià)值差別也很明顯。 近 50%的項(xiàng)目集中于市級(jí)和區(qū)域商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)中心位于城市中心，包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心主要集中在東部和西部，散布于商務(wù)區(qū)、居住組團(tuán)或交通樞紐附近，目前發(fā)展較為成熟的有中關(guān)村、 CBD、建國(guó)門(mén)、朝外、亮馬河、亞運(yùn)村和公 主墳。其中， CBD、中關(guān)村是兩大核心。 ? 東區(qū)： CBD，是消費(fèi)檔次較高的區(qū)域商業(yè)中心。財(cái)富中心、建外 SOHO、昆泰國(guó)際中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心以及即將推出的大成天地時(shí)尚之窗， CBD 及周邊已經(jīng)成為商業(yè)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 西區(qū)：西北三環(huán)、中關(guān)村沿線(xiàn)，始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，尤其是中關(guān)村一帶，市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格居高不下。 ? 北區(qū)：亞運(yùn)村地區(qū)，從原有的歐陸經(jīng)典、陽(yáng)光廣場(chǎng)到近期的第五大道，高檔次、高密度的居住社區(qū)保證了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度。 ? 南區(qū)：一向是商業(yè)投資的軟肋地帶，與上述三區(qū)相比略顯不足，商業(yè)投資氛圍及人氣還需 提升。其中大都市街和其后的金帝世家、世貿(mào)商城 (木樨園 )等項(xiàng)目較有影響。 二是從投資類(lèi)別上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目種類(lèi)日益豐富，投資也各有特點(diǎn)。 一般可分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街和底商等六種。 ? 市級(jí)商業(yè)中心：商圈輻射半徑達(dá) 7－ 8 公里甚至全市。包括原有三個(gè)（前門(mén)、王府井和西單）和新興五個(gè)（ CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園）商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復(fù)合度高、輻射半徑大。因此，商鋪?zhàn)馐巯鄬?duì)容易、投資回報(bào)率高、 回收周期較短 ，投資可保證長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。但價(jià)格也高， 前期投入 較大，運(yùn)作空間也有限。 ? 區(qū)級(jí)商業(yè)中心：服務(wù)區(qū)域，如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心：服務(wù)社區(qū)，如天通苑、世紀(jì)城。商鋪價(jià)格相對(duì)不高、經(jīng)營(yíng)較穩(wěn)定，但不同位置價(jià)值差別很大。 ? 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：很多，服裝類(lèi)如阜外的萬(wàn)通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫(kù)； IT 類(lèi)如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類(lèi)如碧溪家具廣場(chǎng)等。其最大特點(diǎn)就是單個(gè)商鋪面積?。ú怀^(guò) 10 ㎡）， 13 單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)需要托管或自營(yíng)。因此高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)并存。 ? 特色商業(yè)街：市場(chǎng)行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門(mén)鬼街、方莊食街、馬連道茶葉街等。 ? 底商：最多 ，簡(jiǎn)單可分為辦公樓底商 (如數(shù)碼大廈、銀科大廈等 )和住宅底商 (如珠江帝景、回龍觀(guān)經(jīng)濟(jì)適用房 )兩大類(lèi)。其中 擁有 獨(dú)立門(mén)面及 固定消費(fèi)人群、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格相對(duì)低廉的住宅底商 最受歡迎。 二、區(qū)域市場(chǎng) （一） CBD 地區(qū) 供給方面 近兩年， CBD及泛 CBD 地區(qū)在 住宅和寫(xiě)字樓新建項(xiàng)目集中推出的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)及供應(yīng)也明顯升溫，成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)地區(qū)。 據(jù) 戴德梁行 統(tǒng)計(jì)， 到 2020年， CBD 新增 商業(yè)面積 將不低于 90萬(wàn)平方 米， 如 國(guó)貿(mào)三期的 5 萬(wàn)平方米、 LG 大廈的 萬(wàn)平方米、華貿(mào)中心的 16 萬(wàn)平方米等，約占北 京新增商業(yè)總面積的 29%。若 加上原 有的國(guó)貿(mào)商城 、 嘉里中心等項(xiàng)目，商業(yè) 總 面積將超過(guò) 100 萬(wàn)平 方 米 ，屆時(shí)北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級(jí)商業(yè)中心， CBD 將超越西單 、 王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。 