【正文】 家削足適履。許多開發(fā)商從開發(fā)住宅起家，對于商業(yè)開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)，無法預(yù)期潛在的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。至 2020年年末，全市共有 5000 平方米以上經(jīng)營面積的大型綜合超市和專業(yè)超市 56家，其中一萬平方米以上超市 31家；連鎖店鋪總數(shù)達(dá) 4000余個(gè)。 鐵西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多并成為家居建材集散地 鐵西區(qū)以大型購物市場體 系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店、上海聯(lián)華興工店、家世界和麥德龍，歐倍德，如果再算上頗具規(guī)模的鐵西百貨大樓、中興超市加盟店和鐵副超市，擁有的綜合性商場和超市的數(shù)量已經(jīng)躍居沈陽首位。從 2020 年開始，外地開發(fā)商大規(guī)模進(jìn)軍沈城地產(chǎn)市場，與本地開發(fā)商分庭抗禮，并大有強(qiáng)占半壁江山之勢。 產(chǎn)權(quán)式商鋪與大型主力店組合是大多數(shù)綜合性商場選用的模式，主力店業(yè)態(tài)以超市、 百貨業(yè)為主。 主要分布在兩個(gè)區(qū)域，其一，由北站區(qū)域輻射周邊；其二，以北站 CBD 為坐標(biāo)，沿金廊分布。 另一類是青年大街沿線（金廊工程）、北站 CBD衍生的商業(yè)、寫字間、公寓等大型綜合體，可以說是商業(yè)地產(chǎn)的新亮點(diǎn)。 隨著市場容量的逐步增加，從 2020年沈陽商業(yè)地產(chǎn)開始逐步運(yùn)作到目前 已經(jīng) 形成一定的成熟體系。 市場 在 提出 “一站式購 中國最大管理資源中心 物娛樂中心 ”便捷、時(shí)尚、新鮮的購物同時(shí)， 也為商業(yè)地產(chǎn)提出新的要求和發(fā)展方向。 復(fù)合業(yè)態(tài)的 MALL時(shí)代全面到來 。 一、沈陽商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 2020年商業(yè)地產(chǎn)市場一改往年的 “ 低調(diào) ” 。 中國最大管理資源中心 沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告 高穎 二 00 八年四月十八日 目 錄 中國最大管理資源中心 一、沈陽商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 ..........................................................................3 二、沈陽商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) ..........................................................................4 三、沈陽商業(yè)地產(chǎn)存在問題 ..................................................................5 四、沈陽商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 ..............................................................6 五、沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸 ..................................................................7 六、沈陽商業(yè)地產(chǎn)類型 ..........................................................................9 七、沈陽目前商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì) ................................................................ 15 中國最大管理資源中心 商業(yè)地產(chǎn)在我國的發(fā)展歷史不長，但起步較快，已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。來勢迅猛的各路軍團(tuán)在住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)市場中雙管齊下，尤其在商業(yè)地產(chǎn)市場的博弈中，更是憑借其各自非凡的實(shí)力要重寫沈陽商業(yè)地產(chǎn)的新格局。 除了項(xiàng)目所處地理位置的優(yōu)越性以外，一些占地面積受限的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就以多種業(yè)態(tài)組合的特殊復(fù)合方式來博弈商業(yè)地產(chǎn)市場，也就是我們所經(jīng)常說起的 SHOPPING MALL。 二、沈陽商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 沈陽作為二級(jí)城市，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程上相對全國稍有滯后，但發(fā)展?fàn)顩r同樣勢不可擋。 區(qū)域特征決定商業(yè)業(yè)態(tài) 目前從區(qū)域分布來看，沈陽市新建商業(yè)可以分為三類部分。還有一類則是作為大型住宅區(qū)配套 的超市。和平區(qū)商業(yè)開發(fā)集中于太原街改造區(qū)域，由太原街繼續(xù)向南北兩側(cè)延伸。萬達(dá)商業(yè)廣場引入了百安居（原德國歐倍德）建材超市、燦坤數(shù)碼、美國沃爾瑪百貨超市、馬來西亞百盛購物廣場；北京華聯(lián)將進(jìn)駐五洲商業(yè)廣場；英國百家居、美國沃爾瑪、國美電器、北京賽特、宜家家居等主力店進(jìn)駐中國女人街；易初蓮花、正大百貨進(jìn)駐正大廣場；上海百聯(lián)進(jìn)駐領(lǐng)先國際城等。