【文章內(nèi)容簡介】 愛市場是典型，沈陽站對面的置力商城、廣宜街的普臣商廈、中街的商業(yè)城名牌折扣店是今年比較熱的幾家。對普通投資者來說，主要有產(chǎn)權(quán)式商鋪、出租型商鋪兩種。產(chǎn)權(quán)式商鋪除自己經(jīng)營外，目前比較流行的是售后反租、售后包 租，保證一定的回報率。像置力商城則屬于只租不售的類型。 中國最大管理資源中心 沈陽的房地產(chǎn)市場雖然比較全國市場稍顯 “ 慢了半拍 ” ，但是在商業(yè)地產(chǎn)中卻是趕上了全國大發(fā)展的第一輪高潮，并成為東北地區(qū)最受關(guān)注的焦點城市。 2020年開始啟動的眾多商業(yè)地產(chǎn)項目為沈陽市提供了大量的投資型商鋪 。 同時在一環(huán)以內(nèi)的商圈中，如太原街商圈、北站商圈、五里河商圈等地區(qū)，也開始有其他商業(yè)地產(chǎn)項目登場銷售。另外，在 2020年沈陽出現(xiàn)的 “ 都市大盤 ” 住宅項目中，也開始有相當(dāng)部分啟動了社區(qū)商鋪的建設(shè)和銷售。 當(dāng)產(chǎn)權(quán)式商鋪在全國遭遇風(fēng)險挫折以后，沈陽的大型商業(yè)地產(chǎn)項 目在商鋪銷售中，也開始普遍采取更加穩(wěn)妥的態(tài)度。商業(yè)管理公司的提前介入、大型品牌主力店的參與、項目招商工作的同步展開等措施，為商鋪投資減弱了許多不穩(wěn)定因素。沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中遭遇的一些挫折并沒有影響沈陽投資市場的實際購買力，反而讓投資人更加理性和聰明起來。因此，目前商鋪銷售單靠規(guī)模和華而不實的宣傳是達不到效果的，與市場充分接觸，了解購買者的需求，科學(xué)規(guī)劃項目布局才能贏得投資者的認(rèn)可。 與此同時，分析目前沈陽在售和在建的商鋪產(chǎn)品，不難發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向依然存在，多元化的市場還沒有形成。一方面大型的 Shopping Mall 提供的大量商鋪主要集中在服裝、鞋帽、皮具等百貨商品的定向經(jīng)營中，另一方面大型專業(yè)市場的建設(shè)也將受眾集中在單一的行業(yè)之中。據(jù)不完全統(tǒng)計，超過 60%的人更加傾向于商業(yè)街、 Shopping Mall類項目中的商鋪，認(rèn)為相比個體經(jīng)營而言，大型商業(yè)街區(qū)的物業(yè)投資潛力和經(jīng)營風(fēng)險都相對低些。這樣，大型商業(yè)廣場雖然在銷售中出現(xiàn)火爆場面，但是如何啟動經(jīng)營并順利站穩(wěn)市場就是最重要的問題。同類型商業(yè)物業(yè)的集中和過度開發(fā)為后期市場經(jīng)營帶來的潛在風(fēng)險，如何向多元化的市場轉(zhuǎn)變，為投資者提供更加多樣性的商鋪選擇，才能保證未 來商圈的健康發(fā)展。 沈陽市目前的商鋪供應(yīng)開始呈現(xiàn)不均衡的特點：從這種不均衡可以看出市場熱點，也可以挖掘市場空白點；市場熱點地區(qū)，既說明存在投資機會，也說明激烈競爭在孕育風(fēng)險。很顯然，金廊、CBD 和渾南地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量開始顯著增加的地方，大家看好其投資價值，但也正是因為市場普遍的關(guān)注，使開發(fā)水平和進度受到 “ 激進 ” 心態(tài)的影響，這兩個區(qū)域也潛藏風(fēng)險。當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，這些區(qū)域長期市場需求強勁，這種風(fēng)險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險，而不是市場風(fēng)險。