新舊主要項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目規(guī)模 開(kāi)業(yè)時(shí)間 租售狀況 國(guó)貿(mào)商城 建外大街 1 號(hào) 60000平方米 1990 年 (1 期 ) 只租不售 嘉里中心 光華路 1 號(hào) 15000平方米 2020 年 只租不售 SOHO 現(xiàn)代城 建國(guó)路 88 號(hào) 20200平方米 2020 年 銷(xiāo)售 京匯大廈 國(guó)貿(mào)橋東南 3000 平方米 2020 年 只租不售 國(guó)貿(mào)三期 建外大街 1 號(hào) 60000平方米 2020 年 只租不售 華貿(mào)中心 光華路 1 號(hào) 160000平方米 2020 年 只租不售 建外 SOHO 建外大街 4 號(hào) 90000平方米 2020 年 銷(xiāo)售 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 國(guó)貿(mào)橋東南 70000平方米 2020 年 以租為主 需求方面 對(duì) CBD 地區(qū)的 商鋪需求有明顯增長(zhǎng)的主要行業(yè) 如下 ： 14 ? 品牌服飾 作為商鋪市場(chǎng)消化量最大的租戶(hù)類(lèi)別，品牌服飾 今后 對(duì) CBD 將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌 。 ? 餐飲 數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的工作人口，且有大量的商 務(wù)往來(lái)，都將為餐飲 業(yè) 創(chuàng)造巨大的 商機(jī) ， CBD 將成為餐飲 業(yè) 的必爭(zhēng)之地。 ? 展廳 鑒于收入較高人 群 的聚集之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變， 致力于創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開(kāi)設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在 CBD。 ? 配套服務(wù) 由于在 CBD 工作與生活的人群數(shù)量龐大 ， 將需要不同類(lèi)別的配套服務(wù)， 如 票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大。 市場(chǎng)形勢(shì) ? 產(chǎn)品定位普遍高啟 客戶(hù)定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)《北京 CBD 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20202020)》預(yù)測(cè)， CBD 的消費(fèi)人群約有 50 萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約 25－ 30 萬(wàn)，常駐財(cái)富階層及涉外人士各約有 萬(wàn)，商務(wù)旅行人群約 萬(wàn)，文化休閑人群約 1－ 2 萬(wàn)，觀(guān)光人群約 4－ 8 萬(wàn)。另?yè)?jù)資料顯示， CBD 擁有北京高檔商務(wù)寫(xiě)字樓的 70%、跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處的 65%和北京代表處的 95%、外國(guó)銀行在北京分行的 90%、北京十大寫(xiě)字樓的全部和十大賓館的 80%等等。因此， CBD 商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求，定位在 高檔和著名品牌上 。其中，立志與世界 500 強(qiáng)攜手的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、號(hào)稱(chēng)移植上海新天地的建外 SOHO和籌劃營(yíng)造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說(shuō)是典型代表， 。 ? 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) 目前 CBD 商業(yè)面積不足 10 萬(wàn)平方米，約占北京的 7%。而且業(yè)態(tài)較單一，主要以購(gòu)物中心為主，又相對(duì)集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心和貴友。況且自國(guó)貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為 60～ 120 美元，空置率一直保持在 2%的較低水平。 ? 東區(qū)成為發(fā)展重心 目前 CBD 西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而 15 CBD 東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此， 東部將是未來(lái) CBD 發(fā)展的一個(gè)重心和方向。如華貿(mào)中心正精心建設(shè) 16 萬(wàn)商城、國(guó)貿(mào)正著力打造全球最大國(guó)際貿(mào)易中心，加之建外 SOHO 等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)， CBD 東區(qū)日益顯現(xiàn) CBD 商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景 90 萬(wàn)平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫(xiě)字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。 ? 集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧 從投資類(lèi)型看，集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開(kāi)發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開(kāi)工，一次性交付所有設(shè)施，有 別于目前通用的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購(gòu)，除 CBD 因素外，集成