至 2020 中國最大管理資源中心 年，外地開發(fā)商在沈所擁有的土地及開發(fā)量、開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本地發(fā)展商。家居裝飾市場建成的有中國家具城、東方家園超市、油漆市場、型材市場、家世界購物廣場，在建的有香江好天地、歐倍德、綠色家園購物廣場。 大型社區(qū)引入超市作為小區(qū)配套許多大規(guī)模社區(qū)都配備了園區(qū)內(nèi)的大型超市。從現(xiàn)階段看，存在的最大的問題就是結(jié)構(gòu)不合理，項(xiàng)目扎堆情況嚴(yán)重，長此以往必將導(dǎo)致惡性競爭。在后期招商過程中對于品牌經(jīng)營商的引入也存在一定盲目性，容易造成地區(qū)性的品牌經(jīng)營競爭加劇。不僅容易對先期投資者造成收益損失，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致后續(xù)投資者喪失信心，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)爛尾樓。目前沈陽具有了繼上海陸家嘴之后的第二個(gè)國家級(jí)金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，再加上北站的 CBD 都云集了眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。沈陽是需要這種示范模式的，有外來的觀念和開發(fā)模式進(jìn)行引導(dǎo)，逐步引領(lǐng)沈城本土的商業(yè)地產(chǎn)走向繁榮。這也正是投資沈陽的優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境相對寬松，投資成本相對較少，而且定會(huì)有很大的升值空間。 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合多樣化 為突破 “ 業(yè)態(tài)雷同 ” 的瓶頸， 商業(yè) 業(yè)態(tài)將逐步多樣化。錯(cuò)位經(jīng)營是其最迷人之處。從沈陽市商業(yè)局獲悉，沈陽市未來商業(yè)的發(fā)展要盡量向鄰里購物中心這種新的模式引導(dǎo)，并引導(dǎo)一些欲在沈陽開分店的國際、國內(nèi)的大型超市轉(zhuǎn)變觀念，拓展新的市場領(lǐng)域。 瓶頸一：合理的開發(fā)模式 商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)開發(fā)和零售業(yè)帶來了新機(jī)遇，但這兩個(gè)不同領(lǐng)域間的相互融合仍然沒有完成。目前，我國還缺少房地產(chǎn)信托基金的融投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)的投資者幾乎都是商業(yè)市場的個(gè)體，他們大都將商鋪?zhàn)鳛樽约旱墓潭ㄙY產(chǎn)。在沈陽市眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有 特色和創(chuàng)新的項(xiàng)目規(guī)劃 難得 ，而在國內(nèi)其它城市已經(jīng)出現(xiàn)不少出色的商業(yè)規(guī)劃。比如渾南地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，雖然已經(jīng)幾次更改項(xiàng)目規(guī)劃，但是到目前為止，商鋪方面仍然沒有任何大型零售商進(jìn)入的消息放出。拿商場舉例，不僅選址很重要，整體布局也同樣重要，因?yàn)檎w布局的不當(dāng)，勢必直接影響商場的透視效果，影響商場的利用率、 中國最大管理資源中心 商業(yè)形象、商業(yè)體驗(yàn)，最終影響到招商率、租售價(jià)值、經(jīng)營效益，也就關(guān)系到商場的開發(fā)成敗。 “ 十幾或幾十種業(yè)態(tài)交織在一起，上千個(gè)經(jīng)營單元密集排列，他們不可能不發(fā)生相互作用與影響。必須看到，商業(yè)地產(chǎn)的興起不僅為城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來了全新的活力，但是，如何令這種高熱度的開發(fā)保持在理性之中，并且使各種業(yè)態(tài)在一座城市內(nèi)發(fā)揮多贏得理想效果，為市場創(chuàng)造財(cái)富而不是建筑垃圾，是目前所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所肩負(fù)的共同責(zé)任。今年的沈陽市場上，復(fù)合型業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目百花齊放，各類產(chǎn)品名詞令人眼花繚亂。對普通投資者來說，主要有產(chǎn)權(quán)式商鋪、出租型商鋪兩種。 2020年開始啟動(dòng)的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為沈陽市提供了大量的投資型商鋪 。商業(yè)管理公司的提前介入、大型品牌主力店的參與、項(xiàng)目招商工作的同步展開等措施，為商鋪投資減弱了許多不穩(wěn)定因素。一方面大型的 Shopping Mall 提供的大量商鋪主要集中在服裝、鞋帽、皮具等百貨商品的定向經(jīng)營中，另一方面大型專業(yè)市場的建設(shè)也將受眾集中在單一的行業(yè)之中。 沈陽市目前的商鋪供應(yīng)開始呈現(xiàn)不均衡的特點(diǎn)：從這種不均衡可以看出市場熱點(diǎn)，也可以挖掘市場空白點(diǎn)；市場熱點(diǎn)地區(qū)，既說明存在投資機(jī)會(huì)，也說明激烈競爭在孕育風(fēng)險(xiǎn)。 目前，分析商鋪的投資價(jià)值大約有三大要素：一是規(guī)模，當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場可以支撐的開發(fā)規(guī)?？梢员豢醋魇强砷_發(fā)規(guī)模的衡量基礎(chǔ)。三是開發(fā)商的自有資金情況。業(yè)界人士認(rèn)為，這種心態(tài)也是市場成熟的標(biāo)志。從發(fā)展趨勢看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。在不到兩年的時(shí)間里，沈陽的開發(fā)商都認(rèn)同商鋪可以賺錢的理念。 由于轉(zhuǎn)型時(shí)間不長，輕工業(yè)和服務(wù)業(yè)都還屬于欠發(fā)達(dá)的沈陽，目前的 寫字樓市場在全國還是在一個(gè)不太顯眼的位