伴隨沈陽市的城市規(guī)劃逐漸實現(xiàn)，未來將在沈陽出現(xiàn)一些升值潛力 比較高的商鋪區(qū)域板塊，投資者需要關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對商鋪價值的大幅提升，這也是商鋪投資中最有投資魅力的地方。 目前，分析商鋪的投資價值大約有三大要素：一是規(guī)模，當(dāng)?shù)叵M市場可以支撐的開發(fā)規(guī)?？梢员豢醋魇强砷_發(fā)規(guī)模的衡量基礎(chǔ)。規(guī)模的盲目性帶來的后果是無法吸引足夠的人流和購買力來支撐后期的經(jīng)營管理。因此，在同一商圈之中選擇商鋪，也同樣要考慮整個商圈的總體放量。二是項目地塊、周邊、區(qū)域交通條件形成可開發(fā)規(guī)模的邊界條件，如果是典型的區(qū)域商業(yè)中心，商鋪產(chǎn)品 中國最大管理資源中心 過多，有可能造成 “ 吃不飽 ” 的情況。三是開發(fā)商的自有資金情況。目前 沈陽市熱銷的幾處商鋪產(chǎn)品分析看，大都是在以上三方面因素比較突出，才贏得了投資者的共同認(rèn)可。 另外，由于以往的經(jīng)驗，租約也成為商鋪銷售中的最大興奮劑。如果招商工作能夠提早介入，或者已經(jīng)有大型商業(yè)設(shè)施進入，則項目中的商鋪很快就會銷售一空，反之則相對冷清。業(yè)界人士認(rèn)為，這種心態(tài)也是市場成熟的標(biāo)志。從個人的角度，要全面把握一個項目的風(fēng)險與回報是有些難度的，因此在投資者方面，租約成為衡量商鋪品質(zhì)的重要標(biāo)志，租賃情況好代表著商業(yè)經(jīng)營的起步階段比較順利，而開門紅也正是商業(yè)經(jīng)營中的一個關(guān)鍵因素。 目前北京、上海、沈陽等十大 城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，社區(qū)商業(yè)的總供應(yīng)量已達到 440 萬平方米?？梢钥闯?，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式。從發(fā)展趨勢看，社區(qū)商業(yè)也將會成為中國商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。 因此，從總體上說，目前沈陽的商鋪市場雖然火熱，但并沒有達到真正的飽和，而是階段性爆發(fā)。市場的投資風(fēng)險并不在于供應(yīng)風(fēng)險，而是在于商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)操作的專業(yè)化程度。在不到兩年的時間里，沈陽的開發(fā)商都認(rèn)同商鋪可以賺錢的理念。但是有北京等城市的前車之鑒，不論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)街都需要有良好的發(fā)展空間。不考慮市場需求，盲目求大的開發(fā)心態(tài)和投資心態(tài)都將不利于沈陽商鋪市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。 寫字間：投資者拓荒之地 雖然貴為二線城市 ， 但是沈陽的寫字樓級別絕對是在三線 。 由于轉(zhuǎn)型時間不長，輕工業(yè)和服務(wù)業(yè)都還屬于欠發(fā)達的沈陽，目前的 寫字樓市場在全國還是在一個不太顯眼的位置 。 但是相信隨著沈陽寫字樓市場開發(fā)程度和品質(zhì)的加強以及自身的影響力和實力的加強 ， 沈陽的寫字樓市場將會有爆發(fā)式的增長 。 2020年沈陽市寫字樓市場尚無占明顯優(yōu)勢的區(qū)域（即中央商務(wù)區(qū)）。寫字樓市場競爭比較激烈，有利于激活市場，形成良好的市場環(huán)境。而由于目前高檔次的專業(yè)寫字樓項目較少，促使一些星級酒店利用自身完善的硬件優(yōu)勢及優(yōu)越的服務(wù)而開辟專門的寫字樓層，這種現(xiàn)象在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) ———太原街商業(yè)區(qū)周邊最為明顯。 