【正文】 配套區(qū)占用30畝（%）：園區(qū)主干道占用20畝（%）形成多組交通環(huán)線 既有整個(gè)園區(qū)的大環(huán)線，又有各功能區(qū)的次級(jí)環(huán)線，還又單一功能區(qū)內(nèi)的三級(jí)環(huán)線。③ 會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店效益的提升④ 布依村落可獨(dú)立收費(fèi)（核心內(nèi)涵）石頭寨的構(gòu)成元素： 特色：布依族民俗風(fēng)情、布依族建筑大觀、布依族工藝展示、民族文藝、奉老傳統(tǒng)等 產(chǎn)品：①布依干欄式建筑群②布依戲、地戲③布依蠟染、服飾④布依族手工藝品制作、展示（竹制品）⑤布依族生活形態(tài)展示⑥布依族特色餐飲⑦布依族“奉老、祭老”及“養(yǎng)老房”傳統(tǒng)展示 精髓：“孝第天下” （對(duì)應(yīng)）布依族“奉老、祭老”習(xí)俗 （價(jià)值）時(shí)下“構(gòu)建和諧社會(huì)”之道德根本 儒家思想中“君子”之根本功能規(guī)劃：功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立 本地塊建成后將由三大功能區(qū)構(gòu)成：旅游功能區(qū)（含石頭寨、旅游服務(wù)區(qū)、廣場(chǎng)、人工湖），居民區(qū)（含高密度居住區(qū)和低密度高尚住宅區(qū)），商業(yè)區(qū)（由超市、主題商場(chǎng)、時(shí)尚步行街、餐飲娛樂街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、主干道旁臨街商鋪、超市前小型廣場(chǎng)構(gòu)成）。 （建議）規(guī)劃建設(shè)一座原汁原味的布依村寨——“石頭寨” （根由）A、背景支持本項(xiàng)目的旅游職能不可或缺 布依族是羅平當(dāng)?shù)卦用?，也是最?dú)特的民族； 羅平是云南省布依族最主要的聚集地，占人口分布的80% 布依文化底蘊(yùn)很深，習(xí)俗獨(dú)特，旅游產(chǎn)品豐富，感染力顯著，經(jīng)濟(jì)效能較好 在羅平的旅游定位中布依民俗也是重要組成 在云南布依文化和生活形態(tài)被包裝、挖掘的的較少 本項(xiàng)目以布依風(fēng)情立項(xiàng)，如缺少對(duì)布依族的深入展示將難以服眾 布依族“奉老、祭老”的風(fēng)俗與當(dāng)前訴求的道德規(guī)范吻合，有宣傳價(jià)值 B、技術(shù)支持 ⑴ 風(fēng)水支持——布依族是很講究風(fēng)水的民族，而本地塊“太師椅”形態(tài)堪稱風(fēng)水寶地⑵ 水源豐富——布依村落依山傍水的擇居特點(diǎn)在本地塊可以滿足⑶ 成本低廉——布依族最具特色的村落建筑形式莫過于“石頭寨”，而復(fù)制原汁原味的村寨會(huì)有技術(shù)難度低、建筑成本小、土地利用率高的特點(diǎn)C、政府支持 就出發(fā)點(diǎn)而言，復(fù)制、遷移一座布依石頭寨是“功在當(dāng)代，利在千秋”好事情，同時(shí)對(duì)布依族文化的整理和挖掘都大有益處，為羅平山水、農(nóng)業(yè)旅游增加了文化氣息，因此極有可能獲得政府的大力支持。七、關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃建議項(xiàng)目核心：布依風(fēng)情為立項(xiàng)之本 ——這是被社會(huì)公眾及政府認(rèn)可的思路，也是生長(zhǎng)于這塊土地上的一大代表特色，這是項(xiàng)目的根本點(diǎn)，不需要?jiǎng)訐u和改變。商業(yè)規(guī)劃必須具有前瞻性和終端消費(fèi)功能 本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值必然是“擠”出來的，如果把本項(xiàng)目單純作為一個(gè)居住社區(qū)看待的話，5000㎡左右的商業(yè)面積已經(jīng)足夠，而要數(shù)萬平方米的商業(yè)得以存活就意味著要與羅平最主要的幾條商業(yè)展開競(jìng)爭(zhēng)，并把當(dāng)中相當(dāng)數(shù)量擠垮。住戶的生活配套建設(shè) 隨著項(xiàng)目規(guī)劃中居住功能的放大，生活配套設(shè)施的建設(shè)就顯得十分必要了，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的設(shè)置、公交線路的開通、教育配套等。㈣ 羅平縣城沒有可供旅游的項(xiàng)目 羅平旅游還在不斷升溫，但從當(dāng)?shù)氐木包c(diǎn)分布來看，熱門景點(diǎn)主要分布在150公里的旅游環(huán)線上，景點(diǎn)、景區(qū)沒有一個(gè)是縣城內(nèi)的，縣城只承擔(dān)了食宿任務(wù)，而對(duì)于擁有百萬旅游人次的大本營(yíng)來說建設(shè)一個(gè)旅游景點(diǎn)是有需求土壤的。