【正文】 大型社區(qū)引入超市作為小區(qū)配套許多大規(guī)模社區(qū)都配備了園區(qū)內(nèi)的大型超市。 超市數(shù)量 及社區(qū)商業(yè) 急劇增加 2020 年末開始，沈陽(yáng)市新增大型商業(yè)企業(yè)集中開業(yè)，如沃爾瑪太原店、樂(lè)購(gòu)鐵西 店和于洪店、百盛太原店、友嘉皇姑店、鐵西店、歐倍德家居、蘇寧電器太原街店、家樂(lè)福金牛店和文化店、萬(wàn)客隆、麥德隆、家世界等。家居裝飾市場(chǎng)建成的有中國(guó)家具城、東方家園超市、油漆市場(chǎng)、型材市場(chǎng)、家世界購(gòu)物廣場(chǎng)，在建的有香江好天地、歐倍德、綠色家園購(gòu)物廣場(chǎng)。 主要原因有三：一、外地開發(fā)商普通看好東北老工業(yè)基地振興的政策導(dǎo)向；二、金廊建設(shè)及大量的土地資源、較低的土地成交價(jià)格使其有 利 可圖；三、本地開發(fā)商融資渠道少，而商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金，限制其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)；四、本地開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)較少，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性同樣成為限制其圈地的重要因素。至 2020 中國(guó)最大管理資源中心 年，外地開發(fā)商在沈所擁有的土地及開發(fā)量、開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)本地發(fā)展商。 外地開發(fā)商占主流 沈陽(yáng)作為二級(jí)城市，無(wú)論在土地儲(chǔ)備上還是在土地價(jià)格方面都具有一定優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)引入了百安居（原德國(guó)歐倍德）建材超市、燦坤數(shù)碼、美國(guó)沃爾瑪百貨超市、馬來(lái)西亞百盛購(gòu)物廣場(chǎng)；北京華聯(lián)將進(jìn)駐五洲商業(yè)廣場(chǎng)；英國(guó)百家居、美國(guó)沃爾瑪、國(guó)美電器、北京賽特、宜家家居等主力店進(jìn)駐中國(guó)女人街；易初蓮花、正大百貨進(jìn)駐正大廣場(chǎng)；上海百聯(lián)進(jìn)駐領(lǐng)先國(guó)際城等。 從類型上看，公寓、酒店、寫字樓、商場(chǎng)與住宅多位一體的項(xiàng)目約占 40%， 60%的項(xiàng)目為純商業(yè)項(xiàng)目 ， 專業(yè)市場(chǎng)與購(gòu)物中心的比重基本持平。和平區(qū)商業(yè)開發(fā)集中于太原街改造區(qū)域，由太原街繼續(xù)向南北兩側(cè)延伸。 沈河區(qū)開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目占項(xiàng)目總量的 54%， 處于龍頭地位。還有一類則是作為大型住宅區(qū)配套 的超市。 這部分的商業(yè)形態(tài)主要以日常消費(fèi)類為主，是大型百貨商店、大型超市以及各種品牌的專賣店比較集中的地方。 區(qū)域特征決定商業(yè)業(yè)態(tài) 目前從區(qū)域分布來(lái)看，沈陽(yáng)市新建商業(yè)可以分為三類部分。這樣的數(shù)字在沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)史上絕無(wú)僅有。 二、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 沈陽(yáng)作為二級(jí)城市，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程上相對(duì)全國(guó)稍有滯后，但發(fā)展?fàn)顩r同樣勢(shì)不可擋。 特色商業(yè)成為終端走向 自 2020 年開始，不斷有新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)在城市的幾大商圈中，誰(shuí)能憑借獨(dú)有的特色最終吸引消費(fèi)者的興趣已經(jīng)成接下來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的主要課題。 除了項(xiàng)目所處地理位置的優(yōu)越性以外，一些占地面積受限的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就以多種業(yè)態(tài)組合的特殊復(fù)合方式來(lái)博弈商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是我們所經(jīng)常說(shuō)起的 SHOPPING MALL。位于北站金融商貿(mào)中心已經(jīng)啟動(dòng)的華府天地和即將啟動(dòng)的金融中心地標(biāo)建筑群東北世貿(mào)廣場(chǎng)，以及恒隆集團(tuán)在斗姆宮地區(qū)投資數(shù)十億建設(shè)的恒隆市府廣場(chǎng)和華潤(rùn)集團(tuán)在金廊上打造的超大體量的萬(wàn)象城，這些都是復(fù)合物業(yè)的典型代表。來(lái)勢(shì)迅猛的各路軍團(tuán)在住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中雙管齊下，尤其在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈中，更是憑借其各自非凡的實(shí)力要重寫沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的新格局。出現(xiàn)這種強(qiáng)烈的發(fā)展勢(shì)頭的原因，主要得益于金廊開發(fā)和渾河兩岸開發(fā)的啟動(dòng)、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。 中國(guó)最大管理資源中心 沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告 高穎 二 00 八年四月十八日 目 錄 中國(guó)最大管理資源中心 一、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 ..........................................................................3 二、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) ..........................................................................4 三、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)存在問(wèn)題 ..................................................................5 四、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) ..............................................................6 五、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸 ..................................................................7 六、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)類型 ..........................................................................9 七、沈陽(yáng)目前商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì) ................................................................ 