從新基火炬大廈開始，方圓大廈、總統(tǒng)大廈等新型寫字樓幾乎都成了企業(yè)形象 的門面代表。寫字樓對于大眾來說是熟悉的，但對投資者卻是陌生的。由于受到商務(wù)公寓的競爭影響，沈陽的寫字間市場有著巨大的空白，尤其是高檔寫字間市場上，產(chǎn)品更是鳳毛麟角，近乎空白，因而發(fā)展空間也更為巨大。當(dāng)前沈陽市場上開發(fā)商都采用了復(fù)合業(yè)態(tài)開發(fā)的模式，將寫字樓與商務(wù)公寓、酒店式 中國最大管理資源中心 公寓、商業(yè)百貨等共同開發(fā)。比如沈陽皇朝萬鑫大廈，計劃的雙塔一座擬建成五星級酒店式公寓，另一座擬建成五星級寫字間。青年大街上的領(lǐng)先國際城為公寓、寫字間、住宅、酒店等復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目。目前，北站的希爾斯聯(lián)邦正主推純甲級寫字間產(chǎn)品，是寫字樓市場 上的熱點之一 。 從 2020 年開始 ,沈陽的寫字樓開始呈現(xiàn)比較明顯的上升勢頭 。 沈陽市寫字樓現(xiàn)有項目主要分布于三個區(qū)域 ： 、太原街 和平大街之間，如總統(tǒng)大廈、中興商業(yè)大廈寫字樓、海潤國際，等 ， CBD周邊，如方圓大廈、新華科技大廈、沈陽財富中心，等 ，如華新國際大廈、中潤國際、百腦匯資訊廣場等。 沈陽市寫字樓總體市場租金均價在 1150 元 /平方米 /年左右（ 元 /月） ； 中低檔寫字樓基本以其品質(zhì)為定價依據(jù)，與其所在區(qū)域無太大關(guān)聯(lián) ； 高檔寫字樓的定價除與其品質(zhì)有 關(guān)外，亦受到項目所在區(qū)域及項目新舊程度的影響。 從租金價格看，三個區(qū)域都受到專業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓不同客戶群體的青睞。星級酒店中的專設(shè)寫字間多分布于太原街商圈附近，其租金報價比周邊純寫字樓項目高出 65%，而該區(qū)域之專業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的供應(yīng)與需求之間仍有一定的缺口。 由于未來的新增供應(yīng)以高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓為主，客戶的選擇面將更加放寬，預(yù)計高檔寫字樓的市場將產(chǎn)生分化，那些缺乏地理優(yōu)勢的項目將因缺乏競爭力而被迫調(diào)整其價位。沈陽市各寫字樓中外資租戶比例與寫字樓租金價位基本呈正比，即高租金的寫字樓其外資租戶比例相應(yīng)也較高。外資用戶的租金承受能力高，相應(yīng)地對于寫字樓的位置、品質(zhì)有高標(biāo)準(zhǔn)的要求。 寫字樓中，外地企業(yè)用戶多于本地企業(yè)用戶、四分之一的租客是以辦事處的形式租用寫字樓，這些用戶未來對于寫字樓的需求很大程度取決于沈陽市未來經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r及市場的開放程度。家樂福、沃爾瑪?shù)却笮椭放瞥幸约拜^成熟的餐飲娛樂設(shè)施也分別為三個區(qū)域提供了良好的商業(yè)配套，保證了三個區(qū)域的眾多人流量，而周邊寫字樓中的白領(lǐng)人士也保證了所在區(qū)域娛樂、商業(yè)設(shè)施的蓬勃發(fā)展，兩者可謂相輔相成。 此外， “ 成長型寫字樓投資族 ” 也成為支撐寫字樓市場繁榮、完善和穩(wěn)定發(fā)展的重要 力量。 在寫字樓需求中占據(jù)舉足輕重地位的廣大中小型企業(yè)，它們的規(guī)模也許不是很大，名頭也許不是很響，論單獨一家公司的實力，也許不能和那些跨國大公司相比，但眾多這樣的公司組合起來，卻構(gòu)成了沈城寫字樓市場上最強勁最有影響力的需求。許多投資客正是看到這種現(xiàn)象，而