而在2007年黃金周期間出現(xiàn)了酒店入住率100%的情況。諸如：兒童用品類、家電類、電子通訊類等。商業(yè)功能老化 在現(xiàn)代的商業(yè)街區(qū)、大型的MALL中已經(jīng)特別注重引伸消費(fèi)，突出展示功能，強(qiáng)調(diào)購物的體驗(yàn)效果，挖掘建設(shè)這樣的功能雖不見得能提升人均消費(fèi)力，但對(duì)同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)帶來很大幫助。由此判斷：如果自建房之風(fēng)不能快速遏止，將對(duì)高檔項(xiàng)目的開發(fā)構(gòu)成嚴(yán)重威脅，但對(duì)中、低檔項(xiàng)目影響較小。高檔住宅開發(fā)較大 目前羅平稱得上高檔房的只有兩類：一是商業(yè)開發(fā)的別墅項(xiàng)目，如金海岸，但到目前為止只此一個(gè)項(xiàng)目；另一類就是買地自建房，前幾年相當(dāng)流行，開發(fā)量很大，而且還將影響一段時(shí)間的價(jià)值取向（因?yàn)樵谌恕⒇?cái)、物花費(fèi)上與別墅接近甚至略高，這是普通雙職工家庭難以承受的，因此劃為高檔一類。從實(shí)地走訪來看：羅平在同一時(shí)期嚴(yán)重缺少單位集資建房，無論是企事業(yè)單位還是政府職能部門普遍存在職工福利房投入較小的問題。（詳見《附表》）個(gè)案分析A、金海岸占地面積：116畝總建筑面積：42491㎡容積率：綠化率：59%總套數(shù)：164套臨街商鋪：46間面積區(qū)間：235㎡——310㎡執(zhí)行價(jià)格：（2005年）1600元/㎡，（2006年）1700—1800元/㎡，（帶商鋪）2000元/㎡B、五、市場(chǎng)需求契機(jī)㈠ 城市居民用房需求較大單位集資房的缺失 在90年代末后期至2004年以前，昆明與地州城市非常流行單位集資建房，即房改房。③　泉源聚山莊項(xiàng)目，合作雙方為羅雄鎮(zhèn)和曲靖鳳翔房地產(chǎn)開發(fā)公司。合作雙方為羅平縣城市綜合開發(fā)公司和云南利通源經(jīng)貿(mào)有限公司?？偼顿Y2500萬元。四、房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目可能構(gòu)成威脅的其他項(xiàng)目：（基礎(chǔ)設(shè)施類）萬峰小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、荷花塘高檔小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、龍王廟植物園建設(shè)項(xiàng)目、長(zhǎng)底鄉(xiāng)明格旅游渡假村建設(shè)項(xiàng)目；（旅游類）魯布革峽谷景區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目、長(zhǎng)底溫泉綜合開發(fā)項(xiàng)目、羅平縣風(fēng)景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓項(xiàng)目、羅平縣望城坡休閑山莊建設(shè)項(xiàng)目；（商貿(mào)類）工貿(mào)物流中心建設(shè)項(xiàng)目、羅平縣滇東商業(yè)城建設(shè)項(xiàng)目、羅平縣板橋農(nóng)副產(chǎn)品物流中心項(xiàng)目；（國內(nèi)合作項(xiàng)目）①　中源四星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目。羅平的旅游發(fā)展規(guī)劃① 定位：羅平將被打造成全國一流的“農(nóng)業(yè)觀光和山水旅游城市”② 旅游建設(shè)：曲靖市政府將攜手羅平縣政府，將全力把羅平的九龍瀑布群爭(zhēng)創(chuàng)為國家５Ａ級(jí)旅游區(qū)，將多依河爭(zhēng)創(chuàng)為國家４Ａ級(jí)旅游區(qū)。B、羅平在云南省旅游發(fā)展戰(zhàn)略中被給予厚望2001年1月羅平旅游景區(qū)被納入全省旅游規(guī)劃中23個(gè)重點(diǎn)建設(shè)景區(qū)和7個(gè)有國際競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Φ木皡^(qū)之一。經(jīng)過多年開發(fā)和挖掘，羅平形成了以下幾個(gè)拳頭旅游項(xiàng)目：A、油菜花海B、九龍瀑布群C、魯布革: D、多依河: E、布依族風(fēng)情農(nóng)家樂: 這其中，在羅平眾多的旅游資源中享有著兩項(xiàng)世界之最：世界最大的自然花園——油菜花海、世界最大的瀑布群落——九龍瀑布群。同時(shí)，春節(jié)黃金周期間，九龍瀑布群、成為云南省增長(zhǎng)最快的旅游目的地。④消費(fèi)力的隱藏問題：A、個(gè)人收入增長(zhǎng)緩慢，2005年城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)9447元／人，同比增7%.