15 中國(guó)最大管理資源中心 商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展歷史不長(zhǎng)，但起步較快，已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。近年來(lái)國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向；沈陽(yáng)所獨(dú)有的中心城市的地位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)開始步入規(guī)模增長(zhǎng)時(shí)期，沈陽(yáng)已經(jīng)開始成 為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。 一、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 2020年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一改往年的 “ 低調(diào) ” 。 單一物業(yè)轉(zhuǎn)向復(fù)合物業(yè) 較早一些的商業(yè)物業(yè)形態(tài)大都是些單一的寫字間、賣場(chǎng)和商場(chǎng)等，而如今已落定和正在建設(shè)中的實(shí)力派復(fù)合物業(yè)，則以建筑綜合體的形式濃縮了城市形象和區(qū)域 經(jīng)濟(jì)形態(tài)，賦予城市核心更加旺盛的人氣與商業(yè)集群效應(yīng)。 復(fù)合業(yè)態(tài)的 MALL時(shí)代全面到來(lái) 。其較為典型的代表項(xiàng)目有首開先河的興隆大家庭，新瑪特廣 場(chǎng)。 市場(chǎng) 在 提出 “一站式購(gòu) 中國(guó)最大管理資源中心 物娛樂(lè)中心 ”便捷、時(shí)尚、新鮮的購(gòu)物同時(shí)， 也為商業(yè)地產(chǎn)提出新的要求和發(fā)展方向。目前進(jìn)入沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)巨頭在資金的投入方面都堪稱大手筆，每個(gè)項(xiàng)目的最低投入也是 5 億元以上。 隨著市場(chǎng)容量的逐步增加，從 2020年沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)開始逐步運(yùn)作到目前 已經(jīng) 形成一定的成熟體系。一類是在原商圈基礎(chǔ)上的改造或繼續(xù)擴(kuò)張，主要集中在太原街商圈、中街商圈、鐵百商圈、北行商圈。 另一類是青年大街沿線（金廊工程）、北站 CBD衍生的商業(yè)、寫字間、公寓等大型綜合體，可以說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)的新亮點(diǎn)。從行政區(qū)域上劃分主要以和平、沈河、鐵西為主。 主要分布在兩個(gè)區(qū)域，其一，由北站區(qū)域輻射周邊；其二，以北站 CBD 為坐標(biāo)，沿金廊分布。鐵西區(qū)商業(yè)分布則較為分散，主要以專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)為主。 產(chǎn)權(quán)式商鋪與大型主力店組合是大多數(shù)綜合性商場(chǎng)選用的模式，主力店業(yè)態(tài)以超市、 百貨業(yè)為主。在商業(yè)項(xiàng)目招商中，品牌代理商是開發(fā)商的首選。從 2020 年開始，外地開發(fā)商大規(guī)模進(jìn)軍沈城地產(chǎn)市場(chǎng)，與本地開發(fā)商分庭抗禮，并大有強(qiáng)占半壁江山之勢(shì)。從開發(fā)項(xiàng)目的比例上看，外地投資商或開發(fā)商以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)約占市場(chǎng)份額的 80%。 鐵西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多并成為家居建材集散地 鐵西區(qū)以大型購(gòu)物市場(chǎng)體 系建成的有樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福、大連友誼、愛(ài)客家、上海聯(lián)華重工店、上海聯(lián)華興工店、家世界和麥德龍，歐倍德，如果再算上頗具規(guī)模的鐵西百貨大樓、中興超市加盟店和鐵副超市，擁有的綜合性商場(chǎng)和超市的數(shù)量已經(jīng)躍居沈陽(yáng)首位。保工街已經(jīng)形成大型家私建材超市產(chǎn)業(yè)帶，鐵西也成為建材零售大鱷爭(zhēng)斗的焦點(diǎn)。至 2020年年末，全市共有 5000 平方米以上經(jīng)營(yíng)面積的大型綜合超市和專業(yè)超市 56家，其中一萬(wàn)平方米以上超市 31家；連鎖店鋪總數(shù)達(dá) 4000余個(gè)。華銳塔灣欣城簽約家樂(lè)福；尚品天城簽約樂(lè)購(gòu)；家樂(lè)福、百利家居進(jìn)駐盛華苑；銅鑼灣百貨進(jìn)駐力天江南春城 ， 住宅大盤帶動(dòng)超市數(shù)量的激增。許多開發(fā)商從開發(fā)住宅起家，對(duì)于商業(yè)開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法預(yù)期潛在的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)家正積極采取有效措施抑制盲目開發(fā)。 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的 “ 克隆 ” 多于創(chuàng)新，在項(xiàng)目前期對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民消費(fèi)水平了解不足，沒(méi)有按著不同商業(yè)業(yè)態(tài)用途 的要求，進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建設(shè)，事先也不考慮商業(yè)企業(yè)的意見(jiàn)，建成后讓商家削足適履。 重開發(fā)而輕經(jīng)營(yíng) 開發(fā)商為了在