；農(nóng)村居民人均純收入達(dá)212 0元／人，同比增7％；B、個(gè)人收入增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于其他指標(biāo)，縣內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增l 5％左右，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增34％……其他消費(fèi)餐飲娛樂三、羅平旅游旅游現(xiàn)狀羅平縣旅游文化產(chǎn)業(yè)從1998年開始，經(jīng)過近9年的實(shí)踐探索，、魯布革電站和九龍瀑布、多依河風(fēng)景區(qū)等。全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額超過20億元，％，其中儲(chǔ)蓄存款超過12億元，％。③羅平潛在消費(fèi)能力很強(qiáng)。 3億元，按全縣55萬人口計(jì)算，人均消費(fèi)1，296元。目前羅平較具規(guī)模的綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)僅有一個(gè)，即位于振興街中段的百貨商場(chǎng)，該商場(chǎng)以快消品賣場(chǎng)為主，具有典型的國有百貨公司特征，與時(shí)下風(fēng)靡的現(xiàn)代化超市有明顯區(qū)別。目前羅平商業(yè)氛圍全依賴自然形成，人為引導(dǎo)形成的商業(yè)街區(qū)尚未形成。B、由于羅平城市規(guī)劃較落后，加之百姓私建風(fēng)氣的盛行，目前私有民房普遍建有一層商鋪，這些商鋪除中心區(qū)商鋪存活較好以外，其他街道的商鋪價(jià)值并不高，閑置現(xiàn)象普遍，而且短期繁榮起來的可能性不大。二、羅平的商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)氛圍A、目前羅平能稱得上有商業(yè)氛圍第一是振興街，其次是文筆路，第三是客運(yùn)站門前的云貴路。地塊開發(fā)延伸的看法 通過實(shí)地徒步觀察，地塊靠山接水，三面被山體或較高的坡地包圍，僅臨九龍大道一面才稱得上理想出口。市政配套工程正在進(jìn)行中 此次到羅平恰逢門前市政管網(wǎng)鋪設(shè)工程施工階段，同時(shí)西關(guān)街與九龍大道交匯處也正進(jìn)行路面施工，工程進(jìn)展較快，由此可以推斷地塊入口處的通車問題會(huì)盡快解決，而地塊的通水配套問題也將在近期到位。土地面積誤差較大同樣從工程處得知：地塊實(shí)際面積與出讓面積懸殊較大，原協(xié)議中近400畝的開發(fā)用地實(shí)際只有360余畝，懸殊近30畝，這使項(xiàng)目開發(fā)成本憑空增加6%—8%，而誤差的面積還有可能繼續(xù)承擔(dān)各種賦稅（不過賦稅問題是可以與政府協(xié)商的）。一、項(xiàng)目地塊土地款到位遲緩 從鵬隆安住羅平工程處獲悉：土地款項(xiàng)目前仍由當(dāng)?shù)卣畨|付，公司尚未地款支付給當(dāng)?shù)卣?，因此地塊開發(fā)所需手續(xù)也就封存。人口羅平國土面積3116平方公里，總?cè)丝?5萬，聚居著漢、彝、回、布依、苗等民族。324國道、南昆鐵路經(jīng)縣城過境。羅平考察報(bào)告參考文獻(xiàn)《曲靖市經(jīng)濟(jì)年鑒2005》曲靖“春節(jié)”黃金周旅游統(tǒng)計(jì)——曲靖市統(tǒng)計(jì)局20070228布依族的建筑——華夏經(jīng)緯網(wǎng)20061230羅平歷史文化概述——BELEY工作室2005524羅平歷史沿革——春城晚報(bào)20040304布依族與銅鼓——貴州商報(bào)20060704羅平概況——云南旅游網(wǎng)概述區(qū)位羅平位于云南省東部，地處滇、桂、黔三省（區(qū)）結(jié)合部，是兩廣和華南等地區(qū)游客入滇和云南游客從東部出滇的重要門戶。西經(jīng)石林至省會(huì)昆明229公里，北距曲靖市府131公里，東距貴州省興義市86公里，南到廣西壯族自治區(qū)西林縣城156公里，距貴陽約360公里，距南寧約300公里?？h城，發(fā)展到10平方公里，具有27條街道、7個(gè)生活小區(qū)，現(xiàn)正按山水旅游城市24平方公里的總體規(guī)劃快速健康發(fā)展。為此當(dāng)?shù)卣啻未呤?，洽談仍在進(jìn)行中，政府由于急缺資金，急迫心情可想而知。同時(shí)，經(jīng)證實(shí)目前地塊尚未進(jìn)行地勘，因此實(shí)際面積不準(zhǔn)，而前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際可行性還需進(jìn)一步論證。從側(cè)面也可看出當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目開發(fā)的支持力度不可謂不小。從居家置業(yè)的角度來看，